2-05-2130/10 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue Hagiavalduse kohaselt müüs 28. aprillil 2004 sõlmitud ehitise mõttelise osa müügilepinguga V.N. talle kuuluva 1/5 mõttelise osa Tartus U. tn 53 asuvast ehitisest kui vallasasjast 35 000 krooni eest L. OÜ-le. U. tn 53 asuva ehitise üheks kaasomanikuks on V.V., kellele kuulub 1/12 mõtteline osa ehitisest. V.V. sai teada müügilepingu sõlmimisest ja selle lepingu sisust 19. aprillil 2005. 2. mail 2005 esitas ta V.N. ja L. OÜ-le avalduse V.M. kuulunud 1/5 mõttelise osa ehitisest ostueesõiguse teostamiseks. Enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist kandis V.V. Tartu notar Mati Alliku deposiitarvele müügisumma 35 000 krooni. 3. mai 2005 kirjaga teatas L. OÜ, et keeldub V.V. asjaõiguslepingu sõlmimisest. Neil asjaoludel nõuab V.V. hagis L. OÜ ja V.N. vastu VÕS §-de 208 lg 1; 244 lg 6, AÕSRS § 131 lg 1, TsÜS § 68 lg 5, AÕS § 80 tuvastada, et V.N. on tema ja L. OÜ vahel sõlmitud ehitise mõttelise osa müügilepingust (tõestatud Tartu notar Mati Alliku poolt 28. aprillil 2004, notari ametitoimingute raamatu registri nr 5560) ja V.V. ostueesõiguse teostamise avaldusest tulenev kohustus teha võimalikuks 1/5 mõttelise osa ehitisest U. tn 53 Tartu linnas omandi üleminek V.V.; tunnustada V.V. omandiõigust 17/60 mõttelisele osale ehitisest U. tn 53 Tartu linnas; kohustada L. OÜ-d andma V..V välja 1/5 mõtteline osa ehitisest U. tn 53 Tartu linnas. Hageja taotleb jätta kohtukulud kostjate kanda. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostja L. OÜ vastuväidete kohaselt edastasid kostja esindajad hagejale informatsiooni tehingu tegemise kohta suuliselt ligikaudu 7 kuud enne hageja nimetatud aega, s.o 29. septembril 2004. Sealhulgas informeeris kostja hagejat ka müügilepingu tingimustest (sisust) ning vastavalt VÕS § 249 lg 3 võrdsustatakse see müüja teatamiskohustuse täitmisega. Ostja teade võõrandamislepingu sisust informeerimiseks on TsÜS § 77 kohaselt ühepoolne tehing, mille tegemiseks on vaja ühepoolset tahteavaldust. Sama sätte kohaselt võib tehingu teha mistahes vormis, kui seadus ei sätesta tehingu kohutuslikku vormi. TsÜS § 68 lg 1 kohaselt võib tahteavalduse teha mistahes viisil, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Kuivõrd seadusega ei ole ette nähtud ostja poolt ostueesõigust omava isiku tehingust informeerimise vormi, siis võis ostja selle teate edastada ka suulises vormis. Hageja ei avaldanud soovi, et talle esitataks kirjalik müügileping, kuigi hagejal oli VÕS § 249 lg 2 alusel selleks õigus. Hageja sai müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust teada 29. septembril 2004, kuid avalduse ostueesõiguse teostamiseks on esitanud alles 2. mail 2005. Hageja on kaotanud õiguse ostueesõiguse teostamiseks ning kostja on vaidlusaluse ehitise mõttelise osa õiguspärane omanik. Kostja V.N. leidis, et andis 24. aprillil 2004 toimunud tehinguga kõik õigused U. tn 53-1A majaosast 35 000 krooni eest L. OÜ-le. Kostja V.N. kinnitas, et tema ehitise osa müüjana ostu-müügitehingu toimumisest kedagi ei teavitanud. Kohtu põhjendused, järeldused ja kohtukulude jaotus Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hageja poolt esitatud tõenditega loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud:

5.lõikes on sätestatud järgnev. Ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping ega sellest tulenevad kohustused. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ja ostjale omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustuseks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine. Ostueesõiguse teostamise aluseks võib olla seadus või tehing. Asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu ja ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale, kusjuures avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping. Hageja V.V. on ehitise U. tn 53 Tartu linnas kaasomanik ning tulenevalt AÕSRS §-st 131 lg 1 on tal ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa seadusjärgne ostueesõigus. VÕSRS § 16 lg 2 kohaselt võib ehitise mõttelise osa ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast müügi kohta teate saamist. VÕS § 249 lg 1 kohaselt on müügilepingust ja selle sisust viivitamata teatamise kohustus ostueesõigust omavale isikule müüjal. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohutus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Pooltevaheline vaidlus taandubki küsimusele, millal teatati hagejale U. tn 53 Tartu linnas 1/5 mõttelise osa müügilepingust ja selle sisust ning kas hageja on teostanud oma ostueesõigust tähtaegselt. Müüja V.N. on kinnitanud, et tema kellelegi müügilepingust ei teatanud. Seega tuleb müüja teatamiskohutuse täitmist tõendada ostjal – kostjal L. OÜ-l. Hageja on vande all andnud seletuse (tl 117-118), mille kohaselt sai ta U. tn 53 mõttelise osa vaidlusaluse võõrandamise tehingust teada kolmandate isikute kaudu. Hageja sai esimest korda informatsiooni, et V.N. ei ole enam maja kaasomanik 11. aprillil 2005 R.M, kui viimane teavitas hagejat K.S. ja C vahel sõlmitud ostu-müügi tehingust. Seejärel läks hageja linnavalitsuse planeerimisosakonda ja sai teada, et ostu-müügi tehing on sõlmitud Tartu notar Mati Alliku büroos. Kostjate vahelise tehingu tingimustest sai hageja teada

28.aprilli 2004 toimunud müügilepingu sõlmimisest. TsMS § 243 lg 1 kohaselt uurib kohus tõendeid vahetult. Nimetatud tõendis sisalduv tunnistaja ütlus ei ole saadud aga kohtuistungil ega kogutud TsMS § 253 lõigetes 1, 2, 3, 4 sätestatud korras. Kohus loeb hageja teada saanuks kostjate vahelisest müügilepingust ja selle sisust 19. aprillil 2005, mil kostja sai lepingu notar Mati Alliku büroost, kuna varasemat ostueesõigust omava isiku müügist teavitamise kohustuse kohast täitmist asjas tõendatud ei ole. Kostjad L. OÜ ja V.N. on kätte saanud hageja notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse 3. mail 2005, seega on hageja teostanud oma ostueesõigust tähtaegselt, s.o VÕSRS § 16 lg 2 kohaselt kahe kuu jooksul pärast müügi kohta teate saamist. Hageja poolt ostueesõiguse teostamisega tuleb lugeda ehitise U. tn 53 Tartus 1/5 mõttelise osa müügileping sõlmituks hageja ja V.N. vahel. TsÜS § 6 lg-st 3 ja lg-st 4 tuleneb kohustus- ja käsutustehingu eristamise põhimõte ja kohustus- ja käsutustehingu sõltumatus üksteise kehtivusest. VÕS § 244 lg 6 kohaselt on eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist (st pärast müügilepingu sõlmimist) ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Kuna käsutustehing on tehtud pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ja selline käsutamine piirab ostueesõiguse teostamist, on ehitise U. tn 53 Tartus 1/5 omandi üleandmise käsutustehing tühine ja müüja V.N. on jätkuvalt selle ehitise osa omanik. Antud asjaõigusliku tähendusega ostueesõiguse puhul ei ole L. OÜ omanikuks saanud käsutustehingu tühisuse tõttu. Ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja vastu omandi üleandmiseks. Lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 saab vajaliku müüja tahteavalduse omandi üleandmiseks asendada kohtuotsusega. Kostja L. OÜ on esitanud valduse väljanõudmise nõudele vastuväite, et ostueesõiguse teostaja ei ole tasunud lepingu alusel tasumisele kuuluvaid summasid, mistõttu ei saa tema nõuet valduse väljanõudmiseks rahuldada. Kostja leiab, et hageja ei ole kordagi pakkunud tasumist esialgsele ostjale ning kostja ei ole keeldunud selle raha vastuvõtmisest. Hageja on lepingu hinna deponeerinud notari kontole, kuid teadmata on mis tingimustel ja milliseks ajaks. Kostjal või ka kaaskostjal V.N. puudub mistahes võimalus selle raha endale nõudmiseks. Hageja poolt hagiavalduses väljendatud seisukoht, et tal ei ole midagi selle vastu, kui kostja selle raha saab, ei ole õiguslikku tähendust omav ja ei saa seda rahasummat muuta konkreetsele kostjale antud tagatiseks. Samuti ei saa kohus reguleerida oma otsuse resolutiivosas selle summa saatust. Kohus taolise kostja vastuväitega ei nõustu. Kostja ei ole taolist vastuväidet esile toonud asja menetluse kestel ning selle esile toomine kohtukõnes ei ole kooskõlas menetlusõiguste heauskse kasutamisega. Nähtuvalt 3. mai 2005 kirjast ja ka menetluse kestel avaldatud vastuväidetest on kostja eelkõige tuginenud asjaolule, et

ostueesõiguse teostamise avaldus on esitatud ettenähtud tähtaega rikkudes. Pealegi on asja menetlus kestnud kohtus üle kahe aasta ja kohus on andnud pooltele võimaluse sõlmida asjas kompromiss, mille kestel hageja on väljendanud selget nõusolekut deponeeritud summa ülekandmiseks kostja L. OÜ-le. Nähtuvalt hageja poolt esitatud kviitungist (tl 111) on deposiit 35 000 krooni notari poolt vastu võetud edasiandmiseks L. OÜ-le vallasasja mõttelise osa asukohaga U. tn 53 Tartu linnas müügilepingujärgse müügisumma tasumiseks. Rakendades analoogiat AÕS §-ga 2611 ja §-ga 2612, võib esialgne ostja keelduda ostueesõiguslasele kinnisasja valduse üleandmisest, kuni talle hüvitatakse ostuhind. Riigikohus on 20. detsembri 2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 (p 33) leidnud, et menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes ei ole õige jätta rahuldamata asja väljaandmise nõue üksnes seetõttu, et valdaja saab sellest keelduda vastunõude olemasolu või muu täitmisest keeldumise õiguse (AÕS § 83 lg-d 1 ja 3, VÕS § 110) olemasolu tõttu. Kolleegium peab võimalikuks, et asja valduse väljaandmise nõue rahuldatakse vastastikku rahalise nõude täitmisega. Samuti saab asja väljaandmisnõude rahuldada tingimuslikult, s.o teise isiku poolt kostja suhtes kohustuse rahuldamise tingimusega. Nii on võimalik pooltevahelised nõuded kompleksselt lahendada. Arvestades eeltoodut, leiab kohus, et hageja asja väljaandmise nõue tuleb rahuldada tingimuslikult, s.o kui ta on tasunud kostjale asja ostuhinna. Vastavalt „Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse“ §-le 3 kohaldatakse enne seaduse jõustumist (01.01.2006) alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kohus, rahuldades hagi, mõistab TsMS § 60 lg 1 alusel kostjatelt välja hageja kasuks kohtukulu. Hageja kohtukulude nimekirja kohaselt on tema kohtukuluks riigilõiv 2450 krooni ja õigusabikulu 3776 krooni (tl 5, 24, 140); kokku 6226 krooni. Kohus leiab, et hageja kohtukulu on põhjendatud ja vajalik ning tuleb kostjatelt välja mõista. Kohus mõistab kummaltki kostjalt hageja kasuks välja kohtukulu 3113 krooni.