Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand
Otsuse tegemise aeg ja koht
24. jaanuar 2008 Tartu
Tsiviilasja number
2-05-2130
Tsiviilasi
Valdeko Vija hagi Lumira Varahalduse OÜ ja Viivi Norviku vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja asja väljanõudmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 28.05.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Lumira Varahalduse OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja) – Lumira Varahalduse OÜ (registrikood 10537014), lepinguline esindaja Andrus Lillo Vastustajad (hageja) – Valdeko Vija (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Katrin Prükk Viivi Norvik (isikukood XXXXXXXXXXX)
esindajad
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Maakohtu 28. mai 2007. a otsus muutmata.
Tartu
Menetluskulude jaotus
Poolte menetluskulud apellatsiooniastme kohtus jätta Lumira Varahalduse OÜ kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Valdeko Vija esitas Tartu Maakohtule hagi Lumira Varahalduse OÜ ja Viivi Norviku vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja asja väljanõudmiseks. Hagiavalduse kohaselt müüs V. Norvik 28.04.2004 sõlmitud ehitise mõttelise osa müügilepinguga talle kuuluva 1/5 mõttelise osa Tartus Ujula tn 53 asuvast ehitisest kui vallasasjast 35 000 krooni eest Lumira Varahaldus OÜ-le. Ujula tn 53 asuva ehitise üheks kaasomanikuks on V. Vija, kellele kuulub 1/12 mõtteline osa ehitisest. V. Vija sai teada müügilepingu sõlmimisest ja lepingu sisust 19.04.2005. 02.05.2005 esitas ta V. Norvikule ja Lumira Varahaldus OÜ-le avalduse V. Norvikule kuulunud 1/5 mõttelise osa ehitisest ostueesõiguse teostamiseks. Enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist kandis V. Vija Tartu notar Mati Alliku deposiitarvele müügisumma 35 000 krooni. 03.05.2005 kirjaga teatas Lumira Varahaldus OÜ, et keeldub V. Vijaga asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hageja leidis, et V. Norvikul on tema ja Lumira Varahaldus OÜ vahel sõlmitud ehitise mõttelise osa müügilepingust (tõestatud Tartu notar Mati Alliku poolt 28.04.2004, notari ametitoimingute raamatu registri nr 5560) ja V. Vija ostueesõiguse teostamise avaldusest tulenev kohustus teha võimalikuks 1/5 mõttelise osa ehitisest Ujula tn 53 Tartu linnas omandi üleminek V. Vijale. Hageja palus tunnustada tema omandiõigust 17/60 mõttelisele osale ehitisest Ujula tn 53 Tartu linnas ning kohustada Lumira Varahaldus OÜ-t andma V. Vijale välja 1/5 mõtteline osa ehitisest Ujula tn 53 Tartu linnas. Kostja Lumira Varahaldus OÜ vaidles hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt edastasid kostja esindajad hagejale informatsiooni müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust 29.09.2004. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 249 lg 3 võrdsustatakse see müüja teatamiskohustuse täitmisega. Ostja teade võõrandamislepingu sisust informeerimiseks on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 kohaselt ühepoolne tehing, mille tegemiseks on vaja ühepoolset tahteavaldust. Sama sätte kohaselt võib tehingu teha mistahes vormis, kui seadus ei sätesta tehingu kohutuslikku vormi. TsÜS § 68 lg 1 kohaselt võib tahteavalduse teha mistahes viisil, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Kuivõrd seadusega ei ole ette nähtud ostja poolt ostueesõigust omava isiku tehingust informeerimise vormi, siis võis ostja selle teate edastada ka suulises vormis. Hageja ei avaldanud soovi, et talle esitataks kirjalik müügileping, kuigi hagejal oli VÕS § 249 lg 2 alusel selleks õigus. Seega on hageja kaotanud õiguse ostueesõiguse teostamiseks. Kostja V. Norvik kinnitas, et tema ehitise osa müüjana ostu-müügitehingu toimumisest kedagi ei teavitanud.
Tartu Maakohus rahuldas 28. mai 2007 otsusega hagi ning tuvastas, et V. Norvikul on tema ja Lumira Varahaldus OÜ vahel 28.04.2004 sõlmitud ehitise mõttelise osa müügilepingust ja V. Vija ostueesõiguse teostamise avaldusest tulenev kohustus 1/5 mõttelise osa ehitisest Ujula tn 53 Tartu linnas omandi üleandmiseks V. Vijale; tunnustas V. Vija omandiõigust 17/60 mõttelisele osale ehitisest Ujula tn 53 Tartu linnas; kohustas Lumira Varahaldus OÜ-t andma V. Vijale välja 1/5 mõttelise osa ehitisest Ujula tn 53 Tartu linnas valdus, kui V. Vija on tasunud Lumira Varahaldus OÜ-le asja ostuhinna 35 000 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt on V. Vija ehitise Ujula tn 53 Tartu linnas kaasomanik ning tulenevalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §-st 131 lg 1 on tal ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa seadusjärgne ostueesõigus. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 16 lg 2 kohaselt võib ehitise mõttelise osa ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast müügi kohta teate saamist. VÕS § 249 lg 1 kohaselt on müügilepingust ja selle sisust viivitamata teatamise kohustus ostueesõigust omavale isikule müüjal. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohutus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Müüja V. Norvik on kinnitanud, et tema kellelegi müügilepingust ei teatanud. Hageja sai esimest korda informatsiooni, et V. Norvik ei ole enam maja kaasomanik 11.04.2005 Raul Mürgilt, kui viimane teavitas hagejat Kaimo Sepa ja Colordia vahel sõlmitud ostu-müügi tehingust. Seejärel sai hageja linnavalitsuse planeerimisosakonnast teada, et ostu-müügi tehing on sõlmitud Tartu notar Mati Alliku büroos. Kostjate vahelise tehingu tingimustest sai hageja teada 19.04.2005, mil ta sai kostjate vahelise lepingu notar Mati Alliku büroost. Hageja seletuse kohaselt käisid Lumira Varahaldusest Ilmar Metsanurk ja keegi veel tema pool, kuid juttu ei olnud sellest, et Lumira Varahaldus on Ujula tn 53 maja uus kaasomanik, vaid sellest, et Lumira Varahaldus soovib ära osta hageja osa Ujula tn 53 majast. Hageja on kinnituste kohaselt müügilepingu ärakirja I. Metsanurk talle kohtumisel ei andnud. Tunnistaja Raul Mürgi ütluste kohaselt kohtus ta 11.04.2005 V. Vijaga ja andis talle üle Kaimo Sepa ja AS Colordia vahel sõlmitud müügilepingu koopia. V. Vija ütles tunnistajale, et ta ei tea midagi sellest, et Lumira Varahaldus OÜ on üks maja kaasomanik. Tunnistaja Robert Hünevi ütluste kohaselt oli tema roll üles leida Ujula tn 53 maja kaasomanikud, teha neile ostupakkumine ja ühtlasi teavitada kaasomanikke, et Lumira Varahaldus OÜ on maja üks kaasomanikest. V. Vijaga lepiti eelnevalt telefoni teel kokku kohtumine tema kodus. V. Vija juures käis tunnistaja koos I. Metsanurgaga, eesmärgiga ära osta tema osa. Tunnistajate ütlused ei tõenda Lumira Varahaldus OÜ poolt müügist teatamiskohutuse täitmist ostueesõigust omavale isikule. Lumira Varahaldus OÜ ei maininud müügilepingu esitamist hagejale 03.05.2005 kirjas, milles teatas, et keeldub hagejaga asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hageja väidet, et ta sai kostjate vahelisest müügitehingust teada 11.04.2005 R. Mürgi vahendusel, kinnitasid tunnistaja R. Mürgi ütlused selle kohta, et V. Vija ütles tunnistajale, et ta ei tea midagi sellest, et Lumira Varahaldus OÜ on üks maja kaasomanik. Tunnistaja R. Hünevi ütlused kinnitasid samuti hageja väiteid, et Lumira Varahaldus käis tema juures Ujula tn 53 majaosa ostusooviga. Müügilepingust teatamist ei tõenda ka tunnistaja R. Hünevi poolt koostatud andmestik kaasomanike kohta, sest selles pole märgitud, et kaasomanikke oleks teavitatud muu hulgas 28.04.2004 toimunud müügilepingust Lumira Varahaldus OÜ ja V. Norviku vahel. VÕS § 249 lg 1 paneb müüjale ostueesõigust omava isiku viivitamata teavitamiskohutuse. Kostja asus alles nelja kuu möödumisel ehitise mõttelise osa müügilepingu sõlmimisest välja selgitama ehitise kaasomanikke selleks, et neid teavitada müügilepingust. Seega tuleb lugeda
hageja teada saanuks kostjate vahelisest müügilepingust ja selle sisust 19.04.2005, mil kostja sai lepingu notar Mati Alliku büroost. Seega tuleb hageja poolt 03.05.2005 ostueesõiguse teostamisega lugeda ehitise Ujula tn 53 Tartus 1/5 mõttelise osa müügileping sõlmituks hageja ja V. Norviku vahel. VÕS § 244 lg 6 kohaselt on eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Kuna käsutustehing on tehtud pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ja selline käsutamine piirab ostueesõiguse teostamist, on ehitise Ujula tn 53 Tartus 1/5 omandi üleandmise käsutustehing tühine ja müüja V. Norvik on jätkuvalt selle ehitise osa omanik. Lumira Varahaldus OÜ ei ole omanikuks saanud käsutustehingu tühisuse tõttu. Ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja vastu omandi üleandmiseks. Lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1 saab müüja tahteavalduse omandi üleandmiseks asendada kohtuotsusega. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS Lumira Varahalduse OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 28. mai 2007 otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta V. Vija hagi täies ulatuses rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt on V. Vija vaidlusalusest müügitehingust teada saanud 29.09.2004, kui I. Metsanurk ja Lumira Varahaldus OÜ töötaja R. Hünev kohtusid hagejaga viimase kodus. I. Metsanurk ja R. Hünev on informeerinud hagejat lepingu tingimustest ja jätnud talle ka võõrandamislepingu koopia. R. Hünevi ülesandeks oli maaklerteenus. Edasisi läbirääkimisi korteriomanikega pidas I. Metsanurk. R. Hünevi ütluste ja tema poolt koostatud korteriomanike kontaktandemete kohaselt oli tema ülesandeks kontaktide vahendamine korteriomanike ja Lumira Varahalduse OÜ vahel. Ka R. Hünevi ütluste kohaselt oli Lumira Varahalduse OÜ poolt palgatud maakleri eesmärgiks kõikidelt Ujula tn 53 korteriomanikelt korterite omandamine Lumira Varahalduse OÜ-le. R. Hünevi ja I. Metsanurga ütluste kohaselt võeti hagejaga varasemalt ühendust ja käidi tema juures kodus vestlemas üksnes põhjusel, et omandada hagejale kuuluv korter, ühtlasi hagejat V. Norvikult toimunud korteri omandamisest informeerides. Juhul, kui I. Metsanurk ja R. Hünev ei oleks soovinud toimunud müügitehingust hagejat informeerida, siis ei oleks nad ka hagejaga kohtunud. Võttes arvesse Ujula 53 hoone seisukorda, ei olnud üksikult asuvate korterite kasutamine mõeldav. Kinnisvaraarendajatele sai pakkuda huvi üksnes hoone tervikuna. Ostupakkumise tegemisel ühele korteriomanikule on oluliseks pakkumise argumendiks see, et naaberkorteri omanik on oma korteri juba müünud. Lumira Varahalduse OÜ jättis hagejale koopia sõlmitud lepingust. Müügilepingut mainimata ei saanud Lumira Varahalduse OÜ esindaja ja maakler vastata müüjale ka korteri omandamise, sh. ka tulevikus omandamise eesmärkide kohta. Seega oli hageja vaidlusalusest müügilepingust teadlik rohkem kui kaks kuud enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist. V. Vija vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt sätestab VÕS § 249 lg 1, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Hageja ei saa tõendada negatiivset asjaolu – et ta ei teadnud enne 11.04.2005 V. Norviku ja Lumira Varahalduse OÜ vahelisest lepingust ega selle sisust. Seega on õigesti leitud, et kostja peab tõendama, et ta teavitas hagejat V. Norviku ja Lumira Varahaldus OÜ vahelise tehingu tingimustest. Hageja ei olnud teadlik enne 11.04.2005 V. Norviku ja Lumira Varahalduse OÜ
vahelisest tehingust ja selle tingimustest. Kui kostja pöördus hageja poole sooviga hageja korterit omandada, puudus hagejal põhjus arvata, et kostjad on juba mõne Ujula 53 korteritest omandanud. Isegi kui kostja oleks hagejat teavitanud 29.09.2004 V. Norviku ja Lumira Varahalduse OÜ vahelise tehingu tegemisest, ei ole see VÕS § 249 mõttes piisav, teavitada tuleb ka tehingu sisust. Kui kostja oleks hagejale müügilepingu esitanud 29.09.2004, oleks ta seda kindlasti ka 03.05.2005 kirjas märkinud. Arvestades, et kostja on professionaalne kinnisvaraarendaja ei ole tõenäoline, et ta lepingu esitamisel ei võtnud selle kohta hagejalt allkirja. Kostja endise töötajana ütlusi andnud isik kinnitas samuti, et kostja käis 29.09.2004 hageja juures, sooviga osta hagejalt tema kaasomandi osa. Tunnistaja kinnitas, et tema juuresolekul ostueesõigusest ei räägitud. Seega ei tõenda tunnistaja ütlused samuti VÕS § 249 kohast teavitamist.
Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Tulenevalt TsMS § 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus vaidlustatud otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kuna maakohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud põhjendus ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks. Apellant on vaidlustanud maakohtu otsuse tõendite hindamise osas, leides, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud nende põhjal asjaolu, et hageja sai kostjate vahelisest müügitehingust teada alles 11.04.2005, mitte aga 29.09.2004, nagu kostja seda väidab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kuna VÕS § 249 lg 3 sätestab, et müüja kohustus müügilepingust ja selle sisust ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatamiseks loetakse täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja, siis lasub käesoleval juhul kostjal Lumira Varahaldus OÜ kohustus tõendada, et ta on oma teavitamiskohustuse 29.09.2004 täitnud ja hageja on mööda lasknud VÕSRS § 16 lg 2 sätestatud tähtaja ostueesõiguse teostamiseks. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti hinnanud tõendeid (sh kostja seadusliku esindaja I. Metsanurga ja tunnistaja R. Hünevi ütlused), leides, et poolte vande all antud seletuste ja tunnistajate ütlustega ei ole tõendatud kostja Lumira Varahaldus OÜ poolt hagejale müügist teatamise kohustuse täitmine 29.09.2004, vaid tõendatud on hagejapoolne kostjate vahelisest müügitehingust teadasaamine 11.04.2005 R. Mürgi vahendusel. Apellandi väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti. Põhjendatud ei ole apellandi väited, et maakohus on ebaõigesti jätnud arvestamata vastustaja seadusliku esindaja I. Metsanurga vande all antud seletusega ja et I. Metsanurga seletused ning tunnistaja R. Hünevi ütlused koos tõendavad usaldusväärselt hageja teavitamist müügitehingust 29.09.2004. Üksnes kostja seadusliku esindaja I. Metsanurga vande all antud seletused hageja teavitamise kohta 29.09.2004 ei ole käesolevas asjas usaldusväärsed, kuna I. Metsanurgal on asja lahendamisel kostjaga samaväärne isiklik huvi ning puuduvad muud tõendid, mis I. Metsanurga seletuste õigsust kinnitaksid. Maakohus on õigesti leidnud, et tunnistaja R. Hünevi ütlused kinnitavad pigem hageja väiteid, et Lumira Varahaldus OÜ esindaja käis tema juures Ujula tn 53 majaosa ostusooviga, sest nimetatud tunnistaja on andnud ütlusi, et V. Vija juurde mindi eesmärgiga tema mõtteline osa majast ära osta ja ta ei mäletanud, millist paberit hagejale näidati ja milline dokument V. Vija juurde maha jäeti. Ka
on õige maakohtu see järeldus, et R. Hünevi poolt koostatud andmestik kaasomanike kohta (tl 89-90) ei tõenda müügilepingust teatamist, sest selles pole märgitud, et kaasomanikke oleks teavitatud muu hulgas kostjate vahel 28.04.2004 sõlmitud müügilepingust. Põhjendatud ei ole ka apellandi väide, et talle jääb arusaamatuks, mille põhjal jõudis maakohus järeldusele, et apellandi väidete ebausaldusväärsust teatamiskohustuse täitmise kohta kinnitab kaudselt ka asjaolu, et alles nelja kuu möödumisel ehitise mõttelise osa müügilepingu sõlmimisest asus ta välja selgitama ehitise kaasomanikke selleks, et neid teavitada müügilepingust. Kuna poolte seletustest, tunnistajate ütlustest, kostjate vahel sõlmitud ehitise mõttelise osa müügilepingust ja tl 89-90 olevast andmestikust selgub üheselt, et kuigi kostjate vaheline müügileping sõlmiti 28.04.2004, asus kostja Lumira Varahalduse OÜ teisi Ujula tn 53 ehitise teisi kaasomanikke ja nende oma osa müügisoovi välja selgitama alles septembris 2004, mis on neli kuud hiljem müügilepingust, siis oli maakohus õigustatud oma järeldustes nimetatud asjaolule tuginema. Põhjendatud ei ole samuti apellandi väited, et vastustaja ütlused tehingust teadasaamise kohta alles ca 9 kuud hiljem on ebaloogilised ja et puudub vähimgi loogiline põhjendus, miks oleksid I. Metsanurk ja R..Hünev pidanud hageja kohtumisel vaikima niivõrd olulistest asjaoludest, nagu seda on Viivi Norvikult korteri omandamine ja selle tingimused. Nimetatud väidetest ei saa tuletada ega nende põhjal eeldada, et kostja oleks VÕS §-st 249 lg 3 tuleneva teavitamiskohustuse 29.09.2004 hageja ees täitnud. Asjas olevate tõendite põhjal saab lugeda tõendatuks hageja teadasaamise kostjatevahelisest tehingust alles 11.04.2005. Vastavalt TsMS §-dele 163 lg 1 ja 173 lg 1 tuleb kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta poolte menetluskulud apellatsiooniastme kohtus apellandi kanda.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.