Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hageja põhjenduste kohaselt esitas ta 24.05.2006 Larissa Bannikovale eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse, kuna hageja vajab üürilepingu alusel kostjate kasutuses olevat eluruumi tungivalt ise. Kostjad üürilepingu ülesütlemisavaldust seaduses sätestatud tähtaja jooksul ei vaidlustanud. Lisaks märkis hageja üürilepingu ülesütlemisavalduses, et Larissa Bannikova on rikkunud hageja õigust üüritud eluruumi ülevaatamiseks. Kostjatel puudub ka hageja nõusolek koera pidamiseks hagejale kuuluvas eluruumis. Kostja Larissa Bannokova kui üürnik on teadlikult jätnud tasumata 3 järjestikust üürimakset, ehkki hageja on talle esitanud igakuiselt üürikviitungi ning on tuletanud üüri tasumise kohustust meelde tähtkirjadega. 31.07.2006 esitas Piret Rives Larissa Bannikova vastu üürikomisjonile avalduse, milles palus tuvastada, et üürileping Larissa Bannikovaga eluruumi Tallinnas, x kasutamiseks on lõppenud 24.08.2006. Samuti palus tagastada üüritud asi ja vabastamise korral Larissa ja Boriss Bannikov eluruumist välja tõsta. Hageja palus ka Larissa Bannikovalt välja mõista üürivõlg 1800 kr. 2006.a. aprilli, mai ja märtsi eest. Tallinna Üürikomisjoni otsusega rahuldati hageja avaldus täies ulatuses. Kostjad jätkavad tänaseni hagejale kuuluva eluruumi kasutamist. Hageja palub kohtul tuvastada Tallinnas, x eluruumi üürilepingu lõppemine 24.08.2006. Lisaks palub hageja kohustada kostjaid vabastama hagejale kuuluv eluruum ning eluruumi vabastamisest keeldumise korral tõsta kostjad nimetatud eluruumist välja. Hageja palus kohtul Larissa Bannikovalt välja mõista üürivõlg 1800 kr. Vastavalt üürilepingule on Larissa Bannikova kohustatud tasuma eluruumi kasutamise eest hagejale üüri 15/m2 eest s.o kogusummas 600.- krooni kuus. Kostja ei ole tasunud üüri 2006.a märtsi-, aprilli- ja maikuu eest. Hageja on seisukohal, et VÕS § 335 alusel on hagejal õigus nõuda eluruumi tagastamisega viivitamise aja eest kahju hüvitisena Larissa Bannikovalt üüri turuhinnas, milleks on Kristiine linnaosas asuva 2-toalise ja 40m2 puhul 5000 kr. kuus. Hageja nõuab kahju hüvitist alates septembrist 2006 - aprill 2007. Hageja on tuvastanud, et kostjad ei kasuta enda valduses olevat hagejale kuuluvat eluruumi heaperemehelikult - 21.10.2006.a avastas hageja, et nimetatud eluruumi uks oli kostjate poolt lõhutud ning hagejale kuuluv eluruum oli jäetud täielikult järelevalveta. Hageja nõuab kostjalt talle kuuluva eluruumi originaalvälisukse lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks hüvitist summas 6500 kr. Enne müügilepingu sõlmimist kohtus hageja kostjatega müüja ja maakleri juuresolekul kahel korral, neist ühel korral toimus kostjate soovil kohtumine nende advokaadi juuresolekul, kus hageja teatas, et ta soovib eluruumi omandamisel sellesse elama asuda. Pärast müügilepingu sõlmimist saatis hageja kostjatele 07.03.2006 tähitud kirjaga teate, milles selgitas, et omandas nende kasutuses oleva eluruumi, tutvustas ostueesõiguse tingimusi, avaldas kontaktandmed, mis võimaldanuks kostjatel kasutada seadusest tulenevat ostueesõigust. VÕS § 249 lg 3 alusel loetakse nimetatud teatisega täidetuks müüja teatamiskohustus, mistõttu jäävad hagejale arusaamatuks kostjate poolt esitatud väited müüja poolt müügilepingu esitamata jätmisest ostueesõigust omavale isikule. 16.04.2007.a. hagiavalduse täpsustuses palus hageja L. Bannikovalt välja mõista rahalistelt nõuetele lisaks viivise VÕS § 113 lg 1 ja § 94 lg 1 ning 2 alusel kohtulahendi tegemisest kuni kohase täitmiseni. 2(7)

Hageja palub kohtukulud jätta kostja kanda. Kostja Boriss Bannikov hagile vastuväiteid ei esitanud. Larissa Bannikova vaidles hagile vastu.

Maakohtu otsus Harju Maakohus oma 15.05.2007 otsusega (maakohtu 21.05.2007 määrusega kohus parandas ilmsed ebatäpsused kohtuotsuses) rahuldas hagi. Kohus tunnustas, et üürileping on lõppenud ja kohustas kostjaid hagejale eluruumi tagastama, eluruumi vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral aga kostjad välja tõsta. Kohus mõistis Larissa Bannikovalt hageja kasuks välja üürivõla 1800 kr., kahju 6500 ukse lõhkumise eest, 30 800 kr. eluruumi vabastamise viivitamisega tekitatud kahju hüvitamiseks viivis summalt 39 100 kr. Otsuse põhjenduste kohaselt puudub pooltel vaidlus selle üle, et hageja omandas Tallinnas x asuva eluruumi 27.02.2006 vallasasjana ning, et hageja kanti kinnistusraamatusse x elamumaa 69/1000 mõttelise osa omanikuna 28.03.2006. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et Tallinna linna ja Larissa Bannikova vahel sõlmiti 30.01.1985 eluruumi üürileping Tallinnas x asuva eluruumi kasutamiseks. Larissa Bannikovaga sõlmitud üürileping on ORAS § 121 lg 1 alusel pikenenud 3 aasta võrra, seejärel ORAS § 121 lg 3 alusel veel 5 aasta võrra ning ES § 32 lg 2 alusel veelkord 5 aasta võrra, s.t kokku kuni 29.08.2007. Eeltoodu alusel ei ole õige kostja Larissa Bannikova väide sellest, et leping on tähtajatu. Vaidlus käib selle üle, kas üürileping lõppes erakorralise üürilepingu ülesütlemisega seoses eluruumi omaniku vahetumisega, kuna uus omanik vajab üüritud eluruumi tungivalt ise. Kohus leiab, et selleks puhuks kohalikule omavalitsusele elamispinna andmise kohustust pandud ei ole. Kostja Larissa Bannikova leidis, et lepingut saab lõpetada ainult kohus. Kostja selline väide ei ole õige. Nimelt kohaldatakse enne 1. juulit 2002.a sõlmitud üürilepingule kui kestvuslepingule VÕS regulatsiooni, millest tulenevalt kuulub lepingu ülesütlemine lepingu poolte, mitte kohtu pädevusse. Hageja esitas Larissa Bannikovale 24.05.2006 eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse, põhjendades ülesütlemist sellega, et vajab eluruumi tungivalt ise ning et üürniku kohustused on täitmata. Üürilepingu lõppemise päevaks on märgitud 24.08.2006. Ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 g 2 p 1-4 tingimustele (üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, vaidlustamise kord, tähtaeg) ja on seega vormiliselt kehtiv. Kohus leiab, et üürilepingu VÕS § 323 lg 1 alusel ülesütlemist õigustab vaid asjaolu, et üürileandja vajab üüritud eluruumi tungivalt endale ja oma perele, sh lapsele tingituna tema erivajadustest. Kostjad ei ole vaidlustanud hageja poolt esitatud asjaolusid ega toonud esile asjaolusid, mis kaaluksid üles nende huvid hageja ees. Kostjad ei ole kohtus vaidlustanud ka üürilepingu ülesütlemisavaldust ega ole esitanud sisulisi vastuväiteid ülesütlemisele Tallinna Üürikomisjonis ega ka kohtumenetluse käigus. Eeltoodust lähtudes ja tulenevalt TsMS § 230 lg 1 ja 230 lg 2 tuleb eeldada, et kostjad on omaks võtnud asjaolu, et hageja vajab eluruumi tungivalt ise ning et hagejal oli lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuv põhjus. 3(7)

Kohus leiab, et kõiki eeltoodud asjaolusid arvestades ei saa eeldada, et hageja üürilepingu täitmist jätkab kuni 29.08.2007. Pooltevaheline üürileping on lõppenud 24.08.2006.a. vastavalt ülesütlemise avaldusele. Kohus on seisukohal, et kuna üürileping lõppes 24.08.2006 ja kostjad eluruumi hagejale tagastanud ei ole, siis vastavalt VÕS § 334 lg 1 on hageja eluruumi vabastamise kohustamise nõue põhjendatud, tõendatud ning tuleb rahuldada. Hageja on palunud, et juhul kui kostjad vabatahtlikult eluruumi ei vabasta, tuleb nad välja tõsta. Kooskõlas TsMS § 445 lg 1, kui kostjad keelduvad üüritud asja, milleks on eluruumi x Tallinn vabatahtlikult vabastamast, siis tuleb nad eelmainitud ruumidest välja tõsta. Mis puutub kostja Larissa Bannikova väitesse, et ta ei ole saanud teostada ostueesõigust, sest et hageja ei ole saatnud talle müügilepingut, siis iseenesest on see väide õige, kuid nimetatu ei oma asjas kaalu, sest üksnes ostueesõiguse avalduse tegemisega ei teki Larissa Bannikoval iseenesest õigust eluruumi kasutamiseks ega samuti omandit asjale. Hageja ei olnud eluruumi müüja, vaid ostja, kel ei ole VÕS §-st 249 lg.2 tulenevat kohustust müügilepingu esitamiseks. Hageja teatas 07.03.2006 tähtkirjaga Larissa Bannikovale eluruumi omandamisest ja palus alates märtsikuust kanda hagejale kuuluva ja kostjate kasutuses oleva eluruumi igakuine üür suurusega 15 kr. ruutmeetri eest hageja kontole. Hageja juhtis 05.04.2006 ja 19.04.2006 tähtkirjadega Larissa Bannikova tähelepanu asjaolule, et Larissa Bannikova on jätnud tasumata märtsikuu üüri ega ole teatanud üüri tasumata jätmise põhjusi, ning palus üüri tasuda. Larissa Bannikova esitas kohtule maksekorralduse, millelt nähtub, et ta on tasunud korteriüüri summas 1800 kr. Pana-Liisa Pärnale. Kostja väitis, et ta ei teadnud, kes on omanik, kuna ei saanud mingeid dokumentaalseid tõendeid. Kostjad leiavad, et hageja peab üüri 1800 kr. välja nõudma korteri eelmiselt omanikult. Kohus leiab, et Larissa Bannikova ei ole oma üüritasumise kohustust täitnud Piret Rivesele, rikkudes seega üürilepingust tulenevat üüritasumise kohustust ning P. Rivesel on õigus nõuda kooskõlas VÕS § 76 lg 3 ja 101 lg 1 p 1 ja 108 lg 1 järgi kohustuse täitmist ja eeltoodu alusel tuleb Larissa Bannikovalt välja mõista 1800 kr. üürivõlgnevust. Hageja on seisukohal, et kuna kostjad ei ole tänaseni hagejale kuuluvat eluruumi vabastanud, siis on hagejal õigus nõuda kostjatelt VÕS § 335 alusel kostjate poolt üüritud asja üleandmisega viivitamise aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokku lepitud üüri, või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse korteri puhul tavaline. Hageja on tõendanud vastava turuüüri suurust, milleks on Kristiine linnaosas asuva 2-toalise ja 40m2 puhul 5000 kr. kuus. Kostjad ei ole omapoolseid vastuväiteid esitanud. Lähtudes sellest, et üürileping on lõppenud 24.08.2006.a ning võttes arvesse, et kostja Larissa Bannikova on perioodil 2006. september kuni märts 2007 kokku tasunud 4200 kr. ja seda, et hageja nõuab kahju hüvitist alates septembrist 2006 - aprill 2007 igakuiselt 5000 kr. (7*5000=35000), siis tuleb L. Bannikovalt välja mõista kahju hüvitist 30 800 kr. (7x50004200). 21.10.2006.a kui hageja läks kostjatele isiklikult kätte viima kirja, milles palus veelkord temale kuuluv eluruum vabastada, avastas hageja, et hagejale kuuluva eluruumi uks on lõhutud, eluruumi uks seisis avatuna ja eluruum oli jäetud järelevalveta. Tegemist oli 1940.a valmistatud täispuidust originaaluksega, mis on säilinud kõigil selles majas asuvatel korteritel. Hageja leiab, et sellisest käitumisest nähtub, et asja ei kasutata heaperemehelikult, mistõttu peab Larissa Bannikova kahju hüvitama. Larissa Bannikova ei 4(7)

ole hageja väidetele oma vastuväiteid ega omapoolsed tõendeid esitanud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et Larissa Bannikova poolt tekitatud nimetatudm kahju on tõendatud ja üüritud asja kahjustamise eest 6500 kr. väljamõistmine põhjendatud . VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise osas vastuväiteid kostja ei esitanud. Rahaline nõue Larissa Bannikova vastu on kokku 39100 kr., siis tuleb hageja taotluse alusel arvates kohtuotsuse tegemisest 15.06.2007 viivis ka VÕS § 113 lg 1 ja 94 lg 1 alusel kuni kohase täitmiseni välja mõista. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 15.05.2007 otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, jättes haginõuded rahuldamata. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus valesti kohaldanud materiaalõigusnormi, rikkunud protsessinormi, ebaõigesti hinnanud tõendeid, kohtuotsus ei ole põhjendatud ega vasta TsMS § 442 lg 8 sätestatule. 30.01.1985 sõlmis apellant üürile andjaga lepingu nr 322, mile punkti 1 kohaselt üürile andja andis apellandi ja tema perekonnaliikmete käsutusse eluruumi. Leping on sõlmitud tähtajatult. Väidetavalt omandas 27.02.2006 mõttelise osa ehitisest vastustaja. Nimetatud fakti ei nõustunud esialgu vastustaja kinnitama ka kohtuistungil. 07.04.2006.a saatis vastustaja apellandile kirja, millega teavitas mõttelise osa omandamisest ning nõudis üüri. Kohus on kinnitanud kohtuotsuses fakti, et hageja on külastanud apellanti korduvalt, kuigi külastusi oli üks. Vastustaja viitab loomapidamise võimaluse kooskõlastamisele omanikuga, kuid unustab, et omaniku vahetusel võtab uus omanik üle üürilised samadel tingimustel. Apellant on soovinud korduvalt tutvuda ostu-müügi lepinguga, kuid hageja on võtnud tõrjuva hoiaku ja olnud nõus ainult jagama informatsiooni. VÕS § 250 ja § 249 on lepingu poolel kohustus esitada müügileping ostueesõigust omavale isikule. Lepingut pole näidatud kellelegi ostueestõigust omavale isikule. Väär on väide, et apellant on näidanud üles vähest huvi linnalt elamispinna saamiseks. Väär on ka väide, nagu oleks apellandile üüriarveid esitatud. VÕS § 335 tulenevalt nõuab vastustaja apellandilt kahjuhüvitisena üüri, kuid ei ole tõendanud kahju olemust. Antud juhul nõuab hageja saamata jäänud tulu, mitte kahju. Kohus on leidnud vääralt, et kohalikul omavalitsusel ei ole kohustust tagada lepingulisel alusel sundüürnikule elamispinna kasutamise võimalust. Apellant on seisukohal, et sundüürniku lepingu puhul ei saa üks ühele rakendada tavaüürniku õigusi/kohustusi. Kohus ei pea oluliseks perekonna tänavale tõstmist ja ei loe elamispinna kaotust üürniku huvide kahjustumiseks. 5(7)

Väljatõstmise nõue on kohatu, siis peaks linn võimaldama samaväärse elamispinna. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja vaidleb kaebusele vastu. Ta leiab, et apellatsioonkaebuse esitaja on valinud kaebusse aluseks olevateks asjaoludeks emotsionaalsed hinnangud, asjassepuutumatud detailid, mis esimese astme kohtu poolt õiguspäraselt arvestamata jäeti, ja asjaolud, mille apellant esimese astme kohtumenetluse käigus omaks võttis ning see omaksvõtt kehtib ka apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leiab, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ostueesõiguse teostamise või teostamata jätmise küsimus, millele apellatsioonkaebus suures osas rajaneb, ei oma antud asjas tähtsust. Hageja omandas vaidlusaluse korteri, muutudes korteri üürniku suhtes uueks üürileandjaks. Vaidluses üürilepingu ülesütlemise ja üüri ning kahju ja viiviste väljamõistmisel ei oma tähtsust see, et hageja ei esitanud kostjale korteri müügilepingut. Maakaohus on ka õigesti märkinud, et VÕS § 249 lg.2 kohaselt on müügilepingu esitamise kohustus (ostueesõiguse korral) müüjal. Maakohus on tuvastanud, et üürileping Larissa Bannikovaga oli tähtajaline, ja et üürilepingu tähtaeg oli 29.08.2007. 24.06.2006 saatis hageja Larissa Bannikovale üürilepingu ülesütlemisavalduse kolmekuulise etteteatamistähtajaga, milline vastas, nagu maakohus tuvastas, VÕS § 325 lg.1 ja 2 nõetele, s.o. oli vormiliselt kehtiv. VÕS § 323 lg.1 kohaselt võib eluruumi üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale uus üürileandja üürilepingu kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda, kui ta vajab üüritud eluruumi tungivalt ise. Maakohus on tuvastanud, et üürilepingu ülesütlemine oli ka sisuliselt kehtiv, kuna ülesütlemise aluseks oli asjaolu, et hageja vajab üüritud eluruumi tungivalt ise - tulenevalt omandatud korteri asukohast kõneravi-lasteaia läheduses ja tingutuna hageja lapse vajaduses sellises lasteaias käia ja saada tasandusravi, samas kui hagejal puudub Tallinnas teine eluruum. Nagu maakohus õigesti osundas, ei ole kostjad üürikomisjonis ja esimese astme kohtus esitanud sisulisi vastuväiteid sellele hageja poolt osundatud põhjusele. Seega on maakohus õigesti tuvastanud, et üürilepingu ülesütlemisavaldus oli kehtiv ja üürileping lõppes 29.08.2006. Vastavalt VÕS §-le 335 kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguse asja puhul tavaline. Seega vastab maakohtu otsus Larissa 6(7)

Bannikovalt 30 800 kr. väljamõistmiseks tähendatud sättele, tema poolt esitatud tõenditele ja on põhjendatud. Mis puutub üürivõlgnevuse sissenõudmisesse, siis on maakohus selles osas hagi põhjendatult rahuldanud, arvestades, et hageja omandas korteri 27.02.2006, muutudes kostjate suhtes uueks üürileandjaks. 2006.a. märtsi-, aprilli- ja maikuu üüri üürnik hagejale, vaatamata viimase teadetele, et ta on uus üürileandja, ei tasunud. Asjaolu, et Larissa Bannikova väide, et ta maksis nimetatud kuude üüri endisele üürileandjale, ei anna alust jätta üürivõlgnevuse nõuet rahuldamata. VÕS § 113 lg.1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivisintressi arvates kohustuse täitmise sissenõutavaks muutmisest kuni kohase täitmiseni. Seega on maakohus õigesti otsustanud Larissa Bannikovalt välja mõista viivisintressi rahaliselt kohustuselt 39 100 kr. (s.o. 30 800 kr. kahjuhüvitust pluss 1800 kr. üürivõlgnevust pluss 6500 kr. ukse lõhkumisega tekitatud kahju). Samas on maakohus otsuse resolutsioonis märkimata jätnud, millisest ajast alates tuleb tasuda viivist rahalise kohustuse 39 100 kr. pealt. Kolleegium leiab, et selleks tuleb lugeda maakohtu otsuse tegemise kuupäev, s.o. 15.05.2007 (mitte 15.06.2007, nagu otsuse põhjendavas osas on ekslikult märgitud), ning otsust (p.7) tuleb selles osas täpsutada.

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Iko Nõmm

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.