Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

Kuivõrd märgitud eelleping oli ise sõlmitud vorminõuet järgimata, on tegemist tühise tehinguga. Hageja palus 13.10.2006 märgitud summa hagejale tagastada. Kostja ei ole vabatahtlikult 20000 krooni tagastanud, mistõttu palub hageja kostjalt märgitud 20000 krooni välja mõista ja menetluskulud jätta kostja kanda. Vastuseks kostja vastuväidetele ja vastuhagile leidis, et tegemist ei ole broneerimislepinguga, st lepingu p 1.5, 3.2. .3.4 sisu järgi on tegemist eellepinguga, mis on aga tühine. Leping eesmärgis oli müügilepingu sõlmimine, hageja ei teadnud, et tegemist on tühise tehinguga, kolis korterisse sisse eeldusel, et omandab kinnisasja ja ta oli veendumusel, et tegemist on eluruumiga, kuid kinnistusraamatu väljavõttest selgus, et tegemist on mitteeluruumiga, kuid pooltevahelisest lepingust ei tulene, et hageja oleks tutvunud kinnistu väljavõttega või et tegemist on mitteeluruumiga. Lepingu p 4.1 ja 4.2 tuleb vaadelda kui poolte soovi asi osta - müüa. Hageja soovis endale saada kodu e. eluruumid. Hageja ei soovinud osta mitteeluruumi ja kui ta sai teada, et tegemist pole eluruumiga, proovis anda 2006.a. oktoobri teisel nädalal kostjale võtmed tagasi, kuid viimane ei olnud nõus neid vastu võtma, mistõttu edastas võtmed maaklerile. Hageja kolis ruumidesse 01.10.2006, eeldusel et objekt vastab müügitingimusteel ning tegemist eluruumiga ja kuna see ei vastanud müügitingimustele, ei soovinud hageja seda asja osta. Tegemist ei olnud üüriga ja kostjal puudub õigus saada üüri. Kostja ei ole tõendanud ka üüri suurust ega tal ole õigust nõuda keskmist majutustasu, selle suurust ei ole ka tõendatud. Hageja on nõus tasuma tegelike kommunaalteenuste eest, kuid mitte nõutava terve oktoobrikuu eest, sest kasutas ruumi vähe, kostja peab tõendama kaua hageja kasutas ruume, samuti tarbitud kommunaalteenuste suurust. Hageja jättis korteri mõistlikkusse seiskorda ning tõendamata on väited 2336,62 krooni koristamiskulude osas. Hagejal ei ole juriidilisi teadmisi ja eeldas et objektiks olev korteriomand oli eluruum. Nimetatut kinnitas ka lepingu p 2.6 sisalduv märge, et asjaga antakse üle ka sisustus, st korterisse jääb köögimööbel, vastav tehnika, vannitoa sisustus jne. Kostja on märkinud, et tegemist on poolte vahel üürilepinguga, seega on kostja ise pidanud silmas, et pooltevaheline leping on kokkulepe eluruumi omandamiseks mitte mitteeluruumi omandamiseks. Ehitusregistris on märge, et tegemist on pesuruumiga. Poolte vahel oli tasuta kasutamise leping. VÕS § 308 lg 1 järgi ei saa 20000 krooni ka tagatisrahana käsitleda, kuivõrd § 308 lg 1 sätestatu käsitleb eluruumi üürilepingut. VÕS § 15 vastutuse eesmärgiks on hüvitada usalduskahu, so lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutused või läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja kulud jmt mitte aga majutamiskulusid, mistõttu ei ole kostjal õigus nõua majutuskulusid 16800 krooni kui säästetu tasumist. Kostja ei ole tõendanud, et hageja sõlmis lepingu pahauskselt müügilepingu sõlmimise tahteta. Tõendid: lihtkirjalik leping asja ost-müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks, vara üleandmis-vastuvõtu akt, kinnistu registriosa väljavõte ja väljavõte ehitiste registrist. Kostja vastuväited ja vastuhagi põhjendused ja nõue Kostja hagi ei tunnista ja palub vastuhagi rahuldada ning menetluskulud jätte hageja kanda. Tegemist ei ole eelpinguga asja müügiks, selles sisaldub kokkulepe selle kohta, et kostja ei müü, pandi ega pea läbirääkimisi kuni 30.10.2006 mainitud korteri XXX, suhtes, pooled on märkinud, et see ei ole eelleping. Selle kohustuse täitmise eest oli kostjale ette nähtud broneerimistasu 20000 krooni. Kostja täitis oma müüjapoolse kohustuse sellega, et andis korteri hagejale üle aktiga. Seega oli tegemist üürilepinguga mida hageja võis kasutada kuni omandi üleminekuni. Hageja asus kasutama korterit ehk üüritud asja 01.10.2006 ja kasutas seda kuni 21.10.2006 võtmete tagastamiseni. 01.10.2006-21.10.2006 olid korteriga seotud kõrvalkulud 863,38 krooni. Korter oli renoveeritud ja korras, pärast korteri kättesaamist pidi kostja kandma kulusid korteri puhastamiseks. Sisuliselt säästsid hageja ja tema abikaasa kui välismaalane kostja korterit kasutades hotellikulusid ega ole tasunud mõistlikke kulusid korteri eest. Hageja huviks oli korteri omandamine, kostja huviks korteri müümine ja enne müüki vastavalt tasu saamine, mistõttu sõlmisid vaidlusaluse lepingu, sh lepingu p 4.2, mille kohaselt müügilepingu sõlmimata 2 (6)

jätmisel hageja süül jääb ettemaks kostjale. Kostja nii ka seda lepingut mõistis. Leping sõlmiti kinnisvarabüroo vahendusel, kostjal ei ole juriidilisi teadmisi ja uskus et leping on kehtiv. Kostja arvates pidas hageja läbirääkimisi pahauskselt müügilepingu sõlmimise tahteta üksnes sooviga saada tasuta majutusvõimalus. Kahju on tühisest tehingust 3200 krooni, mis sisaldab 863,38 krooni kommunaalkulusid ja 2336,62 krooni korteri puhastamiskulusid ja lisaks on kostjal hageja vastu üüritasu 16800 krooni ulatuses, so 21 ööpäeva eest keskmine majutustasu 800 krooni (vastavalt 21*800=16800). Lisaks märgib, et hageja peab maksma asja kasutamisest tingituna kommunaalmaksed summas 863,38 krooni. JP palub vastuhagis LH välja mõista tühise tehingu järgi kahju 3200 krooni ja üüritasu 16800 krooni, vastuhagi põhjendused on toodud vastuses hagile. Kostja sai maaklerilt võtmed 21.10.2006 ja seega oli korter hageja kasutuses 01.10.2006-21.10.2006. Kesklinna ja selle lähedal asuvate korterite keskmine ööpäevane üürihind on 804 krooni - 1700 krooni, so 1166,33 krooni, perioodi eest 01.10.2006-21.10.2006 on kommunaalteenused 863,38 krooni, hageja on alusetult rikastunud majutuskulude osas, üüri suuruseks on 800 krooni ööpäevas kokku 21 ööpäeva eest 16800 krooni. Hageja sõlmis vaidlusaluse lepingu pahauskselt müügilepingu sõlmimise tahteta ainsa eesmärgiga leida endale Tallinnas tasuta majutusvõimalus. Tõendid: KÜ arve 14.11.2006, eksperthinnang nr 060810-11087402 korteri turuväärtuse kohta Kohtu põhjendused AÕS § 119 lg 1 peab olema tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, notariaalselt tõestatud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi siis kui seadusest tulenevalt peab leping olema sõlmitud teatud vormis, peab ka eelping olema sõlmitud samas vormis. Seega peab kinnistu müügileping kui ka eelleping müügiks olema notariaalselt tõestatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lõike 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kohtule esitatud lepingust 30.09.2006 nähtub, et pooled on nimetanud end lepingus eelkõige ostja – müüjana. Lepingu p-s 1 (jj alapunktid) on märgitud seda, et pooled kinnitavad, et soovivad tulevikus sõlmida müüjale kuuluva korteriomandi notariaalse ostu-müügilepingu ning lepingu eesmärgiks on õiguste, suhete ja kohustuste reguleerimine asja müügilepingu sõlmimisele eelneval ajal ja soov arvestada üksteise huvidega. Pooled on lepingus märkinud asja müügihinnaks 960000 krooni, samuti on sätestanud selle, kuidas pooled jagavad müügilepingus ka notaritasu ja lõivu tasumise kohustuse. Lepingus on pooled kokku leppinud ka asja vabastamise aja, tähtaja ja asja üleandmise aja, sh müüja kohustuse teha endast sõltuv omandi üleandmiseks ostjale, sh on kokkulepe ka selles, millised päraldised jäävad ostjale vastavalt lepingu p-dele 2.-5, 2.6, 2.8. Hinnates poolte poolt teineteisele avaldatut ning lepingus märgitut, leiab kohus, et pooled on saavutanud kokkuleppe olulises ja nimelt selles mida kavatseb hageja omandada ja mida kavatseb kostja võõrandada, samuti milline on võõrandatava asja hind ja et müüja kohustus on teha omandi üleminek võimalikuks, sh asja on märgitud valduse ülemineku aeg, millal sõlmitakse müügileping notariaalses vormis. Seega vastavad märgitud poolte poolt teineteisele lepingus väljendatud tahteavaldused VÕS § 208 lg 1 sätestatud müügilepingu tunnustele, mille järgi kohustub müüja andma ostjale asja, tegema võimalikuks omandi ülemineku, ostja kohustub tasuma ostuhinna ja asja vastu võtma. Lisaks leiab kohus, et pooled on saavutanud kokkuleppe ka teises küsimuses ja nimelt selles, et nad tulevikus sõlmivad korteriomandi müügilepingu. Kokkuvõttes järeldub, et pooled saavutasid kokkuleppe müügilepingu enda tingimustes ja müügilepingu sõlmimise tingimustes. Kuivõrd lepingu järgi kavatsevad pooled alles tulevikus sõlmida notariaalselt tõestatud müügilepingu, siis lepingus endas eelpool kohtu poolt tuvastad faktilised ja õiguslikud asjaolud võimaldavad aga kohtul järeldada, et märgitud lepingut saab hinnata pooltevahelise korteriomandi müügi eellepinguna, mis aga ei vasta vorminõuetele, sest ei ole tõestatud notari poolt ning kohtu arvates on vaidlusalune leping 30.06.2006 TsÜS § 84 lg 1 alusel tühine. 3 (6)

Kostja väited sellest, et tegemist on lepingus märgitud tasumisele kuuluva ettemaksu 20000 krooni näol broneerimistasuga ja vastava broneerimislepinguga, on ebaõiged. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Seega vaatleb kohus, kas poolte viidatud lepingu säte, mis õigustab kostjal saadud 20000 krooni endale jätmist, on kehtiv või mitte, st kas tingimus võiks kehtida sõltumata sellest, et kehtiv pole müügiks-ostuks kohustav eelleping. Seega tuleb vaadelda lepingus sätestatud tingimuse vastavat eesmärki. Esitatud lepingu p 4.2 sätestab, et kui ostja keeldub notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisest lepingus toodud tingimustel ja kokkulepitud tähtajal, jääb lepingu p 3.2 nimetatud ettemaks 20000 krooni müüjale ja ostjal ei ole õigust seda tagasi nõuda. Seega seostub lepingu p 3.2 sätestatud ostja õigus mitte tagasi saada makstud ettemaksu eelkõige otsese tagajärjena sellele kui poolte vahel jääb notariaalselt tõestatud müügileping tegelikult sõlmimata, mitte aga iseseisva sõltumatu kohustusena. Eeltoodust järeldub, et tegemist ei ole broneerimistasuga või iseseisva lepinguga, mis kehtiks eraldi sõltumata müügi eellepingu tühisusest ning asjaolu ehk tingimus, et kostja ei pidanud müüma asja teistele isikutele, ei tee kohtu arvates vaidlusalust lepingut muuks lepinguks kui ostu-müügi eellepinguks, mis aga ei ole vormivea tõttu kehtiv. Sellel põhjusel ei ole kehtiv ka lepingu tingimus p 3.2, mille järgi oleks nagu kostjal õigus saadud ettemaks endale jätta. Asjaolu, et selline säte oleks lepingus kokku lepitud nii ehk nii sõltumata sellest, kas oleks kokku lepitud nn müügikohustus, ei ole millegagi kostja poolt põhjendatud ning p 3.2 tingimus ei ole kehtiv nagu ka eelleping müügiks, sest märgitud tingimused ei ole vaadeldavad eraldi osana ning selles osas ei ole leping ka osadeks jagatav TsÜS § 85 mõttes. Kohtu arvates väärib tähelepanu asjaolu, millele mõlemad pooled viitasid ja nimelt see, et neil ei ole juriidilisi teadmisi ning et leping sõlmiti maakleri vahendusel, mistõttu leiab kohus, et viide lepingus selle kohta, et pooled ei pea lepingut eellepinguks ega asja omandamise/võõrandmise lepinguks (p1.6), ei muuda tegelikult selle lepingu olemust. Leping ning lepingu tingimus p 3.2 on seega tühine, ei oma õiguslikke tagajärgi ning hagejal on õigus tühise lepingu tühiste tingimuste tõttu nõuda tema poolt kostjale üleantud 20000 krooni tagastamist. Kostja väitis, et tegemist on üürilepinguga. Hageja eitab üürisuhte olemasolu. Kõigepealt tuvastas kohus, et poolte eesmärk oli sõlmida märgitud korteriomandi osas notariaalselt tõestatud müügikokkulepe ning nad sõlmisid selleks eellepingu, mis on vormivea tõttu tühine. VÕS § 271 järgi kohustab üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Esitatud lepingu eesmärgi (eseme) sätetest (p 1.1-1.5) ja poolte õigusi ja kohustusi reguleerivatest sätetest ei nähtu poolte tahet või kokkulepet muuhulgas reguleerida asja kasutamist tasu eest. Seega ei ole kostja tõendanud, et poolte tahe oli suunatud sellele, et kuni asja notariaalse müügilepingu sõlmimiseni kasutab hageja vaidlusalust korterit üürilepingu alusel, st tasu eest, sh milline on üürilepingu alusel kasutatava asja eest makstav üür VÕS § 271 järgi. VÕS § 1028 lg 1 järgi siis kui isik /saaja/ on teiselt isikult /üleandja/ saanud midagi olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kohustus langeb hiljem ära. Kuivõrd asjas on leidnud tõendamist, et eelleping on tühine, mistõttu ei ole sellel õiguslikke tagajärgi ning vaidlust ei ole selles, et kostja sai hagejalt märgitud tühise lepingu järgu 20000 krooni, mis on seega tõendatud, siis tuleb hagejale kooskõlas VÕS § 1028 lg 1, TsÜS § 84 lg 1 kostjalt välja mõista alusetult saadu vastavalt 20000 krooni ning hagi kuulub rahuldamisele. VÕS § 15 lg 1 järgi siis, kui üks pool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, peab teisele poolele hüvitama kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Nii saab VÕS § 15 lg 1 kohaselt juhul, kui leping on vorminõude eiramise tõttu tühine, kahjustatud lepingupoole ees vastutada vaid isik, 4 (6)

kes on võtnud endale kohustuse valmistada ette lepingu sõlmimine või teavitada teist poolt lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest. Kostja ei ole esile toonud, et hageja oleks olnud vastutav kostja ees vaidlusaluse lepingu sõlmimisel, mistõttu ei vastuta hageja kostja ees VÕS § 15 lg 1 alusel väidetavate puhastusteenuse ja kommunaalkulude eest kui väidetavalt tekkinud kahju eest. Lisaks ei ole kostja tõendanud ka märgitud puhastusteenuste näol tekkinud kulusid või kahju. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et kostja keeldus korteri võtmeid ise vastu võtmast ning et see toimus varem kui kostja poolt märgitud võtmete saamine maakleri käest 21.10.2006, siis leiab kohus, et hageja kasutas kostja korterit 21 päeva. Kostjale on esitanud KÜ oktoobrikuu arve 2006.a vastavalt summas 863,38 krooni, mis sisaldab endas majahoidjateenust, haldus- ja hooldusteenust, tasu remondifondi, prügiveo teenust, tasu üldelektri ja vee eest. Hageja möönis, et ta on nõus teatud osas maksma neid kulusid, kuid mitte terve kuu ulatuses. Kostja väitis, et hageja hoidis kokku majutusteenuse kulusid arvestades hotellides võetavat keskmise ööpäeva eest tasu 800 krooni, aga samuti ka keskmist üüri linnas. Kostja vaidles sellele vastu. Tühise müügilepingu järgi on üleandjal VÕS § 1032 lg 2 järgi õigus nõuda saadud kasu hariliku väärtuse hüvitamist, kui selle väljaandmine natuuras ei ole võimalik ja selliseks kasuks võivad olla TsÜS § 62 lg 1 järgi ka asja kasutamisest saadavad eelised ja kus antud juhul saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida tulnuks tal teha, mistõttu omab tähtsust vaid see, mida oleks kostja saanud ja pidanud kandma ja mille võrra hageja hoidis kokku. Kostja on tuginenud asjaolule, et hageja hoidis kokku kostja asja kasutades hotellikulusid, mitte eeldatavat kostja poolt saadavat üüritulud ja tehtavad kulu, mistõttu ei ole kostja nõue märgitud ulatuses õiguslikult põhjendatud, samas ei ole kostja tõendanud, et tema üüritulud talle kuuluvat asja üürides oleks olnud iga päeva eest 800 krooni. Kostja tõendas, et kostja tehtavad kulutused asja (korteri) eest olid 2006.a oktoobris vastavalt 863,38 krooni, so oleks olnud iga päeva eest vastavalt 27,85 krooni /863,38:31/ ja 21 päeva eest vastavalt 584,87 krooni, mis on seega tõendatud ja milline tuleb ka hagejalt kostja kasuks kasutuseelisena välja mõista. Mis puutub kostja väitesse, et hageja sõlmis lepingu tegelikult tahteta sõlmida notariaalne müügileping ning eesmärgiga saada tasuta elamine Tallinnas, siis nimetud väiteid ei ole kostja tõendanud ja teiseks ei oma see tähendust kasutuseeliste väljamõistmisel. Ka lepingueelsetel läbirääkimistel kehtib lepinguvabaduse põhimõte ning vastavalt märgitud põhimõttele võib isik lepingueelseid läbirääkimisi pidada mitme isikuga. VÕS § 14 lg 3 kohaselt siis kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, ei tulene neile läbirääkimistest õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada samuti neid pahauskselt katkestada. Kohtu arvates olukorras, kus pooled sõlmisid lepingu, mis ei vasta seaduses sätestatud vorminõuetele ja on seetõttu tühine, ei ole võimalik rääkida lepingueelsete läbirääkimiste tahteta pidamisest või nende pahausksest katkestamisest VÕS § 14 lg 3 tähenduses, mis võimaldaks nõuda väidetavalt tekkinud kahju hüvitamist VÕS § 14 lg 3 viimasele lausele tuginedes ja tuginedes VÕS § 1047 lg 1 p 7 millise järgi on võimalik kahju hüvitada siis, kui on rikutud seadusest tulenevat kohustust. Järelikult ei saa kostja nõuda hagejalt kahju hüvitamist võimalike kommunaalkulude ja puhastusteenuste näol kahju hüvitamist tulenevalt hagejapoolsest väidetavast lepingueelsete läbirääkimiste tahteta pidamisest või nende pahausksest katkestamisest. Veelgi enam ei ole kostja sellist hageja-poolset tahet (lepingu sõlmis tahteta sõlmida notariaalse müügileping ja kavatsusega saada tasuta majutus) millegagi tõendanud. Ülaltoodud põhjendustel kuulub vastuhagi vaid osaliselt st 584,87 krooni ulatuses rahuldamisele. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele ja vastuhagi osalisele rahuldamisele ülaltoodud motiividel puudub vajadus anda hinnang sellele, kas vaidlusaluse korteriomandi näol oli tegemist mitteeluruumi või eluruumiga, milline on selle turuväärtus ning seega ei pea kohus andma hinnangut vastavatele tõenditele. 5 (6)

Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud selle kanda, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd põhihagi kuulub rahuldamisele, jäävad hageja menetluskulud kostja kanda ja kuivõrd kostja vastuhagi kuulub osalisele rahuldamisele, jäävad kostja menetluskulud vastavalt 2,9 % ulatuses kostja kanda.

Kohtunik

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.