Tsiviilasja number
2-07-4160
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Kristel Pedassaar ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
22 veebruar 2008, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ Aldera Invest hagi Riigi Kinnisvara AS vastu 7 842 836 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.10.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Aldera Invest apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
04.02.2008, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Aldera Invest (registrikood xxxxxxxx; asukoht Mere pst 8b, Tallinn 10111), esindaja adv Viktor Särgava Kostja Riigi Kinnisvara AS (registrikood xxxxxxxx; asukoht Tartu mnt 85, Tallinn 10115), esindaja adv Merit Sergejev
Tühistada Harju Maakohtu 29.10.2007 otsus seoses hageja OÜ Aldera Invest loobumisega hagist. Lõpetada asja menetlus TsMS § 645 lg 1 alusel. Tagastada hagejale OÜ Aldera Invest pool, s.o. 68875,00 krooni tema poolt hagi esitamisel 25.01.2007 tasutud riigilõivust (a/a 221023778606, viitenumber 2900072686 summas 137750,00 krooni, maksekorraldus nr.23166) ja pool, s.o. 20625,00 krooni apellatsioonkaebuse esitamisel 30.11.2007 tasutud riigilõivust (a/a 221023778606, viitenumber 2900072686 summas 41250,00 krooni, maksekorraldus nr 23222) tema arvele xxxxxxxxxxxx Hansapangas. Kõik kohtukulud jätta hageja OÜ Aldera Invest kanda. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib TsMS § 661 lg 2 alusel edasi kaevata otse Riigikohtule 10
päeva jooksul arvates määruse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik Riigi Kinnisvara AS-le kuulus kinnisasi, mille oluliseks osaks oli Tallinnas Suur-Karja 17/19 asuv hoone. 01.04.2002 sõlmitud rendilepingu alusel andis kostja Suur-Karja 17/19 asuvad ruumid rendile Paani Kaubanduse OÜ-le tähtajaga kuni 01.04.2012. Paani Kaubanduse OÜ sõlmis 30.10.2003 äriruumi allüürilepingu OÜ-ga Vimonte, andes kõnealused ruumid allüürile tähtajaga kuni 01.04.2012. OÜ Aldera Invest sai ruumide omanikuks 01.09.2004. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg-le 1 läksid samal kuupäeval hagejale üle rendilepingust tulenevad Riigi Kinnisvara AS üürileandja õigused ja kohustused. Juhul kui lepingut ei oleks ennetähtaegselt lõpetatud, oleks OÜ Vimonte saanud kaupluse pidamist jätkata kuni 01.04.2012, so 83,5 kuud kauem. Seega on OÜ-l Vimonte allüürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu saamata jäänud tulu. Allüürilepingu p 8.19 ja 24.03.2005 nõude loovutamise lepingu kohaselt oli OÜ-l Vimonte õigus Paani Kaubanduse OÜ-lt nõude allüürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekitatud kahju hüvitamist. 29.03.2005 sõlmisid Paani Kaubanduse OÜ ja OÜ Vimonte ka kokkuleppe, millega fikseerisid Paani Kaubanduse OÜ poolt allüürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega OÜ-le Vimonte tekitatud kahju suuruseks 8 453 528, 76 krooni ning leppisid kokku kahju hüvitamise tähtpäevas. Eeltoodust tulenevalt tekkis Paani Kaubanduse OÜ-l rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu kahju kokku 8 453 528, 76 krooni. Kahju tekkis seoses sellega, et rendilepingu lõpetamise tõttu ei saanud Paani Kaubanduse OÜ enam allüürilepingut täita. Võttes aluseks VÕS § 323 lg-tes 1 ja 2 sätestatu, on rendilepingu ennetähtaegse lõpetamisega Paani Kaubanduse OÜ-le tekitatud kahju kohustatud hüvitama kostja. 24.03.2005 nõude loovutamise lepinguga loovutas Paani Kaubanduse OÜ rendilepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekkinud kahju hüvitamise nõude kostja vastu hagejale. Mõjuv põhjus (VÕS § 313 lg 1) ja tungiv omavajadus (VÕS § 323 lg 1) on erineva sisu ja tähendusega mõisted. Tungivat omavajadust tuleb hinnata mitte selles valguses, kas hotelli ehitamata jätmisega ei oleks tungivat omavajadust tekkinud, vaid selles valguses, kas hotelli ehitamiseks oli tungivalt vajalik üürileping lõpetada. Hageja õigus omandatud hoonesse hotell ehitada tulenes Põhiseaduse (PS) §-st 32 ja asjaõiguse üldpõhimõtetest (asjaõigusseadus § 68 lg 1). Vastasel juhul piiraks VÕS § 323 lg 1 hageja hinnangul uue omaniku põhiõigust oma omandit vabalt kasutada. See ei ole aga VÕS § 323 lg 1 eesmärk. Hageja tugines lisaks ülalosundatud sätetele VÕS § 127 lg-tele 1 ja 4 ning § 128 lg-tele 2 ja 4. Kostja hagi ei tunnistanud. Eelduspärane ja mõistlik oleks käitumine, kus OÜ Paani Kaubandus ja OÜ Vimonte, kui väidetavalt kahju kannatanud isikud, oleksid esitanud oma nõuded isiku vastu, kes neile oma tegevusega kahju põhjustas ehk hageja vastu. VÕS § 291 lg 4 kohaselt saab kostja teoreetiliselt vastutada äärmisel juhul käendajana, aga mitte mingil juhul põhivõlgnikuna. Käendaja vastu saab nõude esitada aga ainult võlausaldaja, mitte aga põhivõlgnik ise. Hagi on esitatud ka vale isiku vastu. Juhul, kui asja menetluse tulemusena peaks siiski selguma, et üürilepingu ülesütlemiseks esines VÕS § 323 lg-st 1 tulenev alus (üürileandja tungiv omavajadus üüritud pinna järele) ning OÜ-l Vimonte tekib üürilepingu ülesütlemisega seonduvalt saamata jäänud tulu, tuleb tuvastada lisaks see, millise isiku tegevuse või tegevusetusega seonduvalt taoline kahju tekkis ning kes on kahju eest vastutav. Hageja nõuab kahju hüvitamist kostjalt, kuid ei ole esitanud kohtule ühtki tõendit, mis tõendaks, et väidetava kahju tekitamise ja selle hüvitamise eest vastutab kostja. OÜ-l Vimonte väidetavalt
2(4)
tekkinud kahju ja kostja tegevuse/tegevusetuse vahel puudub põhjuslik seos. Hageja ei ole põhjusliku seose olemasolu millegagi põhistanud ega tõendanud. Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et üürilepingu ülesütlemine oli seadusega kooskõlas ning selleks esines seadusest tulenev alus, vastutab kahju tekitamise eest hageja kui lepingu ülesöelnud isik, mitte aga kostja, kes ülesütlemise ajaks enam Suur-Karja 17/19 kinnistu omanik ei olnud ja kel puudus üürilepingute ülesütlemisega mistahes seos. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja ei ole üürilepingu (st 01.04.2002 sõlmitud rendilepingu) lõpetamist tungiva omavajaduse tõttu tõendanud. Hageja tugines 20.09.2004 tehtud ülesütlemisavaldusele, 24.03.2005 nõude loovutamise lepingule ja selle lisadele ning Paani Kaubanduse OÜ vastusele hageja esindaja järelepärimisele. Loetletud tõendite põhjal ei ole võimalik objektiivselt tuvastada, et uus omanik vajas üürilepingu esemeks olnud ruume tungivalt ise. Ülesütlemisavalduses põhjendas hageja tungivat vajadust sooviga ehitada Suur-Karja 17/19 hoone ümber hotelliks ning Paani Kaubanduse OÜ kasutusse antud äriruumide asemele on kavandatud hotelli fuajee. Nõude loovutamise lepingu p-s 3.1 ja vastuses järelepärimisele nõustus Paani Kaubanduse OÜ, et hagejal esines alus üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 323 lg 1 alusel. Üleütlemisavaldusest ei nähtu, miks käsitles uus üürileandja hotelli ehitamise vajadust tungiva vajadusena VÕS § 323 lg 1 mõttes. Täiendavat selgust nimetatud küsimuses ei anna ka teised eelpoolnimetatud tõendid. Tungiv omavajadus peaks olema ootamatu ja põhinema asjaolude muutumisel. Konkreetsed asjaolud, mis õigustavad üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist VÕS § 323 lg 1 alusel võivad eluruumi ja äriruumi puhul olla iseenesest mõistagi erinevad, kuid oma olemuselt peaksid need siiski olema ootamatud ning uue üürileandja jaoks asja omandamise hetkel ettenägematud. Vaadeldes VÕS §-s 323 ja §-s 324 sisalduvat regulatsiooni nende koostoimes, peaks uuel üürileandjal üürilepingu ülesütlemise õigus tekkima eeskätt üürniku suhtes, kelle olemasolust ta asja omandamise hetkel teadlik ei olnud ega pidanudki teadlik olema. Hageja oli Suur-Karja 17/19/Müürivahe 18 asuva kinnistu omandamisel teadlik kostja ja Paani Kaubanduse OÜ vahel sõlmitud üürilepingust ning selle tähtajast. Seega ei saanud kehtiva tähtajalise üürilepingu olemasolu tulla hagejale ootamatusena. Hageja pidi mõistlikult arvestama, et üürniku kasutuses olevaid ruume ei ole tal võimalik asuda enne lepingutähtaja lõppu ise kasutama. VÕS § 323 lg 1 kohaldamise kontekstis ei oma tähtsust, kas üürnik kasutab ruume ise või on need andnud allüürile. Eeldatavalt toimub ka äriruumide allüürile andmine üürniku poolt tulu teenimise eesmärgil. Kahju, mille eest kostja võiks VÕS § 323 lg 2 alusel vastutada, ei pruugi hõlmata saamata jäänud tulu kogu üürilepingu (allüürilepingu) tähtaja lõpuni jäänud perioodi eest. Tuleb arvestada, et VÕS § 127 lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 6 lg-st 1 tulenev võlasuhte poolte kohustus käituda teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt hõlmab ka võlausaldaja kohustust kahju tekkimist ja juba tekkinud kahju suurenemist võimalikult vältida. Esitatud seisukohta toetab muu hulgas ka VÕS § 139 lg 1 regulatsioon. Seetõttu tuleks vaidluse lahendamisel kontrollida, kas ja millise aja jooksul oli OÜ-l Vimonte mõistlikult võimalik Suur-Karja 17/19 ruumide asemele olemasolevas turusituatsioonis samaväärseid äriruume leida. AS Pindi Kinnisvara arvamustest nähtub, et analoogseid üüripindu äritegevuse jätkamiseks Tallinna kesklinnas oleks OÜ Vimonte võinud leida 1-6 kuu jooksul, Arco Vara Kinnisvarabüroo AS arvamuse kohaselt võis sobivate ruumide leidmiseks kuluda pool aastat kuni aasta. Nimetatud tõendeid arvestades võiks saamata jäänud tulu nõue olla põhjendatud maksimaalselt 12 kalendrikuu osas. Tugineda ei saa hageja esitatud tõenditele selle kohta, et Paani Kaubanduse
3(4)
OÜ-l ega OÜ-l Vimonte ei ole otsingutele vaatamata käesoleva ajani õnnestunud analoogseid äriruume kesklinnas või vanalinnas leida. Saamata jäänud tulu määratlemisel tuleb aluseks võtta objektiivne (mõistlik) keskmine, mitte lähtuda konkreetse üürniku suutlikkusest uute ruumide leidmisel. Õiguslikult ei ole põhjendatud hageja viide kostja garantiivastutusele VÕS § 155 tähenduses. VÕS § 323 lg 2 kohaselt vastutab eelmine omanik lepingu lõpetamisega üürnikule tekitatud kahju eest. Seega kuuluvad kahju tekkimise fakt ja kahju suurus vastavasisulise hagi tõendamisesemesse, samuti tuleb tuvastada, kas kahju on tekkinud üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise tagajärjel. Põhjusliku seose tuvastamine endise omaniku käitumise ja tekkinud kahju vahel VÕS § 323 lg 2 kohaldamisel iseenesest tõepoolest vajalik ei ole. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi osaliselt rahuldada ja välja mõista kostjalt hageja kasuks 1 133 904 krooni ning menetluskulud jätta kostja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 29.10.2007 otsus tuleb tühistada ja menetlus asjas lõpetada TsMS § 645 lg 1 aluses seoses hageja loobumisega hagist. Ringkonnakohtu istungil esitas hageja avalduse hagist ja apellatsioonkaebusest loobumiseks. Hagist loobumise tagajärjed on hagejale teada. Kostja vaidles avaldusele üldistel alustel vastu, sest kostjale oleks soodsam otsus, kus hageja hagi on jäetud rahuldamata. Kolleegium leiab, hageja avaldus hagist loobumiseks kuulub rahuldamisele TsMS §-de 429 lg 2 ja 645 lg 1 alusel. Hagist loobumise avalduse vastuvõtmist takistavaid asjaolusid, mis ei võimaldaks avalduse rahuldamist TsMS § 429 lg 4 alusel tuvastatud ei ole. Hageja esitas taotluse TsMS § 150 lg 2 p 1 alusel poole nii hagi kui ka apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivust tagamiseks. Kolleegium leiab, et taotlus kuulub rahuldamisele. Samuti on hageja nõus, et kõik kostja kohtukulud jäävad hageja kanda.
R. Allikvere
K. Pedassaar
U. Loonurm
Kohtulahend parandatud Tallinna Ringkonnakohtu 04.03.2008 määrusega
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.