Tsiviilasja number
2-06-23840
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
07.detsember 2007, Tallinn
Tsiviilasi
Enno Luige hagi Tatjana Dorohhova ja Andrei Dorohhovi vastu eluruumi vabastamiseks ja otsese valduse üleandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.05.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tatjana Dorohhova apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19.11.2007, avalik kohtuistung
Menetusosalised ja nende esindajad
Hageja Enno Luik (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja vandeadvokaat Marko Tiiman Kostja Tatjana Dorohhova (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja vandeadvokaat Ain Kiis Kostja Andrei Dorohhov (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja vandeadvokaat Ain Kiis Avalikku huvi kaitsma õigustatud isik Tallinna linn, esindaja Kaialiisa Koolberg
ja
Andrei
Dorohhovi
Muuta Harju Maakohtu 28.05.2007 otsust täitmise korra osas. Kostjate Tatjana Dorohhova ja Andrei Dorohhovi taotlusel määrata otsuse täitmise tähtajaks 01.juuli 2008.a. Muus osas jätta otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Kohtukulud jätta kostjate kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse
otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik 04.09.2006 esitas Enno Luik hagi Tatjana Dorohhova ja Andrei Dorohhovi vastu eluruumi vabastamiseks ja otsese valduse üleandmiseks. Tallinna Linnavalitsuse 09.11.1994 korraldusega nr 2608 tagastati Enno Luigele ja Vello Luigele võrdsetes mõttelistes osades x endisel kinnistul xxx asuv elamu. Tagastatud elamu anti hagejale ja Vello Luigele üle 01.02.1995, seal on seatud korteriomandid, mis on hageja ja Vello Luige kaasomandis. Elamu korterit nr 9, mis on korteriomandina registreeritud Harju Maakohtu kinnistusosakonnas registriosa nr xxxxxxxx all, kasutab alates 1950 üürnikuna Tatjana Dorohhova, kellega koos elab korteris täisealine poeg Andrei Dorohhov. Elamu tagastamisel loeti kostjaga sõlmitud üürileping omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 alusel kehtivaks kolmeks aastaks, so kuni 1997. Nimetatud tähtaja möödumisel pikenes kostjaga sõlmitud üürileping ORAS § 121 lg 3 alusel veel viieks aastaks, so kuni 2002. 2002 pidasid pooled kohtulikke vaidlusi uue üürilepingu sõlmimise üle. Vaidluste lahendamiseks sõlmisid hageja ja Vello Luik kostjaga 01.09.2003 uue üürilepingu tähtajaga kolm aastat. Üürilepingu kohaselt kohustus Tatjana Dorohhova tasuma x asuva korteri kasutamise eest üüri 621 krooni kuus. Üürileping lõppes 01.09.2006. 22.09.2005 saatis hageja Tatjana Dorohhovale teate, et üürileping lõpeb 01.09.2006 ning üürilepingut ei pikendata. Hageja palus Tatjana Dorohhoval hiljemalt 01.08.2006 teatada, millal kostjad korteri hagejale üle annavad. Tatjana Dorohhova vastas hageja kirjale 22.08.2006 kirjaga, milles tegi ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks senikehtinud tingimustel. Kostjad keelduvad hageja kaasomandis olevat eluruumi vabastamast ning nõuavad elamuseaduse (ES) § 32 lg-te 1 ja 2 alusel uue tähtajalise üürilepingu sõlmimist senikehtinud tingimustel. Hageja on seisukohal, et kostja viited ES § 32 lg-tele 1 ja 2 on asjakohatud, kuna kohaldamisele kuulub ES § 32 lg 4. Üürisuhte jätkamisel kohalduksid võlaõigusseaduse (VÕS) sätted ja VÕS kohaselt ei ole hagejal kohustust Tatjana Dorohhovaga uut üürilepingut sõlmida ning hageja on selgelt ning piisava etteteatamisajaga väljendanud oma tahet üürilepingut mitte pikendada ega uut üürilepingut sõlmida. Kuivõrd üürileping lõppes 01.09.2006, valdavad ja kasutavad kostjad alates 02.09.2006 hagejale kuuluvat eluruumi õigusliku aluseta. Seega puudub Tatjana Dorohhoval õigus nõuda ES § 32 lg-te 1 ja 2 alusel x, Tallinn asuva eluruumi kasutamise jätkamiseks uue üürilepingu sõlmimist senikehtinud tingimustel. 01.09.2003 sõlmitud tähtajaline üürileping on lõppenud ning kostjatel puudub seaduslik alus hageja kaasomandis olevat eluruumi kasutada. Kostjad on kohustatud eluruumi vabastama ja selle otsese valduse hagejale üle andma. Eeltoodust tulenevalt palub hageja rahuldada hagi ning kohustada Tatjana Dorohhovat ja Andrei Dorohhovit Tallinnas, x asuva eluruumi vabastamiseks ja eluruumi otsese valduse üleandmiseks hagejale. Hageja palub kohtukulud jätta kostjate kanda. Kostjad hagi ei tunnista. Omandireformi käigus tagastatud x korteris elavad kostjad alates 1977. Seni kehtinud üürileping sõlmiti 01.09.2003 kolmeks aastaks ja see lõppes 01.09.2006. Juuli lõpus said kostjad hagejalt kirja, milles viimane teatas, et keeldub 01.09.2006 lõppevat üürilepingut pikendamast. 22.08.2006 kirjaga teatas Tatjana Dorohhova hagejale, et soovib sõlmida x asuva korteri kasutamiseks uue tähtajalise eluruumi üürilepingu senikehtinud tingimustel. Tatjana Dorohhova selgitas ühtlasi, et üürisuhte lõppemisega kaasneksid tema ja tema poja Andrei Dorohhovi jaoks rasked tagajärjed. Andrei Dorohhov on invaliid ja arstliku ekspertiisi otsusega tunnistatud täielikult töövõimetuks. Kostjatel ei ole võimalik teisele elamispinnale kolida. Kostjad on oma lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud ja vastavalt ES § 32 lg-le 1 on neil eelisõigus üürilepingu sõlmimiseks. Hageja väited selle kohta, et käesoleva
2(5)
vaidluse lahendamisel tuleks kohaldada VÕS sätteid on eksitavad. Hageja ja kostja vaheline üürileping ei ole pikenenud ES § 32 lg 3 ettenähtud viisil. Üürilepingu tähtaja möödumisel on pooled sõlminud alati uue üürilepingu. Kuivõrd vaidlusaluse üürilepingu tähtaeg ei ole pikenenud ES § 32 lg 3 korras ja kostja taotleb ES § 32 lg 1 alusel uue üürilepingu sõlmimist, tuleb kohaldada ES § 32 lg 1. Kostjad viitavad Riigikohtu lahendile 3-2-1-11-05. Hageja ja kostja vahel sai üürisuhe tekkida alles peale 18.04.2001, mitte 1995 nagu väitis hageja. Ajavahemikul 1995 kuni 18.04.2001 poolte vahel üürisuhteid ei olnud, sest sel ajal toimusid kohtuvaidlused elamu omandiõiguse üle ja hagejal ei olnud praktiliselt võimalik elamu omanikuna üürisuhteid luua. Osa majaelanikke olid jõudnud oma korterid erastada, teistel (sealhulgas Tatjana Dorohhoval) olid üürisuhted Tallinna Kesklinna Valitsusega. ORAS § 121 lg 1 kohaselt oli hageja kohustatud enne tagastatava elamu üleandmist sõlmima kirjalikult Tatjana Dorohhovaga 3-aastase tähtajaga üürilepingu. Hageja seda ei teinud. 2003 esitas hageja Tatjana Dorohhova vastu hagi üürilepingu lõpetamise nõudes. Ka siis väitis hageja samadele dokumentaalsetele tõenditele tuginedes, et üürileping on aastast 1994. Tegelikult ei olnud tal alust nõuda üürilepingu lõpetamist, sest kui üürisuhe tekkis alles peale 18.04.2001, siis vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 lõppes 3-aastane üürilepingu tähtaeg 2004 ja pikenes sellest arvates veel viieks aastaks. Seega saaks üürilepingu lõpetamine, pikendamine ja muutmine tulla kõne alla alles peale 18.04.2009. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ja kohustas Tatjana Dorohhovat ja Andrei Dorohhovit vabastama x, Tallinnas asuv eluruum ja andma eluruumi otsene valdus üle Enno Luigele ning jättis menetluskulud solidaarselt Tatjana Dorohhova ja Andrei Dorohhovi kanda. 01.02.1995 vara üleandmise aktist nähtub, et omandiõigus elamule x, on hagejale ja Vello Luigele üle läinud 01.02.1995. Ka on kohtu poolt tuvastatud, et hageja ja Vello Luik on alates 01.02.1995 elamu aadressil x Tallinnas omanikud. Seadusega kooskõlas ei ole seisukoht, nagu oleks poolte vahel üürisuhe tekkinud alles 18.04.2001. Asjaolu, et toimusid kohtuvaidlused elamuõiguse omandiõiguse üle, ei saa olla takistuseks üürilepingu sõlmimiseks. Tulenevalt ES § 32 lg-st 4 ei ole Tatjana Dorohhoval õigus nõuda teistkordselt uue üürilepingu sõlmimist. 01.09.2003 on juba uus üürileping sõlmitud. Üürilepingu sõlmimise ajal kehtis VÕS, mistõttu kuulub ka pooltevahelise vaidluse lahendamisel kohaldamisele VÕS. VÕS § 309 lg 1 järgi lõppeb tähtajaline üürileping tähtja möödumisel. Poolte vahel puudub vaidlus üürilepingu tähtaja suhtes. Seega ei ole üürileping pikenenud VÕS § 310 lg 1 alusel, kuivõrd üürileandja on korduvalt enne üürilepingu lõppemist kostjale teatanud, et ei soovi üürisuhet jätkata. VÕS § 326 lg 2 järgi eluruumi üürnik võib üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Kostja ei ole kohtus ega üürikomisjonis vaidlustanud asjaolu, et hageja ei nõustu üürilepingu pikendamisega. VÕS § 334 lg 1 järgi on üürnikul kohustus üüritud asi pärast üürilepingu tähtaja möödumist tagastada. Seega peavad kostjaid eluruumi x Tallinnas vabastama ning andma hagejale üle korteri otsese valduse. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
3(5)
Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi jätta rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus menetlusnorme. Üürisuhe, kus üürileandjaks on Enno Luik ja üürnikeks Tatajana Dorohhova ja Andrei Dorohhov, ei pärine 1994. aastast nagu Enno Luik hagiavalduses väidab, vaid aastast 2001. Selle kinnituseks esitasid kostjad kohtule: Tallinna Kesklinna Valitsuse kirja l6.04.2003 nr 9-12/02/1017VII; Tallinna Kesklinna Valitsuse kirja 18.12.2006 nr 9-17/06/91; Tallinna Linnavalitsuse korralduse 28.02.1997 nr 606-k; Tallinna Ringkonnakohtu otsuse 18.04.2001 nr
ORAS § 121 lg 1 kohaselt laienevad ORAS § 121 sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Seadusest tulenevalt kohaldatakse selliste üürilepingute osas ES § 32. Kostjad elasid tagastamise hetkel x eluruumis ja seetõttu ei ole õige vaidluse lahendamisel rakendada VÕS sätteid. 27.04.2005 kohtulahendis nr 3-2-1-11-05 pidas Riigikohus vajalikuks avada ES § 32 sisu laiemalt, sest ES § 32 on kohaldatav omandireformi käigus tagastatud elamutes elavate üürnike üürilepingutele, mille tähtaeg on möödunud või möödumas. X asuvat eluruumi ei vaja elamiseks üürileandja ega tema perekonnaliikmed. Ei esine ka ühtegi teist põhjust, mis vastavalt ES § 33 annaksid üürileandjale õiguse keelduda uue üürilepingu sõlmimisest Tatjana Dorohhova ja Andrei Dorohhoviga. Üürnikud on oma lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Nad on tasunud samaväärse elamispinna eest tunduvalt kõrgemat üüri kui teised selle maja üürnikud: nende üür on 12 krooni ruutmeetri eest, valdaval osal teistest üürnikest 7 krooni. Vastavalt ES § 32 lg 1 on neil eelisõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Kirjalikus vastuses hagiavaldusele selgitas Tatajan Dorohhova muu hulgas kohtule, et halva majandusliku olukorra ja poja invaliidsuse tõttu tal pojaga võimalik teisele elamispinnale kolida, üürisuhte lõppemisega kaasneksid tema jaoks rasked tagajärjed. Kohus asus seisukohale, et üürniku jaoks kaasnev raske tagajärg tuleb jätta tähelepanuta, sest üürnik ei ole üürilepingu pikendamist nõudnud üürikomisjonis ega kohtus. ES § 33 lg 1 kohaselt tuleb üürileandjal vaidlustada üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürnikul aga piisab vastavale hagiavaldusele motiveeritud vastuväite esitamisest. Tatajana Dorohhova on sellise vastuväite kohtule esitanud. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et tuleb muuta Harju Maakohtu 28.05.2007 otsuse täitmise korda ja määrata otsuse täitmise tähtajaks 01.07.2008. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata. Apellatsioonikohtu istungil loobusid kostjad apellatsioonkaebuses toodud sisulistest vastuväidetest kohtuotsusele ja esitasid taotluse TsMS § 445 lg 1 alusel, milles palusid kohtuotsuse täitmise ajaks määrata 01.07.2008. Avalikku huvi kaitsma õigustatud Tallinna linna esindaja kinnitas, et järgmise aasta alguses valmib Tallinna linnas mitu sotsiaalmaja, mis antakse käiku etappide kaupa. 01.07.2008 aastaks peab olema käiku antud kaks etappi. Kostjad, kes ammu järjekorras seisavad ja kellest üks on puudega, on tõenäolised sotsiaalkorteri saajad. Tallinna linn toetab taotlust. Hageja esindaja ei vaielnud kostjate taotlusele vastu ja nõustus, et kohtuotsuse täitmine lükatakse edasi kuni 01.07.2008..
4(5)
Kohtukolleegium leiab, et kostjate taotlus on põhjendatud TsMS § 445 lg 1 alusel. Teised protsessiosalised ei ole vastuväiteid esitanud. Seega kuulub kostjate taotlus rahuldamisele. Kohtuotsuse täitmise tähtajaks tuleb määrata 01.07.2008. Kuna kostjad loobusid apellatsioonkaebuses esitatud sisulistest vastuväidetest otsusele, siis kolleegium neile hinnangut ei anna. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Kohtukulud jäävad kostjate kanda.
R. Allikvere
U. Loonurm
U. Reinola
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.