Võlaõigus › Alusetu rikastumine

Tsiviilasi nr 2-07-7965 müügitehingu pooled rakendavad jõupingutusi lepingueelsete läbirääkimiste lõpetamiseks ja kinnisasja notariaalse müügilepingu sõlmimiseks hiljemalt 31.01.2007.a. Protokolli p-s 10.3. lepiti kokku, et koos (kinnistul asuva) ehitise valdusega annab müüja ostjale üle ehitisse jääva vallasvara, mille rahaline väärtus sisaldub ostuhinnas: köögimööbel. Lisaks sõlmis hageja kostja M.D. täiendavalt 08.12.2006.a „Lepingueelsete läbirääkimiste protokolli“ (tl 11, edaspidi II protokoll), milles lepiti kokku, et hageja ostab kostjalt ja tema abikaasalt koos kinnisasjaga elektripliidi, konditsioneeri ja kardinad kokku hinnaga 9500 krooni. Nimetatud summa tasus hageja kostjale samal päeval. 10.12.2006.a sõlmiti hageja ja kostja vahel veel üks sarnane protokoll (tl 12, edaspidi III protokoll), mille alusel omandas hageja kostjalt magamistoamööbli hinnaga 9000 krooni ja tasus selle eest samal päeval. Hageja leiab, et kostja omandas nimetatud 18 500 krooni alusetult, sest kinnisasja müügilepingut ei sõlmitud ja ostetud asjade valdus jäi hagejale üle andmata. Hagejal ei õnnestunud kinnisasja ostmiseks vajalikku raha 31.01.2007.a saada. Hageja koostas alusetult saadud summade tagastamiseks kohtuväliselt kostjaile 19.02.2007.a pretensiooni (tl 13-15), millele kostja vastas 27.02.2007.a vastusega eitavalt (vastus tl 17-19). Tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1, võlaõigusseaduse (VÕS) § 11 lg 3 ja 5, § 1027 ja § 1028 lg 1 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 81 lg 1, § 83 lg 1 ja § 84 lg 1, leiab hageja, et protokollid kui kinnisasja müügi eellepingud on tühised seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu (protokollid oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud) ning palub kostjalt välja mõista 18 500 krooni kui alusetult saadu. Kostja seisukohad hagi osas, esitatud tõendid ja vastuhagi nõue Kuigi kirjalikus vastuses hagile (tl 30-32) kostja M. D.hagi ei tunnistanud, kinnitas kostja esindaja 11.09.2007.a eelistungil (hiljem ka 07.12.2007.a kohtuistungil), et kostja võtab hagi õigeks. Kostja ei vaidle vastu, et protokollid on tühised ja hageja ei ole nende alusel tasutud 18 500 krooni eest midagi saanud. Küll aga esitas kostja menetluses vastuhagi (tl 61-63), mis oma sisult kordab enamasti ülalmainitud 27.02.2007.a vastust. Selle kohaselt saavutasid R. M. ja M. D. protokolli allkirjastamisega kokkuleppe, mida R. M. kinnitas ka broneeringutasu maksmisega. Kostja hinnangul ei nõua seadus, et lepingueelsed läbirääkimised peavad olema notariaalselt kinnitatud või tõestatud. Lähtudes veendumusest, et vastaspool täidab Protokollis lepitut ja kinnisasja müügitehing hiljemalt 31.01.2007.a toimub, sõlmis M. D.30.11.2006.a AS-ga Vestman Kinnisvara sarnase lepingueelsete läbirääkimiste protokolli (tl 33-35), soovides endale elamiseks osta korteriomandit Paikuse vallas aadressil EPT 11-15. Sellise protokolli sõlmimine näitab M. D. kindlat tahet täita 21.11.2006.a protokolli, mille pooleks on ta juba seetõttu, et müüa sooviti perekond D.ühisvara. 30.11.2006.a protokolli p 8 alusel pidi M. D. hiljemalt 31.01.2007.a sõlmima nimetatud korteriomandi ostu-müügilepingu ning protokolli p 9 alusel tasus ta AS-le Vestman Kinnisvara 20 000 krooni müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise tasu (arve tl 37, kviitung tl 38). 22.01.2007.a avaldas R. M. PMC Kinnisvara maakleri K. A. juuresolekul, et tal puudub 21.11.2006.a protokollis nimetatud kinnisasja müügitehingu tegemiseks raha ja seetõttu jäi tehing tegemata. Ei läbirääkimiste käigus ega protokolli sõlmimisel ei avaldanud R. M. asjaolu, et tal puudub tehingu tegemiseks raha. Vastupidi, oli juttu, et R. M. on müüa krunt ning tehing pidi toimuma 2006.a detsembri esimeses pooles ja ostjagi oli olemas. Sealt pidigi ostja saama perekond D. kinnistu ostuks vajaliku summa. Vastuhagi esitaja on seisukohal, et R. M. on käitunud vastuolus heade kommetega. Ta oleks pidanud teavitama tehingu teist poolt, et raha tehingu tegemiseks puudub. Seda teades ei oleks M. D. protokolli sõlminud. Lisaks ei ole R. M. rakendanud jõupingutusi lepingueelsete läbirääkimiste lõpetamiseks kinnisasja notariaalse müügilepingu sõlmimiseks, s.t ei ole taotlenud pangast või mujalt laenu. Ostja ei ole oma käitumises arvestanud mõistlikult M.

2 (5)

Tsiviilasi nr 2-07-7965 D.huvide ja õigustega ning rikkunud seega VÕS § 14 lg 2 ja § 138 sätteid. 21.11.2006.a protokolli p 11 kohaselt kohustus Ostja hüvitama hagejale müügilepingu sõlmimata jätmisest tuleneva kahju ning maaklerile üle antud summat 10 000 krooni käsitlesid pooled leppetrahvina. M. D. on saanud kahju 30.11.2006.a protokolli alusel 20 000 krooni tasumise näol, mis oli põhjuslikus seoses R. M.käitumisega. Eeltoodu põhjal ning tuginedes lisaks eelmainitud seadusesätetele ka VÕS § 3 p 2 ja 6, § 127 lg 1 ja 4 ning § 1045 lg 1 p 8 palub M. .D vastuhagis välja mõista R. M. varalise kahju 20 000 krooni ning tuvastada M. D.õigust saada leppetrahvi summas 10 000 krooni (summa on küll tasutud). M. D. on seisukohal, et vastastikuseid nõudeid (20 000 krooni ja 18 500 krooni) saab tasaarvestada. R. Mändla seisukohad ja tõendid vastuhagi osas Tulenevalt vastuhagi vastusest (tl 75-77) ning kohtuistungil seletatust R. Mändla vastuhagi nõudeid ei tunnista ja palub jätta vastuhagi rahuldamata. Leppetrahvi saamise õiguse tuvastamise nõude osas on vastuhagi kostja seisukohal, et sellist õigust ei saagi vastuhagi esitajal olla, sest poolte vahel ei ole nimetatud nõude aluseks olevat protokolli sõlmitud – Protokolli poolteks olid R. M, N D. ja maakler. R. M on arvamusel, et see nõue tuleks jätta läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 1 alusel. Kahju hüvitamise nõude osas märgib R. M, et põhjuslik seos tema käitumise ja M. D kahju tekkimise vahel puudub. Poolte vahel on sõlmitud vaid kaks vallasvara omandamisele suunatud protokolli, mitte aga kinnisasja müügilepingu sõlmimisele suunatud 21.11.2006.a protokoll, ja seega saab kinnisasja müügilepingu ärajäämisest tulenevaid kahjunõudeid R. M esitada vaid 21.11.2006.a protokolli pool. Samuti ei haaku M. D. esitatud põhjendused ja tõendid nimetatud protokolliga. M. D. esitatud AS Vestman Kinnisvara ettemaksu arve on väljastatud 08.09.2006.aja selgitusega „4-toalise korteriomandi aadressiga EPT 11-15, Paikuse eelläbirääkimiste lepingu ettevalmistamise tasu“. Siit järeldab vastuhagi kostja, et juba septembris 2006.a käisid M. D. eelläbirääkimised, kuigi R. M. käis perekond D. kinnisasjaga tutvumas alles 20.11.2006.a (PMC Kinnisvara OÜ tõend tl 78). Seega seob vastuhagi esitaja põhjendamatult enda sõlmitud protokolli hiljem tema abikaasa ja R. M vaheliste läbirääkimistega, soovides selle arvelt alusetult rikastuda. Lisaks selgitab R. M, et kuna M. D on põhihagi õigeks võttes nõustunud, et 21.11.2006.a protokoll on tühine, on ta nõustunud ka hilisemate lisakokkulepete tühisusega ja peab tagastama tühiste lepingute alusel saadu ega saa teostada mingit tasaarvestust. R. M ei nõustu M. D väidetega laenu mittevõtmise ega muul viisil 21.11.2006.a protokolli eesmärkide saavutamiseks tegematajätmiste osas. R. M soovis tõepoolest kinnistut raha saamiseks müüa, ent ostja ei saanud vajalikku laenu ning seda selgitas ta ka perekond D. R. M pakkus võimalust Vilja 5 asuva kinnistu ostu-müügilepingu hilisemaks sõlmimiseks, kuid sellega ei olnud müüja nõus. Kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused, kohaldatavad õigusaktid Mis puutub R. M haginõudesse, siis see kuulub rahuldamisele tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 440 lg 1 alusel õigeksvõtu tõttu ega vaja täiendavat põhjendamist. Vastuhagi nõudeid tuleb käsitleda eraldi.

3 (5)

Tsiviilasi nr 2-07-7965

vastuhagi nõude juures). Samuti ei tee teda esimese protokolli pooleks asjaolu, et tegemist oli oma olemuselt ühisvaraks olnud kinnisasja müügi eellepinguga. Perekonnaseaduse (PkS) § 17 lg 1 ja 2 kohaselt on abikaasadel võrdne õigus ühisvara käsutamiseks ja seda tehakse kokkuleppel. Samas tuleneb 21.11.2006.a protokolli punktist 1, et kinnistu oli Müüja ehk N. D. nimel ehk omanikuna oli kinnistusraamatusse kantud just tema. Kuna kinnistusraamatu õigsust eeldatakse (asjaõigusseaduse § 56 lg 1), ei saanudki keegi teine kinnistut müüa ega selleks vajadusel eellepingut sõlmida ning ühisomanikuks oleva abikaasa roll on sellistes tehingutes üksnes oma nõusoleku andmine vastavalt PkS-i ülalmainitud sätetele. Ei kinnistu müügi eel- ega põhilepingust ei saa M. D. mingeid õigusi/kohustusi tuleneda. Seega on leppetrahvi saamise õiguse tuvastamise nõue õiguslikult põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Küll aga ei saa kohus nõustuda R. M. väitega, et nimetatud vastuhagi nõue tuleks jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel. Nimetatud sätte kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata kui hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust. Kohus juhib R. M.tähelepanu asjaolule, et kuigi Protokolli sisust nähtub (ja mida kohus ülalpool ka tuvastas), et M. D. ei ole selle pool, ei väida hageja oma vastuhagis sugugi seda. Vastuhagis ei väideta, et Protokolli oleks müüjana allkirjastanud N. D, vaid sellest võib aru saada, et Protokoll sõlmiti hageja arvates käesoleva kohtuasja poolte vahel, seega on haginõue vaja jätta just rahuldamata, mitte läbi vaatamata, kuna esitatud tõendid ei kinnita nõude esitaja faktilisi väiteid. Kahju hüvitamise nõue. Esmalt peab kohus õigeks tuvastada, milline on Protokolli ja sellele järgnenud II ja III protokolli õiguslik suhe. 21.11.2006.a protokoll oli kinnisasja müügi eelleping, mille osas R. M on õigesti viidanud AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 ja § 84 lg 1 sätetele. Nimetatud sätete kohaselt peab kinnisasja müügile suunatud tehing olema notariaalselt tõestatud ning kui seaduses sätestatud notariaalset vormi ei järgita, on tehing tühine ega tekita algusest peale õiguslikke tagajärgi. Läbi VÕS § 33 lg 2 peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis kui leping ning seega on ka eelleping tühine. Samale seisukohale on kinnisasjade müügi eellepingute osas korduvalt asunud ka Riigikohus (nt lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06). Samas näitab protokollide sisu võrdlus, et nende ainsaks seoseks on kahes hilisemas protokollis viide tehingu lõplikule teostamisele ja vara lõplikule üleandmisele. On ilmne, et silmas peeti Protokollis hiljemalt 31.01.2007.a sõlmitavat kinnisasja müügitehingut (asjaõiguslikku), millega oleks kaasnenud ka vallasvara üleandmine. 21.11.2006.a protokolli ning II ja III protokolli pooled on erinevad ning tuginedes PkS § 17 lg 3 sätetele on kohus erinevalt R. M väidetest seisukohal, et II ja III protokoll kehtivad ka ilma 21.11.2006.a protokollita. II ja III protokolli sisuks oli registrisse mittekantavate vallasasjade võõrandamine, mille puhul eeldatakse ühisomaniku (abikaasa) nõusolekut. M. D on menetluses korduvalt väitnud, et ükski protokoll ei ole tühine. Kuigi tema esindaja nõustus 11.09.2007.a kohtueelistungil, et kõik protokollid on tühised ja möönas ka esindatava ja AS Vestman Kinnisvara vahelise 30.11.2006.a protokolli tühisust (vt ka allpool), on nii vastuhagis (mis esitati 15.10.2007.a) ning kostjana esialgses vastuses hagile jäädud siiski protokollide kehtivuse seisukoha juurde. Kohus ei loe seega M. D poolt TsMS § 231 lg 4 mõttes omaksvõetuks R. M väidet, et kõik kolm protokolli on tühised. Siinkohal peab kohus vajalikuks selgitada, et menetluslikult tähistab hagi õigeksvõtt nõustumist hageja nõudega (TsMS § 440 lg 1) ja see ei hõlma automaatselt nõustumist nõude aluseks olevate faktiliste asjaoludega, sest sellist nõustumist nimetatakse omaksvõtuks (TsMS § 231, sama tuleneb ka TsMS § 407 lg 1 viimasest lausest). Eelnevast järeldab kohus, et kui ülalpool sai tuvastatud 21.11.2006.a protokolli tühisus, ei kehti see II ja III protokolli kui iseseisvate tehingute kohta.

4 (5)

Tsiviilasi nr 2-07-7965 Vaatamata sellele ei saa kohus aga pidada kahju hüvitamise nõuet põhjendatuks. Kohus nõustub R. Mändlaga, et M. D ei saa tugineda sellise nõude esitamisel eeldustele, mis lähtuvad 21.11.2006.a eellepingule järgnema pidanust. M. D ei saa nimetatud lepingu (Protokolli) pooleks olemata väita, et kandis kahju seoses sellega, nagu oleks R. M süül jäänud saavutamata Protokollis nimetatud eesmärk – kinnisasja müügitehing. Kui R. M üldse sai kellelegi tehingu toimumata jätmisega süüliselt kahju tekitada, saab see olla vaid N D kui eellepingu pool. Seega puudub põhjuslik seos R. M käitumise ja M. D väidetavalt tekkinud kahju vahel. Häid kombeid rikkuda ja lepingueelsetes läbirääkimistes kellelegi oluliste asjaolude mitteavaldamisega kahju tekitada sai R. M. üksnes oma lepingupartnerile. Mingit kahju seoses pooltevaheliste 08.12.2006 ja 10.12.2006.a protokollidega M. D. aga tekkida ei saanud, sest tema ei ole midagi oma varast pidanud ära andma, vaid on saanud üleandmata vara eest raha, mille ta õigeksvõtu korras nõustus käesolevas asjas tagastama. Samuti ei saanud tema väidetav kahju tekkida juba seetõttu, et kahjunõude aluseks olev tehing tema ja AS Vestman Kinnisvara vahel (30.11.2006.a) on sõlmitud enne tema lepingulise suhte tekkimist R. Mändlaga (08.12.2006.a). Seetõttu ei ole asjas olulised ka R. M. väited, et M. D. pidas lepingueelseid läbirääkimisi AS-ga Vestman Kinnisvara juba enne 21.11.2006.a protokolli. Lõpetuseks märgib kohus, et M. D. on esindaja vahendusel möönnud, et 30.11.2006.a protokoll võib olla samadel põhjendustel tühine (vorminõudeid rikkuv kinnisasja omandamisele suunatud eelleping) nagu 21.11.2006.a protokoll. Vaadeldes nimetatud protokollide sarnast sisu, see ilmselt ongi nii, ning seega on M. D. oma nõude pööranud vale isiku vastu – protokolli tühisuse tuvastamisel oleks tal õigus nõuda alusetu rikastumise sätete alusel makstud 20 000 krooni tagasi selle saanud isikult. Juhindudes ülaltoodust jätab kohus vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud Kuna kohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi nõuded rahuldamata, tuleb kõik menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 kohaselt M.D. kanda.

Toomas Talviste Kohtunik

5 (5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.