2-06-34428/19 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

19.oktoobril 2006. a. esitas kostja teate üüri tõstmise kohta alates 1. detsembrist 2006. a. kuni 67 kroonini ehk 52 krooni võrra, arvestades kehtivat 15 krooni suurust üüri m2 kohta. Üüri tõstmise vajadust kostja põhjendanud ei ole, kui välja arvata turuhinna tingimused. Üüri tõstmise teatele lisatud ekspertarvamused samas regioonis asuvate korterite üürihindadest ei saa anda hinnangut hagejate kasutuses olevate eluruumide üürihinna kohta. Hagejate valduses oleva korteri sanitaarne seis ei ole selline, nagu ekspertide poolt hinnatud korterite oma ja seega ei saa selle eest küsida samasugust hinda, nagu ekspertarvamuste objektideks olevates korterites. Tegemist ei ole samaväärsete korteritega. Reaalse üürihinna teadasaamiseks tuleks tellida ekspertiis hagejate eluruumile. Kostja ei ole teinud üüripinnal alates oktoobrist 1996. a. parendusi ega muid kulutusi asja samaväärsena säilimiseks. Üüri tõstmise teatest ei selgu ka, kas neid hakatakse tegema. Seega hakkaks kostja üürihinna tõstmisel saama 52 krooni ülemäärast kasu iga ruutmeetri kohta. Senise üüri 660 krooni asemel tuleks hagejatel tasuda üüri 2948 krooni, mis on põhjendamatult suur summa ja ülemäärane, arvestades korteri tegelikku seisukorda. Üürileandja peab esitama üürnikule arvestused, milliseid mõistlikke parendusi ja muudatusi on üürileandja teinud eluruumide ja hoone vastava osa seisundi parandamiseks. Hagejate enda kuludega on vahetatud kanalisatsioonitorustik toas nr. 217, on paigaldatud veearvestid ja 2 elektriboilerit vee soojendamiseks. Hagejate korter ei vasta tervisekaitse nõuetele. Eraldi ruumis paikneval köögil peab olema vähemalt üks lahtikäiv aken ruumide tuulutamiseks ning ruum peab tagama loomuliku valguse. Korter ei vasta ka elektriohutuse seadusele ega õigusaktidele, kuna elekter paigaldati 1976. a. omavoliliselt ja juhtmestikku ei ole uuendatud. Samalaadse korteri üür Tallinnas on 15 - 20 krooni/m2. Tegemist on küll munitsipaalkorteriga, kuid see ei anna veel kostjale õigust nõuda põhjendamatult suuremat üürihinda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 299 lg. 1 punkti 2 kohaselt võib üürileandja tähtajatu üürilepingu korral tõsta üüri möbleeritud tubade ja muu taolise üürimise puhul iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest ning lg. 2 kohaselt peab eluruumi üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitust võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; mis ajast üür suureneb; üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kostja esitas koos üüri tõstmise teatega ka ekspertarvamused üüri suuruse kohta ja nende kohaselt on analoogilise eluruumi üüri keskmiseks suuruseks 90 krooni/m2 eest. Kostja tõstis hagejaga sõlmitud üürilepingu esemeks olevate eluruumide üüri 67 kroonini m2 kohta, mis ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi keskmisest üürist. Põhjendatud on üüri tõstmine üürileandja poolt keskmise turuhinnani, kui üürileandja on tõendanud, et samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri üürileandja poolt nõutud summas. Seega võib eksperthinnangu aluseks olla analoogiline eluruum, mitte ainult üürilepingu ese ise. Kui hagejad leiavad, et eksperthinnangud ei kajasta nende kasutuses oleva eluruumi üüri tegelikku turuhinda, siis peavad nad seda väidet tõendama. Kohtuekspertiisi tegemiseks hagejad taotlust esitanud ei ole. Esimese astme kohtu otsus 2. juuli 2007. a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi, tunnistades kostja nõude üüri tõstmiseks ülemääraseks ja jättes vaidlusaluse eluruumi üürimäära 15 krooni ühe ruutmeetri kohta alates 1. detsembrist 2006. a. muutmata.

Otsuse kohaselt teavitas kostja 19. oktoobril 2006. a. hagejaid kirjaliku teatega üüri tõstmisest 67 kroonini ühe ruutmeetri kohta, mis hakkab kehtima 1. detsembrist 2006. a. Üürisummale lisanduvad eluruumi kasutamisega kaasnevad kommunaalmaksed, s. h. tasu kütte, elektrivarustuse, veevarustuse jne. eest. Teatest ei selgu kütte, elektrivarustuse, veevarustuse jm. hind kulutuste kaupa. Alates 1. detsembrist 2006. a. arvestab kostja korteri 217/218 ruutmeetrite arvuks 38 m2. Viimasest üüri tõstmisest alates on üürilepingu esemeks oleva eluruumi üüri keskmine turuhind tõepoolest oluliselt tõusnud, mistõttu hetkel kehtiv üür on oluliselt väiksem sarnase eluruumi üüri keskmisest turuhinnast. Üüri tõstmise põhjenduseks toob kostja üüri tõstmise olemasoleva ruumiga sarnase eluruumi suhtes käesoleval hetkel kehtiva üüri tõstmise keskmise turuhinna tasemele. Arvestuse osas tugineb kostja Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ, Ober Haus Hindamisteenuste OÜ ja AS-i Arco Vara Kinnisvarabüroo ekspertarvamustele, teatades, et ekspertarvamuse kohaselt on üürilepingu esemeks oleva eluruumi üüri keskmine turuhind 90 krooni ruutmeetrilt. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 299 lõigete 1 ja 2 kohaselt eeldatakse üüri tõstmisel tähtajatu üürilepingu puhul, et eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitust võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb märkida üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus, mis ajast üür suureneb, üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. 19. oktoobri 2006. a. teates ei ole need tingimused täidetud. Sama paragrahvi lg. 3 kohaselt on üüri tõstmine tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva §-i lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. VÕS § 303 lõike 1 alusel võib üürnik vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise sama seaduse § 310 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. VÕS § 301 lõike 1 kohaselt on eluruumi üür ülemäärselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui on tegemist luksuskorteri või majaga; lg. 2 kohaselt ei ole üüri suurus ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist või kui üüri suuruse tõstmine põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas, kui üüritava ruumi või hoone osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone osa tavaliselt vastab. Hageja on põhjendatult viidanud asjaolule, et kostja ei ole üüri tõstmise teates välja toonud, kuidas on kujunenud üürimäär 67 kr/m2, s. t. puudub üürimäära arvestus, mida näeb ette VÕS § 299 lg. 2 punkt 3. Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest § 299 lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Konkreetset üürimäära peab arvestuslikult põhjendama. AS-i Himalaya tellitud ekspertarvamustel x korterite nr. 418, 221 ja 316 kohta puudub seos hagejate korteriga, seega tuleb jätta need tähelepanuta. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada Harju Maakohtu otsuse ning jätta uue otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud vastustajate kanda. Maakohus on rahuldanud hagi põhjendusel, et puudub üüri tõstmise arvestus. Üüri tõstmise teade sisaldab üüri tõstmise selget arvestust. Samuti on põhjendamatu kohtu poolt väita, et ekspertarvamusel puudub hagejate korteriga seos. Vastustajatele esitatud üüri tõstmise teates oli lause: “Viimasest üüri tõstmisest alates on üürilepingu esemeks oleva eluruumi üüri keskmine turuhind oluliselt tõusnud, mistõttu hetkel kehtiv üür on oluliselt väiksem sarnase eluruumi üüri keskmisest turuhinnast. Üüri tõstmise põhjenduseks on üüri tõstmine sarnase eluruumi suhtes käesoleval hetkel kehtiva üüri tõstmise keskmise turuhinna tasemele. Arvestuse osas tugineme käesoleva teate lisaks

olevatele ekspertarvamustele. Nimetatud seisukoht on kooskõlas Riigikohtu lahendiga 3-2-1-76-05. Ekspertarvamuste kohaselt on üürilepingu esemeks oleva eluruumi üüri keskmine turuhind 90 krooni 1 m2 kohta.“ Üüri tõstmise teatega koos esitati teate lahutamatute lisadena kolm ekspertarvamust ja hindamistulemuste kokkuvõttetabel (kalkulatsioon). Osundatud Riigikohtu lahendi seisukohtadest tulenevalt peab üüri tõstmine olema majanduslikult põhjendatud. Üüri tõstmise teates üüri tõstmise ja arvestuse näitamise eesmärgiks on, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas üüri tõstmine on ülemäärane või mitte. Käesoleval juhul oli vastustajatele just selleks otstarbeks üüri tõstmise teates esitatud selgitus, teate lisadena kolme erineva tuntud kinnisvarafirma ekspertarvamused ja nende ekspertarvamuste alusel koostatud kalkulatsioon. Sellest tulenevalt oli vastustajatel hõlpsasti võimalik hinnata, kas üüri tõstmine oli ülemäärane või mitte. 67 kr/m2 kohta üüri tõstmise majanduslikku põhjendatust kinnitab asjaolu, et ekspertarvamuse kohaselt oli üürilepingu esemega analoogilise eluruumi üüri keskmiseks turuhinnaks hoopiski 90 kr/m2 . Ebaõige on maakohtu seisukoht, et ekspertarvamused tuleb jätta tähelepanuta, kuivõrd neil puudub seos hagejate korteriga. Kõnealused eksperthinnangud on tehtud hagejate korteriga samas hoones asuvate analoogiliste eluruumide suhtes. Ekspertarvamus ei pea olema koostatud just üürilepingu esemeks oleva eluruumi suhtes, vaid võib olla koostatud ka analoogilise eluruumi suhtes. Oluline on märkida, et vastustajad ei luba oma korterisse isegi üürileandja esindajat, veelgi vähem siis kinnisvarahindajaid. Vastustajate seisukoht Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Kuigi üüri piirmäärade kehtestamist lubav norm on kaotatud, ei tähenda see üüri automaatset suurenemist. Apellant ei ole esitanud üüri tõstmise põhjendust ega arvestust. Ekspertarvamused ei tõenda kehtestatud üüri suurust. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades jõudis maakohus õigele lõppjäreldusele hagi rahuldamise kohta, kuid otsuse põhjendust tuleb muuta. Vaidlust ei ole selle üle, et pooltel on tähtajatu üürileping, mille alusel hagejad kasutavad x asuvat eluruumi. Vaidlust ei ole ka selle üle, et 19. oktoobril 2006. a. esitas kostja hagejatele teate üüri tõstmise kohta alates 1. detsembrist 2006. a. 67 kroonini ruutmeetrilt ehk 52 krooni võrra varasema üürimääraga võrreldes. Üüri tõstmise teates põhjendas kostja üüri tõstmist asjaoluga, et viimasest üüri tõstmisest on üürilepingu esemeks oleva üüri keskmine turuhind oluliselt tõusnud, mistõttu kehtiv üür on oluliselt väiksem sarnase eluruumi üüri keskmisest turuhinnast ja üüri tõstmise põhjenduseks on üüri tõstmine sarnase eluruumi suhtes kehtiva üüri keskmise turuhinna tasemele. Veel märkis kostja, et arvestuse osas tugineb ta teate lisaks olevatele ekspertarvamustele, mille kohaselt üürilepingu eseme keskmiseks turuhinnaks on 90 krooni ruutmeetri kohta (tl. 7). Pooled ei vaidle ka selle üle, et koos üüri tõstmise teatega esitas kostja hagejatele kolm ekspertarvamust (Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ-lt, Ober Haus Hindamisteenuste OÜ-lt ja AS-ilt Arco Vara Kinnisvarabüroo – tl. 8 – 16) ning hindamistulemuste kokkuvõtte (tl. 17). Vaidlevad pooled selle üle, kas kostja poolt alates 1. detsembrist 2006. a. nõutav üür on ülemäärane. VÕS § 301 lg. 1 kohaselt on eluruumi üür ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui tegemist on luksuskorteri või –majaga. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt ei ole üüri suurus ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. § 303 lg. 1 kohaselt võib üürnik vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise sama seaduse § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. Osundatud sätetest tulenevalt on üüri suuruse tõstmine ülemäärane siis, kui pärast tõstmist osutub üürimäär ülemääraseks VÕS § 301 tähenduses.

Üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab VÕS § 301 mõttest tulenevalt olema majanduslikult põhjendatud. Eelkõige on üüri tõstmine majanduslikult põhjendatud juhul, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel, aga ka juhul, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud. Põhjendatud on üürileandja ühepoolne üüri tõstmine keskmise turuhinnani, kui üürileandja tõendab, et samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri üürileandja poolt nõutud summas. Ainuüksi keskmise turuhinna tõusuga ongi kostja vaidlusaluse eluruumi üüri suurendamist põhjendanud. Kuna üürimäär kehtib eelduslikult poolte poolt kokkulepitud või aktsepteeritud ulatuses, siis on üürileandja kohustuseks tõendada, et üüri on ta tõstnud õiguspäraselt. Kolleegium leiab, et kostja ei ole tõendanud, et hagejate kasutuses oleva eluruumiga samasuguse seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri kostja poolt nõutud summas. Hagejad väitsid juba hagiavalduses, et eluruumid, mille kohta tehtud eksperdiarvamustega kostja hinna tõstmist põhjendas, ei ole nende eluruumiga võrreldavad. Sellele vaatamata ei põhjendanud kostja eluruumide samaväärsust. Apellatsioonikohtu istungil ei osanud kostja pool vaidlusalust hagejate kasutuses olevat eluruumi üldse kirjeldada: kostja ei teadnud, mitmest ja millise otstarbega ruumist see koosneb, kas tegemist on omaette korteriga, milline on eluruumi tehniline ja sanitaarne seisund ning milline on eluruumi viimistlus. Hagejad selgitasid, et nende kasutuses olevad eluruumid ei ole ehitatud omaette korteriks, vaid tegemist on hotellitüüpi majas asuva kahe üle koridori paikneva toaga, millest ühte on tualettruumiks planeeritud 3, 5 m2 suuruse ruumi asemele ehitatud aknata kööginurk ning teises asub WC-vannituba. Kostja esitatud üüriarvete kohaselt on hageja kasutuses olevate eluruumide suuruseks 44 m2 (tl. 32, 33) ning üüri tõstmise teate kohaselt 38, 8 m2. Hagejate väitel on vaidlusaluse eluruumi seisund tunduvalt halvem kui nende eluruumide oma, mida eksperdid hindasid. Hagejad väitsid, et eluruumi andis kostja 1996. a. nende kasutusse oluliste puudustega ning sellest ajast alates ei ole kostja teinud hagejate kasutuses oleval üüripinnal mingit remonti, samuti ei ole ta teinud remonti nende korrusel; eluruum ei vasta tervisekaitse nõuetele, kuna kööginurgal ei ole lahtikäivat akent ega tuulutusvõimalust; eluruum ei vasta elektriohutuse eeskirjadele, kuna elektripaigaldis on 1976. a. paigaldatud omavoliliselt ja elektrijuhtmestikku ei ole uuendatud (tl. 4 – 5, 76 – 79). Viimase väite tõendamiseks on hagejad esitanud Tehnilise järelevalve inspektsiooni järelevalveakti 24. novembrist 2004. a., millest nähtub elektripaigaldise mittevastavus nõuetele (tl. 38). Hagejate kirjeldatud väidetele korteri puuduste kohta ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kostja on kohtuistungil küll väitnud, et 95% maja akendest on vahetatud, fassaad on korda tehtud, 95% üürnikest on saanud metalluksed, koridor on remonditud, kanalisatsioon, veetorustik ja elektrisüsteemid vahetatud (tl. 89), kuid oma vastuväiteid ei ole kostja seostanud hagejate kasutuses oleva korteriga. Kostja kohtuistungil esitatud väitest, et hagejad keelduvad kostjat korterisse lubamast, saab järeldada pigem seda, et hoones tehtud remonditööd ei ole puudutanud hagejate eluruumi. Vastupidise kohta ei ole kostja ka tõendeid esitanud. Samuti ei ole kostja esitanud piisavaid põhjendusi ega tõendeid selle kohta, millest saaks järeldada, et asjatundjate poolt hinnatud eluruumide ja hagejate eluruumi puhul on tegemist samaväärsete eluruumidega. Nii esitas kostja koos üüri tõstmise teatega hagejatele ja hiljem kohtule kolm ekspertarvamust, mida kohus vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 293 lg. 2 lausele 2 hindab dokumentaalsete tõenditena. Kõigis neis on käsitletud Männiku tee 89 hoones asuvaid eluruume. Ober Haus Hindamisteenuste OÜ asjatundja arvamuse kohaselt on kuni 20 m2 suuruste pindade üürihind 1300 – 2000 krooni ja kuni 30 m2 suuruste pindade üürihind 2000 – 2500 krooni kuus (tl. 12 – 13); üle 30 m2 suuruste eluruumide üürihinda ei ole asjatundja määranud, hagejate kasutuses olev eluruum ületab aga seda suurust. Arvamuse kohaselt pääses asjatundja x asuva hoone eluruumidesse nr. 221 ja 316, kuid arvamus ei sisalda faktilisi andmeid, mis võimaldaksid asjatundja poolt hinnatud eluruume võrrelda hagejate kasutuses oleva eluruumiga: arvamuses on vaid märgitud, et ülevaadatud eluruumid olid heas või rahuldavas korras. Samas on asjatundja oma arvamuses märkinud, et üürihinda

mõjutavad nii eluruumide suurus kui tehniline seisukord. Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ asjatundja on hinnanud x asuva ühetoalise 16, 5 m2 suuruse korteri üürihinda (tl. 8 – 10). Arvamusest nähtub, et asjatundja on üürihinna leidmisel hinnanud nii eluruumi ruumilahendust kui selle tehnilist seisukorda, märkides ka, et korteris on tehtud remont ning korter on keskmises seisukorras. Seegi eluruum ei ole aga hagejate eluruumiga võrreldav ei oma ruumilahenduse, suuruse ega seisukorra poolest. AS-i Arco Vara Kinnisvarabüroo asjatundja on andnud arvamuse x 316 ja 418 asuvate eluruumide kohta (tl. 13 – 16). Ka need on ühetoalised korterid (üldpinnaga vastavalt 22, 3 m2 ja 16, 5 m2), mis olid rahuldavas (viimistlusremonti vajavas) seisukorras. Seegi asjatundja on andnud arvamuse kummagi korteri üürihinna kohta eraldi, lähtudes just hinnatava korteri iseärastustest, kusjuures väiksema korteri üürihinna on asjatundja hinnanud suuremaks kui pinnalt suurema korteri oma. Akti kohaselt oli hindamise eesmärgiks määrata x asuvate ühetoaliste korterite netoüüri turuväärtus. Eespooltoodust nähtub, et kõik asjatundjad on hinnanud vaid ühetoalisi hagejate eluruumist väiksemaid ning ruumilahenduselt erinevaid eluruume, mis olid heas või rahuldavas olukorras. Kuigi hinnatud korterid asusid samas hoones, ei ole ühegi hagejate eluruumiga suuruse, ruumilahenduse ja tehnilise seisukorra poolest võrreldava eluruumi üürihinna kohta asjatundja arvamust esitatud. Ometi võib kõikide asjatundjate arvamustest järeldada, et nimetatud asjaolud mõjutavad üürihinda oluliselt. AS-i Arco Vara Kinnisvarabüroo asjatundja arvamusest nähtub, et suurema korteri ruutmeetri üürihind ei ole alati tingimata kallim kui väiksema korteri oma, sellest, nagu see nii oleks, on aga kostja hagejate üürihinna tõstmisel lähtunud. Osa eespoolnimetatud asjatundjaid on oma arvamuse kujundamisel ühetoaliste korterite üürihinna kohta aluseks võtnud ka turul tehtud tehinguid möbleeritud eluruumidega (tl. 16), hagejate kasutusse ei andnud aga kostja möbleeritud eluruumi. Asjatundjate arvamused üüriturul valitseva nõudluse ja pakkumise vahekorra osas on erinevad: kui Uus Maa kinnisvaraasjatundjad märkisid, et „... potentsiaalsete üürnike segment on üsna õhuke“ (tl. 9), siis Ober Hausi asjatundjad leidsid, et nõudlus eluruumide üürimiseks on püsiv (tl. 12). Samas on üldteada, et turuhind sõltub nõudluse ja pakkumise vahekorrast. Tähelepanuta jätta ei saa ka, et kõik asjatundjate arvamused käivad üürihinna turuolukorra kohta 8 – 10 kuud enne seda, kui kostja hagejatele üürihinna tõstmise avalduse tegi, seega oli olukord üüri tõstmise teate esitamise ajaks eeldatavasti ka muutunud. Hagejad leidsid juba hagiavalduses, et õiglase üürihinna leidmiseks peaks asjatundja hindama nende endi eluruumi. Kostja on hagejate eluruumi hindamata jätmist põhjendanud väitega, et hagejad ei luba kedagi oma eluruumi. Sellele väitele on hagejad esitanud vastuväite, kinnitades, et kostja ei ole avaldanud soovi nende eluruumi ülevaatamiseks. Kostja ei ole esitanud faktilisi andmeid selle kohta, millal ta väidetavalt avaldas tahet hagejate eluruumi ülevaatamiseks ja hagejad sellest keeldusid. Apellatsioonikohtu istungil ei osanud kostja pool nimetada ühtegi juhtumit, mil niisugune keeldumine väidetavalt oleks aset leidnud. Ka kohtu abi hagejate eluruumi ülevaatamiseks ei ole kostja taotlenud. Iseenesest õige on kostja väide, et õiglase üürihinna leidmiseks ei ole ilmtingimata vaja hinnata vaidlusalust eluruumi, kolleegium leiab aga eespooltoodud põhjendusel, et esitatud asjatundjate arvamustega ei ole kostja hagejate üürihinna tõstmise õiguspärasust tõendanud. Samas ei nõustu kolleegium maakohtu järeldusega, nagu oleks kostja üüri tõstmise teade tühine VÕS § 299 lg. 3 alusel seetõttu, et kostja kui üürileandja ei ole teatanud üüri tõstmisest sama paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil, sest ta ei ole konkreetset üürimäära arvestuslikult põhjendanud. VÕS § 299 lg. 2 punkti 3 kohaselt tuleb üüri tõstmise teates selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja arvestus, kuid ebaõige on maakohtu järeldus, nagu ei oleks kostja seda teinud. Kostja on üüri tõstmise teates üüri tõstmist põhjendanud üüri keskmise turuhinna olulise tõusuga ning on esitanud oma sellekohase arvestuse, niisugusel juhul on aga VÕS § 299 lg. 2 punktis 3 nimetatud arvestusena käsitletav sarnaste eluruumide tavapärase üüri keskmise turuhinna kalkulatsioon, mis võib muu hulgas tugineda ka eksperdiarvamusele. Niisuguse omapoolse arvestuse kostja esitas. Kostja esitatud andmete alusel oli hagejatel võimalik hinnata, kas üüri tõstmine on nende arvates ülemäärane või mitte.