Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Käesoleval ajal on eluruumi omanikuks kostja. Kostja teatas üürilepingu ülesütlemisest võlaõigusseaduse (VÕS) § 315 lg 1 p 2 ja 3 alusel viidates VÕS § 276 lg 2 ja 3 rikkumisele. Rikkumiseks peab kostja asjaolu, et hageja on andnud eluruumi kolmanda isiku kasutusse, mistõttu naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandja ei soovi üürilepingu jätkamist. Hageja on seisukohal, et nimetatud eluruumis elavad tema lapsed ja kolmandaid isikuid seal ei ela. Kostja väited rahu rikkumistest on pahatahtlikud ja põhjendamata. Asjaolu, et hageja kõiki öid nädalas eluruumis ei ööbi, ei anna alust üldistuseks, nagu oleks hageja eluruumist lahkunud. Hageja viibib nädalas vähemalt 3 korral oma elukohas. Hageja kasutab eluruumi sihipäraselt. Kostja vaidles üürivaidluskomisjonis avaldusele vastu. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks on mõjuvad põhjused. Hageja eluruumis ei ela, seal elab tema tütar koos lapse ja elukaaslasega, kes rikuvad pidevalt majaelanike rahu. Hagejale endale elamispinda vaja ei ole kuna ta elab XXX ning on ka kinnistu omanik. Tallinna Üürikomisjon jättis 24.05.2007 otsusega üürivaidlusasjas nr ÜK-2/40/07 avalduse rahuldamata. Otsusest nähtub, et kostja jäi seisukohale, et üürilepingu ülesütlemise põhjuseks on see, et korteri elanikud rikuvad rahu, hageja ise eluruumis ei ela ja ei arvestata naabrite huvidega. Rahu rikkumised on toimunud 05.03.2005, 03.12.2005 ja 23-24.09.2006. Naabrite huvidega mittearvestamine seisneb selles, et öörahu ei ole tagatud ning korralikult mittetöötava WC-poti tõttu on majas suur veekadu. 13.06.2007 esitas kostja kohtule taotluse vaadata hageja üürikomisjonis esitatud avaldus läbi hagimenetluse korras hagina. Kohtu põhjendused Puudub vaidlus, et poolte vahel on üürisuhe kestusega kuni 02.10.1998 (üürikomisjoni toimik nr ÜK-2/40/07, lk 4-7). Kostja on üürilepingu 14.03.2007 üles öelnud kuna hageja ei ela eluruumis, hageja on võimaldanud eluruumis elada kolmandatel isikutel ilma kostja nõusolekuta ning on toimunud korduvad rahurikkumised (üürikomisjoni toimik nr ÜK2/40/07 lk 3). Hageja rahurikkumisi ning konflikte naabrite vahel ei eita ning need on kinnitust leidnud ka esitatud tõenditega (üürikomisjoni toimik nr ÜK-2/40/07 lk 21-35). Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Eelistungil selgitas kostja, et üürilepingu ülesütlemise aluseks on rahurikkumise fakt ning eluruumi võimaldamine selleks mitteõigustatud isikutele üürileandja nõusolekuta. Kostja loobus, et ülesütlemise aluseks on hageja poolt eluruumi mittekasutamine. Ülesütlemise aluseks on VÕS § 315 lg 1 p 2 ja 3. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kohaldamisele kuuluvad VÕS sätted. Vastavalt VÕS § 315 lg 1 p 2 ja 3 üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult; või üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. Kooskõlas VÕS § 276 lg 2 ja 3 üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Enne kui kohus saab minna üürilepingu ülesütlemise aluste analüüsi juurde tuleb lahendada küsimus, kas kohus saab neid aluseid käesolevas menetluses üldse hinnata. Nimelt ei ole

käesolev üürivaidlus poolte vahel esimene. Kostja on üürilepingu üles öelnud ka 08.12.2006 kuna kostja on rikkunud üürilepingut: andnud eluruumi õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu on naabrid niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. Hageja on korterisse lubanud elama ka võõrad isikud, kes juba kolme aasta jooksul on häirinud majaelanike rahu (üürikomisjoni toimik nr ÜK-2/6/07 lk 3). Ka siis pöördus hageja üürivaidluskomisjoni poole, kes avalduse rahuldas ja luges ülesütlemise tühiseks. Ülesütlemise avaldus oli tehtud nimelt vormiveaga (üürikomisjoni toimik nr ÜK-2/6/07 lk 6364). Nimetatud üürikomisjoni otsus on jõustunud. Käesoleva üürilepingu ülesütlemise aluseks on samad asjaolud, uusi rahurikkumisi või uutele kolmandatele isikutele õigustamatu eluruumi kasutamise võimaldamist tuvastatud ei ole. Seetõttu tõusetubki küsimus, kas kostjal on õigus uuesti nendele asjaoludele üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tugineda. Kohus vastab sellele küsimusele eitavalt. Teatavasti kehtib kohtumenetluses põhimõte, et jõustunud kohtulahendi korral ei saa enam samal alusel sama esemega kohtusse pöörduda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) laiendab seda põhimõtet ka kohtueelsele menetlusele. Vastavalt TsMS § 428 lg 1 p 2 „kohus lõpetab menetluse otsust tegemata, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud menetluse lõpetanud Eesti kohtu lahend või Eestis tunnustamisele kuuluv välisriigi kohtu lahend või vahekohtu otsus või jõustunud lahend kohtueelses menetluses, muu hulgas õiguskantsleri kinnitatud kokkulepe, mis välistab samas asjas uue kohtusse pöördumise“. Kuigi antud menetluse puhul ei esine menetluse lõpetamise aluseid – võrreldes üürikomisjoni menetlusega nr ÜK-2/6/07 vaieldakse uue üürilepingu ülesütlemisavalduse üle – on see põhimõte käesoleval juhul siiski kohaldatav. Nimelt välistab üürikomisjoni otsuse jõustumine uue kohtusse pöördumise. Üürivaidluste lahendamise seaduse § 23 kohaselt „komisjoni jõustunud otsus on pooltele täitmiseks kohustuslik. Pärast otsuse jõustumist ei või pooled esitada kohtusse sama nõuet samal alusel.“ Samas seaduse § 24 järgi „komisjoni jõustunud otsus täidetakse täitemenetluse sätete alusel.“ Seetõttu asubki kohus seisukohale, et üürikomisjonis vaieldud vaidlust ei saa otsuse jõustumisel kohtus enam vaielda. Rahurikkumise küsimus ja selleks õigustamata isikute eluruumis elamise lubamine vaieldi üürikomisjonis vaidlusasja nr ÜK-2/6/07 raames sõltumata sellest, et üürikomisjoni otsus piirdus ülesütlemisteate vorminõuete puuduste tuvastamisega. Kohus asub käesolevas vaidluses seisukohale, et üürileandjal ei ole õigust samadel alustel üürilepingut ennetähtaegselt enam lõpetada kui ei esine uusi asjaolusid. Neid aga antud juhul ei esine. Sel põhjusel kohus üürilepingu ülesütlemisavalduse aluste sisulise hindamise juurde ei asu ja rahuldab hagi. Menetluskulude väljamõistmisel lähtub kohus TsMS § 162 lg-st 1 mille kohaselt kannab hagimenetluses kulud isik, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohtukulud jäävad kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Meelis Eerik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.