Harju Maakohus
Kohtunik
Krista Kirspuu
Otsuse tegemise aeg ja koht
25.jaanuar 2008 Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-17458
Tsiviilasi
M T ja ST hagi KP, SPja OP vastu eluruumi vabastamise nõudes ning KP, SP ja OP vastuhagi M T ning ST vastu üürisuhte olemasolu tunnistamise nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja – M T (isikukood XXX); Hageja – ST (isikukood XXX) Hagejate esindaja vandeadvokaat – Paavo Paas;
esindajad
Asja läbivaatamise kuupäev
Kostja – KP (isikukood XXX); Kostja – SP(isikukood XXX); Kostja – OP(isikukood XXX) Kostjate esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus 20.12.2007.a. kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hagejate esindaja vandeadvokaat Paul Paas Kostjate esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus
Resolutsioon
Hagi rahuldada. Kohustada KP`t, SP`t ja OP ́t vabastama Tallinnas, XXXasuv eluruum ning andma eluruumi otsene valdus üle M T ́le ja ST`le. Tõsta KP, SPja OP välja Tallinnas, XXXa suvast eluruumist, kui nad ei ole vabatahtlikult Tallinnas, XXX asuvat eluruumi vabastanud 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Jätta vastuhagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Hagejate
menetluskulud
jätta
kostjate
kanda,
kostjate
menetluskulud jätta nende endi kanda. Vastuhagis kostjate menetluskulud jätta vastuhagis hagejate kanda, vastuhagis hagejate menetluskulud jätta nende endi kanda. Edasikaebamise kord
Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Hagiavalduse kohaselt otsustati Tallinna Linnavalitsuse 06.08.1993.a. korralduse nr 711-k kohaselt tagastada Tallinnas, XXX asuvad hooned omandireformi käigus J Tle. Hagejad on J T seadusjärgsed pärijad ning hagi esitamise ajal Tallinnas, XXX asuva korteriomandi kaasomanikud. Tallinnas, XXXasuvad hooned anti õigustatud subjektile üle 3.märtsil 1994.a. Kostjad kasutavad nimetatud eluruumi. 02.06.2006.a. saadeti K.P teade üürilepingu lõpetamiseks ning paluti teatada hiljemalt 18.juuniks 2006.a. kas kostja soovib sõlmida uut üürilepingut. Kostja teavitas 16.06.2006.a. kirjaga, et soovib sõlmida uue üürilepingu. Hageja M.T lepinguline esindaja saatis kostjale 12.09.2006.a. uue teate üürilepingu lõpetamiseks seoses asjaoluga, et vahepeal selgus, et Süda tn. hooned anti üle õigustatud subjektile 03.märtsil 1994.a., mitte 06.08.1993.a. Nimetatud teates teavitati kostjat asjaolust, et korteri kasutamiseks sõlmitud üürileping lõpetatakse 03.03.2007.a. Samuti teavitati kostjat, et kui viimane soovib jätkata XXX korteri kasutamist peale 3.märtsi 2007.a., siis saab see toimuda üksnes uue üürilepingu alusel. Kostjat teavitati ka sellest, et kui viimane ei soovi uue üürilepingu sõlmimist, siis palutakse tal vabastada XXX korter ning anda see üle hiljemalt 03.märtsiks 2007.a. kostja hageja poole uue üürlepingu sõlmimiseks pöördunud ei ole, kuigi üürileandja on talle esitanud uue üürilepingu projekti ega vabastanud ka 03.märtsiks 2007.a. XXX asuvat eluruumi. Kuna kostjaga sõlmitud üürileping lõppes 03.03.2007.a. kasutab sellest ajast alates kostja hagejatele kuuluvat eluruumi ilma õigusliku aluseta. Hagiavalduse kohaselt paluvad hagejad kohustada kostjaid vabastama Tallinnas, XXX asuv eluruum ning andma eluruumi otsene valdus üle hagejatele. Kui kostjad vabatahtlikult Tallinnas, XXX eluruumi 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates ei vabasta, paluvad hagejad kostjad nimetatud eluruumist välja tõsta. Kohtukulud paluvad hagejad jätta kostjate kanda.
Kostjad hagi ei tunnista. Kostjad leiavad, et hagejatel ei ole seaduslikku alust nõuda kostjatelt eluruumi asukohaga XXX tagastamist, kuna kostjate ja hagejate vahel on jätkunud üürisuhe. Üürilepingud on muutunud 03.märtsist 2007.a. tähtajatuks, kuna üürileandja ei ole 2 nädala jooksul üürnikele teavitanud, et ei soovi üürisuhte jätkumist. Kostjad on seisukohal, et nad kasutavad eluruumi õiguslikul alusel, tegemist ei ole pahauskse valdusega, kuna kostjad olid siiani arusaamal, et ka hagejad tunnistavad üürisuhte jätkumist. Ühtegi teadet, kus teavitataks asjaolust nagu hagejad ei sooviks üürisuhte jätkumist ning paluksid eluruum vabastada, kostjad saanud ei ole. 02.06.2006.a. teatis on kostjate suhtes eksitav. Oma viga on hagejad tunnistanud hilisema teatisega. Kostjad, heausklikult eeldades, et üürileandja teatis oli korrektne, on teavitanud hagejaid oma 16.06.2007.a. kirjaga soovist sõlmida uus üürileping ehk siis jätkata pooltevahelist üürisuhet. Hagejate pole 2007.a. augustis saadetud nn. üüriprojektile ei saanud kostjad alla kirjutada, kuna üürileping ei omanud üürileandja allkirja, samuti ei olnud kostjad nõus üürileandja poolt nõutava üürisummaga. 12.09.2007.a. saadetud teatises tunnistasid hagejad oma viga üürilepingute tähtaja alguse suhtes ning muu hulgas informeerisid üürnikke võimalusest sõlmida üürileping uutel tingimustel või juhul kui kostjad ei soovi uue üürilepingu sõlmimist, vabastada korter ning anda võtmed üle hiljemalt
03.03.2007.a. Seega ei olnud vastava teatise näol tegemist teatisega VÕS § 310 lg 2 mõttes, kuna kostjaid ei teavitatud konkreetselt soovist üürisuhe lõpetada, vaid viitasid sellele kui ühele alternatiivile. Pealegi on vastav teatis saadetud üürnikele ebamõistlikult vara. Kostjad, avaldanud juba eelnevalt hagejatele soovi üürisuhet jätkata, jäid ootama hageja poolt uut üürilepingut. Uut üürilepingut kostjatele ei saadetud ja hagejad ei teavitanud alates 03.03.2007.a. kahe nädala jooksul, et nad sooviksid üürisuhet lõpetada. Sellest järeldasid kostjad et üürileping on muutunud tähtajatuks. Kostjad paluvad jätta hagiavalduse rahuldamata, menetluskulud jätta hagejate kanda.
Hagejad on sundüürnikud XXX, Tallinn asuvas eluruumis. XXX, Tallinn korteriomandi kaasomanikud on kostjad ST ja M T. Üürileping pikenes korduvalt kuni 03.märtsini 2007.a. kuna kostjad 2 nädala jooksul alates 03.03.2007.a. oma soovist üürisuhet lõpetada hagejaid ei teavitanud, siis on ostjad nõus üürisuhte jätkumisega ning seda senistel tingimustel. Hagejad on igakuiselt üüri tasunud ning kostjad on tasumise ka vastu võtnud. Vastuhagis esitatud nõude ja selle täpsustuste kohaselt paluvad vastuhagejad tunnustada üürisuhet XXX, Tallinn asuva eluruumi omanike M T ja ST ning üürniku KP vahel, seda alates 03.03.2007.a. tähtajatuna, üürimääraga 15 krooni/m2 kohta kuus +kommunaalmaksud. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostjate kanda.
Kostjad vastuhagi ei tunnista ja vaidlevad sellele vastu. Kostjad ei nõustu vastuhagejate seisukohaga, mille kohaselt eksisteerib poolte vahel üürisuhe ning vastuhagejad kasutavad vaidlusalust eluruumi õiguslikul alusel. Üürileandja on hagejaid teavitanud 02.06.2006.a. teatega, et vaidlusalune üürileping lõpeb 06.08.2006.a. Kuna hiljem selgus, et Süda tn hooned anti üle õigustatud subjektile 03.03.1994.a., mitte 06.08.1993.a. siis teavitas üürileandja üürnikke ka 12.09.2006.a. teatega üürilepingu lõpetamisest. Kostjad ei nõustu vastuhagejate seisukohaga, mille kohaselt on kostjate 12.09.2006.a. teade tingimuslik. Osundatud teates on selgelt ja tingimusteta väljendunud üürileandja tahe üürileping lõpetamiseks. Asjaolu, et M T oli samal ajal teinud ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks, ei saa kuidagi ära muuta senise üürilepingu lõpetamiseks üürileandja poolt tehtud tahteavaldust. Vastuhagejate seisukoht, mille kohaselt on üürileandja teavitanud vastuhagejaid üürilepingu mittejätkamisest ebamõistlikult vara, on arusaamatu. Kostjad on osundatud teate varasema saatmisega soodustanud üürnike olukorda võrreldes seaduses sätestatuga. Asjaolu, et kostjad saatsid vastuhagejatele kostjate poolt allkirjastamata üürilepingu projekti, ei saa pidada uue üürilepingu sõlmimist takistavaks asjaoluks. Kostjate poolt esitatud lepinguprojekti saamisel pidid vastuhagejad aru saama, et kostjate tahe on suunatud üürilepingu sõlmimisele projektis nimetatud tingimustel. Juhul kui vastuhagejatel oleks olnud soov uue üürilepingu sõlmimiseks, oleks nad pidanud asuma korteriomanikega läbirääkimistesse lepingu sõlmimise ja selle tingimuste üle. Vastuhagis kostjad paluvad jätta vastuhagi rahuldamata, menetluskulud jätta vastuhagis hagejate kanda.
Kohus, kuulanud ära istungile ilmunud poolte esindajad, uurinud ja hinnanud asjas esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Asja materjalidest nähtub, et Tallinna Linnavalitsuse 06.08.1993.a. korralduse nr 711-k kohaselt (tlk 11) tagastati Tallinnas, XXX asuvad hooned omandireformi käigus J Tle. Asjas puudub vaidlus, et hagejad on J T seadusjärgsed pärijad ning hagi esitamise ajal Tallinnas, XXXasuva korteriomandi kaasomanikud (tlk 12). Tallinnas, XXXasuvad hooned anti õigustatud subjektile üle 3.märtsil 1994.a. (tlk 13) Kostjad kasutavad nimetatud eluruumi. Puudub vaidlus ka selles, et kostjaga KP sõlmitud üürileping loeti esialgu kehtivaks kuni 03.märtsini 1997.a. Seejärel pikenes üürileping kuni 03.märtsini 2002.a. ning selle tähtaja möödumisel pikenes üürileping veel viieks aastaks ehk kuni 03.märtsini 2007.a. Hageja M.T esindaja saatis 02.06.2006.a. kostjale K.P teate (tlk 14-15) üürilepingu lõpetamiseks. Asjas puudub vaidlus, et nimetatud teade oli ekslik ning pooltele sellest teatest üürilepinguga seonduvalt mingeid õigusi ega kohustusi ei tekkinud. !2.septembril 2006.a teatas (tlk 17-18) üürileandja esindaja KP`le, et kuna üürilepingu tähtaeg lõpeb 03.03.2007.a., siis lõpetab üürileandja XXX, Tallinn korteri kasutamiseks sõlmitud üürilepingu 3.märtsil 2007.a. VÕS § 310 lg 2 järgi kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Kohus leiab, et kostjate väide, mille kohaselt ei teavitatud kostjaid konkreetselt soovist üürisuhe lõpetada, vaid viitasid sellele kui ühele alternatiivile, on eksik. Käesolevas asjas on tõendamist leidnud, et üürileandja on selgesõnaliselt teatanud (tlk 17-18) rohkem kui 2 kuud ette, et ei soovi senise üürilepingu pikenemist. Asjaolu, et üürileandja tegi samal ajal üürnikule ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks, ei muuda senise üürilepingu lõppemise kohta esitatud teate sisu. Kostjate väide, mille kohaselt on üürileandja teatanud üürnikele lepingu lõppemisest ette liiga vara s.o. pool aastat ette, ei ole asjakohane. Esiteks sätestab VÕS § 310 lg 2, et üürileandja peab teavitama üürnikke lepingu lõppemisest ette vähemalt 2 kuud s.t. nimetatu kohaselt ei ole lubatud vaid lühem etteteatamise tähtaeg ning teiseks tuleb nõustuda hageja esindaja seisukohaga, et varasema teavitamisega soodustab üürileandja üürnike olukorda, andes neile soodsama võimaluse üürilepingu lõppemisega seotud elukorralduste tegemiseks. Kohtu seisukoha järgi on kostjate ülejäänud väited sh. väide, et hagejate poolt augustis 2007.a. saadetud üüriprojektile ei saanud kostjad alla kirjutada, kuna uuel üürilepingul ei olnud üürileandjate allkirja ning kostjad ei olnud nõus uue üürisummaga, otsitud ning ei lükka ümber asjaolu, et hagejad on üürileandjatena kohaselt teavitanud kostjaid senise üürilepingu lõppemisest. Eeltoodu alusel leiab kohus, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega 03.03.2007.a. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.
Käesolevas asjas puudub vaidlus, et kostjad kasutavad eluruumi aadressil XXX, Tallinn edasi. Kuna üürileping nimetatud eluruumi kasutamiseks lõppes 03.03.2007.a., leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada ning kostjaid kohustada nimetatud eluruum vabastama. Hagejad on esitanud ka taotluse tõsta kostjad välja Tallinnas, XXXasuvast eluruumist, kui kostjad ei ole vabatahtlikult Tallinnas, XXXasuvat eluruumi vabastanud 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest alates. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 445 lg 1 võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Käesolevas asjas kostjate esindaja hageja taotlusele vastu ei vaielnud ning möönis kohtuistungil, et juhul kui hagi rahuldatakse soodustab hageja poolt taotletud otsuse täitmise korra ja tähtaja kindlaksmääramine kostjate huve. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagejate taotlus tuleb rahuldada. Asjas on esitatud ka vastuhagi pooltevahelise üürisuhte olemasolu tuvastamiseks, sealjuures sisuliselt samadel asjaoludel ja väidetel, mis pooled on esitanud põhihagis. Kuna hagi tuleb rahuldada, sest asjas on tõendamist leidnud üürilepingu lõppemine 03.03.2007.a., tuleb eelpooltoodud põhjendustel vastuhagi jätta rahuldamata.
Arvestades asjaolu, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata, leiab kohus, et hagejate (ka vastuhagis kostja) kohtukulud tuleb jätta kostjate kanda ja kostjate (ka vastuhagis hageja) kohtukulud jätta tema enda kanda. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Krista Kirspuu Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.