2-25-1935 AS Tartu Agro hagi Eesti Vabariigi (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu) vastu rendilepingu pikendamiseks
Menetlustoiming
Hagi tagamise avalduse lahendamine
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 19. veebruari 2025 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eesti Vabariigi (Majandus- ja ministeeriumi kaudu) määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (kostja): Eesti Vabariik Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu (registrikood 70003158), lepinguline esindaja Ivar Siska Vastustaja (hageja): AS Tartu Agro (registrikood 10301180), lepingulised esindajad vandeadvokaat Leonid Tolstov ja advokaat Uku Kull
esindajad
Kommunikatsiooni-
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 19. veebruari 2025 määrus osas, millega maakohus keelas kuni tsiviilasjas nr 2-25-1935 tehtava lõpplahendi jõustumiseni Eesti Vabariigil AS Tartu Agro (registrikood 10301180) ja Eesti Vabariigi vahel 16. novembril 2000 sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu nr 4 alusel AS Tartu Agro kasutuses olevate kinnisasjade võõrandamise ja jätta määruse resolutsiooni p-st 2 välja sõnad „otsustuskorras, enampakkumisel või valikpakkumisel“. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
2.1.Keelata kuni tsiviilasjas nr 2-25-1935 tehtava lõpplahendi jõustumiseni Eesti Vabariigil AS Tartu Agro (registrikood 10301180) ja Eesti Vabariigi vahel 16.
novembril 2000 sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu nr 4 alusel AS Tartu Agro kasutuses olevate kinnisasjade kolmandatele isikutele kasutusele andmine.
2.2.Kohustada Eesti Vabariiki võimaldama AS-ile Tartu Agro AS Tartu Agro ja Eesti Vabariigi vahel 16. novembril 2000 sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu nr 4 alusel AS Tartu Agro kasutuses olevate kinnisasjade kasutamine pärast rendilepingu lõppemist kuni tsiviilasjas nr 2-25-1935 tehtava lõpplahendi jõustumiseni rendilepingus nr 4 sätestatud tingimustel (v.a rendihind) aastase rendihinnaga 154 eurot/ha.
3.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
4.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis. Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest (TsMS § 390 lg 1 teine lause). Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS Tartu Agro (hageja) esitas 4. veebruaril 2025 Tartu maakohtule hagi Eesti Vabariigi (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi (MKM) kaudu; kostja) vastu rendilepingu pikendamiseks. Hagiavalduse kohaselt on poolte vahel 16. novembril 2000 sõlmitud rendileping nr 4 põllumajandusmaa kasutamiseks tasu eest. Rendileping on tähtajaline ja lõppeb 2025. aasta novembris. Hageja kasutuses oleva rendieseme suuruseks on umbes 3000 hektarit. Hagejal on sümbiootiline ärisuhe OÜ-ga Tartu Biogaas, mille raames tarnib hageja OÜ-le Tartu Biogaas põllumajandusjäätmeid biogaasi tootmiseks, OÜ Tartu Biogaas tarnib hagejale aga oma tootmise käigus loodud digestaati hageja põldude väetamise tarbeks.
21.juunil 2024 andis Vabariigi Valitsus Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi ettepanekul ministeeriumile nõusoleku anda ligi 480 hektari ulatuses hageja jaoks olulist tootmismaad Eesti Maaülikoolile (EMÜ) otsustuskorras kasutada. Hageja on vaidlustanud Vabariigi Valitsuse vastava korralduse halduskohtus. 2024. aastal tehti riigivara valitsemises muudatus ning rendilepingujärgseks rendileandjaks sai Maaamet. Maa-amet on aastast 2024 valmistanud ette enampakkumist ülejäänud ligi 2500 hektari ulatuses maade kasutusele andmiseks, seejuures viiakse enampakkumine läbi tõenäoliselt 51 enampakkumisena. Rendimaade jupitamisega on riik asunud väljendama selget vastumeelsust hageja edasise äritegevuse jätkumise osas, kuivõrd sellega on täielikult võetud hagejalt ära võimalus maatükid tervikuna uuesti kasutusse saada. Sisuliselt peaks hageja võitma 51 enampakkumist, et oma äritegevust jätkata, see ei ole aga eluliselt võimalik. 2
Enampakkumist on hagejale lubatud juba 2024. aasta kevadest, kuid seda ei ole senini läbi viidud. Enampakkumise otsustamine on delegeeritud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile. Siiani on teadmata, kas ja millisel kujul riik kavatseb antud küsimuses üldse mingeid õigustoiminguid teostada. Rendilepingu lõppemisel jääb hageja ilma tootmisbaasita ning on sunnitud oma äritegevuse lõpetama ja mitme tuhande pealise loomakarja hukkama. Arvestades hageja põllumajandusliku tootmismahu suurust, peab hageja tegema tellimusi ja sõlmima lepinguid juba 2026/2027 hooajaks. Seega on juba praegu muutunud hageja tegevuse ümberkorraldamine võimatuks, kui rendileping peaks 2025. aasta novembris lõppema ja hageja peaks seetõttu maakasutusõiguse kaotama. Hageja tegevuse lõppemine tähendaks ka OÜ Tartu Biogaas tegevuse lõppemist. Hageja soovib seda vältida ning hagiga kohustada kostjat pikendama hagejaga sõlmitud rendilepingut nr 4. Hageja on ka kohtuväliselt esitanud riigile nõudekirja rendilepingu pikendamiseks. Riik on sellest keeldunud ja andnud mõista, et jätkab enampakkumiste ettevalmistamist ja planeerib anda maad ka otsustuskorras EMÜ-le kasutamiseks. Tekkinud on olukord, kus rendileping on lõppemas ja riigi tegevus/tegevusetus toob kohtulike abinõude kasutamata jätmisel vältimatult kaasa hageja äritegevuse lõppemise. Riigil puuduvad mistahes argumendid rendilepingu pikendamisest keeldumiseks.
2.Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, mida täiendas 18. veebruaril 2025. Hageja taotles vaidlusaluse õigussuhte reguleerimist vaidluse kestel ja palus hagi tagamise korras:
2.1.Keelata kostjal kohtumenetluse ajaks rendieseme kinnisasju kolmandatele isikutele kasutusele anda või võõrandada otsustuskorras, enampakkumisel või valikpakkumisel, alternatiivselt keelata nende kinnisasjade osas uute tsiviilõiguslike kasutus- ja võõrandamislepingute sõlmimine kolmandate isikutega.
2.2.Kohustada kostjat võimaldama hagejale rendieseme kasutamine pärast rendilepingu lõppemist kuni praeguses kohtuasjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni, ja juhul, kui rendilepingut ei pikendata, veel vähemalt aastaks, tingimusel, et rendileping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril (alternatiivselt kohtu poolt mõistlikuks peetud ajaks) alates lõpplahendi jõustumisest, turutingimustega kooskõlas oleva rendihinnaga 154 eurot/hektar.
2.3.Alternatiivselt juhuks, kui kohus leiab, et eelnevad abinõud ei ole põhjendatud, palub hageja kohaldada muud kohtu poolt vajalikuks peetud abinõud.
2.4.Hagi tagamise taotluse rahuldamine on vajalik kaitsmaks hageja õigust nõuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 357 alusel rendilepingu pikendamist. Ka on see vajalik, kuna hagejale tekiks hagi tagamata jätmisel vähemalt 20 miljoni euro suurune kahju. Kahju tekiks mh tulenevalt sellest, et hageja peab juba enne rendilepingu lõppemist äritegevuse lõpetama (loomakarjale on vaja leida ostja, töösuhted tuleb lõpetada, vara realiseerida) ja selle hiljem taaskäivitama (uute loomade ja muu vara soetamine, tööjõu leidmine), kui kohus hagi rahuldab. Samuti tekiks hagejal oluline kahju saamata jäänud tulu näol, kui hageja rendieset kasutada ei saa. Hageja on juba teinud maaparanduse eesmärgil ja mullaviljakuse tõstmiseks märkimisväärselt enam kulutusi, kui oli lepingujärgselt kohustatud. Kuna menetlus kestab ilmselt aastaid ja kui hagi tagamata jätmise tõttu kostja seni hageja kasutada olnud maa kolmandatele isikutele võõrandab või kasutamiseks annab, kuid selgub, et kostja on kohustatud pikendama hagejaga sõlmitud lepingut, tuleb hagejal pidada tõenäoliselt vaidlusi ka kolmandate isikutega, kes maa kasutamiseks saanud on. Hiljem, kui hagejal tekib vajadus tegevuse taaskäivitamiseks, ei pruugi see aga olla üldse enam võimalik, sest ka OÜ Tartu Biogaas kui hageja praegune lepingupartner on sunnitud oma tegevuse lõpetama. Ka ei ole hageja esimesel aastal võimeline kasumit teenima. 3
Vähemalt aasta (tingimusel, et leping lõpeb 1. oktoobril või 1. aprillil), alternatiivselt kohtu poolt mõistlikuks peetud pikkusega perioodi määramine on vajalik, et hageja saaks oma tegevuse rendiesemel mõistlikult ja olulist kahju vältides lõpetada juhul, kui rendilepingut ei pikendata. Kui hageja on sunnitud enda jaoks negatiivse lahendi jõustumisel kohe maad vabastama, ei ole võimalik hagejal oma põllutehnikat jm põhivara kusagil hoida. Kuna vastavat põhivara on palju, ei ole seda võimalik ka mõistlikult võetuna rendiesemelt lühikese aja jooksul ära transportida.
2.5.Hagi tagamine on avalikes huvides ning hageja tegevuse lõpetamine tooks kaasa negatiivseid majanduslikke tagajärgi, sh mõjutaks tarbijate toiduturvalisust ja energiajulgeolekut, tulenevalt sellest, et Tartu Biogaasi gaasitehase tegevus sõltub hageja tootmise jätkumisest, hageja on oluline tööandja ja toiduturvalisuse tagaja ning omab OECD standarditele vastavat heinaseemnekeskust.
3.Tartu Maakohus võttis hagi 5. veebruari 2025 määrusega menetlusse ja andis kostjale tähtaja hagi tagamise taotluse osas seisukoha esitamiseks.
4.Kostja esitas 17. veebruaril 2025 seisukoha ning 18. veebruaril 2025 täiendava seisukoha, milles leidis, et hagi tagamise taotlus on põhjendamatu ja hagi perspektiivitu. Kostja taotles jätta hagi tagamise taotlus täies ulatuses rahuldamata. Hageja taotleb hagi tagamisega sisuliselt etteulatuvalt ja ennetavalt hagi põhieesmärgi täitmist. Hagi tagamata jätmisest põhjustatud kahju hagejale on paljasõnaline ja hüpoteetiline ning suuresti põhjustatud hageja enda otsustest. Rendilepingu esemeks olev maa on riigivara ja sellega tehtavaid toiminguid reguleerib riigivaraseadus, mille järgimine on kostjale kohustuslik. Kostjal vara omanikuna on põhiseaduslik õigus oma vara vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Ettevalmistamisel on 476 ha maa otsustuskorras kasutada andmine EMÜ-le. Maad antakse kasutada pärast hagejaga sõlmitud rendilepingu lõppemist. Samuti on ette valmistamisel avalik enampakkumine kõnealuse maa kasutusse andmiseks uute rendilepingute alusel alates 2025. a lõpust. Hagejal on võimalik sellel enampakkumisel osaleda eelisega teiste pakkujate ees, kuivõrd hagejal on võimalik saada maa enda kasutusse enampakkumisel kujunenud hinnaga. Tsiviilkohtul ei ole pädevust kohaldada kostja suhtes keeldu riigivaraseaduse alusel tehtavateks toiminguteks. Riigivara kasutusse andmine otsustatakse haldusaktiga, millele võib järgneda tsiviilõigusliku lepingu sõlmimine. Eraõigusliku lepingu sõlmimisele eelnenud menetlusest tõusetunud vaidlused isiku ja avaliku võimu vahel lahendatakse muu menetluskorra puudumisel halduskohtus. Hageja on halduskohtus vaidlustanud Vabariigi Valitsuse 21. juuni 2024 korralduse nr 136, millega anti Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile nõusolek andmaks EMÜ-le kasutamiseks tasuta 5 kinnistut ja tasu eest 7 kinnistut (haldusasi nr 3-24-1953). Ka on hageja vaidlustanud Vabariigi Valitsuse 8. augusti 2024 korralduse nr 166, millega anti nõusolek riigivara avalikul enampakkumisel turupõhise kasutustasu eest kasutada andmiseks tähtajaga 12 aastat (haldusasi nr 3-24-2536). Mõlemad haldusasjad on liidetud menetlusse nr 3-24-1953. Hageja taotletavad abinõud riivavad kostja õigust oma vara vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Ka ei saa hagi tagamise abinõu kohaldada TsMS §-st 380 tulenevalt, kuivõrd EMÜ on avalik-õiguslik juriidiline isik. EMÜ on taotlenud maad juba aastal 2011, mil kostja teatas, et hagejaga sõlmitud tähtajaline rendileping on maa EMÜ-le kasutada andmise takistuseks. Taotletud hagi tagamise abinõud ei ole lubatavad ka põhjusel, et sellega sekkutaks kostja vastu esitatud hagi tagamiseks vaidluse suhtes kõrvaliste isikute majandustegevusse. Hageja ei saa kostjalt oodata rendilepingu pikendamist. Hageja on aegsasti olnud teadlik rendilepingu tähtajalisest lõppemisest ja sellest, et kostja on ette valmistamas maa enampakkumist ja EMÜ-le kasutada andmist. Ka oma 2023. aasta majandusaasta aruandes on hageja avaldanud teadmist, et rendilepingut ei pikendata.
4
Hageja soovitud renditasuga kostja ei nõustu, piirkonna keskmine kasutustasu on umbes 200 eurot/ha aastas. Tegelik turuhind kujuneb konkurentsi ära kasutades enampakkumisel 2025. aastal. Hagi on perspektiivitu ning selle eesmärgiks on saada avalik ressurss ilma kohase enampakkumiseta enda kasutusse. Hagi tagamise abinõude kohaldamisel tuleb võrrelda poolte õiguste riivet. VÕS §-st 357 tulenev hageja õigus nõuda rendilepingu pikendamist ei prevalveeri kostja õiguse ees korraldada enampakkumist või anda maid otsustuskorras kolmandatele isikutele kasutada. Kostja vastavad toimingud väljendavad kostja tahet mitte pikendada rendilepingut ja tulenevad omandiõigusest ning on kooskõlas riigivaraseadusega (RVS), millega välistavad VÕS § 357 alusel rendilepingu pikendamise. Hageja väidetav kahju on hüpoteetiline ja paljasõnaline, samamoodi on hageja kohustused kolmandate isikute ees hageja enda tegevusest tulenevad ning kostjal selles osas vastutus puudub. Hagejal ei saa olla õigust otsustada kostja eest, mida kostja tema omandis oleva maaga teeb või tegema peab. Hageja ei ole ka avalike ülesannete kandja ega oma märkimisväärset mõju elanikkonna toiduga varustamisel.
MAAKOHTU SEISUKOHT
5.Maakohus rahuldas hageja taotluse osaliselt ja keelas kuni praeguses tsiviilasjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni kostjal hageja ja kostja vahel 16. novembril 2000 sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu nr 4 alusel hageja kasutuses olevate kinnisasjade otsustuskorras, enampakkumisel või valikpakkumisel kolmandatele isikutele kasutusele andmise ja võõrandamise. Samuti kohustas maakohus kostjat võimaldama hagejale hageja ja kostja vahel 16. novembril 2000 sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu nr 4 alusel hageja kasutuses olevate kinnisasjade kasutamine pärast rendilepingu lõppemist kuni praeguses tsiviilasjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni rendilepingus nr 4 sätestatud tingimustel (v.a rendihind) aastase rendihinnaga 154 eurot/ha.
5.1.Maakohtu hinnangul on hagiavalduses toodud asjaolusid arvestades hagi rahuldamine õiguslikult võimalik, seega ei saa kohus jätta hagi tagamata põhjusel, et hagi oleks ilmselt perspektiivitu. VÕS § 357 lg 1 näeb hagejale ette vastava hagi esitamise õiguse.
5.2.Maakohus ei pidanud asjakohaseks kostja vastuväidet, mille kohaselt välistab hagi tagamise hageja taotletud viisil TsMS § 380. Viidatud sätte kohaselt ei saa hagi tagamise abinõu määrata avalik-õiguslikule juriidilisele isikule kuuluva eseme suhtes, mis on vajalik avalike ülesannete täitmiseks või mille võõrandamine on vastuolus avalike huvidega. Säte kuuluks kohaldamisele juhul, kui vaidlusaluse rendilepingu esemeks oleva maa suhtes kohaldatavad hagi tagamise abinõud võiksid kahjustada avalikke huve. Käesoleval juhul see nii ei ole. Kostja ei ole põhistanud, et tagamisabinõude objektiks olev ese on vajalike avalike ülesannete täimiseks ning et taotletavad hagi tagamise abinõud muudaksid avalike ülesannete täitmise võimatuks või ebamõistlikult keerukaks. Asjaolu, et EMÜ on avalik-õiguslik juriidiline isik ning hagi tagamine võib puudutada EMÜ tegevust, ei kuulu kohtu hinnangul praeguses vaidluses TsMS § 380 mõjualasse. Hagi tagamine praegusel juhul ei takista maa eesmärgipärast kasutamist. Ka ei sekkuta vaidluse pooleks mitteolevate isikute, sh EMÜ majandustegevusse.
5.3.Maakohus leidis, et hageja on hagiavalduses toodud asjaolude ja tõenditega põhistanud nõuet, mille tagamist soovib, ning tagamise aluseks olevaid asjaolusid. Maakohus leidis ka, et kohtumenetluse ajaks kostjale vaidlusaluse rendilepingu esemeks olevate kinnisasjade kolmandatele isikutele kasutusele andmise ja võõrandamise keelamine kaitseb hageja õigust nõuda VÕS § 357 alusel rendilepingu pikendamist, s.o täidab TsMS § 377 lg-s 2 toodud hagi tagamisel vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise eesmärki. 5
Maakohus nõustus hagejaga selles, et hagi tagamata jätmisel ei pruugi hageja enampakkumisel säilitada oma maade kasutusõigust. Ka ei saa välistada olukorra tekkimist, kus maa on hageja suhtes tehtava võimaliku positiivse otsuse jõustumise ajaks juba antud kolmandatele isikutele kasutamiseks, mis võib omakorda kaasa tuua uued õigusvaidlused või ka hagejaga rendilepingu pikendamise võimatuse. Ka on oht, et õiguslik olukord võib hagi tagamata jätmisel muutuda ebaselgeks ning seda tuleks püüda ära hoida. Hagi tagamise teine eesmärk praegusel juhul on vajadus vältida hagi tagamata jätmisel hagejale tekkivat olulist kahju. Eeldades kohtule esitatud andmete õigsust, leidis maakohus, et hageja esitatu on hagi tagamise taotluse (osaliseks) rahuldamiseks küllaldane, sealjuures on hageja piisavalt põhjalikult ja veenvalt toonud esile ja sisustanud eelduslikult talle tekkiva olulise kahju. Maakohus luges usutavaks, et hagi tagamata jätmisel tekib hagejale oluline kahju seoses äritegevuse lõpetamise ja hilisema taaskäivitamisega tulenevalt asjaolust, et hagejal tuleb oma suurest tootmismahust tulenevalt juba 2025. aasta esimestel kuudel alustada äritegevuse lõpetamist ning hageja peaks tegema võimaliku hagi rahuldamise korral äritegevuse taaselustamiseks suuri kulutusi. Maakohtu jaoks oli ilmne, et olukorras, kus hageja haldab ligi 3000 ha maad, tootmishooneid, põllutehnikat, 2400-pealist loomakarja ning annab tööd 100 töötajale, on äritegevuse lõpetamine aja- ja rahakulukas protsess; samuti tekivad tõenäoliselt suured kulutused äritegevuse taasalustamisel. Maakohus pidas vajalikuks säilitada olemasolev olukord kuni menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni. Sellega kaitstakse hageja õigust nõuda VÕS § 357 alusel rendilepingu pikendamist ning välditakse või vähendatakse ohtu hagejale olulise kahju tekkimiseks.
5.4.Maakohus leidis, et TsMS hagi tagamise regulatsioon võimaldab reguleerida esialgset õigussuhet ka RVS alusel tehtavateks toiminguteks. See ei muuda menetlust ega pooltevahelist õigussuhet avalik-õiguslikuks. TsMS ei täpsusta, milliste toimingute tegemist keelata saab. Seetõttu puudub vajadus kohaldada hagi tagamise abinõuna hageja 18. veebruaril 2025 esitatud alternatiivi, s.o keelata rendilepingu nr 4 alusel kasutuses olevate kinnisasjade osas uute tsiviilõiguslike kasutusja võõrandamislepingute sõlmimine kolmandate isikutega.
5.5.Hagi tagamise korras õigussuhte esialgset reguleerimist saab kohaldada kohtumenetluse ajaks, seega ainuüksi sellel põhjusel ei pidanud maakohus võimalikuks reguleerida õigussuhet ajalises määras, mis ületab lahendi jõustumise aega. Hagi mitterahuldamisel puudub hagejal rendimaa edasiseks kasutamiseks õiguslik alus ning põhjendamatu on panna kostja ning võimalikud uued rentnikud ootele, et hageja saaks oma äritegevuse ümber korraldada või vara realiseerida. Maakohus möönis, et hageja tegevuse spetsiifikat arvestades ei ole sellisel juhul tegevuse ümberkorraldamine või lõpetamine tõenäoliselt võimalik lühikese aja jooksul, kuid selle riski realiseerumisest tulenevad tagajärjed ei saa negatiivselt mõjutada kostjat ja võimalikke uusi lepingupartnereid.
5.6.Maakohus määras hagi tagamise abinõude kehtivuse ajaks rendihinna 154 eurot/ha aastas. Maakohus leidis, et puudub põhjus kahelda hageja poolt kohtule esitatud registreeritud eraekspert Riho Lubi hinnangus, mille kohaselt oli hageja kasutuses olevate maade turupõhiseks rendihinnaks 2024. aasta seisuga 154 eurot/ha.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6.Kostja esitas 6. märtsil 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse. Määruskaebuses palub kostja tühistada maakohtu määrus täies ulatuses ja jätta hageja hagi tagamise taotlus rahuldamata. Alternatiivselt taotleb kostja kaasata menetlusse EMÜ iseseisva nõudeta kolmanda isikuna või välistada maakohtu 19. veebruari 2025 määruse resolutsiooni punktis 2 seatud keelu alt EMÜ-le 6
maa otsustuskorras kasutada andmine kuni 480 ha. Alternatiivselt taotleb kostja määrata maa rendihind 2025. aasta teises pooles või asendada aastane rendihind tasuga 200 eurot/ha.
6.1.Kinnisasjade võõrandamise keeld hagi tagamise korras väljub vaidlusaluse õigussuhte piiridest. Vaatamata sellele, et kohtul on TsMS § 377 lg 2 alusel vaidlusaluse õigussuhte esialgsel reguleerimisel ulatuslik diskretsiooniõigus ja TsMS §-s 378 sätestatud hagi tagamise abinõude loetelu ei ole ammendav, ei saa hagi tagada vaidlusaluse õigussuhte väliselt. See tähendab, et taotletud hagi tagamise abinõu peab kuuluma hagi esemeks oleva vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise alla (vt Riigikohtu 24. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-17776/39, p 15). Praegusel juhul keelab maakohus kostjal kinnisasjade kasutada andmise ja võõrandamise kolmandatele isikutele. Selline keeld väljub vaidlusaluse õigussuhte piiridest. Esmalt rikub see kolmandate isikute õigusi (antud juhul EMÜ ja põllumajandusettevõtjad, kes ootavad enampakkumise läbiviimist) ja teiseks, väljub kinnisasjade võõrandamise keeld iseenesest hagieseme piiridest. Hagi esemeks on rendilepingu võimalik pikendamine, rendilepingu eseme võõrandamise keeld ei seostu hagi esemega ega mõjuta kehtivat õigussuhet. Maakohus ei ole motiveerinud kohtumääruses kinnisasjade võõrandamise keelu kohaldamise asjaolusid.
6.2.Maakohus ületas oma pädevust, keelates haldusotsuste tegemise. Maakohtu pädevus on piiratud hageja ja kostja vaheliste tsiviilsuhetega. Resolutsioon punktis 2 loetletud kasutusse andmise viisid (otsustuskorras, enampakkumise või valikpakkumise teel) on loetletud RVS §-s 17. Kuivõrd riigivara kasutusse andmine toimub haldusmenetluses kooskõlas RVS sätetega, sekkus maakohus hagi tagamisena kohaldatud keeldu rakendades haldusmenetlusse. Üldreegli järgi on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikest suhetest tulenevad vaidlused (HKMS § 4 lg 1) ja maakohtu pädevuses eraõiguslikest suhetest tulenevad vaidlused, aga selget piiri ei ole nende vahele võimalik tõmmata. Puudub vaidlus, et hagi esemeks olev rendilepingu pikendamise taotlus VÕS § 357 alusel kuulub läbivaatamisele maakohtus. Seevastu ei saa maakohus hagi tagamise abinõuga väljuda tsiviilkohtu pädevuse piiridest, st maakohus ei saa sekkuda haldusmenetlusse pikendades rendilepingut RVS sätteid eirates.
6.3.Hagi tagamine on osaliselt vastuolus TsMS §-ga 380. Osaliselt on tegemist kinnisasjadega, mis on avalik-õigusliku juriidilise isiku (riigi) omandis ja mis on vajalikud EMÜ-le avalike ülesannete täitmiseks. EMÜ on avalik-õiguslik juriidiline isik, mis on loodud ja tegutseb Eesti Maaülikooli seaduse (EMÜKS) alusel, mistõttu tema tegevus on avalike ülesannete täitmine. EMÜKS § 8 lg 4 p 3 alusel võib EMÜ asutada oma põhikirjaliste ülesannete täitmiseks eraõiguslikke juriidilisi isikuid. EMÜ on asutanud osaühingu „Eerika Farm“, mille ainus osanik ta on. Seega saab ülikool olla osanikuks üksnes avalikes huvides ehk ka EMÜ asutatud osaühing „Eerika Farm“ tegutseb avalikes huvides.
6.4.Riigivara kasutada andmise lepingud on ainult näiliselt tavalised tsiviilõiguslikud lepingud. Ehkki enampakkumise tulemusena sõlmitavad kasutuslepingud on esmapilgul tsiviilõiguslikud lepingud, erinevad nad kohtupraktika kohaselt oma sisult ja eesmärgilt lepingutest, mille sõlmib avaliku võimu kandja eraõiguslikus vormis tegutsedes (RKHKo 15.12.2005, 3-3-1-59-05). Avaliku ressursi kasutusse andmine peab toimuma menetluses, mis võimaldab võrdsetel alustel osaleda kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel isikutel. Kasutuslepingutega annab avalik võim eraõigusliku isiku kasutusse olulise avaliku ressursi – antud juhul põllumajandusliku maareservi. RVS alusel sõlmitud kasutuslepingud ja VÕS alusel sõlmitavad kasutuslepingud ei ole samaväärsed, sest eraõiguslikul isikul, kui lepingu teisel poolel, puudub tavaliselt võimalus lepingutingimuste üle läbi rääkida või neid muuta.
6.5.Alternatiivselt tuleb hagi tagamine tühistada osas, millega keelati EMÜ-le 480 ha maa otsustuskorras kasutusse andmine. Kostja esitas koos määruskaebusega EMÜ seisukoha ja taotluse EMÜ menetlusse kaasamiseks iseseisva nõudeta kolmanda isikuna. EMÜ täidab avalikke 7
ülesandeid ja on aastaid oodanud hagejaga sõlmitud rendilepingu lõppemist, et vajalikud maad enda kasutusse saada. Sellises ulatuses maa EMÜ-le kasutada andmine ei oleks hageja äritegevust oluliselt kahjustav ega majandustegevust seiskav. Kohtupraktika järgi puudub riigil seadusest või muust õigusaktist tulenev kohustus enda vara rentida ning riigivara kasutada andmisest keeldumiseks piisab sellest, et riigil on vara enda kasutuses või omandis vaja (TlnRnKo 26.11.2014, 3-13-1103/103). EMÜ-l on vaja 480 ha maad oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks.
6.6.Alternatiivselt tuleb hagi tagamise korras määrata rendihind 200 eurot/ha. Maakohus lähtus põhjendamatult hageja esitatud eksperthinnangust, mille kohaselt on turupõhine hind 154 eurot/ha aastas. Riigivara asjades selgitab seaduse kohaselt turupõhise kasutustasu välja Maa- ja Ruumiamet, kes leiab, et hageja esitatud eksperthinnang on ebausaldusväärne ning hinnangus esitatud hindamistulemused on oluliselt alla turutaseme. Maa- ja Ruumiameti koostatud kinnisvara aastakokkuvõttest nähtub, et riigimaa keskmine kasutustasu 2024. aastal Tartu maakonnas on 190 eurot/ha. Rendihind 154 eurot/ha on ka väiksem kui hageja enda poolt seni makstud rendihind rendieseme kasutamise eest, mis 2024. aasta II poolaastal oli 196 eurot/ha. Hagi tagamisega tekiks hagejale rendilepingust soodsam olukord, mille tõttu ei ole kohtumenetluse kiire lõppemine hageja huvides ja esineb oht, et hageja asub kohtumenetlust venitama.
6.7.Hagi tagamise määrusega, millega määratakse rendihind oluliselt alla turuhinna, antakse hagejale teadmata arvuks aastateks riigiabi. Euroopa Komisjon alustas 24. juulil 2014 esitatud kaebuse alusel hageja suhtes riigiabi menetlust. Kaebuses väideti, et rendilepingust tulenev hind on turuhinnast madalam ning tegemist on ebaseaduslikku riigiabiga. Komisjon teavitas 27. veebruaril 2017 Eestit, et algatas ametliku uurimismenetluse. Komisjon leidis 24. jaanuari 2020 otsusega (EL) 2021/104, riigiabi SA. 39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP), et Eesti Vabariik andis hagejale turuhinnast madalama hinnaga põllumajandusmaa rendile andmisega ebaseaduslikult riigiabi. Üldkohus tühistas 13. juuli 2022 otsusega T-150/20 hageja kaebuse alusel Komisjoni otsuse, leides Komisjoni otsuses puudusi. Komisjon tegi 25. novembril 2024 asjas uue otsuse riigiabi SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) kohta. Komisjoni otsuse kohaselt andis Eesti Vabariik perioodil 14. august 2004 kuni 31. detsember 2019 hagejale turuhinnast madalama hinnaga põllumajandusmaa rendile andmisega ebaseaduslikult riigiabi, rikkudes sellega EL toimimise lepingu artikli 108 lõiget 3 ja see on siseturuga kokkusobimatu. 14. veebruari 2025 määrusega peatas Euroopa Üldkohus hageja avalduse alusel Komisjoni 25. novembri 2024 otsuse kuni ajutise meetme kohaldamise menetluse lõppemiseni.
7.Hageja vaidleb kostja määruskaebusele vastu ja palub selle tervikuna rahuldamata jätta.
7.1.Maakohtu määrusega kohaldatud keeld ei riku kolmandate isikute õigusi. TsMS § 378 lg 1 p 3 kohaselt on hagi tagamise abinõuks mh kostjal teatud tehingute ja toimingute tegemise keelamine. Kogu hagi tagamise regulatsioon on ülesehitatud mh sellele, et kohtul on õigus hagi tagamise vajaduse korral kostjal takistada oma vara suhtes tehingute ja toimingute tegemist. Kohus ei pea hagi tagamisel arvestama kolmandate isikute huviga saada kostja vara oma kasutusse. Ilma hagi tagamiseta muutuks hagejal võimatuks oma VÕS §-st 357 tuleneva õiguse maksma panemine.
7.2.Kohaldatud hagi tagamise abinõu ei välju hagieseme piiridest. Vaidlusaluste kinnisasjade võõrandamise keelamine on hageja õiguste kaitseks vajalik, sest kui maad võõrandatakse kolmandale isikutele, võib uus omanik anda maad omakorda kolmandale isikule rendile ja seega ei ole tagatud hageja õiguste kaitse. Ühtlasi saab uus omanik nõuda rendilepingu lõpetamist VÕS § 323 alusel.
7.3.Maakohus ei ole hagi tagamisel sekkunud haldusõigusesse. Riigikohtu praktikas on leitud, et avaliku võimu kandjat, kes osaleb poolena tsiviilõigussuhtes, ei saa tsiviilõigusele omasest poolte 8
võrdsuse põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhtes eelisseisundisse (RKTKo 21.05.2004, 3-2-162-04, p 14). Kui riik osaleb tsiviilõigussuhtes, on tema suhtes ka hagi tagamine võimalik, eeskätt on võimalik TsMS § 377 lg 2 rakendamine. Maakohus keelas vaidlusaluste kinnisasjade kasutusse andmise RVS §-s 17 sätestatud viisidel, millega sisuliselt rakendas lihtsalt TsMS § 378 lg 1 p 3 olemusega keeldu.
7.4.Maakohus ei ole reguleerinud avalik-õiguslikku suhet ega rendilepingut pikendanud RVS sätteid eirates. Kostja seisukohad on vastuolulised – ühest küljest kostja tunnistab, et hagi esemeks olev rendilepingu pikendamise taotlus VÕS § 357 alusel kuulub läbivaatamisele maakohtus, teisalt ei saa maakohus kostja arvates hagi tagamise abinõuna väljuda tsiviilkohtu pädevuse piiridest, st maakohus ei saa sekkuda haldusmenetlusse pikendades rendilepingut RVS sätteid eirates. RVS § 20 lg 4 kohaselt on võlaõigusseadusest tulenev kasutuslepingu pikendamise kohustus ka riigi jaoks imperatiivne. Hagejal on õigus nõuda VÕS § 357 järgi riigilt rendilepingu pikendamist ja hagi tagamist vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise näol.
7.5.Kostja väited tsiviilõiguslike lepingute ja riigivara kasutuslepingute eristamise kohta on asjakohatud. RVS § 20 lg 4 kohaselt tuleb riigivara valitsejal kasutuslepingus sätestada tingimus, mille alusel kasutuslepingu tähtaega ei pikendata, kui võlaõigusseaduses või välislepingus ei ole pooltele kohustuslikuna sätestatud teisiti. VÕS § 357 on olemuslikult imperatiivne säte – põllumajandusliku rendilepingu pooled ei saa antud paragrahvis sätestatust rentniku kahjuks kõrvale kalduda (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 357 komm 4). Seega ei saa riik välistada haldusõiguslike võtetega VÕS § 357 kohaldamist ja koos sellega ka hagi tagamist.
7.6.TsMS § 380 ei kohaldu käesolevas vaidluses ega keela hagi tagamist. Kostja tõlgendus muudaks võimatuks riigile kuuluvate asjade suhtes hagi tagamise abinõusid rakendada. EMÜ ei ole vaidluse toimumise ajal vaidlusaluste asjade omanik ega valdaja, seetõttu ei saa arvestada tema huviga. EMÜ asutatud osaühing „Eerika Farm“ ei tegutse avalikes huvides ainult seetõttu, et tema osanikuks on EMÜ.
7.7.Hagi tagamata jätmisel tekiks hagejale mitmekümnetesse miljonitesse eurodesse ulatuv kahju, seega on hagi tagamine vajalik. Kui vaidlusalused kinnisasjad on antud juba kolmandate isikute kasutusse, võib see muuta VÕS § 357 sisutühjaks. Hagi tagamine riigi suhtes võib olla üldjuhul ebavajalik TsMS § 377 lg 1 alusel ehk kohtuotsuse täitmise raskuste vältimise kaalutlustel, kuid see ei välista kohaldamist vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise tähenduses ehk TsMS § 377 lg 2 alusel, et vältida hagejale kahju tekkimist.
7.8.Rahuldamata tuleb jätta kostja alternatiivne taotlus 480 ha maa keelu alt välistamiseks. Kui hagi tagamine on põhimõtteliselt vajalik, ei saa kohus hagi tagamise faasis pelgalt kostja paljasõnaliste väidete pinnalt asuda maad nö tükeldama ja anda juba ette sisulist hinnangut küsimuses, millise maa osas saab rendilepingut pikendada. Kogu kostja argumentatsioon, mis puudutab seda, kas rendilepingu pikendamist saab kostjalt oodata, on sisulise vaidluse küsimus, mida ei saa lahendada hagi tagamise käigus.
7.9.Kostja väited ebaseadusliku riigiabi ja ebaõige rendihinna kohta on eksitavad ja ebaõiged, kostja alternatiivne taotlus rendihinna asendamiseks tuleb rahuldamata jätta. RVS § 18 lg 1 p-st 1 tuleneb, et kinnisasja kasutusse andmisel turupõhise kasutustasu eest koostatakse hindamisaruanne, arvestades mh, et hindamisaruande koostab vastava kutsetunnistusega hindaja. RVS § 18 1 lg-s 2 on sätestatud alternatiivne variant, et hindamisaruannet ei pea tegema kutsetunnistusega hindaja, kui kasutustasu on välja selgitanud Maa- ja Ruumiamet. Järelikult on RVS järgne esimene eeldus see, et kasutustasu hindab kutsetunnistusega hindaja, mitte Maa- ja Ruumiamet. TsMS ei näe ka ette, et vaidluses riigiga tuleks turupõhist kasutustasu tõendada Maa- ja Ruumiameti hinnanguga. Kohus hindab TsMS § 232 kohaselt tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas väide on tõendatud või mitte, sõltumata RVS seatud nõuetest. 9
7.10.Kostja väited, et riigimaa keskmine kasutustasu oli 2024. aastal 190 eurot/ha ja et mediaan kasutustasu oli 2023. aastal 196 eurot/ha, on kohut eksitavad. Riik on varasemalt lähtunud mitte haritava maa mediaan kasutustasust, vaid nö üldisest mediaanist. Tartumaa mediaankasutustasu 2024. aastal oli nii üldiselt kui ka valdavalt haritava maa puhul 167 eurot/ha, erinevalt 190 eurot/ha keskmisest kasutustasust. Riho Lubi eksperthinnangu järgne 154 eurot/ha on hindamistulemuse täpsust 10% arvestades kooskõlas põllumaade turuolukorraga ja 2024. aasta mediaankasutustasuga.
7.11.EMÜ seisukoht, mille kostja esitas koos määruskaebusega, on vastuolus kostja seisukohaga ja tuleb jätta tähelepanuta. EMÜ väidetav avalikust huvist tulenev maavajadus on ka varasemalt olnud kattevarjuks äritulu teenimisele. EMÜ on riigilt saanud oma haridustegevuse jaoks põllumaad ja on otsustanud selle äritulu teenimiseks kinnisvaraarendajatele võõrandada.
8.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle 27. märtsil 2025 TsMS § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule. Seonduvalt kostja alternatiivse taotlusega kaasata menetlusse EMÜ iseseisva nõudeta kolmanda isikuna või välistada maakohtu 19. veebruari 2025 määruse resolutsiooni punktis 2 seatud keelu alt EMÜ-le maa otsustuskorras kasutada andmine kuni 480 ha leidis maakohus, et neid taotlusi ei tule lahendada hagi tagamise taotluse menetlemisel. Hinnangu andmine, kas vaidlusaluse rendilepingu pikendamine võib olla põhjendatud, sh kogu lepinguga hõlmatud maa suhtes või tuleks sealt teatud osa välistada, kuulub sisulise vaidluse hulka. Taotluse enda kaasamiseks iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolele on esitanud ka EMÜ ise. Maakohus teatas, et lahendab kolmanda isiku kaasamisega seonduvad taotlused eraldiseisvalt hagi tagamisest.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada osas, millega maakohus keelas vaidlusaluste kinnisasjade võõrandamise. Maakohtu määruse resolutsiooni p-st 2 tuleb välja jätta sõnad „otsustuskorras, enampakkumisel või valikpakkumisel“ (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659). Muus osas on maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659). Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.
10.Riigikohus on selgitanud, et maakohtu hagi tagamise määruse peale esitatud määruskaebust läbi vaadates peab ringkonnakohus kontrollima haginõude ja hagi tagamise eelduste põhistatust pärast kostja või muu menetlusosalise menetlusse kaasamist ka nende esitatavaid väiteid arvestades (RKTKm 17.10.2024, 2-23-17002/34, p 14.1). Seega kujundab ringkonnakohus kostja määruskaebemenetluses esitatud väiteid arvesse võttes seisukoha selle kohta, kas hagi tagamise eeldused on täidetud ja kas hagi tagamine on põhjendatud.
11.Riigikohtu pikaajalisest praktikast tulenevalt saab hagi tagada, kui esinevad TsMS §-s 377 sätestatud eeldused, hagi tagamise taotlus ja hagiavaldus vastavad seaduses sätestatud formaalsetele nõuetele, hagi on lubatav, õiguslikult perspektiivikas ning lisaks on hageja nõude aluseks olevad faktilised asjaolud ja hagi tagamise aluseks olevad asjaolud põhistatud (vt nt RKTKm 07.11.2018, 2-18-6491/38, p 16). Ringkonnakohtu hinnangul vastavad hagi tagamise taotlus ja hagiavaldus seaduses sätestatud formaalsetele nõuetele ning hagi on õiguslikult perspektiivikas. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et nendevaheline rendileping on põllumajanduslik rendileping VÕS § 340 jj tähenduses. Ringkonnakohtu hinnangul kuulub VÕS § 357 kohaldamisele ka juhul, kui põllumajanduslikus rendilepingus on rendileandja riik ja seonduvat hagi on pädev lahendama maakohus, sest tegemist on tsiviilasjaga TsMS § 1 tähenduses. Kuna maakohus on pädev lahendama hageja hagi, siis on maakohtu pädevuses ka hagi tagamise taotluse lahendamine. 10
12.Kostja on määruskaebuses seisukohal, et TsMS § 380 välistab hagi tagamise, sest vaidluse esemeks olevad kinnisasjad kuuluvad riigile kui avalik-õiguslikule juriidilisele isikule ja need on ka vajalikud EMÜ-le kui avalik-õiguslikule juriidilisele isikule. Ringkonnakohus sellise käsitlusega ei nõustu. TsMS § 380 eesmärk on välistada hagi tagamine sellise eseme suhtes, mida ei ole võimalik hiljem arestida täitemenetluse seadustiku (TMS) § 66 kohaselt. TMS § 66 lg 4 esimese lause kohaselt ei või arestida piiratud tsiviilkäibega riigivara ega asju, mida võlgnikust riik või kohaliku omavalitsuse üksus vajab avalike ülesannete täitmiseks või mille võõrandamine on vastuolus avalike huvidega. Seega ei oleks eesmärgipärane tagada rahalise nõudega hagi näiteks kohtuliku hüpoteegi seadmisega kinnisasjale, mille arestimine ja müük täitemenetluses ei ole hiljem võimalik. Praegusel juhul aga ei ole maakohus taganud hagi riigile kuuluvate kinnisasjade suhtes selliselt, et hagi rahuldamise korral võiks tekkida olukord, kus riigile kuuluvad kinnisasjad võõrandatakse täitemenetluses.
13.TsMS §-s 380 sätestatud keeluga võiks vastuolus olla ka hagi tagamine viisil, millega määratakse avalik-õigusliku juriidilise isiku kinnisasja kasutamine viisil, mis takistaks avalike ülesannete täitmist või oleks vastuolus avalike huvidega. Praegusel juhul ei ole ringkonnakohtu hinnangul tegemist sellise olukorraga. Hagi tagamise abinõuna on kostjal TsMS § 378 lg 1 p 3 alusel keelatud teatud tehingute ja toimingute tegemine ning keelu eesmärgiks on kinnisasjade olemasoleva kasutamise viisi ja tingimuste säilitamine kuni praeguses kohtuasjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni. Poolte vahel puudub vaidlus, et vaidlusaluseid kinnisasju on seni kasutatud põllumajanduslikul eesmärgil ja et selline kasutamise viis peaks jätkuma. Kostja on ise määruskaebuses viidanud, et vaidlusalune maa on arvatud riigi maareservi, selle põllumajandusliku kasutuse jätkumine on riigile oluline ning selle kasutusse andmine on majanduslikult, toidu- ja sisejulgeoleku tagamiseks otstarbekas (määruskaebuse p 20). Seega ei ole maakohus hagi tagamise abinõuna näinud ette kostja kinnisasjade kasutamist viisil, mis oleks vastuolus avaliku huviga.
14.Kostja ei ole põhistanud, et hagi tagamine muu hulgas ka nende maade osas, mis kostja hinnangul on vajalikud EMÜ-le tema avalike ülesannete täitmiseks, kahjustaks oluliselt EMÜ avalike ülesannete täitmist. Maakohtu määrusega säilitatakse kohtuvaidluse ajaks olemasolev olukord, mitte ei võeta EMÜ-lt ära tema kasutuses olnud maad. Seetõttu ei ole välista TsMS § 380 hagi tagamist ka nende maade osas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu 27. märtsi 2025 kirjas märgituga, et kostja taotlust välistada maakohtu määruse resolutsiooni punktis 2 seatud keelu alt EMÜ-le maa otsustuskorras kasutada andmine kuni 480 ha ulatuses ei ole võimalik lahendada hagi tagamise taotluse menetlemisel. Hinnangu andmine, kas vaidlusaluse rendilepingu pikendamine võib olla põhjendatud, sh kogu lepinguga hõlmatud maa suhtes või tuleks sealt teatud osa välistada, kuulub sisulise vaidluse hulka.
15.Ringkonnakohus nõustub siiski määruskaebusega selles osas, et kinnisasjade võõrandamise keeld hagi tagamise abinõuna väljub hagi eseme piiridest. Hagi ei saa tagada vaidlusaluse õigussuhte väliselt ja hageja taotletud hagi tagamise abinõu peab kuuluma hagi esemeks oleva vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise alla (vt RKTKm 24.10.2018, 2-16-17776/39, p 15). Praeguses asjas on vaidlusalune õigussuhe põllumajanduslik rendileping, mille pikendamist hageja nõuab. Põllumajandusliku rendilepingu rentnikul ei ole õigust keelata rendileandjal renditud kinnisasjade võõrandamist. VÕS § 291 lg 1 kohaselt lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, VÕS § 341 järgi lähevad üle ka rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused. Ka asjaolu, et sellisel juhul tekib kinnisasja uuel omanikul õigus rendileping VÕS § 323 lg 1 alusel üles öelda, ei anna rentnikule õigust nõuda asja võõrandamise keelamist. Seega tuleb maakohtu määrus tühistada kinnisasjade võõrandamise keelu osas.
16.Ringkonnakohus nõustub määruskaebusega ka selles osas, et maakohtu pädevusest väljub haldusotsuste tegemise keelamine. Maakohus saab hagi tagamisel keelata tsiviilõiguslike tehingute 11
ja toimingute tegemise. Kui maakohus keelab hagi tagamise abinõuna kinnisasjade kolmandate isikute kasutusse andmise, siis on see kostja jaoks keelatud kõigil võimalikel alustel ja puudub vajadus täpsustada, millistel RVS-s sätestatud alustel seda teha ei tohi. Selline liigne detailsus hagi tagamisel võib tuua kaasa soovitule vastupidise mõju – kui kasutusse andmine peaks olema võimalik veel mõnel viisil (või loob seadusandja selle pärast hagi tagamise määruse tegemist), siis tekitab viide RVS kasutusse andmise viisidele ebaselguse keelu ulatuse osas. Seetõttu tuleb maakohtu määruse resolutsiooni p-st 2 välja jätta sõnad „otsustuskorras, enampakkumisel või valikpakkumisel“.
17.Muus osas on maakohtu määrus seaduslik ja määruskaebuses esitatud väited ei anna põhjust selle muutmiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna määruskaebuses esitatud väited ka alust muuta maakohtu määruse resolutsiooni p-s 3 määratud rendihinda 154 eurot/ha. Tegemist on maakohtu diskretsiooniotsusega, maakohus on oma seisukohta põhjendanud ning määruskaebuse väited ei anna alust seda muuta. Kui tsiviilasjas nr 2-23-9678 jõustub kohtulahend, millega tuvastatakse renditasu suuremas määras, kui käesolevas asjas on maakohus esialgse õiguskaitse korras määranud, on pooltel õigus taotleda kohtult tasu muutmist TsMS § 386 lg-te 1 ja 2 alusel. Ringkonnakohus märgib, et ka rendihind on küsimus, mis kuulub sisulise vaidluse hulka ja hagi tagamise taotluse lahendamisel ei lahenda kohus seda küsimust lõplikult. Kui kohus asja lahendamisel jõuab järeldusele, et hagi tuleb rahuldada ja rendileping kuulub pikendamisele, siis määrab kohus VÕS § 357 lg 4 alusel tasumisele kuuluva rendihinna alates lepingu pikendamisest. Kui kohtu lõpplahendis määratud rendihind on kõrgem kui hagi tagamise määruses määratud hind, peab hageja tasuma ka hinnaerinevuse. Seega ei saa tekkida ka kostja viidatud probleemi ebaseadusliku riigiabi andmisega.
18.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis (TsMS § 173 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
12
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.