lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-06-21847/8

Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Kentmanni kohtumaja · 31.01.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtuasja number
2-06-21847/8
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
31.01.2008
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1559
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mai Grauberg

Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number

31.01.2008.a. Tallinn, Kentmanni Kohtumaja tsiviilkantselei

Tsiviilasi

NG hagi MT vastu 15000 krooni väljamõistmiseks

Menetlusosalised ja nende

Hageja NG(XXX, XXX), esindaja Vladimir Braše Kostja MT(XXXX, XXX, esindaja Angelina Aaman)

esindajad Kohtuistungi aeg, koht, osalenud isikud

2-06-21847

16.01.2008, Tallinn Kentmanni Kohtumaja Hageja NG, esindaja Vladimir Braše Kostja MT, esindaja Angelina Aaman

RESOLUTSIOON

1.Hagi rahuldada.
2.Tunnustada MT ja NG vahel 15.12.2005 sõlmitud müügilepingueelsete läbirääkimiste protokolli kui kinnisasja müügi-eellepingu tühisust.
3.Välja mõista MTilt NG kasuks alusetult saadu, so 15000 krooni. Menetluskulude jaotus
1.Jätta NG menetluskulud täies ulatuses MT kanda.
2.Menetlusoaline võib taotleda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Hageja nõue, põhjendused.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
1.Hageja ja kostja sõlmisid 15.12.2005 müügieelsete läbirääkimise protokolli (edaspidi protokoll) XXX asuva ja M. T kuuluva kinnitu (suvila) suhtes. M. T abikaasa O T andis nõusoleku kinnistu müügiks läbirääkimiste protokollile, asja ostu-müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks. Hageja pidi protokolli allkirjastamise järgselt muretsema

kinnistu ostmiseks pangast laenu, mis ei õnnestunud. Sellest teatas ka kostjale ja kostja nõustus tagasi maksma hagejale tagatisraha 15000 krooni, mille hageja oli kandnud kostja kontole. Hiljem sai hageja teada, et protokoll pidanuks olema vormistatud notari juures ja olema tõestatud notari poolt ning kuivõrd protokoll oli notari poolt tõestamata, siis on see tühine.

2.Hageja palub tunnustada müügieelsete läbirääkimiste protokolli tühisust ja välja mõista kostjalt 15000 krooni ning jätta menetluskulud kostja kanda
3.Tõendid: müügieelsete läbirääkimiste protokoll 15.12.2005, maksekorraldus. Kostja vastuväited
4.Kostja hagi ei tunnista ja palub menetluskulud jätta hageja kanda. Hageja ei ole tõendanud, et kostjal oleks kohustus tagastada 15000 krooni, sest protokolli p 5.5. järgi tekib kohustus vaid siis, kui kostja süü tõttu jääb müügileping sõlmimata ja siis kohustub müüja maksma hagejale leppetrahvi 30000 krooni. Kostja ei ole kokkulepet rikkunud. Hageja jättis ise oma kohustused täitmata, tema süül jäi müügileping sõlmimata ja hageja on kohustatud protokolli p 5.4 alusel maksma kostjale leppetrahvi 30000 krooni. Märgitud läbirääkimiste protokolli ei pidanud sõlmima notari juures, sest see ei ole käsitletav müügilepingu eellepinguna vaid poolte kokkuleppena, mida ei pidanud kirjalikult vormistama ja protokoll pidid tagama vaid seda, et suvilat ei müüda kellelegi teisele ja et ostja ostab suvila ära. Müügileping ise tuli notariaalselt sõlmida hiljemalt 15.02.2006, mis on märgitud protokolli p-s 2.4. Läbirääkimistel osales hageja elukaaslane ja esindaja, kes koostas protokolli ja seetõttu ei ole õige hageja väide, et ta ei teadnud, millises vormis tuli protokoll sõlmida ja millised tagajärjed saabuvad siis, kui hageja oma kohustusi ei täida. Kostja ei ole oma kohustusi hageja ees rikkunud. Hageja sai laenu ja ostus endale korteri XXX, hageja ei ole käitanud kostja suhtes heas usus ega polegi kavatsenud kostjaga müügilepingut sõlmida, millega on kostjale reaalset kahju põhjustanud.
5.Tõendid: tugines müügieelsete läbirääkimiste kinnistusregistriosa nr XXX, XXX väljavõtetele.

protokollile

15.12.2005,

Kohtu põhjendused

6.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 15.12.2005 sõlmisid nad kokkuleppe, mille nimetasid müügieelsete läbirääkimiste protokolliks ja et hageja maksis kostjale 15000 krooni. Samuti puudub vaidlus selles, et kostja pidi hagejale müüma kinnisasja Harju maakonnas XXX (registriosa nr XXX) ja et müügilepingu vormistamine pidi toimuma hiljemalt 15.02.2006, mis ilmneb protokolli lõpu osas asuvast märkusest, kus pooled on pikendanud lepingut kuni 15.02.2006. Ka ei ole vaidlust selles, et kostja ei ole hagejale tema poolt tasutud 15000 krooni tagasi maksnud.
7.Vaidlus on selle üle, kas tegemist on protokolli näol kinnisasja eellepinguga või mitte ja millisele vorminõudele see pidi vastama ja kas kostjal peab tagastama hagejale saadud 15000 krooni.
8.AÕS § 119 lg 1 peab olema tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi siis kui seadusest tulenevalt peab leping olema sõlmitud teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Seega peab kinnistu müügileping kui ka eelleping müügiks olema notariaalselt tõestatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lõike 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kohtule esitatud protokollist 15.12.2005 nähtub, et pooled on nimetanud end lepingus läbivalt eelkõige ostjana – müüjana. Lepingu p-s 2 (jj alapunktid) on märgitud seda, et pooled on kokku leppinud 2 (4)

kostjale kuuluva kinnisasja notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu sõlmimises ja sõlmimise tähtajas, samuti on lepingu p-s 4 märgitud ära objekti omandi ülemineku aeg ja asja vabastamise tähtaeg. Pooled on lepingus märkinud asja müügihinnaks 705000 krooni, samuti on sätestanud selle, et märgitud lepingu sõlmimisel (so protokolli sõlmimisel, p 3.1.1.) tasub hageja kostjale 15000 krooni ning ülejäänud 690000 krooni pärast notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist (p 3.1.2.). Hinnates poolte poolt teineteisele avaldatut ning lepingus märgitut, leiab kohus, et pooled on saavutanud kokkuleppe olulises ja nimelt selles, mida kavatseb hageja osta ja mida kavatseb kostja müüa, samuti milline on võõrandatava asja hind ja et müüja kohustus on teha omandi üleminek võimalikuks, sh asja omandi ülemineku aeg, asja vabastamise aeg ja millal sõlmitakse müügileping notariaalses vormis. Seega vastavad märgitud poolte poolt teineteisele protokollis väljendatud tahteavaldused VÕS § 208 lg 1 sätestatud müügilepingu tunnustele, mille järgi kohustub müüja andma ostjale asja, tegema võimalikuks omandi ülemineku, ostja kohustub tasuma ostuhinna ja asja vastu võtma. Lisaks leiab kohus, et pooled on saavutanud kokkuleppe ka teises küsimuses ja nimelt selles, et nad tulevikus sõlmivad korteriomandi müügilepingu. Kokkuvõttes järeldub, et pooled saavutasid kokkuleppe müügilepingu enda tingimustes ja müügilepingu sõlmimise tingimustes. Kuivõrd protokolli järgi kavatsevad pooled alles tulevikus sõlmida notariaalselt tõestatud müügilepingu, siis protokollis endas eelpool kohtu poolt tuvastad faktilised ja õiguslikud asjaolud võimaldavad aga kohtul järeldada, et märgitud protokolli saab hinnata pooltevahelise lepinguga ja vastavalt korteriomandi müügi eellepinguna, mis aga ei vasta vorminõuetele, sest ei ole tõestatud notari poolt ning kohtu arvates on vaidlusalune leping 15.12.2005 TsÜS § 84 lg 1 alusel tühine, millest tulenevalt tuleb tunnustada märgitud müügilepingueelsete läbirääkimiste protokolli 15.12.2005 kui eellepingu tühisust ja hagi märgitud nõude osas kuulub rahuldamisele. Eeltoodu alusel on ümber lükatud kostja väited sellest, et tegemist on vaid poolte sellise kokkuleppega, mis ei sisalda endas müügilepingu eellepingu tingimusi ja et tegemist ei ole tühise tehinguga ning et tegemist on vaid kohustusega mitte müüja asja.

9.TsÜS § 85 järgi toob tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Seega vaatleb kohus, kas poolte viidatud lepingu säte, mis õigustab kostjal saadud 15000 krooni endale jätmist, on kehtiv või mitte, st kas tingimus võiks kehtida sõltumata sellest, et kehtiv pole müügiks-ostuks kohustav eelleping. Seega tuleb vaadelda lepingus sätestatud tingimuse vastavat eesmärki. Esitatud lepingu p 3.1.3 sätestab, et kui notariaalne ostu-müügileping jääb sõlmimata pooltest sõltumatutel põhjustel, sh pank ei anna hagejale laenu, on müüja ehk kostja kohustatud tagastama osjale tagatisraha täies ulatuses. Seega seostub lepingu p –s 3.1.3 sätestatud ostja õigus ettemaks tagasi saada eelkõige otsese tagajärjena sellele kui poolte vahel jääb notariaalselt tõestatud müügileping tegelikult sõlmimata, mitte aga iseseisva sõltumatu kohustusena. Eeltoodust järeldub, et tegemist ei ole iseseisva lepinguga, mis kehtiks eraldi sõltumata müügi eellepingu tühisusest ning asjaolu ehk tingimus, et kostja ei pidanud müüma asja teistele isikutele, ei tee kohtu arvates vaidlusalust lepingut muuks lepinguks kui ostu-müügi eellepinguks, mis aga ei ole vormivea tõttu kehtiv. Sellel põhjusel ei ole kehtiv ka lepingu tingimus p 3.1.3, mille järgi oleks nagu kostjal õigus saadud ettemaks endale jätta väidetavalt sellel põhjusel, et hageja on süüdi selles, et notariaalselt tõestatud leping jäi sõlmimata. Asjaolu, et selline säte oleks lepingus kokku lepitud nii ehk nii sõltumata sellest, kas oleks kokku lepitud nn müügikohustus, ei ole millegagi kostja poolt põhjendatud ning p-s 3.1.3 sätestatud tingimus ei ole kehtiv nagu ka eelleping müügiks, sest märgitud tingimused ei ole vaadeldavad eraldi osana ning selles osas ei ole leping ka osadeks jagatav TsÜS § 85 mõttes.

3 (4)

10.Kuivõrd tegemist on tühise tehinguga ja vaidluses ei ole keegi esitanud nõuet selle kohta, et kumbki pool on saanud mingit kahju, mistõttu ei oma üldse tähendust, miks jäi notariaalselt tõestatud leping sõlmimata, miks on eelleping notariaalselt tõestamata ja kas selles võiks olla keegi ka süüdi, mistõttu ei pea kohus andma hinnangut ka kostja väitele sellest, kas hageja oli süüdi selles, et notariaalne müügileping ise jäi poolte vahel sõlmimata või eksitas ja pettis kostjat mingil viisil 15.12.2005 lepingu sõlmimisel. Eeltoodud põhjendusel ei oma tähtsust ka kostja esitatud kinnistusregistriosa nr XXX väljavõte selle kohta, millal ja millise korteri hageja ostis.
11.VÕS § 1028 lg 1 järgi siis kui isik /saaja/ on teiselt isikult /üleandja/ saanud midagi olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kohustus langeb hiljem ära. Kuivõrd asjas on leidnud tõendamist, et pooltevaheline 15.12.2005 sõlmitud kinnistu registriosa nr XXX müügi eelleping ja selle tingimus p 3.1.3 on tühine, siis ei ole sellel õiguslikke tagajärgi ja hageja on õigustatud tühise tehingu järgi kostjale üleantud 15000 krooni tagastamist. Kuna kostja seda tagastanud hagejale ei ole, siis tuleb VÕS § 1028 lg 1, TsÜS § 84 lg 1 järgi hagejale kostjalt välja mõista alusetult saadu vastavalt 15000 krooni ja hagi kuulub ka märgitud nõude osas rahuldamisele. Menetluskulude jaotus
12.TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud selle kanda, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele, jäävad hageja menetluskulud kostja kanda.

Kohtunik

4 (4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja