Harju Maakohus
Kohtunik
Jaanus Saaremõts
Otsuse avalikult teatavaks
28.05.2007.a Tallinn, Kentmanni kohtumaja
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-06-23840
Tsiviilasi
EL hagi TD ja AD vastu eluruumi vabastamiseks ja otsese valduse üleandmiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja EL(isikukood XXX, elukoht XXXX) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Marko Tiiman Kostja TD(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja AD(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Ain Kiis
esindajad
Avalikku huvi kaitsma õigustatud isik Kohtuistungi toimumise aeg
Tallinna Linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu, asukoht XXX, esindaja Kaialiisa Koolberg) 7. mai 2007
Hageja nõue 04.09.2006 esitas EL hagi TD ja AD vastu eluruumi vabastamiseks ja otsese valduse üleandmiseks. Hagiavalduse kohaselt tagastati Tallinna Linnavalitsuse 09.11.1994
korraldusega nr 2608 EL ja VL võrdsetes mõttelistes osades XXX endisel kinnistul XXX asuv elamu( tl 8). Tagastatud elamu anti hagejale ja VL üle 01.02.1995 (tl 9). Tagastatud elamus on seatud korteriomandid, mis on hageja ja VL kaasomandis (tl 10). Tagastatud elamu korterit XXX, mis on korteriomandina registreeritud Harju Maakohtu kinnistusosakonnas registriosa nr XXX all, kasutab alates 1950. aastast üürnikuna TD, kellega koos elab korteris täisealine poeg AD. Elamu tagastamisel loeti kostjaga sõlmitud üürileping omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 alusel kehtivaks kolmeks aastaks, s.o. kuni 1997.a. Nimetatud tähtaja möödumisel pikenes kostjaga sõlmitud üürileping ORAS § 121 lg 3 alusel veel viieks aastaks, s.o. kuni 2002. 2002.a. pidasid pooled kohtulikke vaidlusi uue üürilepingu sõlmimise üle. Vaidluste lahendamiseks sõlmisid hageja ja VL kostjaga 01.09.2003 uue üürilepingu tähtajaga kolm aastat (tl 11-18). Üürilepingu kohaselt kohustus TD tasuma XXX asuva korteri kasutamise eest üüri 621 krooni kuus. Üürileping lõppes 01.09.2006. 22.09.2005 saatis hageja TD teate, et üürileping lõpeb 01.09.2006(tl 19) ning üürilepingut ei pikendata. Hageja palus TD hiljemalt 01.08.2006 teatada, millal kostjad korteri hagejale üle annavad. TD vastas hageja kirjale 22.08.2006 kirjaga (tl 21), milles tegi ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks senikehtinud tingimustel. Kostjad keelduvad hageja kaasomandis olevat eluruumi vabastamast ning nõuavad elamuseaduse (ES) § 32 lg-te 1 ja 2 alusel uue tähtajalise üürilepingu sõlmimist senikehtinud tingimustel. Hageja on seisukohal, et kostja viited ES § 32 lg-tele 1 ja 2 on asjakohatud, kuna kohaldamisele kuulub ES § 32 lg 4. Hageja on seisukohal, et üürisuhte jätkamisel kohalduksid võlaõigusseaduse (VÕS) sätted ja VÕS-i kohaselt ei ole hagejal kohustust TD uut üürilepingut sõlmida ning hageja on selgelt ning piisava etteteatamisajaga väljendanud oma tahet üürilepingut mitte pikendada ega uut üürilepingut sõlmida. Kuivõrd üürileping lõppes 01.09.2006, on hageja seisukohal, et kostjad valdavad ja kasutavad alates 02.09.2006 hagejale kuuluvat eluruumi õigusliku aluseta. Seega leiab hageja, et TD puudub õigus nõuda ES § 32 lg-te 1 ja 2 alusel XXX, Tallinn asuva eluruumi kasutamise jätkamiseks uue üürilepingu sõlmimist senikehtinud tingimustel. 01.09.2003 sõlmitud tähtajaline üürileping on lõppenud ning kostjatel puudub seaduslik alus hageja kaasomandis olevat eluruumi kasutada. Kostjad on kohustatud eluruumi vabastama ja selle otsese valduse hagejale üle andma. Eeltoodust tulenevalt palub hageja rahuldada hagi ning kohustada TD ja AD Tallinnas, XXX asuva eluruumi vabastamiseks ja eluruumi otsese valduse üleandmiseks hagejale. Hageja palub kohtukulud jätta kostjate kanda. Kostja vastuväited Kostjad esitasid 16.10.2006 kohtule vastuse, milles hagi ei tunnista. Vastuse kohaselt omandireformi käigus tagastatud XXX korteris elavad kostjad alates 1977. aastast. Seni kehtinud üürileping sõlmiti 01.09.2003 kolmeks aastaks ja see lõppes 01.09.2006. Juuli lõpus said kostjad hagejalt kirja, milles viimane teatas, et keeldub 01.09.2006 lõppevat üürilepingut pikendamast. 22.08.2006 kirjaga teatas TD hagejale, et soovib sõlmida XXX asuva korteri kasutamiseks uue tähtajalise eluruumi üürilepingu senikehtinud tingimustel. TD selgitas ühtlasi, et üürisuhte lõppemisega kaasneksid tema ja tema poja AD jaoks rasked tagajärjed. AD on invaliid ja arstliku ekspertiisi otsusega tunnistatud täielikult töövõimetuks. Kostjatel ei ole võimalik teisele elamispinnale kolida. Kostjad leiavad, et on oma lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud ja vastavalt ES § 32 lg-le 1 on neil eelisõigus üürilepingu sõlmimiseks. Hageja väited selle kohta, et käesoleva vaidluse lahendamisel tuleks kohaldada VÕS-i sätteid on eksitavad. Hageja ja kostja vaheline üürileping ei ole pikenenud ES § 32 lg 3 ettenähtud viisil. Üürilepingu tähtaja möödumisel on pooled sõlminud alati uue üürilepingu. Kuivõrd vaidlusaluse üürilepingu tähtaeg ei ole pikenenud ES § 32 lg 3 korras ja kostja taotleb ES § 32 lg 1 alusel uue üürilepingu sõlmimist, tuleb kohaldada ES § 32 lg-t 1. Kostjad viitavad Riigikohtu lahendile 3-2-1-11-05.
Kostjate 22.02.2007 taotluse kohaselt sai hageja ja kostja vahel üürisuhe tekkida alles peale 18.04.2001, mitte 1995. aastal nagu väitis hageja. Ajavahemikul 1995 kuni 18.04.2001 poolte vahel üürisuhteid ei olnud, sest sel ajal toimusid kohtuvaidlused elamu omandiõiguse üle ja hagejal ei olnud praktiliselt võimalik elamu omanikuna üürisuhteid luua. Osa majaelanikke olid jõudnud oma korterid erastada, teistel (sealhulgas TD) olid üürisuhted Tallinna Kesklinna Valitsusega. ORAS § 12 lg 1 kohaselt oli hageja kohustatud enne tagastatava elamu üleandmist sõlmima kirjalikult TD 3-aastase tähtajaga üürilepingu. Hageja seda ei teinud. 2003 esitas hageja TD vastu hagi üürilepingu lõpetamise nõudes. Ka siis väitis hageja samadele dokumentaalsetele tõenditele tuginedes, et üürileping on aastast 1994. Tegelikult ei olnud tal alust nõuda üürilepingu lõpetamist, sest kui üürisuhe tekkis alles peale 18.04.2001, siis vastavalt ORAS § 12 lg-le 3 lõppes 3-aastane üürilepingu tähtaeg 2004 ja pikenes sellest arvates veel viieks aastaks. Seega saaks üürilepingu lõpetamine, pikendamine ja muutmine tulla kõne alla alles peale 18.04.2009. Kohtu põhjendused Kohtuistungil jäi hageja haginõude juurde ning palus hagi rahuldada. Kostjad jäid oma vastuväidete juurde. Avalikku huvi kaitsma õigustatud isiku Tallinna Linna esindaja leiab, et vaidlus allub VÕS-le, kuid ei soovi, et hagi rahuldatakse. Tallinna Linna esindaja ütluste kohaselt ei ole kostjad Tallinna Linnale taotlusi esitanud. Poolte vahel on õiguslik vaidlus kohaldamisele kuuluva seaduses osas ning seadusest tulenevate õiguste rakendamise osas. Kostja TD väiteil sai üürisuhe poolte vahel tekkida alles 2001. aastal, mitte 1995. aastal nagu väitis hageja. Muude hagiavalduses toodud faktiliste asjaolude üle pooled ei vaidle. 01.02.1995 vara üleandmise aktist nähtub, et omandiõigus elamule Komeedi 10, on hagejale ja VL üle läinud 01.02.1995. Ka Tallinna Ringkonnakohtu 18.04.2001 otsusest (tl 46-48) nähtub, et Tallinna Linnakohus on 30.10.2000 otsusega tuvastanud, et omandiõigus XXX elamule läks hagejale ja VL üle vara üleandmise akti alusel 01.02.1995. Seega on kohtu poolt tuvastatud, et hageja ja VL on alates 01.02.1995 elamu aadressil XXX, Tallinn, omanikud. Tulenevalt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-st 1 elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Kui kirjalik üürileping on üürnikuga sõlmimata, tuleb see omandireformi kohustatud subjektil üürnikuga sõlmida enne tagastatava elamu üleandmist. Seega said kostja TD tulenevalt ORAS § 121 lg-st 1 olla üürnik veel kolm aastat, s.o. kuni aastani 1998.a. Kohus leiab, et seadusega kooskõlas ei ole kostjate esindaja seisukoht, nagu oleks poolte vahel üürisuhe tekkinud alles 18.aprill 2001. Asjaolu, et toimusid kohtuvaidlused elamuõiguse omandiõiguse üle, ei saa olla takistuseks üürilepingu sõlmimiseks. ORAS § 121 lg 3 sätestab, et käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel pikeneb üürileping viieks aastaks. Üürileandja võib vaidlustada üürilepingu pikenemise üksnes käesolevas paragrahvis sätestatud juhtudel. Vaidluse korral otsustab pikenemise kohus. Kui Eesti Vabariigi elamuseaduse § 45 alusel oli üürnikule antud teine eluruum, pikeneb üürileping nimetatud eluruumile. Kuivõrd hageja vastuväiteid ei esitanud, oli kostja üürnikuks veel viieks aastaks, s.o. kuni aastani 2003.a. Elamuseaduse (ES) § 32 lg 1 kohaselt lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud käesoleva seaduse §-s 33 sätestatud juhtudel. Tulenevalt sama paragrahvi lõikest 4 käesolevat paragrahvi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või
uue üürilepingu sõlmimiseks. ORAS § 121 lg-s 1 sätestatud üürilepingu viieaastane tähtaeg möödus ning pooled sõlmisid 01.09.2003 uue üürilepingu. Kohus on seisukohal, et tulenevalt ES § 32 lg-st 4 ei ole TD õigus nõuda teistkordselt uue üürilepingu sõlmimist. 01.09.2003 on juba uus üürileping sõlmitud. Üürilepingu sõlmimise ajal kehtis võlaõigusseadus (VÕS), mistõttu kuulub ka pooltevahelise vaidluse lahendamisel kohaldamisele VÕS. Kostjate viited riigikohtu seisukohale (27.04.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05) ei ole asjakohased, kuna nimetatud lahend käsitleb olukorda, kus üürileping pikenes ORAS § 121 lg 1 ja 3 ning ES § 32 ja 33 alusel. 01.09.2003 sõlmisid pooled uue üürilepingu. Seega tuleb pooltevaheline vaidlus lahendada VÕS-i alusel. VÕS § 309 lg 1 järgi lõppeb tähtajaline üürileping tähtja möödumisel. Poolte vahel puudub vaidlus üürilepingu tähtaja suhtes. Kohus leiab, et üürileping ei ole pikenenud VÕS § 310 lg 1 alusel, kuivõrd üürileandja on korduvalt enne üürilepingu lõppemist kostjale teatanud, et ei soovi üürisuhet jätkata. VÕS § 326 lg 2 järgi eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Kostja ei ole kohtus ega üürikomisjonis vaidlustanud asjaolu, et hageja ei nõustu üürilepingu pikendamisega. VÕS § 334 lg 1 järgi on üürnikul kohustus üüritud asi pärast üürilepingu tähtaja möödumist tagastada. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et hagi kuulub rahuldamisele ja kostjaid tuleb kohustada eluruum XXX, Tallinn vabastama ning andma hagejale üle korteri otsene valdus. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud tuleb jätta kostjate kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Osaliselt tühistatud. Jaanus Saaremõts Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.