Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Küllike Johannson
Otsuse tegemise aeg ja koht
02. juuli 2007, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-06-34428
Tsiviilasi
AV ja SD hagi AS H vastu üürivaidluses
Menetlusosalised
Hageja 1: AV, isikukood XXX, elukoht: XXX Hageja 2: SD, isikukood XXX, elukoht: XXX Kostja: AS H , registrikood XXX, asukoht: XX, juhatuse esimees MP; Kostja esindaja: vandeadvokaadi abi Viktor Särgava, Advokaadibüroo Laus & Partnerid, XXX
Kohtuotsuse resolutsioon
Edasikaebamise kord
Tunnistada kostja nõue üüri tõstmiseks ülemääraseks ja jätta üürimäär 15 krooni 1 (ühe) m2 kohta aadressil XXX alates 01.12.2006 muutmata. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hagejad 1 ja hageja 2 valdavad tähtajatu üürilepingu alusel eluruume aadressil Männiku tee 89-217/218. Kostja on arvestanud eluruumide suuruseks 44 m2. 19.10.2006 esitas kostja SD (hageja 1) teate üüri tõstmise kohta alates 01.12.2006. Tuginedes ekspertarvamustele, on kostja seisukohal, et üürihinda tuleb tõsta kuni 67 kroonini ehk 52 krooni võrra arvestades praegu kehtivat 15 krooni suurust üüri ühe ruutmeetri kohta. Hageja 1 on teavitanud kostjat, et ta ei nõustu kostja otsusega tõsta ühepoolselt üürihinda. Hagejad leiavad, et üürileandja ei ole neile põhjendanud üüri tõstmise vajadust. Kostja on oma teatises välja toonud küll keskmised hinnad samas regioonis asetsevate korterite üürihindade kohta, kuid esitatud ekspertarvamused ei saa anda hinnangut kui palju peaks olema hagejate kasutuses olevate korterite üüri hind. Hagejate kasutuses oleval korrusel ega üüripinnal ei ole kostja teostanud mingit remonti, mistõttu hagejate arvates ei ole põhjendatud üürihinna tõstmine. Hageja 1 leiab, et korteri sanitaarsest seisukorrast lähtudes ei ole võimalik küsida samasugust hinda kui ekspertarvamuse objektiks olevates korterites on aluseks võetud. Reaalse üürihinna teadasaamiseks tuleks tellida ekspertiis. Kui kostja on tänaseni saanud üüripinnalt 1 ruutmeetri eest 15 krooni ning eluruumid on endises seisus ja parendusi ning muid kulutusi asja samaväärseks säilimiseks tehtud ei ole ja üüri tõstmise teatest ei selgu, kas neid hakatakse ka tegema, siis hageja arvates on tõestatud fakt, et üürileandja hakkab saama 52 krooni võrra ülemäärast kasu iga ruutmeetri kohta. Hageja 1 leiab, et maksta üüri senise 660 krooni asemel alates 01.12.2006 igakuiselt 44 m2 x 67 = 2948 krooni on põhjendamatult suur summa ja ülemäärane, arvestades antud korteri seisukorda. Hageja 1 leiab, et üürileandja peab esitama üürnikule arvestused, milliseid mõistlikke parendusi ja muudatusi üürileandja on teinud eluruumide ning hoone vastava osa seisundi parendamiseks. Üürileandja peab esitama üüri tõstmise põhjendused, milles oleks ära näidatud kuidas üüri tõstmine alates 01.12.2006 on seotud uuritavate ruumide seisundi parandamisega ja hoone osa heakorra tõstmisega. Alates oktoobrist 1996 ei ole kõnesolevas korteris parendusi tehtud. Samas paigutati 18.09.2006 hagejate enda kuludega veearvestid ja 2005 aastal vahetati toas nr 217 kanalisatsiooni torustik ning paigaldati oma raha eest 2 elektriboilerit vee soendamiseks. Hagejate seisukoht korteri puuduste kohta:
Kostja ei vaidle vastu, et tema ja hageja 1 vahel on sõlmitud suuline tähtajatu üürileping. Kostja ja hageja 1 vahelist üürisuhet tõendab fakt, et kuigi poolte vahel ei ole sõlmitud kirjalikku üürilepingut, on kostja üüriarved hagejale 1 esitatud. VÕS § 299 lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja tähtajatu üürilepingu korral tõsta üüri möbleeritud tubade ja muu taolise üürimise puhul iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest ning lg 2 kohaselt eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. Ebaõige on hagejate väide, et kuivõrd üüri tõstmise teate lisaks olevad ekspertarvamused ei kajasta täpselt nende kasutuses oleva eluruumi üüri suurust, siis ei saa nendele tugineda. Eksperthinnangu aluseks võib olla ka analoogne eluruum. Kui hagejad leiavad, et eksperthinnangud ei kajasta nende kasutuses oleva eluruumi üüri tegelikku turuhinda, siis nad peavad seda väidet tõendama. Hagejad seda teinud ei ole. Hagejad on küll maininud, et nende kasutuses oleva eluruumi üüri turuhinna väljaselgitamiseks tuleb tellida kohtuekspertiis, kuid vastavat taotlust hagejad esitanud ei ole. Üüri tõstmise teatele lisatud ekspertarvamuste kohaselt on hagejate kasutuses oleva analoogse asukohaga eluruumi ja analoogse eluruumi üüri keskmiseks suuruseks 90 krooni 1 m2 eest. Kostja tõstis hagejaga 1 sõlmitud üürilepingu esemeks olevate eluruumide üüri 67 kroonini m2 kohta. Kostja on seisukohal, et pärast üüri tõstmist ei ole hagejate poolt makstav üür kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi keskmisest üürist. Kohtu põhjendused Kohus kuulanud ära poolte seletused, uurinud ja hinnanud seadusest juhindudes kõiki kohtule esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi tuleb rahuldada. Vastavalt VÕS §-le 299 lg 2 peab eluruumi üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb märkida üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus, mis ajast üür suureneb, üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. 19.10.2006 kostja teavitas hagejat kirjaliku teatega üüri tõstmisest 67 kroonile ühe ruutmeetri kohta, mis hakkab kehtima 01.12.2006. Nimetatud kirjalikus teates on kirjas, et üürisummale lisanduvad antud eluruumi kasutamisega kaasnevad kommunaalmaksed, s.h tasud kütte, elektrivarustuse, veevarustuse jne eest. Teatest ei selgu kütte, elektrivarustuse, veevarustuse jne hind kulutuste kaupa. Alates 01.12.2006 arvestab kostja korteri nr 217/218 ruutmeetrite arvuks 38,8 m2. Kohus ei vaidle vastu asjaolule, et viimasest üüri tõstmisest alates on üürilepingu esemeks oleva eluruumi üüri keskmine turuhind oluliselt tõusnud, mistõttu hetkel kehtiv üür on oluliselt väiksem sarnase eluruumi üüri keskmisest turuhinnast. Üüri tõstmise põhjenduseks toob kostja üüri tõstmise olemasoleva ruumiga sarnase eluruumi suhtes käesoleval hetkel kehtiva üüri tõstmise keskmise turuhinna tasemele. Arvestuse osas tugineb kostja käesoleva teate lisaks olevatele U OÜ, O OÜ ja AS A ekspertarvamustele, teatades, et ekspertarvamuse kohaselt on üürilepingu esemeks oleva eluruumi üüri keskmine turuhind 90 krooni 1 m2.
VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 299 lg 1 ja lg 2 kohaselt üüri tõstmisel tähtajatu üürilepingu puhul eeldatakse, et eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. 19.10.2006 teates nimetatud tingimusi täidetud ei ole (t lk 7). Sama §-i lg 3 kohaselt üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva §-i lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. VÕS § 303 lg 1 alusel üürnik võib vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise käesoleva seaduse § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. VÕS § 301 lg 1 kohaselt eluruumi üür on ülemääraselt suur kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud, kui tegemist on luksuskorteri või majaga, lg 2 kohaselt üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist või kui üüri suuruse tõstmine põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui uuritava ruumi või hoone osa seisundit parendatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone osa tavaliselt vastab. Kohus leiab, et hageja on põhjendatult viidanud asjaolule, et kostja ei ole üüri tõstmise teates välja toonud, kuidas on jõutud üürimäära 67 kr/m2 kujunemisele s.t puudub üürimäära arvestus. VÕS § 299 lg 2 p 3 näeb üüri tõstmise teates kohustuslikuna ette üüri tõstmise arvestuse ning lg 3 kohaselt üüri tõstmine on tühine kui üürileandja ei teata sellest § 299 lg 1 ja lg 2 nimetatud viisil ja vormis. Konkreetset üüri määra peab arvestuslikult põhjendama. Kuna AS-i H tellitud ekspertarvamustel nr 04.01.2006, 08.02.2006 ja 14.02.2006 Männiku tee 89 korterite nr 418, 221 ja 316 kohta puudub seos hagejate korteriga Männiku tee 89 - 217/218, jätab kohus kostja teate üüri tõstmise kohta tähelepanuta. Kohtukulud jätab
kohus kummagi poole enda kanda. Küllike Johannson Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.