Võlaõigus › Võõrandamislepingud

detailplaneeringu eest. Lepingu p 5.1.4 kohaselt on tegemata tööde eest ette nähtud sanktsioonina 50 000 krooni tasumine hagejale 28.02.2001. Kui aga viivitus kestab veelgi kuus kuud alates 28.02.2001, on kostja võtnud kohustuse tasuda hagejale 100 000 krooni leppetrahvi. Lepingus ettenähtud tähtajal, see on ühe aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest ei ole kinnistule ehitatud detailplaneeringule vastavat elamut. Kostja tekitas hagejale kahju (kruntide hinnavahe) sellega, et ostis üksikelamukrundi hinnaga elamumaa ja ehitas sinna kaksikelamu. Lepingu p-de 7.2.2, 7.2.3, 7.2.4 järgi kohustus kostja esitama taotluse erinevateks kooskõlastusteks AS-le Renover Ehitus. Vastavaid taotlusi esitatud ei ole. Tulenevalt eeltoodust palus Margus Valdes 14.11.2001 kohtule esitatud hagis Mihkel Mandrilt välja mõista 150 000 krooni leppetrahvi, tuginedes kinnistu ostu-müügilepingu kostjapoolsele rikkumisele ning tsiviilkoodeksi (TsK) § 7 lg 1 p-le 5, § 190 lg-le 1, §-le 191 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 111 lg-le 1. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja väitel ei ole hageja tõendanud lepingu kostjapoolset rikkumist. 14.11.2001 esitatud hagiavaldus põhineb asjaolul, et kostja on ehitanud kinnistule kaksikelamu. Kinnistu ostu-müügilepingu p 5.1.4 lubab kinnistu müüjal (hagejal) leppetrahvi nõuda, kui kinnistule ei ole püstitatud elamut kuue kuu möödudes pärast 01.09.2001. Seega oleks hagejal tekkinud leppetrahvi nõudmise õigus 01.03.2002, kuid hageja esitas hagi enne lepingust tuleneva tähtaja möödumist. Kostja väitel ei kuulu kinnistu detailplaneering hageja pädevusse. Detailplaneeringu autoriks on Viimsi valla arhitekt ja kostjale on väljastatud Viimsi Vallavalitsuse poolt 11.01.2000 ehitusluba nr 605. Seega kui ehitusluba on antud, siis vastab nii projekt kui ka elamu detailplaneeringu ja projekteerimistingimustele. Mis puudutab lepingu p-dest 7.2.2, 7.2.3, 7.2.4 tulenevaid kooskõlastusi, siis ei ole kostja saanud endale ühepoolselt kooskõlastusi anda. Poolte vahel on elektrivarustuse leping. Hageja väide, et kinnistule on ehitatud kaksikelamu, on eksitav oma formuleeringus, sest vastavalt Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusele nr 36 ja 29.04.1996 määrusele nr 120 on kaksikelamul teine tähendus. Kaksikelamu puhul on tegu kahe krundi piirile ehitatud elamuga. Kostja maja puhul on aga tegemist kahe korteriga elamu ehk kahepereelamuga, seega ühe elamuga ühel krundil. Tulenevalt Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2007 kirjast nr 10-7/581-1 on x alevikus x asuvale väikeelamumaale lubatud ehitada kuni 2 korteriga elamu ning kostja elamu vastab x maaüksuse detailplaneeringule. x asuv elamu oli haljastuse ja välistööde osas 30.08.2000 valmis. Seega oli lepingu p 5.1.4. täidetud. Kui kostja oleks lepingut rikkunud ja jätnud elamu valmis ehitamata, siis oleks see tulnud hageja poolt kohe tähtaja möödumisel fikseerida. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus jättis 11.04.2007 otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 31.08.1999 Viimsi vallas x alevikus x asuva kinnistu ostu-müügilepingu (edaspidi leping). Vaidlus on poolte vahel selles, kas kostja on lepingu kohaselt ehitanud kinnistule tähtaegselt ühe elamu ja kas hageja on õigustatud nõudma leppetrahvi. Lepingu p-s 5.1.4 leppisid pooled kokku, et kinnistu omanik kohustub ühe (1) aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest (31.08.1999) ehitama lepingu p-s 1.1 nimetatud kinnistule ühe elamu (ilma siseviimistlustöödeta) ning teostama haljastuse. Kui omanik ei täida nimetatud kohustust, siis on ta kohustatud tasuma Margus Valdesele viiskümmend tuhat (50 000) krooni

2(7)

28.02.2001. Kui nimetatud kinnistule ei ole püstitatud elamut ka kuue (6) kuu möödudes pärast 01.09.2001, kohustub omanik tasuma Margus Valdesele ükssada tuhat (100 000) krooni. Kohus asus seisukohale, et esitatud tõenditest nähtuvalt on kostja ehitanud x asuvale kinnistule ühe elamu. Vabariigi Valitsuse 29.04.1996 määrusega nr 120 on täiendatud Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määruse nr 36 II osa punktiga 6 järgmises sõnastuses: ”6. Katastriüksuse sihtotstarvete alaliigid koos numberkoodi ja tähistusega on järgmised: 001. Elamumaa (E): 0010. Väikeelamumaa (EE) – tervikkrundil paiknevate kuni 2 korteriga elamute ja garaažikruntide maa, suvila- ja aianduskruntide maa ning ridaelamute ja kahekorruseliste kolme ja enama korteriga korterelamute maa.” Õige on kostja osundamine lepingu p-le 1.1, mille kohaselt ostis ta hagejalt x asuva väikeelamumaa, kuhu on lubatud ehitada kuni 2 korteriga elamu ehk üks elamu. Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2007 kirjaga nr 10-7/581-1 kostjale on leidnud kinnitust, et vastavalt kinnitatud ehitusprojektile ja 25.01.2000 väljastatud ehitusloale nr 605 on Haabneeme alevikus x krundile lubatud ehitada üks elamu, mis vastab kehtestatud x maaüksuse detailplaneeringule. Vastavalt Viimsi valla mandriosa üldplaneeringule ja kehtestatud detailplaneeringule asub x kinnistu väikeelamumaal (t lk 151, 122). OÜ CUCULUS CONSULT 04.02.2007 seisukoht, et antud hoone näol on tegu kahest eluruumist või korterist koosneva paarismajaga, millel on üks ühine sein hoone keskel, on vastuolus Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 36 (Vabariigi Valitsuse 29.04.1996 määruse nr 120 redaktsioonis), mille kohaselt on kaksikelamumaa kahe krundi piirile ehitatud väikeelamute maa (t lk 142). Hageja väited, et kostja ehitatud maja on kaksikelamu, mis on vaadeldav kui kaks iseseisvat maja, mis on aga külgepidi ühendatud; majal on kaks eraldi sissekäiku, vannitoad, köögid ning elu- ja magamistoad; eramut kasutavad kaks eraldi peret, on ainetud, kuna asendiplaanilt nähtuvalt asub x üks elamu (t lk 116-117). Hageja viide AS Pindi Kinnisvara 26.02.2007 arvamusele, et x kinnistule saab ehitusloa järgi rajada paarismaja ning selline kinnistu on orienteeruvalt 25 % kallim kui kinnistu, millele saab ehitada eramu antud elurajoonis, on asjakohatu ja vastuolus Viimsi Vallavalitsuse 25.01.2000 ehitusloaga nr 605, mille kohaselt on krundile lubatud ehitada üks elamu (t lk 146). Hageja on tuginenud ka asjaolule, et isegi juhul, kui tegemist oleks ühe majaga, on kostja rikkunud lepingut ega ole maja ehitanud ühe aasta jooksul lepingu sõlmimisest. Kohus jõudis tunnistajate ütlusi ja dokumentaalseid tõendeid analüüsides järeldusele, et kostja oli täitnud 2000. aasta augustiks lepingu p-st 5.1.4 tuleneva kohustuse ehitada x kinnistule elamu (ilma siseviimistlustöödeta) ning teostada haljastus ühe aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest (31.08.1999). Hageja ei ole lepingu rikkumist tõendanud. Seega ei tõusetu lepingus p-s 5.1.4 sätestatud leppetrahvi kohaldamise küsimust. Lisaks märkis kohus, et hagi on pahatahtlik, kuna lepingu p 5.1.4 kohaselt sai hagejal tekkida 100 000 krooni leppetrahvi nõudmise õigus kõige varem kuue kuu möödumisel pärast 01.09.2001, kuid hageja esitas leppetrahvi nõude 14.11.2001. AS Morrison Invest, kelle seaduslikuks esindajaks on hageja, ja kostja vahel 01.01.2000 sõlmitud elektrivarustuse lepinguga on tõendatud, et kostja oli õigustatud tarbima elektrienergiat x (t lk 118-119). Kohus leidis, et elamut ehitati järjepidevalt aastatel 1999-2000 ning aknad-uksed paigaldati pärast 2000. a. jaanipäeva. Tunnistajate A. K ja A. S ütlustega on ümber lükatud tunnistaja Rain Rannase väited, et 2000. a. ei olnud kostja maja valmis ja X eramu katusel oli ainult sõrestik, kuid katuse materjali ei olnud. Tunnistajate A. K ja A. S ütlused on usaldusväärsed seetõttu, et tunnistajad osalesid vaidlusaluse elamu ehitusel alates septembrist 1999 ja jätkasid kevadel ladumistöid ning kinnitasid, et kevadel paigaldati katust; 3(7)

jaanipäevaks oli maja ümbrus sile ja pärast jaanipäeva aitasid tunnistajad paigaldada uksiaknaid, augustis olid uksed-aknad ees ja maja oli pealt värvitud. Tunnistaja A.S väide, et maja valmis 2001. a., on vastuolus tema oma ütlustega, mille kohaselt elamu ehitusega alustati 1999. a. sügisel ja jätkati kevadel ning pärast jaanipäeva aitas tunnistaja paigaldada aknaid-uksi. Tunnistaja V.K ütlused jättis kohus tähelepanuta, kuna tunnistaja ei mäletanud, millal valmis X maja. Hageja väited, et kostja keeldus detailplaneeringu autorile kooskõlastuse andmisest, kuna elamu ei vasta detailplaneeringule; uue detailplaneeringu tellimine läheks maksma umbes 100 000 krooni ning sellega tekiks küsimus, kes tasub detailplaneeringu eest, on meelevaldsed, kuna vaidlusaluse kinnistu detailplaneering ei kuulu hageja pädevusse. Detailplaneeringu autoriks on Viimsi valla arhitekt ja kostjale on väljastatud Viimsi vallavalitsuse poolt 11.01.2000 ehitusluba nr 605. Seega kui ehitusluba on antud, siis vastab nii projekt kui ka elamu detailplaneeringu ja projekteerimistingimustele (t lk 120-122). Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 11.04.2007 otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada Margus Valdese hagi Mihkel Mandri vastu täies ulatuses. Apellant palub panna menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus rikkunud TsMS § 436 [lg 1], mille kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud. Kaevatava otsuse järeldus, et kostja elamu oli väliselt valmis 2000. aasta augustiks, ei rajane asjas uuritud tõenditel. Vastupidist tõendasid kohtuistungil üle kuulatud tunnistajad. Tunnistaja V. K ütluste kohaselt X majal 2001. a. oktoobris-novembris aknaid-uksi ees ei olnud, fassaad ja katus olid tegemata. Tunnistaja R. R andis ütlusi, mille kohaselt ta teab kostja maja asukohta X eramu külje peal üle tee. 2000. a. ei olnud kostja maja valmis, enamus maju oli ehitusjärgus. Tunnistaja R. R mäletas, et X eramu katusel oli ainult sõrestik, kuid katuse materjali ei olnud. A. S tunnistajana selgitas, et 2001. a. augustis oli maja valmis, ainult siseviimistlus jäi veel teha. Apellandi arvates on maakohus tunnistajate ütlusi ebaõigesti hinnanud ning jätnud alusetult arvestamata tunnistaja V.K ütlused, mis olid kooskõlas teiste tunnistajate ütlustega. Mihkel Mandri maja ei olnud välistööde osas valmis ka veel 2002. aasta alguses. Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud materiaalõiguse normi küsimuse lahendamisel, kas kostja ehitas krundile ühe elamu või kaks elamut. Asjas oleks tulnud kohaldada Viimsi Valla ehitusmääruse § 18 lg 7, mille kohaselt kaksikelamu moodustavad kaks ühele krundile küljeti kokkuehitatud üksikelamut. Viimsi Valla ehitusmääruse § 18 lg 7 on erinormiks Vabariigi Valitsuse 29.04.1996 määruse nr 120 p 6 suhtes. Erinormi ja üldnormi vastuolu korral kohaldatakse erinormi. Samuti oleks kohtul tulnud kriitiliselt suhtuda Viimsi Vallavalitsuse tõendisse, mis on vastuolus valla ehitusmäärusega, ning arvestada OÜ CUCULUS CONSULT asjatundja arvamusega. Kaksikelamu ehitamine ei vastanud kinnistu müügilepingu tingimustele. Asjas omab tähendust, et kohtuotsuse tegemise ajaks, see on 11.04.2007 olid kõik pooltevahelisest lepingust tulenevad leppetrahvi nõuded muutunud sissenõutavaks. Kohus on jätnud alusetult motiveerimata, miks ta jätab rahuldamata hageja leppetrahvi nõude 100 000 krooni osas, viidates vaid, et nõue oleks muutunud sissenõutavaks 01.03.2002. Apellant ei nõustu kaevatava kohtuotsuse väitega, et X krundi detailplaneeringu autoriks on Viimsi valla arhitekt ja seetõttu ei kuulu vaidlusalune detailplaneering hageja pädevusse. Detailplaneeringu tellis hageja isiklikult ja selle autoriks on E. N, kes ei ole seotud Viimsi 4(7)

Vallavalitsusega. Viimsi Vallavalitsus ainult kooskõlastas detailplaneeringu. Seega on kohus otsuse rajanud olematutele ja kohtus uurimata tõenditele. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kohtukulud palub vastustaja jätta apellandi kanda. Vastustaja taotleb tunnistaja A. S uuesti ülekuulamist, kelle ütlused X elamu valmimise aja osas Harju Maakohtu 26.03.2007 kohtuistungil väidetavalt valesti protokolliti. Hageja tunnistajad V. K ja R. R [vastuses nimetatud: R] ei teadnud kumbki X elamu valmimise aega ja R. R ka mitte elamu asukohta, mistõttu nende ütlused ei ole usaldusväärsed. Samuti leiab vastustaja, et hageja ei ole 14.11.2001 esitatud hagiavalduses üldse tuginenud elamu valmimisele lepingus kokkulepitud tähtajast hiljem, vaid on viidanud lepingu rikkumisena üksnes ühe elamu asemel kaksikelamu ehitamisele. Esimese astme kohus on otsuse rajanud asjas uuritud tõenditele. Kohtuotsuses tuvastatu on õige, et X maaüksuse detailplaneeringu ja projekteerimistingimuste skeemi autoriks on Viimsi valla arhitekt R. A. Apellatsioonkaebuses väidetu ei vasta tõele. Ringkonnakohtu otsus ja selle põhjendused Kolleegium ei tuvastanud maakohtu otsuses materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist ega ka menetlusõigusnormi rikkumist, mis annaks alust otsuse tühistamiseks. Kohtuotsus vastab TsMS § 436 lg 1 nõuetele ning on seaduslik ja põhjendatud. Maakohus on tõendite hindamisel järginud TsMS § 232 lg 1 nõuet. Otsuses on kohus analüüsinud esitatud tõendeid, sealhulgas ka tunnistajate V. K ja A. S ütlusi. Poolte vahel tekkis vaidlus 31.08.1999 kinnistu ostu-müügilepingu punkti 5.1.4 täitmise osas, mille kohaselt kostja kohustus ühe aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest ehitama kinnistule ühe elamu/ ilma siseviimistluseta/ ning teostama haljastuse. Kohustuse mittetäitmisel kohustus kostja maksma hagejale leppetrahvi 50 000 krooni 28.02.2001. Kui kinnistut ei püstitatud ka 6 kuu möödumisel pärast 01.09.2001, siis oli leppetrahvi suuruseks 100 000 krooni. Nimetatud lepingu tingimust vaidlustatud ei ole, seega tuleb lepingut täita. Toimiku materjalidest ilmneb, et poolte vahel tekkis vaidlus pooltevahelise lepingu punkti

5(7)

120/. Toimikust ei ilmne tõendeid, millest nähtuks, et detailplaneeringu tegi Viimsi Vallavalitsuse arhitekt. Seega on kohus olnud ebatäpne, kuid see ei mõjuta lõppjäreldust. Vaidlusküsimuseks oli ka kostja poolt lepingu tingimuse 5.1.4 täitmine kokkulepitud tähtajaks Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et nimetatud lepingu tingimuse kohaselt tuli elamu/ ilma siseviimistluseta/ ehitada ja haljastus rajada 31.08.2000. Selleks tähtajaks tingimuse mittetäitmine tõi kaasa kostja kohustuse tasuda leppetrahv 50 000 krooni. Kui kostja ei täitnud lepingu tingimust ka 1.märtsiks 2002, siis oli leppetrahvi suuruseks 100 000 krooni. Maakohus, hinnates tunnistajate ütlusi, leidis, et kostja ei ole rikkunud lepingu tingimusi ka tähtaja osas. TsMS § 230 lg 1 järgi on poolte kohustuseks tõendada oma väiteid ja vastuväiteid. Leppetrahvi nõude esitamisel tuli hagejal tõendada, et kostja rikkus lepingut ning ei ehitanud elamut, ega teostanud haljastust kokkulepitud tähtajaks. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja ei ole esitanud usaldusväärseid tõendeid, millest ilmneks, et kostja ei jõudnud elamu ehitamisega valmis 31.08.2000. Apellandi poolt viidatud tunnistajate V.K ega ka A.S ütlused ei anna alust teistsugusele järeldusele jõudmiseks. Kolleegium leiab, et maakohus on põhjendatult tunnistaja V.K ütlusted jätnud tähelepanuta. Tunnistaja V.K ütlustest ilmneb, et kostja majal ei olnud ees uksi ega aknaid 2001. oktoobris ja novembris, maja valmimisaega ei mäletanud. Samas töösuhte aega Renover AS-s ei mäletanud, öeldes, et töötas seal 2004. aastani, seejärel jälle, et töötas aastatel 1996-2000./ t.lk. 164/. Hageja tunnistaja R.R andis ütlusi, et 2000.aastal ei olnud kostja maja valmis, kuid millisest kuust jutt on, ütlustest ei ilmne/ t.lk. 165/. Kostja tunnistajad A. K ja A. S, kes ehitasid kostja juures, oskasid täpselt kirjeldada, mis töid tehti 2000. aastal, ja mäletasid ka akende, uste paigaldamist 2000.a pärast jaanipäeva/ 166-167/. Kolleegium nõustub apellandiga, et A. S ütlustes oli vastuolu. A. S ütles, et maja oli valmis augustiks 2001, kuid eelnevalt antud ütlusest ilmneb, et pärast jaanipäeva 2000.a. olid aknaduksed ees, katus peal ja maja värvitud ning maapind sile. Tunnistaja A. S ütlused maja valmimise kohta 2000.a olid vastavuses A.K ütlustega. Seega on maakohus põhjendatult leidnud, et hageja ei suutnud usaldusväärselt tõendada kostja poolt kohustuse rikkumist, millest tulenevalt ei saa hagi rahuldada 50 000 krooni nõudes ning sellest tulenevalt ei tõusetu küsimust ka 100 000 krooni leppetrahvi osas. Seega apellatsioonkaebuse väited ei võimalda apellatsioonkaebust rahuldada. Menetluskulu jaotamine Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 enne 1.jaanuari 2006 alustatud menetluste puhul kohaldatakse seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kehtinud TsMS § 60 lg 1 järgi kohus mõistab poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb hageja nii maakohtu kui ka apellatsioonimenetluse kulud jätta enda kanda. Kostja taotlust menetluskulu väljamõistmiseks ei esitanud.

Iko Nõmm

Mare Merimaa

Malle Seppik 6(7)

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.