Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei nõustunud hagiavalduses toodud väitega, et hageja kasutab eluruumi suulise üürilepingu alusel.

X asuv elamu tagastati õigusjärgsele omanikule M. Vle Tallinna Linnavalitsuse 19. detsembri 1994. a. korralduse nr. 3018-k alusel, mis anti välja lähtudes õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni

ES § 40 lõikele 1 on üürniku surma, alatise lahkumise või väljatõstmise korral ühel temaga koos elanud perekonnaliikmetest nende omavahelisel kokkuleppel õigus nõuda enda tunnistamist üürnikuks esialgse üürniku asemel varem sõlmitud üürilepingu alusel. Karine Oganesjan ei ole välja toonud ega tõendanud, et tema oleks tunnistatud üürnikuks R. Si asemel. Samuti ei ole Karine Oganesjan tõendanud, et tema oleks esitanud üürileandjale kirjaliku avalduse enda üürnikuks tunnistamiseks varem sõlmitud üürilepingu järgi. Kuna üürilepingu kohustuslikuks vormiks oli kirjalik vorm, siis peaks nimetatud taotlus olema samuti kirjalikus vormis. Järelikult juhul, kui eksisteeris üürisuhe, siis võis selle pooleks olla R. S, aga kindlasti mitte Karine Oganesjan. Samas, kuna Karine Oganesjan ise on väitnud, et üürilepingut ei sõlmitud kirjalikult, siis jääb OÜ Sponda MET seisukohale, et üürisuhe puudus üleüldse. Vastus vastuhagile Vastuhagi kostjad on seisukohal, et M. V käsitles Karine Oganesjani üürnikuna eelmise üürniku asemel ning kaudses vormis lepingusse astumisega nõustumiseks võib pidada üüriarvete esitamist, nende maksmist ja üürirahade vastuvõtmist ning samuti 28. veebruaril 2003. a. M. V poolt esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldust Karine Oganesjanile. Vastuhagi on täies ulatuses põhjendamata. Esimese astme kohtu otsus

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) 1994. a. kehtinud redaktsiooni § 91 lg. 1 sätestas, et pooled võivad tehingu teha mistahes vormis või kokku leppida, mis vormis tuleb tehing teha, kui seaduses ei sätestata tehingu kohustuslikku vormi. Kuni 1. juulini 2002. a. kehtinud ES kohaselt ei saanud üürniku lahkumise korral üürniku abikaasa üürnikuks automaatselt, vaid selleks pidi üürniku abikaasa tegema vastavasisulise tahteavalduse. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 11 lg. 3 kohaselt juhul, kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuse ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Seega oleks hageja pidanud seaduse kohaselt esitama vaidlusaluse eluruumi omanikule kirjalikus vormis nõude enda tunnistamiseks üürnikuks esialgse üürniku asemel varem sõlmitud üürilepingu alusel ning üürileandja oleks pidanud andma kirjalikus vormis nõusoleku hageja tunnistamiseks üürnikuks R. Si asemel. Hageja on väitnud, et eluruumi üürnik R. S lahkus eluruumist alatiseks 1995. a. mai alguseks, kui ta viis ära oma viimased asjad. Seega tuleb vaidlusalusele üürisuhtele kohaldada 1995. a. mais kehtinud seadusandlust. ES 1994. a. kehtinud redaktsiooni § 31 lg. 1 sätestas, et üürileping sõlmitakse kirjalikult. 1. septembril 1994. a. jõustunud TsÜS § 93 lg. 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. Hageja väidete kohaselt kasutab tema alates 1994. a. vaidlusalust eluruumi suulise lepingu alusel. Sellist vormi ei olnud seaduses üürilepingu sõlmimiseks ette nähtud, sest ES § 31 sätestas imperatiivselt kirjaliku vormi kohustuslikkuse üürilepingu sõlmimisel. Seega vastavalt ES-is ja TsÜS-is sätestatule on hageja üürisuhte aluseks olev väidetav suuline üürileping tühine ning seega on eeltoodud tõenditega leidnud kinnitust ka asjaolu, et hagejal ja tema perekonnaliikmetel puudub õiguslik alus vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks ning sellest tulenevalt ei saa hageja ka nõuda, et kostja tema õigusi üürnikuna tunnustaks. Seetõttu tuleb Karine Oganesjani ja temaga koos elavaid perekonnaliikmeid kohustada vabastama eluruum kolme kuu jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist ning nimetatud isikute poolt eluruumi vabastamisest keeldumisel tulevad Karine Oganesjan ja temaga koos elavad perekonnaliikmed eluruumist välja tõsta. Apellatsioonkaebus Karine Oganesjan palub maakohtu otsuse täies ulatuses tühistada, jätta uue otsusega vastuhagi rahuldamata ja rahuldada hagi. Menetluskulud palub apellant mõista välja vastustajalt. Riigikohus asus seisukohale, et kui üürileping sõlmiti peale 1. septembrit 1994. a., sealhulgas nagu hageja väitis, mais 1995. a., siis see kehtis ka juhul, kui ta oli sõlmitud suuliselt. Riigikohus asus ka seisukohale, et nii lepingu sõlmimist kui ka taotluse tegemist üürileandjale tunnistada teda üürnikuks senise üürniku asemel, samuti üürileandja nõustumist sellise taotlusega võivad tõendada ka kaudsed tahteavaldused, nagu näiteks üüriarvete esitamine ja üüri maksmine. Seega võis märgitud taotluse üürileandjale teha üürniku perekonnaliige ka suuliselt. Maakohus on põhjendamatult ja ebaõigesti kohaldanud 1. juulil 2002. a. kehtima hakanud VÕS-i oma seisukohtades nõutava vormi kohta hageja poolt esitatavale taotlusele senise üürniku asemel üürnikuks saamiseks, sest vastav põhimõte kehtis ka varem tulenevalt TsÜS § 91 lõikest 3. Kui üürilepingut võis suulises vormis lugeda kehtivaks, siis võis samas vormis olla esitatud ka märgitud taotlus ning nõustumus sellele. Asjaolu, et vastav taotlus ja nõustumus olemas olid, tõendasid nii üüriarvete esitamine-maksmine kui ka üürileandja

Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Apellant on korduvalt esitanud hagi täpsustusi, kuid siiani ei ole selge, millal apellandi arvates üürisuhe tekkis. Sellest asjaolust sõltub, millist õigusnormi üürisuhtele, s. h. vorminõude osas, kohaldada. Apellant ei ole esitanud ühtegi lisatõendit, ei ole suutnud tõendada kaudse tahtluse olemasolu, on seda vaid paljasõnaliselt väitnud. Kohus saab rajada otsuse vaid esitatud tõenditele. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades rikkus maakohus oluliselt menetlusõiguse norme. Et rikkumist ei ole apellatsioonimenetluses võimalik kõrvaldada, tuleb otsus kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg. 2 lausega 2 tühistada, tsiviilasi aga saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Otsuses leidis maakohus, et vaidlusalusele üürisuhtele tuleb kohaldada 1995. a. mais kehtinud seadusandlust, et ES 1994. a. kehtinud redaktsiooni § 31 lg. 1 sätestas üürilepingule imperatiivse kirjaliku vormi nõude ning et kuna hagejaga ei olnud kirjalikku üürilepingut sõlmitud, siis oli tema üürisuhte aluseks olnud väidetav üürileping 1. septembril 1994. a. jõustunud TsÜS § 93 lõikest 1 tulenevalt tühine. Ainuüksi üürilepingu vorminõuete rikkumisest tulenevast väidetavast tühisusest järeldas maakohus, et hagejal ja tema perekonnaliikmetel puudub õigus vaidlusalust eluruumi kasutada ning et sellest lähtudes tuleb hagi jätta rahuldamata ja vastuhagi rahuldada. Kolleegium leiab, et maakohus kohaldas ES § 31 lõiget 1 vastuolus Riigikohtu poolt samas vaidluses antud juhisega ning rikkus seega TsMS § 693 lõiget 2, mille kohaselt Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Nii märkis Riigikohus oma otsuses, et eluruumi üürileping ei olnud tühine ES § 31 lõikes 1 sätestatud eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu ei ajavahemikul selle sätte kehtestamisest 1. juulil 1992. a. kuni 1. septembrini 1994. a., mil jõustus TsÜS § 93 lg. 1, ega ka pärast seda, ning et ka alates 1. septembrist 1994. a. sõlmitud suulised üürilepingud kehtisid. Maakohus kohaldas osundatud sätteid risti vastupidiselt. Materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu on maakohtu otsus ebaõige. Et maakohus pidas hageja üürilepingut tühiseks vorminõude rikkumise tõttu, ei tuvastanud ta vaidluse lahendamiseks vajalikke faktilisi asjaolusid, sealhulgas neid, mille tuvastamise vajadust märkisid oma varasemates lahendites ringkonnakohus ja Riigikohus. Maakohus jättis hindamata asjas esitatud tõendid, sealhulgas need, millele hinnangu andmise vajadust märkisid oma lahendites kõrgema astme kohtud. Lisaks TsMS § 693 lõikele 2 rikkus maakohus seega ka TsMS § 658 lõiget 2, mille kohaselt on tühistatud otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud ka ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel. Kuna vaidluse lahendamiseks olulised faktilised asjaolud on täielikult tuvastamata ja asjas esitatud tõendid hindamata, ei ole menetlusõiguse normide rikkumise kõrvaldamine apellatsioonimenetluses võimalik. Nii tooks vaidluse lahendamiseks olulise faktikogumi esmakordne apellatsioonimenetluses tuvastamine kaasa poolte kohtuotsuse peale edasikaebamise õiguse (TsMS § 206 lg. 1 lause 2) rikkumise, kuna kassatsioonimenetluse eripärast tulenevalt välistataks üldse menetlusosaliste võimalus kaevata otsuse peale osas, millega hinnatakse tõendeid ja tuvastatakse faktilisi asjaolusid. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul vaidlus lahendada, arvestades Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2005. a. ja Riigikohtu 18. aprilli 2006. a. otsustes esitatud

seisukohti õigusnormide tõlgendamisel ja kohaldamisel ning kõrvaldades nendes otsustes osundatud menetlusnormide rikkumised. Menetluskulud tuleb jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Reet Allikvere

Margo Klaar

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.