Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-06-38881
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohtunik
03.10.2007, Tallinn
Kohtuasi
Saue Linnavalitsus ( regitrikood XXX, asukoht XXX) hagi TOÜ ( registrikood XXX, asukoht XXX) üüritud äriruumide vabastamisele kohustamiseks, väljatõstmiseks ning leppetrahvi nõudes. 28.08.2007
Asja läbivaatamise kuupäev Istungil osalenud isikud
Resolutsioon
Liili Lauri
Hageja esindaja VK Kostja esindajad vandeadvokaat Nigul Saar ja seaduslik esindaja P L Hagi rahuldada. Kohustada kostjat TOÜ vabastama XXX asuvad äriruumid nr 51, 52, 57 ja teenindavad üldkasutatavad ruumid ning vabastamisest keeldumise korral tõsta kostja välja tema valduses olevatest ruumidest. Välja mõista kostjalt TOÜ hageja Saue Linnavalitus kasuks leppetrahv 69 900.60 krooni
Kohtukulude jaotus. Jätta kohtukulud täies ulatuses kostja kanda. Kohtuotsuse peale edasikaebe kord ja tähtajad. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule ( TsMS § 633 lg
1), alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest ( TsMS § 632 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses. Hagiavalduse asjaolud ja nõue. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti Saue Linnavalitsuse ja TOÜ vahel 26.11.2003.a. tähtajaline äriruumi üürileping nr 87, mille alusel hageja andis kostja kasutusse tasu eest XXX asuvad ruumid nr 51, 52 ja 57 üldpinnaga 68, 00 m2, millele lisandus üldkasutatavate ruumide üldpinnast 10, 54 m2. Lepingu punkti 1.2 kohaselt kehtis leping tähtajalisena kuni 26.11.2006.a. 2005.a. lõpul tekkis hagejal vajadus kasutada ruume sotsiaalhoolekande korraldamise eesmärgil projekti ``Emade- laste mängutuba`` raames. Vastavalt lepingu punktile lõpeb 6 lõpeb leping tähtaja möödumisel. Ruumide remondiks ja sisustamiseks on tellitud projekt, eraldatud eelarvest 500 000 krooni. Arvestades pikaajalisi suhteid otsustas hageja teavitada kostjat varakult soovist leping punktis 1.2. sätestatud tähtaja saabumisel lõpetada, et kostjal oleks võimalik uued ruumid leida. Hageja teavitas kostjat ruumide üürilepingu lõpetamisest seoses tähtaja möödumisega Saue Linnavalitsuse 10.05.2006.a. korraldusega nr 163, mis väljastati kostjale tähitud kirjaga. Kiri anti adressaadile allkirja vastu 12.05.2006.a. Korralduse kohaselt oli kostjal õigus seda vaidlustada 30 päeva jooksul kohtus. Lepingu p 7.1 kohustas kostjat lepingu viimasel kehtivuspäeval äriruumid hagejale üle andma, 27.11.2006.a. kostja sellest keeldus. Kostja loeb lepingu pikenenuks kaheks aastaks tuginedes asjaolule, et teade ei saabunud talle üks kuu enne tähtaja möödumist. Hageja nendib, et korraldusel on tõepoolest märgitud ekslikult kostja nime asemel OÜ T , kuna see on kaupluse nimi, kuid vaatamata sellele on korraldus arusaadav ja mõistetav. Vastavalt lepingu punktile 7.2 kohustub kostja tasuma leppetrahvi 10 % ühe kuu üürisummast iga üleandmisega viivitatud päeva eest, üüri kuumakse on 3927.00 krooni, leppetrahvi nõue on 392 krooni päevas iga viivitatud päeva eest, ruumide vabastamise kohustus oli 26.11.2006.a. ja hageja palub välja mõista seisuga 18.12.2006.a. 8639.40 krooni. Hageja palub kohustada kostjat TOÜ vabastama XXX asuvad äriruumid nr 51, 52, 57 ja teenindavad üldkasutatavad ruumid ning vabastamisest keeldumise korral tõsta kostja välja tema valduses olevatest ruumidest ja välja mõista kostjalt TOÜ hageja Saue Linnavalitus kasuks leppetrahv 69 900.60 krooni. Kostja vastuväited. Kostja hagi ei tunnista, müüb lisaks alkohoolsetele toodetele ka maiustusi, jms kaupa. Hageja ei ole teavitanud üürilepingu lõpetamisest, sest kostja ei ole kätte saanud kirjalikku teadet. Väidetud tähitud kirja vastuvõtu allkiri ei lange kokku PL allkirjaga. Korraldus on vormistatud segaselt ja arusaamatult, OÜ – d T pole olemas, üüritud eset ei ole mainitud, korralduse mõte ei ole arusaadav.
Kohtu põhjendused. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja
uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid
igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja tõendatud. Hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et pooled sõlmisid 26.11.2003.a. tähtajalise äriruumi üürileping nr 87, mille alusel hageja andis kostja kasutusse tasu eest XXX asuvad ruumid nr 51, 52 ja 57 üldpinnaga 68, 00 m2, millele lisandus üldkasutatavate ruumide üldpinnast 10, 54 m2, Lepingu punkti 1.2 kohaselt kehtis leping tähtajalisena kuni 26.11.2006.a. Pooltel on vaidlus asjaolu üle, kas eelnimetud leping on lõppenud tähtaja saabumisel või vastupidiselt pikenenud kaheks aastaks. Kohus asub seisukohale, et vaidlusalune üürileping lõppes lepingus märgitud tähtajal vastavalt VÕS §- le 309 lg 1, mille järgi tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Pooled on reguleerinud lepingu võimaliku pikenemise lepingu punktis 8.1. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostja tugineb oma vastuväides lepingu punktile 8.1, mille kohaselt juhul, kui üks pool ei teata teisele poolele üks kuu enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, pikeneb leping samadel tingimustel järgnevaks kaheaastaseks tähtajaks. Kohus asub seisukohale, et hageja on lepingus kokkulepitu kohaselt teavitanud kostjat oma tahtest mitte pikendada lepingut. Hageja on seda väljendanud 10.05.2006.a. Saue Linnavalitsuse korralduse nr 163 edastamisega kostjale. Kohus möönab, et korralduses on ebakorrektsusi, kuid see sisaldab üheselt hageja soovi teha teatavaks kostjale lepingu jätkamise soovimatus. Kostja on algselt vaidlustanud asjaolu, et ta ei ole seda korraldust tähitud postiga kätte saanud, hiljem sellest vastuväitest loobunud. Nii on kostja kinnitanud, et ei vaidlusta asjaolu, et kostja aadressile saadetud tähtsaadetise võttis vastu kostja töötaja Sirje Lind. TsÜS § 75 lg 1 kohaselt tõlgendatakse kindlale isikule tehtud tahteavaldust vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui selle saaja seda tahet teadis või pidi teadma. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule ( tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Asjaolu, mis otstarbeks hageja kavatseb kasutada talle kuuluvaid ruume või mis on kostja äriline tegevusvaldkond ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Pooled on kokku leppinud punktis 9.1, et üks pool edastab lepinguga seotud teated teise poole lepingus märgitud aadressil, vastava korralduse edastas hageja tähtpostiga kostja aadressil kütise 4, Saue linn. Kostja viited VÕS § 325 lg 1 ei käesoleval juhul asjakohased, kuivõrd tegemist ei üle äriruumi üürilepingu ülesütlemisega. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks
tähtsad asjaolud. Kuivõrd ruumide kasutamiseks ja valdamiseks leping lõppes selle tähtaja saabumisega, siis VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja ei ole tema valduses olevaid ruume hagejale üle andnud, seega on hageja nõue põhjendatud. Hageja tugineb rahalises nõudes lepingu punktile 7.2, mille kohaselt on kostja kohustatud äriruumide vabastamisega viivitamise korral tasuma lisaks üürile ja muudele lepingu järgi tasumisele kuuluvatele maksetele leppetrahvi kümme protsenti ühe kuu üürisummast iga üleandmisega viivitatud päeva eest. VÕS § 335 sätestab , et üürileandjal on õigus esitada nõue üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevaid nõudeid, hageja on esitaud leppetrahvi nõude. Vastavalt VÕS § 158 lg 1 on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma, § 162 lg 1 kohaselt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Vastavalt TsMS § 230 lg 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi . Kostja ei ole asja menetlemisel vastavasisulisi vastuväiteid esitanud. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Kuivõrd hageja suurendas leppetrahvi nõuet menetluse kestel, siis 24.05.2007.a. toimunud kohtu korraldaval istungil andis kohus kostjale täiendava tähtpäeva ja võimaluse vastuväiteid esitada, mida tehtud ei ole. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, menetlusosaline võib TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus asub seisukohale, et hageja menetluskulud tuleb jätta täies ulatuses kostja kanda, kostja kulud jäävad nende endi kanda. TsMS § 173 lg 3 kohaselt määrab kohus vajaduse korral kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.
Liili Lauri kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.