Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-06-29681
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohtunik
15.veebruar 2008, Tallinn
Kohtuasi
OÜ CC (registrikood XXX asukoht XXX) hagi NET K OÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) vastu 217 760.00 krooni nõudes.
Asja läbivaatamise kuupäev
10.01.2008
Menetlusosalised
Hageja OÜ CC : esindaja SM, lepinguline esindaja Jüri Asari Kostja NET K OÜ: lepinguline esindaja advokaat Gennadi Kull, kostja esindaja R N
Liili Lauri
Resolutsioon Jätta OÜ CC hagi NET K OÜ vastu 217 760 krooni nõudes rahuldamata. Jätta kohtukulud (menetlusosaliste õigusabikulu ja riigilõiv) täies ulatuses hageja kanda
Kohtuotsuse peale edasikaebe kord ja tähtajad. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule ( TsMS § 633 lg 1), alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest ( TsMS § 632 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses.
Hagiavalduse asjaolud ja nõue. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 20.12.2004.a. rendilepingu, mille alusel hageja võttis rendile ruumid aadressil XXX, Tallinn. Rendileping pidi kehtima kuni 31.12.2006.a. ning renditud ruumide loetelu oli toodud rendilepingu lisas nr 1. Kostja aga 25.08.2006.a. juhatuse otsusega lõpetas alates 31.08.2006.a. rendilepingu, tuues põhjuseks selle punktide 5.4.1, 5.4.3, 4.1.1 ja 4.1.3 rikkumise ja müügisaali mittevastavuse toidukäitlemiseks esitatud nõuetele. Hageja pidas rendilepingu lõpetamist ebaseaduslikuks ning tegi kostjale ettepaneku hüvitada talle tekitatud kahju, millest kostja keeldus. Hageja leiab, et kostja väited renditud ruumide seisundi halvenemise kohta on alusetud. Rendiperioodi jooksul on hageja investeerinud ruumidesse oma algatusel 352 428.00 krooni. Hageja ei nõustu kostja väitega, et hagejal on renditasu võlgnevus. Hageja on tasunud kostjale vastavalt lepingule ja muudele kokkulepetele. Kostja juhatuse otsuse vastu võtmise ajaks 25.08.2006.a. hagejal ei olnud võlgnevusi ei renditasu, ega ka kommunaalteenuste eest. Mainitud asjaolu kinnitab 08.09.2006.a. saldoteatis, millest ilmneb, et hagejal on tasumata ainult need arved, mille maksetähtaeg ei ole veel saabunud. Hageja on hoidnud renditud vara korras ning järginud tuleohutuse-, sanitaar- ja kaubanduseeskirju, samuti sisekorra eeskirju ja valve nõudeid. Alates lepingu sõlmimisest 20.12.2004.a. kostja ei ole esitanud hagejale ühtegi pretensiooni renditud vara korrasoleku ning tuleohutuse-, sanitaarkaubandus- ja sisekorraeeskirjade ja valve nõuete rikkumise osas. Hageja arvates müügisaal vastab toidukäitlemiseks esitatud nõuetele. Tallinna Tervisekaitsetalitus väljastas hagejale tunnustamise otsuse nr 4106, mille alusel müügisaal turul vastab nõuetele. Lepingu seadusevastase lõpetamisega tekitas kostja hagejale varalist kahju. Pooled on eelnevalt pidanud läbirääkimisi rendilepingu võimaliku ennetähtaegse lõpetamise osas. Kostjaga oli sisuliselt saavutatud kokkulepe, et sellises olukorras hagejale tasutakse kompensatsioon hagiavalduses näidatud ulatuses. Hageja jaoks oli üllatav kostja juhatuse otsus kuna see oli vastu võetud ilmselt hea usu põhimõtet rikkudes. Sama kinnitab ka asjaolu, et pooltevahelise rendilepingu tähtaja lõppemiseni oli jäänud kõigest neli kuud ning kostjal ei olnud erilist huvi renditud ruumid koheselt tagasi oma valdusesse saada. Lähtuvalt eeltoodust palub hageja kostjalt välja mõista hagejale tekitatud kahju saamata jäänud allrendi tulus suuruses 217 760.00 krooni. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 116 lg 1, § 114, § 127. Kostja vastuväited. Kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et hageja esitatud töövõtuleping nr 17-08/03 ei tõenda tööde teostamist, puuduvad makseid tõendavad dokumendid. Esitatud leping ei hõlma vaidlusalust rendilepingu perioodi. Hageja esitatud teostatud tööde ja kulude õiend (teostatud 06.02.2002) ei hõlma vaidlusalust rendilepingu perioodi ja ei puuduta vaidlusalust objekti. Hageja esitatud ostumüügileping nr 110 07.05.02 ei tõenda ostude teostamist ja nende eest maksmist, puuduvad makseid tõendavad dokumendid. Nimetatud leping ei hõlma vaidlusalust rendilepingu perioodi ja ei puuduta vaidlusalust objekti. Kostjale jääb selgusetuks, mida hageja soovib tõendada Tallinna Tervisekaitsetalituse tunnustamise otsusega nr 4106, mis väljastati 19.10.2004.a. Vaidlusalune rendileping sõlmiti 20.12.2004.a., nimetatud tõend ei puuduta vaidlusobjekti. Hageja on esitanud kohtule OÜ CC allrentnike nimekirja. Nimekirjas on märgitud, et allrendileping lõpeb 31.12.2006.a. Kostja leiab, et allrentnike nimekiri ei ole käesoleva vaidluse objekt. Hageja ei
vaidlusta rendilepingu lõpetamise õiguslikku alust, seega puudub õiguslik alus kahjunõudeks. Esitatud nimekiri ei ole raamatupidamise seisukohalt tõend selle kohta, et nimekirjas olevad isikud on hagejale midagi maksnud ja et lepingulised suhted kestaksid. Hageja ei ole esitanud raamatupidamise tõendeid, mis kinnitavad hageja väidet, et tema igakuine kasum on 54 440 krooni, mistõttu on see väide paljasõnaline. Rendilepingu p 2.3 kohaselt kohustuvad pooled täies ulatuses hüvitama nende süülise käitumisega kahju. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks tekitanud talle oma süülise käitumisega kahju, seega on hagi alusetu ning tuleb jätta rahuldamata. Rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine oli tingitud hageja süüst, täitmata olid lepingulised kohustused ning ruum ei vastanud nõuetele. Kostja palub hagi jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi ei põhjendatud ega tõendatud ning tuleb jätta rahuldamata. Hageja ja kostja vahel sõlmiti 20.12.2004.a. rendileping tähtajaga kuni 31.12.2006.a. Kostja teavitas hagejat rendilepingu lõpetamisest alates 31.08.2006 viidates lepingu punktidele 5.4.1, 5.4.3, 4.1.1 ja 4.1.3. TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Võlaõigusseaduse ( VÕS) § 128 lg 2 kohaselt võib hüvitamisele kuuluv kahju olla nii otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Saamata jäänud tulu on VÕS § 128 lg 4 kohaselt kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuse tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Vastavalt TsMS § 230 lg 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millele tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises põhjuslikus seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg ( põhjuslik seos). Rendilepingu lisa 1 kohaselt oli hageja kasutuses olevaks lepingu objektiks müügisaal, lihatöötlemisruum, abiruumid ja müügiplats müügilaudade paigutamiseks ( tlk 8). Hageja kui rentniku kohustuseks oli hoida korras liha vastuvõturuumi ja külmiku külmasüsteemid koos agregaatidega, järgida tuleohutus, kaubandus ja sanitaareeskirju, samuti turu siseeeskirju ja valve nõudeid. Pooled leppisid kokku, et lepingu võib rendileandja ennetähtaegselt lõpetada kui, kui rentnik ei täida lepinguga võetud kohustusi ning tahtlikult või ettevaatamatult halvendab oluliselt ruumide seisundit. VÕS § 309 lg 1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud, erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS – des 314 –
mittevastavuse toidukäitlemiseks esitatud nõuetele. Kohus leiab, et hageja lepingujärgseks kohustuseks oli hoida korras liha vastuvõturuumi ja külmiku külmasüsteemid koos agregaatidega ning järgida toorliha müümisel kaubandus ja sanitaareeskirju, mida ta ei täitnud. VÕS § 276 lg 2 kohaselt peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti, § 315 lg 1 p 1 alusel võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik rikub lepingulisi kohustusi. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud, lg 2 järgi on tõendiks muuhulgas tunnistaja ütlus ja dokumentaalne tõend. Hageja esitatud Tallinna Tervisekaitsetalituse tunnustamise otsus nr 4106 on tehtud 19.10.2004 ega kajasta mingil moel olukorda, mis oli lepinguliste suhete lõppemise ajal 2006 kevad- suvel (tlk 26). Lepingu lõppemise aega ei kajasta ka Tervisekaitse Riikliku Järelevalveametniku ettekirjutus 06.10.2005 ja 18.10.2005 ( tlk 178, 179). Tallinna Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakonna 15.11.2006 nr 1-7/3/1227 kirjast selgub, et 26.04 ja 11.07. 2006 aastal inspekteeriti hageja toidukäitlemise ettevõtet, turu lihasaali kahel korral ja on tehtud mitu ettekirjutust toidukäitlemise eeskirjade rikkumise kohta. Tervisekaitsetalituse kirjast selgub, et liha ettevalmistusruum ei vasta nõuetele ja hageja suhtes algatati väärteomenetlus ning määrati Toiduseaduse alusel rahatrahv ning turul kehtestati liha ettevalmistamisruumis toidu käitlemise keeld kuni vastava loa kehtetuks tunnistamiseni ( tlk 289, 293, 294). 26.04.06 koostatud inspekteerimisakti HA 62 kohaselt liha ettevalmistusruum ei vasta EU määruse 852/2004 II lisa I ja II peatüki nõuetele ( tlk 295-299), koostati ettekirjutus liha ettevalmistusruumis remonditööde läbiviimiseks täitmise tähtaeg 01.07.06. 11.07.06 selgus, et liha ettevalmistusruumis on hügieenialane olukord halvenenud ning seetõttu vormistati ettekirjutuse mittetäitmise kohta akt HA 100 /11.07.06 ning õigusrikkumised fikseeriti inspekteerimisaktis HA99/11.07.06, koostati ettekirjutus liha ettevalmitusruumis toidu käitlemise keelamiseks kuni remonttööde läbiviimiseni. Tallinna Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakonna inspekteerimisakti nr HA 8/06.02.06 kohaselt teostas nooreminspektor Liia Gussev 07.02.2006 Toiduseadusest lähtuvate nõuete järelevalvet vaidlusalusel objektil ning tehti toidu käitlemise kohustusliku nõuete rikkumise kõrvaldamiseks ettekirjutused. Hageja väited, et ruumide remondikulutused nende viimiseks vastavusse esiatud nõuetega, väljusid rendilepingus kokkulepitust ega mahtunud finantsplaani, ei ole kooskõlas tunnistajate ütlustega ega kirjalike tõenditega. Kostja selgituse kohaselt olid neil ka varasemad rendisuhted, vaidlusaluse lepingu sõlmimisel arvestati rendimäära kindlaks määramisel kohustusi ruumide korrashoiu osas. Tunnistajana andis ütlusi AS, kelle äriühing OÜ M vaidlusalusel perioodil oli hageja allüürnik ja tema kasutuses oli neli müügiletti liha müümiseks. Tema kinnitusel oli ta sunnitud müügiletid järjest kinni panema, sest olukord ei olnud tingimustele vastav, puudus liha raiumiseks piisav ruum, liha raiuti lettide taga, kraanikausse läheduses ei olnud. Tehti ettepanek Mihhejevile, et juulis – augustis on kehvad müügikuud, võiks sulgeda müügisaali ja korda teha, sellest keelduti. Lepingud sõlmiti müügikohtade peale, müüjaid oli liiga palju, ei jätkunud sooja vett lihatöötlemiseks vajalike esemeste pesemiseks. Helen Põlluäär andis ütlusi selle kohta, et
müüs 2006 aastal rendiobjektil lihatooteid, tervisekaitse keelas sellistes tingimustes lihamüügi, kuid müüki ei katkestatud. Talle teadaolevalt oli probleemiks mittekohane liharaiumise ruum, temperatuur ei vastanud nõuetele, üldine olikord oli antisanitaarne. MF töötas turul sanitaararstina, tema sõnul olid rikkumised igapäevased, suhtles nii M kui tema emaga, kes oli turul administraator ja tegi neile mitmeid ettekirjutusi, kogu lihamüügi saal ei olnud nõuetele vastav, olid kaebused, et ruumis on liiga suur rentnike arv ja puudub soe vesi, piisav võimalus külmkapis lihakerede hoidmiseks, olukord oli antisanitaarne, tervisekaitsetalituse poolt tehti ettekirjutus ruumis toorliha müük keelata. Esitatud tõenditega ei ole kinnitamist leidnud hageja väited, et kostja lõpetas lepingu ootamatult andmata aega puuduste kõrvaldamiseks, hagejale olid olemasolevad puudused ja lepingukohustused teada. Tõendatud ei ole lepingu lõpetamise seadusevastasus kostja poolt, mis võiks kaasa tuua saamata jäänud tulu nõude. Kuivõrd hagi jääb rahuldamata põhjusel, et tõendamist ei ole leidnud VÕS § 127 lõikes 4 toodud põhjusliku seose olemasolu, ei pea kohus vajalikuks anda õiguslikku hinnangut kostja väidetava saamata jäänud tulu kujunemisele ja suurusele. Menetluskulude jaotus. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, menetlusosaline võib TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kuivõrd hagiavaldus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda.
Liili Lauri kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.