Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Vaidlust ei ole asjaolu üle, et pooled sõlmisid 26. novembril 2003. a. tähtajalise äriruumi üürilepingu nr. 87, mille alusel hageja andis kostja kasutusse tasu eest Saue linnas Kütise 4 asuvad ruumid nr. 51, 52 ja 57 üldpinnaga 68 m2, millele lisandus üldkasutatavate ruumide üldpinnast 10, 54 m2. Lepingu punkti 1. 2 kohaselt kehtis leping tähtajalisena kuni

§ 199 lg. 1 p. 3 võimaldab poolel esitada taotlusi. Kostja ei ole asja menetlemisel vastavasisulisi vastuväiteid esitanud. TsMS § 5 lg. 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Kuivõrd hageja suurendas leppetrahvi nõuet menetluse kestel, siis 24. mail 2007. a. toimunud kohtu korraldaval istungil andis kohus kostjale täiendava tähtpäeva ja võimaluse vastuväiteid esitada, mida kostja teinud ei ole. Apellatsioonkaebus OÜ Taspi Kaubandus palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Alternatiivse nõudena palub apellant muuta kaevatavat kohtuotsust leppetrahvi väljamõistmise osas ning vähendada leppetrahvi 15.000 kroonini. Esitatud tõenditest ja asjaoludest on maakohus teinud ebaõiged järeldused. Vastavalt TsMS § 205 lõikele 2 on hagejaks isik, kes on esitanud hagi. Osundatud sätte ja TsMS § 201 kohaselt on tsiviilkohtumenetlusõigusvõime isiku võime omada tsiviilmenetlusõigusi ja kohustusi. Lepingu pooleks on juriidiline isik. TsÜS § 24 kohaselt on juriidiliseks isikuks seaduse alusel loodud õigussubjekt; § 26 kohaselt on juriidilisel isikul õigusvõime ja § 34 kohaselt teostab juriidiline isik oma õigusi ja kohustusi kas juhatuse või seda asendava organi kaudu. Kohtusse pöördunud Saue Linnavalitsus ei ole juriidiline isik, seetõttu puudub tal menetlusõigusvõime. Kohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust, jättes hindamata kostja vastuväited lepingu ennetähtaegse lõpetamise kohta. Kohus on leidnud, et tegemist ei ole üürilepingu ülesütlemisega ja viide VÕS § 325 lõikele 1 ei ole asjakohane, on aga jätnud tähelepanuta, et sellele sättele on hageja kostjale esitatud teates tuginenud. Ka ei ole kohus hinnanud kostja poolt esitatud faktiväidet, et hageja teatas talle lepingu lõpetamisest (korralduse p. 2) ja selle vaidlustamise võimalusest. Teates tervikuna ei ole tuvastatav lepingu pikenemist käsitlev tahe. Kohus on kohaldanud VÕS § 334 lg. 1 toodud üürniku kohustust tagastada üüritud asi pärast lepingu lõppemist. Lepingu lõppemisele järgneva kohustuse olemasolu või puudumise vaidluse korral peab hindama ka lepingu lõppemise enda vastavust kehtivale õigusele. Hageja haldusakt pidi arvestama erisusi üürilepingu lõppemise, lõpetamise ja pikenemise vahel. Kostjale tehtud tahteavaldus tuleb TsÜS § 71 esimese lause kohaselt lugeda tehtuks sellise sisuga, nagu see kätte saadi. Kostjale esitati korraldus, milles viidati VÕS § 325 lõigetele 1 ja 2, seega üürilepingu ülesütlemise tahtele. Korraldus ei sisaldanud viidatud § 235 lg. 2 punktis 3 märgitud ülesütlemise alust, mistõttu see ülesütlemine on vastavalt sama paragrahvi lõikele 5 tühine. Hageja ei saa tugineda selliselt esitatud tahteavaldusele üldse, sealhulgas ka sellele, et tahteavaldus oli suunatud lepingusuhte pikendamise vältimisele. Et leppetrahv ei ole muutunud sissenõutavaks, ei ole tähtsust ka selle arvutuslikul suurusel. Kuna kohus on leidnud, et leppetrahv on sissenõutav, siis on kostjal õigus tugineda leppetrahvi ebamõistlikule suurusele. Leppetrahvi vähendamise nõude VÕS § 162 lg. 1 alusel saab kostja esitada kuni jõustunud kohtulahendi tegemiseni. Lepinguobjekti kasutamise eest on kostja tasunud. Hageja õigustaud huvi ei ole lisaks äriruumi kasutamistasu saamisele teenida ka leppetrahviga, mille arvestuslik suurus on 10% päevas sissenõutavaks muutunud üürisummast. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kuna sõlmitud lepingu pooleks on linnavalitsus, esindades linna, on tal ka tsiviilõigusvõime ning TsMS § 201 lõikest 2 tulenev tsiviilkohtumenetlusõigusvõime. Kuna lepingu pooleks on linna esindajana seaduse alusel Saue Linnavalitsus, on ka nõude esitanud antud asjas poolena Saue Linnavalitsus, kes ainukesena saab esindada käesolevas asjas Saue linna kui omavalitsusüksust, lähtuvalt KOKS § 2 lg. 1, § 4 lg. 2 ja § 10 lg. 1. Linnavalitsuse korralduses on selgesõnaliselt märgitud, et hageja soovib lepingu lõpetada seoses tähtaja möödumisega. Korralduse sisu on selgelt ja üheselt mõistetav.

Kostja ei ole esimese astme kohtus esitanud ühtegi vastuväidet leppetrahvi nõude aluse ega suuruse osas. Silmas pidades hageja õigustatud huvi, on leppetrahvi nõue põhjendatud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on küll ebaõigesti käsitlenud hagejana Saue Linnavalitsust, kes on kohaliku omavalitsusüksuse organ ega oma iseseisvat tsiviilkohtuõigusvõimet. Arvestades aga asjaolu, et tegemist on vaidlusega, mille üheks pooleks on avalik-õiguslikuks juriidiliseks isikuks olev Saue linn, kes toimib oma organite kaudu ja keda tsiviilõigussuhtes on õigustatud esindama linnavalitsus, on Saue linn olnud kohtumenetluses esindatud ja viga isikus on võimalik parandada, lugedes hagejaks Saue linna. Samas ei ole see viga toonud kaasa maakohtu otsuse sisulist ebaõigsust. Ülejäänud osas ei ole apellatsioonkaebuse väited põhjendatud. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et vaidlusalune leping lõppes tähtaja möödumisega. Vaidlust ei ole selle üle, et üürileping oli sõlmitud tähtajalisena ning tähtaja viimaseks päevaks oli 26. november 2006. a. Vaidlust ei ole ka selle üle, et lepingu punktis 8. 1 nähti ette lepingu pikenemine kaheaastaseks tähtajaks, juhul kui üks pool ei teata teisele poolele üks kuu enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist (tl. 12). Vaidlevad pooled selle üle, kas hageja teatas kostjale asjaolust, et ta lepingu pikenemist ei soovi, kooskõlas lepingupunktiga 8. 1. Hageja väitel teatas ta kostjale oma tahtest lepingu lõppemiseks tähtaja möödumisega Saue Linnavalitsuse 10. mai 2006. a. korralduse nr. 163 edastamisega kostjale. Apellatsioonimenetluses ei ole enam vaidlust selle üle, et 2006. a. mais edastati nimetatud korraldus kostjale tähitud kirjaga. Kolleegium ei nõustu kostja apellatsioonkaebuses esitatud väitega, nagu ei oleks vaidlusalusest korraldusest võimalik aru saada hageja lepingu pikenemist käsitlevast tahtest. Korraldusest tuleneb selgesõnaliselt ja ühemõtteliselt, et hageja tahe on vaidlusalust lepingut pärast tähtaja möödumist mitte jätkata. Nii on see tahe sõnaselgelt märgitud 10. mai 2006. a. korralduse pealkirjas ja punktis 1. Korralduses märgitud andmetest tulenevalt on ka ühemõtteliselt mõistetav, et korraldus käib pooltevahelise lepingu kohta vaatamata sellele, et selles on ebatäpsusi. Nii järeldub see preambulast, kus on märgitud pooltevahelise lepingu kuupäev ja viide selle punktile 1. 2, milles pooled leppisid kokku lepingu tähtajas, samuti pooltevahelise lepingu lõpptähtajast ja üürileantud ruumide aadressist, mis on märgitud korralduse punktis 1 (tl. 15). Kostja nimi on korraldusse märgitud küll vigaselt (OÜ Taspi õige OÜ Taspi Kaubandus asemel), kuid kostja ei ole väitnud, nagu oleks lisaks OÜ-le Taspi Kaubandus olemas ka OÜ Taspi ja nagu oleks see võinud põhjustada segadust isikutes. Vastupidi, tema kinnituse kohaselt ei ole OÜ-d Taspi olemas (tl. 21). Arvestades asjaolu, et korralduse andmete alusel oli vaidlusalune leping ja isik, kellele korraldus suunatud oli, raskusteta tuvastatav, ei saanud kostjal korraldust saades tekkida arusaamatust isiku osas, kellega sõlmitud lepingu kohta korraldus käis. Asjaolust, et korralduses on osundatud ekslikule seadusesättele, ei saa järeldada, nagu oleks korralduse andjal olnud soov leping ennetähtaegselt üles öelda, sest lepingu lõpetamise asjaolud on korralduses sõnaselgelt märgitud. Nõustuda ei saa kostjaga ka selles osas, nagu võiks asjaolust, et hageja kasutas lepingu pikendamata jätmise soovist teatades sõna „lõpetama“ ja mitte „lõppema“, järeldada, et tegemist ei olnud lepingu punkti 8. 1 kohase teatega, sest teate sisust tuleneb selles väljendatud tahe selgelt. Lisaks sellele ei olegi aga iseenesest ebaõige kasutada pooltevahelise õigussuhte lõpetamiseks ka sõna „lõpetama“, sest kui hageja ei oleks teadet esitanud, siis oleks pooltevaheline üürisuhe edasi kestnud. Asjaolu, et leping tähtajal lõpeb, tuleneb lepingu punktist 6. 1 ja sellest ei olnud hagejal kostjale vaja teatada. Hagejal tuli kostjale lepingu kohaselt teatada just sellest, kui ta pärast tähtaja möödumist üürisuhet jätkata ei soovi ehk senikestnud suhte lõpetab.

Peale selle, kui kostjale oleks tõepoolest arusaamatuks jäänud, kas tegemist on pooltevahelise lepingu punkti 8. 1 kohase teatega, siis oleks tal olnud võimalus selle väljaselgitamiseks vastaspoolele järelepärimine teha. Sellest, et kostja pärast korralduse saamist asjaolude täpsustamiseks hageja poole ei pöördunud, nähtub, et kostja korralduses sisalduva hageja tahteavalduse sisu mõistis. Leppetrahvi nõudele ei ole apellatsioonimenetluses esitatud muid vastuväiteid, kui et see ei ole sissenõutav seetõttu, et kohustust ei ole rikutud. Kolleegium ei nõustu apellandiga selleski osas – et kostja on lepingu punktis 7. 1 märgitud ruumide üleandmise kohustust rikkunud, siis on ka leppetrahvi nõue sissenõutavaks muutunud. Leppetrahvi vähendamise taotlust ei ole kostja esimese astme kohtu menetluses esitanud ning TsMS § 5 lõigete 1 ja 2, § 330 lg. 3, § 331 lg. 1, § 436 lg. 3, § 651 lg. 1 ja § 652 lõigete 1 – 4 koosmõjust tulenevalt ei saa ta seda taotlust esmakordselt esitada apellatsiooniastmes. Apellant ei ole kaebuses märkinud, millisel õigusnormil põhineb tema väide, nagu saaks ta leppetrahvi vähendamist taotleda kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Pealegi olid pooled leppetrahvi suuruses lepingu sõlmimisel kokku leppinud ja leppetrahvi vähendamise nõude põhjendamisel ei saa kostja muid asjaolusid arvestamata tugineda iseenesest ainuüksi väitele, et kokku lepiti liiga suures leppetrahvi määras. Apellatsioonimenetluse menetluskulud tuleb jätta kostja kanda kooskõlas TsMS 162 lõikega 1.

Ivi Kesküla

Gaida Kivinurm

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.