Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

rasketeks. Vastasel juhul muutuks võimatuks eluruumi üürilepingu lõppemine tähtaja möödumise tõttu. Kostja leiab, et kuna üürnik on keeldunud vabatahtlikult üüritud eluruumi kostjale tagastama, siis tuleb talle panna VÕS § 334 lg 1 kohaselt vastav tagastamiskohustus. Kohtukulud palub kostja jätta hageja kanda. HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE (tl 68) H.L. väidab, et ta ei võta vastuhagi õigeks. Kuigi poolte vahel üürileping lõppes 30.juunil 2007.a. on õigus taotleda üürilepingu pikendamist. Ta väidab, et tema on üksik ja väiksepalgaline, temal ei ole võimalik eluruumi osta. Tema on üürilepingust tulenevad kohustused täitnud. Ei ole õige üürileandja väide, et on üürilepingust tulenev võlgnevus. OÜ K. ei ole kostjale üüriarveid esitanud. Vastuhageja leiab, et ei ole seadusest tulenevaid takistusi üürilepingu pikendamiseks, poolte huvide kaalumise seisukohalt tuleks eelistada vastuhageja huvi üürilepingu pikendamiseks. Vastuhageja palub jäta vastuhagi rahuldamata ja rahuldada hagi üürilepingu pikendamiseks.

KOHTU PÕHJENDUSED

Hageja nõuab üürilepingu pikendamist kolme aasta võrra. Vastuhagis nõuab kostja üüritud eluruumi tagastamist ebaseaduslikust valdusest. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 329 lg 3 kohaselt peab üürnik tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist. Üürilepingu tähtaeg möödus 30. juuni 2007. Hageja esitas kohtule hagi üürilepingu pikendamiseks 21. juunil 2007. Seega ei olnud hagi esitamise ajal üürilepingu tähtaeg möödunud ning hagejal on õigus üürilepingu pikendamist taotleda. VÕS § 271 sätestab üürilepingu legaaldefinitsiooni, mille kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja ja AS-i V. vahel sõlmiti tähtajatu üürileping nr 44 (tl 4344). AS Hansa Liising Eesti omandas 22. november 2000 ostu-müügilepinguga korteri nr 45 kui vallasasja (enne reaalosadeks jagamist ja korteriomandite seadmist). AS Hansa Liising Eesti jagas 26. veebruar 2001 lepinguga selle reaalosadeks ning seadis korteriomandid. Hageja õiguslik alus korteriomandi valdamiseks tuleneb AS-iga V. sõlmitud üürilepingust. Üürilepingu (tl 43-44) p 12 kohaselt kehtib leping elamuseaduse kehtestamisest, s.o alates 01. juulist 1992 kuni tähtajatu. Elamuseaduse (ES) (redaktsioon 01.07 1992–24.04.1994) § 31 lg 2 kohaselt on üürileping tähtajaline leping. Kui lepingus ei ole tähtaega ära näidatud, loetakse see sõlmituks viieks aastaks. Seega oli H.L. ja AS-i V. vahel sõlmitud tähtajatu üürileping seaduse kohaselt lubamatu ning muutus tähtajaliseks üürilepinguks, mille tähtaeg möödus 30.juuli 1997. Tulenevalt ES § 32 lg 2 (redaktsioon 06.07.1998) kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Seega pikenes 30. juuli 1997 üürileping veel viieks aastaks. Viieaastane tähtaeg möödus 30. juuli 2002. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama sätte lg 2 kohaselt ei välista ega piira käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Pooltevaheline üürileping oli sõlmitud enne 1. juulit 2002 ning vastavalt

kohaldatakse enne 1. juulit 2002 kehtinud ES-i. Seega pikenes üürileping 30. juuli 2002 vastavalt ES § 32 lg-le 2 veel viieks aastaks. Üürilepingu uus tähtaeg möödus 30. juuni 2007. VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kostja on avaldanud tahet lõpetada pooltevaheline üürisuhe ning käesoleval juhul ei valda üürilepingu tähtaja möödumisel hageja eluruumi õiguslikul alusel. VÕS § 326 lg 2 ls 1 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Eesti Vabariigi põhiseaduse § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud /.../ Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Sellest tulenevalt on omandiõigus isikute põhiõigus, mida võib piirata vaid seaduses sätestatud juhtudel. VÕS § 326 lg 2 piirab oluliselt omandiõigust, kuna selle alusel on kohtul õigus kohustada omanikku üürisuhtesse jääma ning üürilepingut pikendama kuni kolmeks aastaks tingimusel, et üürnikul tekivad üürisuhte lõppemisest rasked tagajärjed. Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb kaaluda, kas üürilepingu lõppemisest tulenevad tagajärjed on rasked, et põhjendatud oleks igaühe põhiõiguse piiramine. H.L. on esitanud kohtule arstliku ekspertiisi otsuse 29.03.2007.a. (tl 73, 74), mille kohaselt on tema töövõime kaotuse protsent 60. Nagu nähtub esitatud tõendist on juba aastast 2004 olnud H.L. teada oma töövõime kaotus (tl 75-78), seega invaliidsus ei kaasnenud üürilepingu lõppemisega, mis ei ole tagajärg VÕS § 326 lg 2 mõttes. Kohus leiab, et hageja väited, et tal puuduvad võimalused oma eluruumi soetamiseks, ei ole piisavalt rasked tagajärjed, et kohus saaks omandiõigust piirata üürilepingu pikendamisega. Lisaks ei tule hagejale üürilepingu lõppemine ootamatult. Seaduse jõul on mitmel korral üürileping pikenenud. Seega oli hagejal võimalus üürilepingu lõppemisest tulenevaid tagajärgi enda jaoks leevendada varakult. Selle võimaluse jättis hageja kasutamata. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama sätte lõike 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Arvestades eeltoodut, rahuldab kohus OÜ K. hagi H.L. vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 sätestab, et kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Lõige 3 kohaselt kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusesse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab antud asjas menetluskulud H.L. TsMS § 632 lg 1 kohaselt apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest; lg 4 kohaselt poolte kohtule avaldatud kokkuleppel saab apellatsioonitähtaega lühendada, samuti pikendada kuni viie kuuni otsuse avalikult teatavakstegemisest. Pooled on kohtule avaldanud, et lühendavad apellatsioonitähtaega 10 päevani.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.