Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hageja nõue ja põhjendused Hageja esitas kohtule hagi, milles palus tuvastada üürilepingu lõpetamise avalduse tühisus ja kohustada kostjat andma hagejale uus elamispind. Hagiavalduse ja lisade kohaselt oli hageja ja kostja vahel 31.03.2004.a sõlmitud tähtajatu eluruumi üürileping korteri nr 3 suhtes, mis asub Loksa linnas xxx Elamu oli väga halvas seisus ja kostja lepingu sõlmimisel ei avaldanud, et ei kavatse elamus remonti teha, kuigi vastavalt lepingu p 4.2.2. oli see üürileandja kohustuseks. Hageja pöördumistele vaatamata talle elamisväärset eluruumi ei antud. 20.06.2002.a teatas kostja vastuseks hageja kirjale, et lõpetab 23.04.2002.a sõlmitud üürilepingu hagejaga ühepoolselt alates 01.07.2007.a. Hageja leidis, et üürilepingu ülesütlemine on tühine, sest hageja ja kostja vahel ei ole 23.04.2002.a üürilepingut sõlmitud ning ülesütlemisel ei ole järgitud seaduses sätestatud ülesütlemise korda (märkimata on vaidlustamise kord ja tähtaega). Seega ei toonud kostja avaldus üürilepingu ülesütlemiseks kaasa õiguslikke tagajärgi. Samuti on ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja ütles lepingu üles ajal, kui oli ise algatanud üüritud eluruumi enampakkumise. Hageja on orb ja üksikvanem, mistõttu on kohalikul omavalitsusel kohustus anda talle üürile munitsipaaleluruum. Kuigi kostja andis 31.03.2004.a lepinguga hagejale üürile munitsipaaleluruumi, ei ole ta siiski oma kohustust kindlustada laps-orvu eluruumiga täitnud, sest üürile antud eluruum ei olnud elamiskõlblik. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja selgitas, et üürileping hagejaga öeldi alates 01.07.2007.a üles, sest hagejal oli pikaajaline üürivõlgnevus. Hagejal oli lepingu p 2.1. tulenevalt kohustus tasuda üüri 101.60 krooni kuus. Hageja oli täitnud nimetatud kohustust ebareeglipäraselt ja alates 2007.a jaanuarist ei tasunud ta üüri üldse. 01.01.2007.a seisuga oli tal aga juba tekkinud võlgnevus 1892.80 krooni. Võla tasus ta samal päeval kui talle esitati teade lepingu ülesütlemisest s.o 20.06.2007.a. Leping öeldi üles lähtudes VÕS § 316 lg 1 p 1. Seega ei ole üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Asjaolu, et teates oli ekslikult märgitud vale üürilepingu sõlmimise kuupäev ei tee kostja arvates ülesütlemist iseenesest veel tühiseks, sest ära oli näidatud üüripinna asukoht. Kostja oli seisukohal, et ülesütlemisavalduses vaidlustamiskorra märkimata jätmine ei ole kahjustanud hageja õigusi, kuna ta on avalduse kohtus siiski vaidlustanud. Kostja vaidles vastu ka hageja nõudele saada munitsipaaleluruum, sest asjaolu, et ta on üksikvanem ei anna talle õigust saada eluruumi linnalt. Kui kostja võttis vastu otsuse erastada eluruum enampakkumisel pakuti hagejale ajutist elamispinda varjupaigas, kuid sellega hageja ei nõustunud. Kostja andmetel ei ela hageja juba pikemat ega lepingus märgitud üüritud eluruumis. Samuti leidis kostja, et tagada oma lapse heaolu on eelkõige vanema kohustus ja alles siis, kui vanem toime ei tule, on tal õigus pöörduda abi saamiseks kohaliku omavalituse poole. Kohtuistung Hageja esindaja ei osanud kohtule nimetada ühtegi seaduslikku alust, mille kohaselt tekib kohalikul omavalitsusel kohustus anda laps-orvule kasutamiseks munitsipaaleluruum. Hageja oli jätnud üüri tasumata, sest eluruum oli nii halvas seisukorras ja hageja ei saanud seal ka seetõttu elada. Hageja kirjalikult vastavat pretensiooni ja teadet selle kohta, et keeldub üüri tasumisest kostjale ei esitanud. Kuigi vahepeal hageja eluruumis ei elanud, käesoleval ajal ta jälle seal elab. Kostja esindaja nõustus, et ülesütlemisavalduses esinevad puudused. Kostja esindaja oli seisukohal, et tal oli ka seetõttu õigus üürileping lõpetada, et hageja eluruumi ei kasuta. Kostja oli seisukohal, et on sellega täitnud kohustuse anda munitsipaaleluruum laps-orvule: kostja

kindlustas hageja munitsipaaleluruumiga kui ta oli alaealine ja xxx korter anti hagejale siis, kui ta sai täisealiseks. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud osaliselt. Pooled ei vaidle selle üle, et nende vahel sõlmiti 31.03.2004.a üürileping eluruumi kasutamiseks, mis asub Loksa linnas xxx (t lk 8- 10). Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja esitas hagejale 13.06.2007.a avalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates 01.07.2007.a (t lk 11). Nimetatud ülesütlemisavaldus on vastus hageja 29.05.2007.a kirjale. Hageja oli seisukohal, et nimetatud ülesütlemisavaldus on tühine. Kohus nõustub hageja seisukohaga. Ülesütlemisavaldus peab vastama Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) 325 sätestatule. Nimetatud paragrahvi lõige 5 märgib, et lõigetes 1-4 sätestatu järgimata jätmise korral on ülesütlemisavaldus tühine. Kohus leiab, et ülesütlemisavalduses ei ole järgitud VÕS § 325 lg 2 p 4- ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et ülesütlemisavaldus on tühine ka seetõttu, et avalduses on viidatud valele lepingu sõlmimise kuupäevale. VÕS § 325 lg 2 ei nõua iseenesest lepingu sõlmimise kuupäeva, piisab kui on selgelt näidatud üüritud asi. Käesolevas avalduses on üüritud asi tuvastatav. Seega on kostja poolt 13.06.2007.a esitatud ülesütlemisavaldus tühine tulenevalt VÕS § 325 lg 2 p 4 ja lg 5. Kostja möönis, et 13.06.2007.a kirjas nimetatud puudus tõepoolest esines, kuid oli seisukohal, et lepingu saaks üles öelda ka seetõttu, et hageja üüritud asja ei kasuta. Kohus selgitas kohtuistungil, et kui hageja soovib endiselt üürilepingut üles öelda, tuleb selleks esitada seadusega kooskõlas olev avaldus hagejale. Kohus märgib, et iseenesest oli kostjal õigus lepingut üles öelda lähtudes VÕS § 316 lg 1 p 1, sest hageja oli üüri tasumisega pikalt viivituses (t lk 42, 55-58). Kohus selgitab ka hagejale, et kohutused tuleb täita õigeaegselt- asjaolu, et hageja tasus üüri alles ülesütlemisavalduse saamise päeval ei oleks teinud ülesütlemist kehtetuks. Kohus rõhutab, et ülesütlemisavaldus oli tühine vaid seetõttu, et see ei sisaldanud kõiki seaduses sätestatud kohustuslikke elemente. Kohus jätab rahuldamata hageja teise nõude, milles hageja palus kohustada kostjat eraldama talle munitsipaaleluruum. Kuna üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine, on üürileping hageja ja kostja vahel eluruumi xxx üürimiseks kehtiv. Seega on Loksa linn üürinud hagejale eluruumi ja täitnud sellega ka sotsiaalhoolekandeseaduse § 14 lg 1 sätestatud kohustust. Hageja väitis, et eluruum oli elamiskõlbmatu ja just seetõttu ei tasunud ta ka üüri. Kohus selgitab, et vastavalt VÕS § 276 lg 1 on üürileandja kohustatud üürilepingu alusel andma üürniku kasutusse asja koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Üüritud asjal esinevate puuduste korral tuleb juhinduda VÕS § 278 (näiteks nõuda puuduste kõrvaldamist lähtudes VÕS § 279 sätestatust; nõuda tekitatud kahju hüvitamist, alandada üüri lähtudes VÕS § 296 sätestatust). Kui üürileandja ei kõrvalda puudust (VÕS 279) on üürnikul õigus leping üles öelda või kõrvaldada puuduse ise. Kohus juhib menetlusosaliste tähelepanu ka VÕS § 279 lg 2, mille kohaselt võib üürileandja asendada puudusega asja mõistliku aja jooksul puuduseta asjaga. Kohus märgib eeltoodust tulenevalt, et hagejal võis lähtudes VÕS § 296 tõepoolest olla õigus keelduda üüri maksmisest kuna korter oli elamiskõlbmatu, kuid ta pidi sellest üürileandjale korrektselt teatama (andma tähtaja korteri korda tegemiseks või asendamiseks ja kui siiski ei olnud korterit võimalik kasutada, teatama kirjalikult kostjale, et keeldub üüri tasumisest ja miks keeldub). Kohus leiab, et kostja 18.11.2006.a kirja (t lk 19)

väljendatud seisukoht hagejale elamiskõlbliku eluruumi andmisest keeldumise kohta ei ole kooskõlas võlaõigusseaduse sätetega, sest üürileandjana on kostjal kohustus anda üürnikule elamiseks kõlblik eluruum. Kui hageja soovib endiselt kostjalt munitsipaaleluruumi lähtudes sotsiaalhoolekandeseaduse § 14 lg 1, tuleb tal sellekohase nõudega pöörduda halduskohtusse, sest tegemist ei ole tsiviilvaidlusega. Eelpool viidatud võlaõigusseaduse sätetest tulenevad nõuded kuuluksid aga lahendamisele tsiviilkohtus. Kohus jätab andmata hinnangu hageja poolt esitatud järgmistele tõenditele: hageja elukohateade ja väljavõte elanikeregistrist (t lk 15- 16), väljavõte hageja raseda kaardist (t lk 13- 14). Kohus leiab, et nimetatud tõendid ei ole vaidluses asjakohased. Samuti ei hinda kohus kostja esitatud tõendit selle kohta, et hageja ei kasuta eluruumi ( t lk 65), sest nimetatud asjaolu ei ole käesolevas menetluses vaidluse all. Kohtukulude jaotus TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja on tasunud hagi esitamisel riigilõivu. Muid andmeid poolte menetluskulude kohta ei ole kohtule otsuse tegemise ajaks esitatud. Kohus ei teinud asja menetlemisel TsMS § 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jagada poolte vahel võrdselt. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.