Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Tartus, jagas selle 26.02.2001 lepinguga reaalosadeks ning seadis korteriomandid. Kostja kasutab eluruumi T. 35-2 tema ja AS V. vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu nr 56 alusel. Nimetatud lepingu punkti 12 kohaselt kehtib see alates elamuseaduse kehtestamisest 01.07.1992. AS Hansa Liising Eesti suhtes jäi vastavalt elamuseaduse kehtinud redaktsiooni §-le 34 eelpool nimetatud eluruumi ostu-müügileping kehtima. Alates 07.11.2001 andis AS Hansa Liising Eesti eluruumi kapitalirendile OÜ-le K, mis ajast alates on hageja täitnud ka üürileandja õigusi ja kohustusi. Varasemal ajal on üürileandja õigusi teostanud ja kohustusi täitnud veel ka OÜ T ja T Investeeringud ja OÜ MPM Varad. 04.08.2005 kanti OÜ K. kostja kasutuses oleva korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse ning talle läksid üle üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. OÜ K. on esitanud kostjale igakuiselt üüriarveid, saates need postiga kostja elukohta. Üüri suurus on olnud alates 01.11.2000 muutumatu, seega 17 krooni eluruumi pinna ühe ruutmeetri kohta. Üürisumma suurust ei ole kostja kunagi vaidlustanud. Kostja on hagiavaldusest lähtuvalt hooldus- ja kommunaalteenuseid osutavale ja vahendavale korteriühistule T. 35 tasunud vaid üürniku poolt tasumisele kuuluvaid kõrvalkulusid. Kostja võlgnevus seisneb kostja poolt OÜ-le K. tähtaegselt tasumata üüriarvetes. Kostja on teadlik, et ta peab vastavalt lepingule lisaks tema poolt korteriühistule tasutud kommunaalkuludele tasuma üürileandjale ka üüri, kuid ei ole seda teinud. Üürileandja OÜ K. poolt esitatud arvete järgi oli kostjal ülevaade tekkinud võlgnevusest ning tal oli võimalus pidada arvestust, kas ta on võlgu ja kui palju ta on võlgu. Oma 23.10.2007 Tartu Maakohtule esitatud hagiavalduses palub hageja kostjalt hageja kasuks välja mõista 11 646.30 krooni ning menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja vaidleb 30.11.2007 kohtule esitatud vastuses hagile vastu ning palub jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hagiavaldusest ei nähtu, millise ajavahemiku eest on hageja poolt väidetav üürivõlgnevus tekkinud. Hageja ei ole kostjale üüriarveid esitanud. Üüriarved on esitanud kostjale KÜ T. 35, mis on sisaldanud ka maja hooldustasu. Kostja poolt on kõik need arved tasutud. Hageja väide, et ta on üüriarved kostjale saatnud posti teel, ei vasta tõele. Kostja ei ole mainitud üüriarveid saanud ja hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta on kostjale üüriarved saatnud. Nähtuvalt hageja poolt esitatud üüriarvetest on need välja kirjutatud 22.10.2007 kuupäevaga, st tagantjärgi, välja arvatud kaks üüriarvet, mis kannavad 19.09.2007 kuupäeva. Hagejal ei ole varem olnud kostja vastu pretensioone üüri mittetasumise pärast. Üüri nõue tekkis alles siis, kui kostja hakkas taotlema üürilepingu pikendamist. Kostja leiab, et hageja käitumine ei ole olnud kooskõlas hea usu põhimõttega. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kostja kasutas eluruumi asukohaga T. 35-2, Tartu alates 01.07.1992 tema ja AS V. vahel kehtima hakanud üürilepingu alusel. Elamuseaduse (ES) 01.07.1992 - 24.04.1994 kehtinud redaktsiooni § 31 lg 2 sätestas, et üürileping on tähtajaline leping. Kui lepingus ei ole tähtaega ära näidatud, loetakse see sõlmituks viieks aastaks. Seega lõppes eluruumi üürilepingu tähtaeg 30. juunil 1997. Samas nägi ES 01.10.1996-16.07.1998 kehtinud redaktsiooni § 32 lg 2 ette, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui

lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Eelmainitu alusel pikenes üürileping veel viieks aastaks, s.o kuni 30.06.2002. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 kohaselt enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi lg 2 näeb ette, et lõikes 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Puudub vaidlus, et üürilepingu näol on tegu kestvuslepinguga. Pooltevaheline üürisuhe on asjaoludest nähtuvalt tekkinud enne 01.07.2002 ning asjas kuulusid kuni 30.07.2002 kohaldamisele kehtinud elamuseaduse vastavad sätted, mille alusel pikenes üürileping veel kord ES § 32 lg 1 alusel viieks aastaks, seega kuni 30.06.2007. 04.08.2005 kanti hageja kostja kasutuses oleva korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega läksid alates mainitud kuupäevast üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale. Alates 01.07.2002 kohaldatakse üürisuhetele võlaõigusseadust. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 76 näeb ette, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. ES 16.07.1998 – 29.11.2000 kehtinud redaktsiooni § 375 nägi ette järgmist: (1) üürileandjal on õigus eluruumi üüri suurendada kokkuleppel üürnikuga üks kord 12 kuu jooksul, kui üürilepingus ei ole sätestatud teisiti. (2) Üüri suurendamise kohta peab üürileandja esitama üürnikule kirjaliku põhjenduse vähemalt kaks nädalat enne käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud kokkuleppe sõlmimist. (3) Kui üürnik ei ole nõus üüri suurendamise kokkulepet sõlmima, võib üürileandja suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. (4) Üürnik võib üürileandja poolt suurendatud üüri vaidlustada kohtus. Kui kohus leiab, et üüri suurendamine oli põhjendamatu, kuulub enammakstud summa üürnikule tagastamisele. Kohtus vaidlustamine ei vabasta üürnikku üüri tähtaegse tasumise kohustusest. Vastava sätte kohane teade üürimäära muutumise kohta alates 01.11.2000 saadeti kostjale OÜ MPM Varad poolt, mainitud kuupäevast saadik on üüri suurus olnud 17 krooni eluruumi pinna ühe ruutmeetri kohta. Hageja poolt 22.01.2008 toimunud istungil kohtule esitatud 25.10.2000 tõendi järgi oli kostja saanud kätte teatise üürisumma suurendamisest. Kostja ei ole üüri suurendamist kunagi kohtus vaidlustanud. Ka hageja poolt kohtule esitatud arvetest ning raamatupidamise arvestusest kostja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse kohta lähtub, et kuni augustini 2002 on kostja tasunud hagejale vastavalt esitatud arvetele üüri 17 krooni ruutmeetri kohta. Kohtule esitatud dokumendid võimaldavad järeldada, et kostjale on kuni 30. juunini 2007 saatnud

paralleelselt arveid KÜ T. 35 ning korteriomanik OÜ K. Samas on kostja alates augustist 2002 tasunud üüri 15 krooni ruutmeetri kohta ning alates detsembrist 7 krooni ruutmeeter, seega vaid talle KÜ T. 35 poolt esitatud hooldus- ja kommunaalteenuste arvete alusel. Kostja on jätnud tasumata talle samal ajal OÜ K. poolt igakuiselt esitatud üüriarved. Kohtul ei ole põhjust arvata, nagu ei oleks kostja alates 2002. aasta septembrist ühtäkki hageja poolt esitatud arveid enam kätte saanud. Vastavad arved on laekunud kõikidele teistele majaelanikele, kelle üürileandjaks on OÜ K. Kostja ei ole vastavat hageja väidet 05.12.2007 kohtuistungil vaidlustanud. Samal istungil möönab kostja, et ta võis aastast 2002 tõepoolest maksta üüri 17 krooni ruutmeetri kohta ning et ta viis saadud arved sotsiaalabi osakonda, kes need kinni maksis. Samuti pole kostja esitanud hagejale mingit kaebust arvete saatmata jätmise kohta. Ka on kostja jätkuvalt kätte saanud KÜ T. 35 poolt saadetud hooldus- ja kommunaalteenuste arved. Seega on kohtul alust uskuda, et vaatamata kostja 05.12.2007 kohtuistungil esitatud väidetele, nagu poleks ta hagejalt ühtegi arvet saanud ning seetõttu talle ka mitte midagi maksnud, on kostja arveid tegelikult siiski saanud ning jätnud nende eest tasumata. Kostja oli teadlik üüri suurendamisest ning oma kohustusest tasuda arveid nõuetekohaselt ning tähtaegselt ka peale augustit 2002. Asjakohatu on kostja 05.12.2007 istungil esitatud väide, nagu ei oleks tal olnud lepingut OÜ-ga K. Asjaoludest tuleneb, et 04.08.2005 kanti OÜ K. kostja kasutuses oleva korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse ning talle läksid üle üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Kohus ei pea põhjendatuks kostja vastuväidet, nagu ei oleks hageja käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega. Asjaolu, et hageja kostjale tasumata üüri kohta pretensioone ei esitanud, ei tähenda, et hagejal ei oleks olnud õigust pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse kostjapoolse lepingurikkumise tõttu. Pelgalt fakt, et hageja poolt kohtule tõenditena esitatud arved on prinditud välja kuupäevadega 19.09.2007 ning 22.10.2007, ei anna alust arvata, nagu oleks hageja arved alles neil kuupäevadel tagantjärgi ka koostanud. Kostja on saanud analoogseid arveid ka enne augustit 2002. Kostja vastuväitest lähtuvalt ei nähtu hagiavaldusest, millise ajavahemiku eest on hageja poolt väidetav üürivõlgnevus tekkinud. 05.12.2007 toimunud kohtuistungil ütles hageja esindaja, et kostjal on hagejale arved tasumata alates 2002. aasta augustist kuni 31. juunini 2007. Kostja esindaja esitas aegumise vastuväite. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 154 kohaselt korduvate kohustuste või ülalpidamiskohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Hageja esindaja selgitas kohtule, et hageja soovib raha 2007. aasta juunist kolm aastat tagasiulatuvate arvete eest. 22.01.2008 istungil täpsustas hageja, et ta palub kostjalt välja mõista summa 9135.80 krooni. Vastavast summast on maha arvutatud aegunud perioodi eest võlgnetav üür. Kostja ei ole mainitud summat vaidlustanud. Võttes arvesse eelmainitut leiab kohus, et tuleb kohaldada aegumist ning rahuldada OÜ K. hagi A.P. vastu osaliselt ning mõista A.P. lt OÜ K. kasuks välja kolm aastat tagasiulatuvalt tasumata üür ja kõrvalkulud 9135.80 krooni. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kui poolte osad kohtukuludes on võrdsed, jäävad kohtuvälised kulud kummagi poole endi kanda. Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb OÜ K. ning A.P. menetluskulud jätta nende endi kanda.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.