Ühinguõigus › Ühingu organi otsuse vaidlustamine

üldkasutatavat ruumi ( eraldi sissepääs). XXX hoones asuvate korteriomandite kohta on Harju Maakohtu kinnistusosakonna a jaoskonnas avatud registriosadesse kantud märkus kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta koos viitega vastavale lepingule ja plaanile. Korteriühistu asutajad kinnitasid 21.10.2005.a. ühehäälselt põhikirja. Arvestades asutajate kokkuleppeid, kinnistusraamatu kannet ja kande aluseks olevat lepingut, samuti hagejale kuuluva korteriomandi suurust võrreldes teiste korteriomanditega, reguleerisid korteriühistu asutajad ühistu liikmete üldkoosoleku kokkukutsumist, otsuste vastuvõtmist, häälte jagunemist ja majanduskulude kandmist puudutavad alljärgnevad sätted seaduses sätestatust mõnevõrra erinevalt. 22.mail 2006.a toimus kostja erakorraline üldkoosolek, kus otsustati tagasi kutsuda juhatus, valida uus juhatus, muuta põhikiri. Üldkoosolekute kokkukutsumisel ei järgitud põhikirja nõudeid. Hagejale ei saadetud üldkoosoleku toimumise aja ja päevakorra kohta juhatuse poolt informatsiooni, kuigi põhikiri näeb ette lisaks informatsioonile teadetetahvlil ka kirjaliku teate saatmist. Hageja oleks pidanud saama kirjalikud teated (kutse koosolekule) nii 22.mai koosoleku kui ka sellele koosolekule väidetavalt eelnenud üldkoosoleku toimumise kohta mõlemal korral 14 päeva enne planeeritavat koosoleku aega. Kirjalik teade on antud juhul eriti vajalik, kuna teadetetahvel asub elumaja fuajees (hageja ärihoonel on eraldi fuajee), mille välisuks on lukus. Koosoleku protokollile lisatud nimekirjast nähtub, et hagejat ei ole üldse XXX ja XXX asuva korteriühistu liikmete nimekirjas. Alternatiivse väitena leiab hageja, et kui üldkoosolek kutsuti kokku p 5.2.3. sätestatud korras , oleks otsuste vastuvõtmiseks pidanud olema esindatud põhikirja p 5.2.6. nõutav 1/2 korteriomanditega määratud häältest. Kuna koosolekut p 5.2.3. ettenähtud korras kokku ei kutsutud (hagejale ei saadetud kutset), oleks pidanud olema esindatud mitte 1/2 , vaid 2/3 häältest. XXX ja XXX asuvate korteriomandite reaalosade üldpind on 12212,8 m2, mis vastavalt põhikirja p 5.2.5. annab 12212 häält. Vastavalt üldkoosoleku protokollile lisatud nimekirjadele teostas hageja arvestuse, mille põhjal selgus, et kohalviibinud korteriomanike ja nende esindajate näol oli esindatud 5785 m2 korteriomandite reaalosade pindalast, mis vastavalt põhikirja p 5.2.5. annab 5785 häält ning esindamata 6428 m2, mis annab 6428 häält. Seega oli (eeldades, et kõigil allkirja andnud esindajatel on olemas põhikirja p.3.1.1. vastavad volikirjad) koosolekul esindatud kõige enam 47,4% häältest ja esindamata vähemalt 52,6 % häältest, mistõttu koosolek ei olnud pädev vastu võtma otsuseid. Nimetatu on tõendatud Ehitisregistri väljavõtetega ja üldkoosoleku nimekirjaga, mille viimsel lehel on kostja poolt kokku võetud XXXkorteriomandite üldpind (10214,1 m2) ilma hagejale kuuluva korteriomandi nr.65 (XXX) pindalata. Liites juurde hagejale kuuluva korteriomandi 1998,7 m2, on kogupinnaks ehitusregistri andmetele vastava 12212,8 m2. Seega ühtib poolte poolt teostatud korteriomandite pinna arvestus, ainult kostja poolt teostatud üldpinna arvestuses puudub hageja korteriomandi pindala ja esindamata häälte arvestuses ei ole näidatud hagejale kuuluvaid hääli. Üldkoosolekust osavõtnud isikute volitused korteriomanike esindamiseks ei ole tõendatud, esindajate volikirju ei ole protokollile lisatud. 22. mai, 2006.a. üldkoosoleku protokollile lisatud nimekirjas on hulgaliselt ühesuguseid allkirju (XXXkorter 15 ja XXX-korterid nr.7,13,32,33,43,56,58,63,77,82,84,90,97,102,111). Samas esineb ka sama nime järel erinevaid allkirju (nt XXX62 ja G67, XXX-137 ja 7-138). Juriidiliste isikute esindajate nimesid ei ole nimekirjas loetavalt välja kirjutatud ja nende volitusi ei ole kontrollitud. Põhikirja p 6.1. muutmisega rikuti seadust. Kuna põhikirja muutmisega lõpetati põhikirja p. 6.1. tulenev hageja teistest erinev õigus korraldada iseseisvalt enda korteriomandi majandamist, oleks

nimetatud sätte muutmiseks pidanud olema hageja nõusolek. Hageja ei ole andnud nõusolekut temale vastavalt põhikirja p 6.1. kuuluva õiguse lõpetamiseks. Hageja sai kostja juhatuselt esmakordselt kutse (e-kirjaga) korteriühistu liikmete üldkoosolekule

Hageja ei ole saanud kaasa rääkida ühistu organite valimisel. Hageja leiab, et juhatuse koosseis on konstrueeritud viisil, et välistada kõigi ühistu liikmete üheväärne ja seadusele põhinev osalemine ühistu töös. Juhatuse koosseisu on arvatud ebademokraatlikul teel otsustusi vormistades ka seadusest mittelugupidavaid ning teiste arvel omi huve realiseerida soovivaid isikuid. Kui hageja oleks osalenud koosolekul, oleks ta selgitanud ühistu moodustamisega seonduvalt ning selle moodustamisel järgitud õigusakte ning ühistu loojate seadusele vastavat tahet. Käesoleval juhul on suur hulk ühistu liikmeid andnud allkirja eksiteele viiduna Eesti riigis kehtiva õigusliku regulatsiooni ning selle rakendamise kohta. Ühistu põhikirja muutmine rikub hageja subjektiivseid õigusi sel teel, et on läbi viidud hagejat kui ühistu liiget kaasamata ning ühistus hageja seisundit, tema õigusi ning kohustusi muutvana. Põhikirjamuudatused võimaldavad hagejale panna kohustusi ning esitada nõudeid, millisteks puudub alus. Revisjonikomisjoni koosseisu valimine rikub hageja subjektiivseid õigusi sellega, et otsustus on tehtud hagejat kui ühistu liiget kaasamata ning hageja kui ühistu liikme õigusi otseselt riivates ühistu organite formeerimise üle otsustamisel. Revisjonikomisjoni ülesanne on muuhulgas ka seaduslikkuse tagamine ühistu tegevuses. Revisjonikomisjon koosseisu kuuluvad isikud ei ole teinud midagi, et ebaseadusliku koosoleku ebaseaduslikke otsuseid välistada. Ebaseaduslikult vormistatud ühistu ebaseadusliku koosoleku otsused riivavad otseselt hageja subjektiivseid õigusi kaasa rääkida ühistu organite kujundamisel. Otsustus remondifondi vahendite mittekogumise kohta rikub hageja subjektiivseid õigusi sellega, et otsustuse motiiv ("kuna ehitisele laieneb ehitajapoolne garantii") ei saa olla remondifondi mittemoodustamise aluseks. Kõik võimalikud remonttööd ei ole kaetavad ehitajapoolse garantiiga, mistõttu kõik ehitaja garantiita remonditööd jääksid vastavate rahaliste vahendite puudusel tegemata. Ühistu kui haldusülesandeid täitev institutsioon ei saa garantiiperioodil (2 aastat, varjatud puuduste korral kauemgi) jätta ehitist korrastamata, igapäevast remonti tegemata. Viimatinimetatu mõjutab hageja õigust eeldamast läbi remondifondi kogutavate vahendite kogu ehitise nii funktsionaalse toime kui esteetilise väljanägemise tagamisega kindlustatust. Olulisem veelgi on aga eelnevast asjaolu selle kohta, et osa hoonest on saanud kasutusloa aastal 2003 ning sellele ei laiene enam ehitaja garantii. Põhjusel, et hageja korteriomand on kõige suurem, hageja korteriomand asub sisuliselt eraldatuna ilma kaasomandi osaks olevate ruumideta, on üsna ahvatlev panna teiste korteriomandite (sealhulgas ka aadressil XXX asuvate) üldkulude kandjaiks ka hageja - kulusid arvestatakse korteriomandi ruutmeetrite arvu järgi. Viimasest asjaolust ajendatuna ongi ka fabritseeritud vaidlustatud üldkoosoleku otsused. Arvestades korteriomandite ning halduse ja hoolduse eripära (garaažiboksid, korterid, mitteeluruumid, nende erinevad suurused, kasutusotstarve jmt) on õige ning heade kommetega vastavuses sõlmitud kasutuskorra leping ning algse põhikirja redaktsioon. Hageja korteriomand aadressil XXX on iseseisev tervik, millel puuduvad kaasomandiesemesse kuuluvad osised, samuti on XXX asuva hagejale kuuluva korteriomandi puhul tegemist kasutuskorra alusel hageja ainukasutusse antud maaga - ehk kasutuskord on kokku lepitud notariaalse lepinguga. Hagejale kuuluv korteriomand on iseseisva sissepääsuga, teiste korteriomandite suhtes autonoomsete kommunikatsioonidega, sh iseseisva elektrivarustuse, kanalisatsiooni ning veevärgiga, liftiga. Hageja ei oma isegi ülejäänud korteriomandite kaasomandiesemele (üldkoridorid jmt) juurdepääsu. Seda vaatamata asjaolule, et hageja on õigustatud soovi korral nõudma talle sellise ligipääsu tagamist. II Kostja vastus

Kohtule esitatud kirjalikus vastuses kostja hagi ei tunnista. Maatükk XXX ja sellel paiknev ehitis oli hageja ja WTCT AS kaasomandis. Kaasomanikud jaotasid kinnistu 79 korteriomandiks, koormasid korteriomandid kasutusõigustega hageja ja selle tütarettevõtja WTC AS kasuks (100 % aktsiat kuulub hagejale, juhatuse koosseis on sama), vormistasid KÜ asutamisdokumendid, sõlmisid asutamisel oleva KÜ nimel soojuse ja elektrimüügilepingud hageja tütarettevõtja WTC AS-ga, mille kasuks koormati kõik korteriomandid elektri- ja soojusenergia tootmisjaama paigaldamiseks. Korteriomand 65 jäi hagejale, ülejäänud korteriomandid, mille reaalosad rekonstrueeriti eluruumideks ja parkimiskohtadeks, jäid WTCT AS omandisse ja müüdi. KÜ asutamisel 21.10.2005 kinnitatud põhikirjaga kehtestati ebatavalised ja seadusega vastuolus olevad reeglid ja protseduurid, millega vabastati korteriomandi 65 omanik kaasomandiga seotud kulude tasumisest, kandes need kulud teiste KÜ liikmetele, samuti raskendati oluliselt üldkoosolekute kokkukutsumine, pidamine, otsuste vastuvõtmine ja põhikirja muutmine. Korteriomandite võõrandamisel KÜ asutamisotsusest ja ebatavalisest põhikirjast ostjaid ei teavitatud. KÜ kanti registrisse 13.01.2006, kui valdav osa korteriomandeid oli juba müüdud. KÜ liikmeteks on XXX ja XXX korteriomandite omanikud. Seega pidi hageja eest XXX kaasomandi osast tulenevad kulutused hageja kavatsuste järgi kandma naaberkinnistu XXX omanikud. Samuti võeti KÜ liikmetelt üldkoosoleku pidamise läbimatu protseduuri kehtestamisega võimalus kaitsta oma õigusi. 22.05.2006 toimunud KÜ korduval üldkoosolekul valiti revisjonikomisjoni ja juhatuse liikmed, muudeti põhikirja, jättes ebatavalised reeglid välja. Kostja võimaldas hagejal tellida teatud teenused otse teenustepakkujatelt. Sel juhul tasu vastavate teenuste eest kostja hagejalt ei nõudnud. Nimetatu kiitis heaks ka 07.09.2006 kostja üldkoosolek. Hageja, olles kaasomanik, kelle omandis on suurim mõtteline osa, püüab hagi abil vabaneda kaasomanikuna olemisest tulenevatest kohustustest, kandes kohustused üle teiste sama asja kaasomanike ja naaberkinnistu omanike peale. Selline hageja eesmärk on vastuolus heade kommetega. Vaidlustades revisjonikomisjoni või juhatuse liikmete valimiste tulemusi, ei ole võimalik saavutada hagi eesmärki. Hageja nõue tühistada üldkoosoleku otsused on aegunud. Hageja väidab, et sai 22.05.2006 toimunud üldkoosolekul vastuvõetud otsustest teada alles 30. septembril 2006 kostja kirjast. 31.05.2006.a kostja on saatnud hagejale elektronkirja, milles teatas KÜ uued kontaktandmed. Elektronkirja allkirjastas JT, kelle nime juures oli märgitud, et allkirjastaja on KÜ juhatuse liige. Kostja on saanud elektronkirja kätte 01.06.2006. Kostja juures haldusdirektorina töötav hr RK kutsus JTit hageja kontorisse, kus vestluse jooksul RK ja tegevdirektorina töötav KR mainisid, et teadsid toimunud KÜ üldkoosolekutest, kuid ei võtnud nendest osa, kuna see hagejat ei huvita, sest KÜ on rahvamurd. Vestluse jooksul anti kostja esindajale hageja tegevust tutvustav brošüür ning K ja R visiitkaardid. Hageja on üks KÜ asutajatest, seega ei saanud mitte teada, et asutamisel ainukeseks juhatuse liikmeks oli valitud hr TS. Seega elektronkiri, mille juhatuse liikmena allkirjastas mitte hageja valitud inimene, pidi äratama koosolekust mitteteadnud isikul huvi KÜ registriandmete uurimiseks. Üldkoosoleku otsuse alusel tehtud muudatused registris, sh põhikirja kohta, on igaühele nähtavad. Lisaks oli üldkoosoleku otsus pandud teadetetahvlile, ja oli seega kättesaadav hagejale ka sel põhjusel. Seega hageja nõue KÜ üldkoosoleku otsuse tühistamiseks on aegunud hiljemalt 2.09.2006. Üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Üldkoosolekul oli esindatud vähemalt 155 korteriomandit (registreerimislehel on 155 allkirja, kuid mõned isikud, kes esindasid mitu korteriomandit, ei

pannud allkirja pika järjekorra ja kiirustamise tõttu kõikidesse lahtritesse). Üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud põhikirja p 5.2.6 teises lauses on sätestatud, et korduv üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel on esindatud vähemalt 1/2 korteriomandeid. Kokku on 267 korteriomandit (79 elamus XXX ning 188 elamus XXX). Kvoorumi jaoks on piisav, et korduvkoosolekul oleks esindatud 134 korteriomandit. Seega oli üldkoosolek otsustusvõimeline. Põhikirjas formuleeritud reegel on vastuolus heade kommete, seadusega ja seega tühine. Tühise sätte väljajätmine ei saa mõjutada isiku õigusi. Samuti pole selge, kuidas koosoleku toimumise ajal kehtinud põhikirja punktis 6.1 sätestatud õigust oleks võimalik teostada korteriomandi reaalosaks mitteoleva osa suhtes. Kõik volitused on kostja poolt kontrollitud. Asjaolu, et nimekirjas pole hageja korteriomandit ei tähenda seda, et hageja ei olnud nõuetekohaselt koosolekule kutsutud. Vastavad kuulutused olid pandud teadetetahvlile ja postkastidesse. Koosoleku kutsus kokku professionaalne haldaja, kes suhtles ka hagejaga. Vähetõenäoline, et haldaja, kelle ülesandeks on muuhulgas üldkoosolekute korraldamine, täitis oma ülesandeid puudulikult ja varjas hagejalt informatsiooni üldkoosolekust. Ei vasta tõele ka hageja väide, et tal puuduvad elamute sissepääsuuste võtmed. Vastavad võtmed on hagejal olemas ja hageja töötajad käivad iseseisvalt elamute soojussõlmes, avades uksed oma võtmetega. Seega ei ole takistusi, mis raskendaksid hagejal teadetetahvlile pandud dokumentide lugemist. Ei anna alust üldkoosoleku kõikide otsuste vaidlustamiseks ka asjaolu, et uue põhikirja järgi on üks hääl nii 20 m2 garaažiboksi, kui ka 2000m2 büroohoone omanikul. Hageja on korduvalt kostjale teatanud, et KÜ tegevus hagejale huvi ei paku, ja üldkoosolekutest hageja osa võtta ei soovi. Seega häälte jagunemine üldkoosolekul ei saa reaalselt hageja huve kahjustada. KÜ eesmärk on elamu majandamine. Elamus elavad inimesed, kes on võrdõiguslikud sõltumata oma varalisest seisundist. Seega ei oleks õige suuremate võimaluste andmine neile, kellel on korteriomand suurema reaalosaga. Häälte andmine vastavalt sissemakstud kapitalile oleks õigustatud äriühingus, kuid mitte elamut haldavas korteriühistus. 07.09.2006 üldkoosolek, vaatamata häälte jagunemisele ja hageja mitteilmumisele, otsustas mitte võtta hagejalt tasu nende teenuste eest, mille eest hageja maksab ise. Seega uue põhikirja kehtestamine ei saa kuidagi rikkuda hageja õigusi. Protokollis on trükivea tõttu „1/2" asemel märgitud „2/3", kuid see ei mõjuta koosoleku otsustusvõimelisust, kuna koosolekul oli esindatud piisav arv korteriomandeid. 16.03.2007.a on kostja selgitanud, et ebatavalised ja seega heade kommetega vastuolus olid põhikirja p-d 5.2-5.2.7, 5.4 ja 6.1, mis vaidlustatud üldkoosolekuga muudeti. Heade kommetega on põhikirja punktid vastuolus, kuna võimaldavad kulude ebaõiglast jaotust ja raskendavad üldkoosolekute kokkukutsumise korda. 18.01.2008.a on kohtusse laekunud kostja seadusliku esindaja P.P avaldus, mille kohaselt KÜ liikmete üldkoosolek oli kokku kutsutud 22.05.2006 teistkordsena, kuna esimesel korral ei olnud üldkoosolek otsustusvõimeline. Kuigi ka teistkordselt kokku kutsutud koosolekul ei olnud kohal enamust, võib teatud juhtudel ka enamuse puudumisel teistkordse koosoleku aja määramisel koosoleku läbi viia. Vaadeldaval juhul 22.05.2006 toimunud koosoleku kohta ei saa väita, et oleks olnud esindatud põhikirjaliselt nõutav kvoorum. Ei teostatud eelnevat korteriühistu liikmete nimekirjade kontrolli ega ka protseduurikohast osalejate registreerimist, sh puuduvate ühistu liikmete esindajate volikirjade kontrolli. Kohalolnutest ilmselt enamus (sh ka allakirjutanud) ei olnud põhjalikult tollal tuttav põhikirjaliste dokumentidega, ei pööratud tollal vormistuslikele küsimustele ning liikmete

esindatusega seonduvatele, esindusõiguse olemasolule ning kohalekutsutute nimekirjade korrektsusele ning täielikkusele tähelepanu. Tähelepanuta jäi asjaolu, et koosolekust osa võtma kutsutute nimekirjas ei olnud kõiki korteriühistu liikmeid. Vaidlustatud üldkoosoleku otsustused said sellistena vormistatud üksnes asjaolu tõttu, et kohalolnud ühistu liikmete enamus heauskselt hindas ettepandud projektide vastavust ning kohasust põhikirja ning muude tegevust reguleerivate õigusaktidega. Samuti põhjusel, et ei arvestatud tagantjärele ilmnenud asjaoluga, et keegi võiks koosoleku kokkukutsumisel jätta kutsutavate nimekirjast välja osa ühistu liikmeid. III Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus leiab, et hagi on osaliselt põhjendatud ja kuulub osaliselt rahuldamisele. Poolte vahel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: hageja on kostja liige ja XXX, as asuva korteriomandi omanik (tl 7-12). 22.05.2006.a toimus kostja korduv üldkoosolek, millel arutati nelja päevakorrapunkti: juhatuse ja revisjonikomisjoni valimine, põhikirja muutmine ning remondifondi raha kogumata jätmine (tl 13-14). Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja on järginud üldkoosoleku kokkukutsumisel põhikirja nõudeid ehk kas kostja teatas hagejale nõuetekohaselt koosoleku kokkukutsumisest, et hageja saaks sellest osa võtta. Hageja subjektiivsete õiguste rikkumine Kõigepealt analüüsib kohus, kas üldkoosolekul vastu võetud otsused rikuvad hageja subjektiivseid õigusi. Hageja on väitnud, et juhatuse ja revisjonikomisjoni liikmete valimine rikkus tema subjektiivseid õigusi, kuna ühistu liikmetele ei tagatud üheväärset ja seadusel põhinevat osalemist ühistu töös. Kohus on seisukohal, et hageja eelpooltoodud väited, samuti väited seadusest mittelugupidavate ning teiste arvel oma huve realiseerida soovivate isikute valimisest juhatuse koosseisu, on asjakohatud. Juhatuse ja revisjonikomisjoni liikmete ümbervalimine ei mõjuta hageja subjektiivseid õigusi. Juhatusele makstav kuutasu ei riku samuti hageja õigusi, kuna see toimub protokolli kohaselt haldusfirmale seni makstud tasu ulatuses. Seega puudub hagejal õigustatud huvi nimetatud otsuste nr 1 ja 3 tühistamiseks ja selles osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Põhikirjaga (tl 29-30) loeb kohus tõendatuks, et kuni 22.05.2006.a koosoleku toimumiseni kehtinud kostja põhikiri sätestas hageja õiguse iseseisvalt korraldada enda korteriomandi majandamist (p 6.1). Protokolliga (tl 13-23) loeb kohus tõendatuks, et vaidlusalusel koosolekul võeti teise päevakorrapunktina vastu otsus „Muuta KÜ põhikiri. Kustutada põhikirjast kõik eriregulatsioonid ja erandid, et jääks nii, nagu seaduses. Kinnitada põhikirja uus redaktsioon ja lisada käesoleva otsuse juurde.” Hageja on lugenud oma õigusi rikkuvaks asjaolu, et põhikirjast jäeti välja võimalus, et hageja saab oma korteriomandit ise hallata. Põhikirjaga (tl 31-33) loeb kohus tõendatuks, et üldkoosolek muutis põhikirja p 6.1 ja jättis eelnevalt kehtinud põhikirjast välja hageja õiguse majandada oma korteriomandit ise. Kostja asutamiskoosolekust osavõtnute nimekirja ja protokolliga (tl 80-81) koosmõjus 27.05.2005.a notariaalses vormis sõlmitud kasutuskorrakokkuleppe punktiga 7 (tl 94-157) loeb kohus tõendatuks, et kaasomanike vaheline kinnistu kasutuskord oli kokku lepitud ja kinnistusraamatusse kantud enne korteriühistu moodustamist, seega pidid olema korteriühistu asutajad ja ka hilisemad korteriomanikud sellest teadlikud, kuna see nähtub kinnistusraamatust. Kokkuleppe p-st 7.1.5 tuleneb hageja õigus osta oma korteriomandiga seoses vajalikud teenused oma nimel ja kulul. Hageja huve mõjutab põhikirja muutmine, kuna see muudab hageja õigusi ja kohustusi, põhikirjamuudatused võimaldavad hagejale panna kohustusi ja esitada nõudeid vastavalt proportsionaalselt tema omandis olevale korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse

osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas ega arvesta sellega, et hagejal on kokku lepitud notariaalne kasutuskord ja välja ehitatud eraldi kommunikatsioonid. Kohus on seisukohal, et ka remondifondi raha mittekogumise otsus toob kaasa hageja majanduslike huvide kahjustamise – remondifondi raha mittekogumine võib tuua kaasa selle, et kaasomandis olevat ehitist pole võimalik ehitajapoolse garantii lõppemisel või selle puudumise tõttu osade tööde või ehitise osade osas korras hoida ja vajadusel remontida. Kasutusloaga (tl 79) loeb kohus tõendatuks, et büroohoone A osa XXX kasutusluba on antud välja alates 18.03.2003.a, seega ei laiene sellele ehitajapoolne 2-aastane garantii. Asutamiskoosoleku otsuste tühisus Kuivõrd kostja on tuginenud asutamiskoosolekul kinnitatud põhikirja tühisusele, analüüsib kohus, kas vaidlusaluse põhikirja punktid, mis sätestavad üldkoosolekul häälte arvu andmise, kvoorumi, otsuste ja põhikirja muutmise protseduurid on tühised (heade kommetega või seadusega vastuolu tõttu). Põhikirja vastuolu heade kommetega tuleks kõne alla, kui põhikirja sätted ei oleks seadusega keelatud, kuid ühiskondlike väärtushinnangute taustal ei oleks põhikirjas kui sisuliselt mitmepoolses lepingus kokkulepitu mõistlikult aktsepteeritav. Esialgse põhikirja p-st 5.2.5 tulenevalt andis iga korteriomandi reaalosa üldpinna ruutmeeter selle omanikule ühe hääle. Kui ühel korteriomanikul on mitu omanikku, kasutavad nad hääleõigust omavahelisel kokkuleppel ühiselt. Kohus on seisukohal, et selline kokkulepe on kooskõlas korteriühistu seaduse § 11 lg-tes 1 ja 2 sätestatuga, mis lubavad korteriühistu põhikirjaga sätestada seadusest erineva häälte jaotuse (iga korteriomand annab ühe hääle) eeldusel, et juriidilisel isikul ei ole üldkoosolekul osalemisel rohkem kui pooli häältest. Esialgse põhikirja p-st 5.2.6 tulenevalt oli üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel oli esindatud 2/3 korteriomanditega määratud häältest, erakorralisel koosolekul pidi olema esindatud 1⁄2 korteriomanditega määratud häältest. Vaidlust ei ole selles, et XXX ja XXX korteriomandite reaalosade üldpind on kokku 12’212,8 m2, mis andnuks vastavalt põhikirjale 12212 häält ja hagejale kuulub korteriomand reaalosa üldpinnaga 1’998,7 m2. Selline kokkulepe ei ole vastuolus heade kommetega, kuna ei sea hagejast sõltuma kvoorumi kokkusaamist üldkoosolekuks. Asjaolu, et üldkoosoleku kvoorumi kokkusaamine on raskendatud, ei muuda põhikirja tingimust veel heade kommetega vastuolus olevaks. Samal põhjusel ei ole heade kommetega vastuolus ka esialgse põhikirja p 5.2.7, mille kohaselt oli otsuste vastuvõtmiseks vajalik üle 1⁄2 häälteenamus, va otsused põhikirja muutmise, täiendamise ja uue põhikirja vastuvõtmise ning Ühistu ühinemise, jagunemise ja lõpetamise kohta, mis loetakse vastuvõetuks, kui selle poolt anti 2/3 koosolekul esindatud häältest. Asjaolu, et ühistu kontrollorganiks oli p 5.4 alusel üldkoosolek, ei ole samuti iseenesest vastuolus heade kommetega. Esialgse põhikirja p 6.1, mille kohaselt kandsid kõik ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas, välja arvatud korteriomand nr 65 asukohaga XXX, mis kannab majandamise ja hooldamise kulusid iseseisvalt, millele on eraldi välja ehitatud kommunikatsioonid ja mille haldamine ja majandamine toimub omaniku poolt vastavuses kinnistusraamatusse kantud XXX asuvate korteriomandite koosseisu kuuluvate mõtteliste osade valdamise ja kasutamise korrale ja kande aluseks olevale lepingule, ei ole samuti kohtu hinnangul vastuolus heade kommetega. Nimelt arvestab asutamiskoosolekul kokkulepitu asjaoluga, et hagejal on eraldi kommunikatsioonid, tal ei ole ühtegi üldkasutatavat ruumi kõrvalasuva elumajaga, on eraldi sissepääs ja selline hageja omandi eraldi haldamine ning

majandamine on võimalik. Kostja ei ole toonud esile asjaolusid, millest tulenevalt saaks hinnata asutamiskoosoleku otsusega vastu võetud põhikirja punkte kui tühiseid (MTÜS § 241). Seega on kostja vastuväide põhikirja punktide tühisuse tunnustamiseks põhjendamatu. Kostja poolt üldkoosoleku kokkukutsumine ja nõusoleku küsimine hagejat puudutava sätte muutmiseks Kostja üldkoosoleku kokkukutsumise kord tuleneb MTÜS § 20 lg-st 1 ja kostja esialgse põhikirja p-st 5.2.4. Vaidlust ei ole selles, et üldkoosoleku kokkukutsumise teate edastamiseks on kostja põhikirjas ette nähtud kaks võimalust: teate ülespanemine teadetetahvlil ja lihtkirjaliku teatega 14 kalendripäeva enne koosoleku toimumist. Kohtu hinnangul on nimetatud normide eesmärk tagada, et korteriühistu liikmetel oleks ka reaalne võimalus üldkoosoleku toimumisest ja sellel arutlusele tulevatest küsimustest teada saada. Samuti on põhikirjast tulenevalt kostja juhatusel kohustus teavitada ühistu liikmeid mõlemal viisil – nii teadetahvlile teate ülespanemisega kui ka lihtkirjalikus vormis. Hageja väitel ei ole ta saanud teadet ei 22.mail 2006.a toimunud koosolekule ega ka väidetavalt sellele eelnenud koosolekule. E-kirjaga (tl 34-36) loeb kohus tõendatuks, et 30.septembril 2006.a kell 10:31 saadeti hagejale informatsioon 29.09.2006.a toimunud üldkoosoleku kohta, mis jäi kvoorumita ja milles teatati uuest koosolekust ning sellest, et koosolekul peab olema esindatud vähemalt 133 häält. Vaidlust on poolte vahel ka selles, kas hageja oli tegelikult teadlik koosoleku toimumisest. Hageja on esile toonud asjaolu, et teadetetahvel asub väljaspool tema kasutuses olevat territooriumi. Tsiviilõiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ja üksteise õigustatud huve arvestades (TsÜS § 32 ja § 138 lg 1). Kostja pidi arvestama, et hagejani ei pruugi jõuda teadetetahvlile pandud teated. Kostja pole esitanud tõendit, millest nähtuks, et hagejale saadeti lihtkirjalikus vormis kutse. Kostja poolt esitatud visiitkaartidelt ja tutvustavalt brošüürilt nähtub, et kostjale oli teada hageja e-kirja ja veebiaadress aadress, seega oleks piisav olnud teate edastamine kasvõi sellisel, hilisemat taasesitamist võimaldaval viisil. Hageja ei vaidlusta, et kostja on saatnud hagejale ja hageja on 01.05.2006.a teate kostja kontaktandmete muutumisest. Kohus leiab, et nimetatuga ei saa tõendada hageja teadma pidamist kostja põhikirja muutmisest, kuigi sellele on alla kirjutanud kostja uus juhatuse liige, sest kirjas ei sisaldu ühtki viidet toimunud ja sellele eelnenud üldkoosolekule ja põhikirja muutmisele. Kostja ei ole tõendanud, et hageja 22.05.2006.a koosolekule ja sellele eelnenud koosolekule nõuetekohaselt kutsuti, samuti et hageja sai koosoleku toimumisest teada enne 01.oktoobrit 2006.a. Kuivõrd hageja esitas hagi 21.12.2006.a, ei ole hageja minetanud seadusest tulenevat tähtaega otsuse vaidlustamiseks (KÜS § 13 lg 3). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et korteriühistu liikmetel on õigus teada koosoleku toimumisest. Kohus asub seisukohale, et kostja rikkus eeltooduga üldkoosoleku kokkukutsumise korda (MTÜS § 20 lg 2) ja ei olnud seetõttu õigustatud vastu võtma otsuseid nr 2 ja 4, mille hageja on vaidlustanud (MTÜS § 21 lg 1). Lisaks sellele on kostja rikkunud MTÜS § 22 lg-s 5 sätestatud tingimust, mille kohaselt on vaja mittetulundusühingu liikme teistest erineva õiguse lõpetamiseks või muutmiseks selle liikme nõusolekut. Vaidlust ei ole selles, et hageja ei ole andnud nõusolekut muuta esialgse põhikirja pst 6.1 tulenevat õigust. Vaidlust ei ole selles, et 2/3 korteriomanditest 22.05.2006.a üldkoosolekul esindatud ei olnud. Asjas pole leidnud tõendamist, et hagejat oleks teavitatud 22.05.2006.a ja sellele eelnenud üldkoosolekust, seega ei ole võimalik lähtuda esialgse põhikirja p 5.2.6 sätestatud teisest lausest, mille kohaselt piisanuks kvoorumiks 1⁄2 häälte arvust ja kvoorumi kokkusaamiseks pidi põhikirja

p 5.2.6 esimese lause kohaselt koosolekul olema 2/3 korteriomanditega esindatud häältest. Eeltoodust tulenevalt ei olnud üldkoosolek otsustusvõimeline. Seega on hageja nõue osaliselt põhjendatud ja tuleb rahuldada KÜS § 13 lg-s 3 sätestatu alusel, mille kohaselt korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega hagi rahuldatakse osaliselt. Seega tuleb kummagi poole menetluskulud pooles osas rahuldada.

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.