2-07-6275/16 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Viru Maakohus Rakvere kohtumaja - lahend.ee

13.06.2007.a. 2002 talvel viis torm xxxx maja katuse. Pideva lumesaju ja lume sulamise tõttu surus lumi xxxx laed sisse. Lagede sissevajumise tagajärjel lagunesid korterites olevad pliidid ja soojamüürid, korter mattus prahi alla. Korterisse jäid vaid neli palkseina ja korterist paistis pööningu katuseroov. Hageja pöördus Rakvere Linnavalitusse, et oleks vaja teostada korteri remonti. 2003. a. kevadel käisid korteri seisukorda vaatamas Eha Tõkke, Muinsuskaitse inspektor Anne Kaldam, abilinnapea Erich Petrovitš, kuid Rakvere Linnavalitusest teatati hagejale, et Rakvere Linnal puuduvad vahendid remondi teostamiseks sotsiaalkorteris. Hagejale anti luba tal endal teostada korteriremont ja lubati hüvitada remondi maksumus. Selleks tuli K O ’el alles hoida remondikulusid põhistavad tšekid. 2003.a. algatati Pikk 36 majja vee sisse toomine igasse korterisse. K.O paigaldas veeja kanalisatsioonivarustuse, ostis selleks vajaminevad materjalid ja teostas ka vastavad tööd. K. O pöördus 01.03.2004.a. Rakvere Linnavalitsuse poole kirjaga hüvitada remondikulud, kuid kirja vastuses 18.03.2004.a. teatatakse, et seda ei ole võimalik teha. K.O oma 29.03.2004.a. kirjas teatas, et korter on elamiskõlbmatu, on vaja teha remonti. Linnavalitsuse 30.04.2004.a. vastuses nr. 4-11/0471283 teatatakse, et eluruumi seisundi kindlakstegemiseks on vajalik eluruumi ülevaatus Rakvere Linnavalituse esindaja poolt. Hageja pöördus 01.07.2004.a. uuesti kostja poole, et teostataks remontööd xxxx. Rakvere Linnavalituse 27.07.2004.a. kirjas nr. 4-11/2651 teatatakse, et 2004. a. eelarves ei ole ette nähtud rahalisi vahendeid suuremahuliste remonttööde teostamiseks Rakvere Linnale kuuluvates sotsiaalkorterites. Remondikulud jäid kostja poolt hagejale hüvitamata, kuigi K. O tegi avalduse remondi hüvitamiseks. Rakvere Linnavalitsuse 15.10.2004.a. kirjas nr. 121.3/4352 teatati, et K.O ’ele anti üürile elamiskõlblik remonditud korter. Samas oli remont teostatud 2001.a. enne lagede sissevajumist, remont ise sisaldas aga puukuuri ehitamist, elektrikaablite ja vooluarvestite paigaldamist, kahe uue akna koos aknalaudadega paigaldamist ja soojamüüri värvimist, mida korteri remondiks pidada ei saa. K. O on pöördunud avaldusega Rakvere Linnavalitsusse, et Pikk 36 koridoritrepi astmelauad on katki, vajalik teostada remont. Rakvere Linnavalitus palus pöörduda Rakvere Linnahoolduse poole. Rakvere Linnahooldus tegi ettepaneku tal endal trepp korda teha ja tšekid tuua. K O parandas ka trepi astmelauad. Juunis 2005.a. pöördus hageja Rakvere Linnavalitsuse poole, et paigaldataks xxxx korterisse ahi, kuna 2003.a. tormis olid pliit ja soojamüür lagunenud. Rakvere Linnvalitsuse linnavaraspetsialist käis koos ahju ehitajatega korterit üle vaatamas, kus ülevaatamise käigus selgus, et ahju ehitamiseks on vajalik uue korstna ehitus, mis tuleb kooskõlastada muinsuskaitseametiga. Nimetatud asjaolu on kirjas ka Rakvere Linnavalitsuse 23.11.2005.a. kirjas nr. 1.2-4/6100. Ahju ehitamine venis veelgi, mida kinnitavad Rakvere Linnavalitsuse 18.11.2005.a. kiri nr. 4-11/05/2449 ja Lääne-Viru Maavalitsuse 23.11.2005.a. kiri nr. 1.2-4/6100, mille kohaselt taotleti sel hetkel ehitusluba. Rakvere Linnavalitsuse 03.01.2007.a. kirja nr. 10-3/06/6082 kohaselt ehitustööde teostamiseks tuleb koostada tervikprojekt lähtuvalt muinsuskaitse tingimustest ning et Rakvere Linnavalitsusel puuduvad vahendid projekteerimiseks ja ehitustöödeks ning küttekolde ehitamiseks. Ahju ei ole xxxx korterisse paigaldatud. Eluruumi remontimiseks on hageja kandnud kulutusi, mis on tõendatud kuludokumentidega ja moodustavad materjalina kokku 52 276 krooni ja 55 senti. Lisaks arvestab K O oma töörahaks 50 000 krooni ja kõik kulutused kokku 102 276 krooni ja 55 senti. Hageja leiab, et hagi on õiguslikult põhjendatud järgmiselt. Vastavalt VÕS §-le 278, kui asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik p 1 kohaselt nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule. Vastavalt VÕS §-le 279 lg. 3 võib üürnik puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelist kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Kostja oli teadlik Rakveres asuva xxxx sotsiaalkorteri seisukorrast ja oli viivituses korteri remontimisega. Samuti andis kostja esialgu nõusoleku hagejal endal korteri remont teostada, kuid hiljem on keeldutud remondikulutuste hüvitamisest. Eluruumi tingimused peavad vastama Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a. määrusega nr. 38

kinnitatud Sotsiaalkorteri andmise ja kasutamise korra nõuetele. Määruse p. 2 kohaselt on sotsiaalkorter korter, mis võimaldab alatist elamist. Eluruum peab võimaldama inimese ööpäevaringset viibimist, määruse p. 7 sätestab, et õhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde. K O on kostjalt korduvalt palunud eluruumi ahju, et kütta eluruumi ja tagada normaalne õhutemperatuur. Rakvere Linnavalitsuse 27.07.2004.a. vastusega nr 4-11/2651, teatati, et selleks puuduvad vahendid. Hageja leiab, et kostja peab tagama sotsiaalkorteri omanikuna korras ja elamistingimustele vastava eluruumi ja remontima seda, kui korteril tekib puudus, mida ei pea omal kulul kõrvaldama üürnik. K O on kostjalt korduvalt palunud remontida eluruum pärast 2003.a. tormi, mil langes sisse eluruumi katus ning soojamüür ja pliit selle tulemusel lagenesid. K O oli sunnitud tegema remondi ise, kuna eluruumis olid laed sissevajunud ja lagedel olnud praht ja muld rikkusid eluruumi põrandad. Normaalseks elamiseks oli vaja eluruumi ühendada veesüsteem. Eluruumi kütmiseks pani K O eluruumi gaasiahju, kuid talvel on maksimaalne toatemperatuur vaid 10 kraadi. Hageja palub kohustada Rakvere Linna oma esindaja kaudu paigaldama Rakvere Linnale kuuluvasse sotsiaalkorterisse asukohaga xxxx küttesüsteemi-ahju, et tagada üürnikule normaalsed elamistingimused. Hageja palub samuti mõista kostjalt välja sotsiaalkorteri, asukohaga xxxx remondiks tehtud kulutused summas 102 276 krooni ja 55 senti. II. Kostja kirjalik vastus. Rakvere Linnavalitsus oma kirjalikus vastuses ei tunnista hagi ja vaidleb sellele vastu järgnevatel asjaoludel: K. O kasutab eluruumi xxxx üürilepingu alusel. Tegemist on sotsiaalkorteriga, mis antakse eluruumina sotsiaalhoolekande seaduse §-st 14 tuleneva kohustuse täitmiseks kasutada isikule, kes ei ole suuteline ega võimeline seda endale tagama. Sotsiaalkorteri andmine ja kasutamine toimub linnavolikogu poolt kehtestatud korras. Hagejaga 31.03.2000.a. sõlmitud üürilepingu p. 2.2.5. kohaselt oli üürniku kohustuseks teha omal kulul hooldusremonti, lepingu p 2.2.7. kohaselt oli üürniku kohustuseks mitte teha ruumide ümberplaneerimisi või seadistamisi ruumides asuvate seadmete ümber või täiendavaid paigaldusi ilma üürile andja kirjaliku loata. Rakvere Linnavalitsus teostas 2000.a. korteris nr. 7 remondi, mille käigus remonditi katusekate, paigaldati uus pliit, katuseluuk, uus aken ja välisuks. Tehti ka siseviimistlustööd (elektrisüsteemi paigaldus, värvimine jms). Hageja on olnud teadlik tema kasutusse antud eluruumi seisundist, kuid arvanud, et tema kasutuses olev korter 7 on olnud kasutusse andmisel juba puudustega, tema sõnul “... korter oli ikka elamiskõlbmatu”. Rakvere Linnavolikogu 17.05.2001.a. määrusega nr. 35 kinnitatud “Sotsiaalkorteri andmise ja kasutamise” korra p. 13 sätestab, et sotsiaalkorteri kasutamine toimub üürilepinguga määratud tingimustel, ning sama korra p. 14 kohaselt määratakse sotsiaalkorteri remondikohustuse jaotus samuti üürilepingus. Uus kirjalik üürileping sõlmiti 21.05.2004.a. Nimetatud üürilepingu p. 3.1.5. kohustab üürnikku omal kulul kõrvaldama eluruumis ilmneva puuduse, mida saab kõrvaldada väikese koristamise või hooldamisega. Sama lepingu p 3.3. kohaselt on üürnikul õigus teha parendusi ainult üürileandja kirjalikul nõusolekul. Hageja on omavoliliselt kokku ehitanud korterid 7 ja 8, tehes korterist 8 korteri 7 köögi. Kostja ei ole kunagi andnud hagejale nõusolekut remonditöödeks ja kulude hüvitamiseks, selle kohta puuduvad igasugused kokkulepped. Hageja on korduvalt pöördunud linnavalitsuse poole sooviga, et hüvitataks tema poolt sotsiaakorteri remondiks tehtud kulutused. Linnavalitsus on igakordselt olnud seisukohal, et ei hüvita hageja kulutusi, sest need on tehtud linnavalitsuse nõusolekuta ning hageja kasutuses olev sotsiaalkorter vastab eluruumidele esitatavatele nõuetele. K.O on esitanud hagiavalduse eluruumi kasutamise takistuse kõrvaldamise nõudes, sh küttesüsteemi paigaldamise nõudes ja kahju hüvitamise nõudes. VÕS § 278 sätestab erinevad õiguskaitsevahendid üüritud asja puuduse ja asja kasutamise takistamise korral. VÕS § 278 p. 1 kohaselt on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 tulenevalt on üürnikul õigus ka puudus või takistus ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kuid mitte kahju hüvitamist. Kuigi hagiavaldus on

esitatud kahju hüvitamise nõudes, seisneb hageja nõue siiski vajalike kulutuste hüvitamise nõudes, tuginedes VÕS § 279 lg. 3. Vajalikud kulutused on TsÜS § 63 p. 1 kohaselt kulutused, mis tehakse asja säilitamise või asja osalise või täieliku hävimise kaitsmise eesmärgil. Kuna hageja on teinud kõik tööd linnavalitsuse nõusolekuta, siis on võimatu kindlaks teha, missugused on asja säilitamise ja kaitsmise huvides tehtud vajalikud kulutused ja kas neid tuli üldse teha. Seejuures on hageja remontinud ka korterit 8, muu hulgas ostnud parketti summas 4 500 krooni, dušisegisti, köögivalamu, kahhelplaate jne. Oma 31.08.2004.a. kirjas K. O kirjutab, et remontis kaks korterit euromaterjalidega ja see läks kallilt maksma. KÜ Rakvere Pikk 36 15.06.2006.a. kirjast nähtub, et sotsiaalkorteri elanik on omavoliliselt ümber ehitanud ka pööningukorruse. Mitmed kulutused on tehtud 2002.a., kuid hagiavalduses K. O väidab, et torm oli 2003.a. ja lagunesid pliit ja soojamüür. On arusaamatu, kuidas on köögivalamu ja dušisegisti ost seotud eelpool nimetatud väidetavate puudustega ja kas need olid vajalikud kulutused. Tegemist on sotsiaalkorteriga, mille sihtotsarbest ja seisundist on hageja olnud teadlik korteri kasutusse saamisest alates. Sotsiaalkorter on küll eluruum, mis peab vastama Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a. määrusega nr. 38 kinnitatud “Eluruumidele esitatavatele nõuetele” (hageja on ekslikult märkinud määruse pealkirjaks Sotsiaalkorteri andmise ja kasutamise kord) ja võimaldama alatist elamist. Sotsiaalkorter ei ole mõeldud konkreetse üürniku alaliseks elamiseks, sest sotsiaalkorteri eraldamise eesmärgiks on pakkuda ajutist elamist, kuni üürnik on ise suuteline endale oma elamispinna muretsema. Sellest tulenevalt on linnavalitsuse nõuded sellise eluruumi remondile ja varustatusele erinevad tavapärasest eluruumist. VÕS § 279 lg 3 kohaselt võib üürnik puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Hagiavaldusest ja selle lisamaterjalidest ei selgu, missuguse puuduse või takistuse, mille kulutuste hüvitamist hageja nõuab ja mille kõrvaldamisega linnavalitsus väidetavalt viivitas, kõrvaldamiseks kasutati hagis loetletud materjale. VÕS § 279 lg. 3 kohaselt ei tohi üürnik kõrvaldada igasugust puudust või takistust. Kõrvaldatav puudus või takistus peab olema ebaoluline. Ebaoluliseks saab puudust pidada juhul, kui selle kõrvaldamise kulud ei ole ülemäära suured. Hageja nõutav kahjusumma kokku umbes 102 000 krooni on ülemäära suur, arvestades, et tegemist on sotsiaalkorteriga ja hageja on sotsiaalkorteri üürnik. VÕS § 128 kohaselt on varaline kahju otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Hageja on remonditöödeks kulutanud isiklikku aega, mis ei ole vajalik kulutus VÕS § 279 lg. 3 ja ka TsÜS § 63 p. 1 mõttes. Isiklik tööajakulu ei saa tekitada ega ole tekitanud hagejale varalist kahju, mistõttu on tööraha nõue summas 50 000 ainetu. Rakvere Linnavalitsus on seisukohal, et hagejal ei ole takistusi eluruumi xxxx kasutamiseks ja hagi tuleb jätta rahuldamata ning kohtukulud jätta hageja kanda. III. Asja kohtulik arutelu. Hageja esindaja kohtuistungil jääb hagiavalduses esitatu juurde ja lähtub VÕS sätteist, kuna kostja ei ole oma vastuses VÕS sätete kohaldamise võimalust välistanud. VÕS § 272 lg. 4 p. 4 ei takista asja lahendamist, sest siin on märgitud sotsiaalkorteritele kehtivad normid. K.O elab seal korteris alates 19.06.1999.a. Loodusõnnetuse tagajärjel olid eluruumil olulised puudused. Katuse purunemise tõttu sadas lund ja vihma sisse, korterite laed langesid alla ja rikkusid pliidi ning soemüüri, need hävisid. Pliidid olid seal taastatud, aga ilma soemüürita. Oli vaja ehitada uus küttekolle. Selle paigaldamiseks oli vaja täita tingimusi, mis olid hagejale liiga rasked. Remondi käigus midagi toreduslikku tehtud pole, kõik on vajalik normaalselt elamiseks. Linnavalitsus on remondile vaikiva heakskiidu andnud. Linn ei pea ju rikastuma kellegi kulutuste tegemisest ega saa jätta kulutusi üürniku kanda. Terav küsimus on küttesüsteemis. Linnas, kus veega wc-d peetakse mugavuseks, on ka elektriküte liigne luksus. Kui toimub elektrikatkestus, siis kütta ei ole võimalik. Gaasiga kütmine ei ole võimalik, kuna see on samuti kallis. Inimene, kes vajab sotsiaalkorterit, ei ole võimeline maksma elektri- ja gaasikütte eest. Seetõttu on vajalik tahkeküttel kütekeha paigaldamine. Kostja peaks paigaldama ahju või muu küttekeha, sest

K.O ise ei saa sinna midagi paigaldada, sest siis tekiks vastuolu tuleohutuseeskirjadega. Hageja esindaja palub kohtul hagi rahuldada, välja mõista sotsiaalkorteri asukohaga xxxx remondiks tehtud kulutused summas 102 276 krooni ja 55 senti ning eluruumi kasutamise takistuse kõrvaldamiseks paigaldada küttekeha. Hageja ise seletab, et teab, et leping kehtib viis aastat ja et tal on ükskõik, mis küttekeha seal on, võib ka pliidi teha, aga see läheb kallimaks. Enne oli ka tavaline pliit, aga lagunenud. Soemüürid olid eestiaegsed, soemüürid liikusid, kui korteris astusid. Kui laed 2003.a. veebruari lõpus alla kukkusid ja pliidi juurest tuli vesi läbi, lagunesid mõlemad pliidid ära ja soemüürid vajusid kokku. Taastada neid ei olnud võimalik. Arhitekt seletas, et ahju saab olemasolevasse korstnasse teha, aga kamina puhul peab panema lisakorstna. Pärast 2003.a. tormi ei käinud keegi korterit vaatamas. Linnast kästi pöörduda Elamuhoolduse poole, seal löödi käega, et raha ei ole. Ka trepp oli katki. Jälle saatis linn Elamuhoolduse jutule, sealt ka keegi vaatama ei tulnud. Kuivkäimla asus allkorrusel, selle kohta on pilt ka olemas. Ühistu korraldas vee paneku majja ja kõrvaldas ka alumise korruse wc, sest kõik jooksis keldrisse. Hageja seletab, et korter kuulus sotsiaalabile ja Eha Tõkke Linnavalitsusest lubas, et võib hakata remonti tegema, et remont makstakse kinni. Kui remont oli tehtud, pandi üür peale. Algul oli ka naabertuba remontimata. Kui V sinna tuli, oli vaid põlenud korter. V ise tegi esmase remondi. Linn ei ole senini midagi teinud. Elagu nagu puukuuris. See on vale, et kaks korterit on kokku ehitatud. Linn ei ole pannud korter 8-le ust ette, kuigi on palutud. Koridor oli ka olemas, aga seal oli pappsein, mille tuul oleks ümber lükanud, ka katuseroovitis paistis. Linnavalitsus lubas küttekeha sisse ehitada. Ahi võiks olla koridori nurgas, siis kütaks ta mõlemat korterit. Laetalad kannatavad ahju raskuse välja küll. Seni on köetud elektriga, aga elekter võib ära minna, siis ei ole kütmine võimalik. Hageja soovib tahkekütet ka seetõttu, et elektriküte on kuivküte, mis tekitavad peavalu ja ninakinnisust. Hageja leiab, et kohus saab teha asjas oma ettekirjutuse, otsuse. Kindlasti läheb aega, kuni otsus jõustub, aga kui kõrgem kohus on oma otsuse teinud, siis ei saa ju kostja keelduda. Kostja esindaja jääb kirjalikus vastuses selgitatu juurde ja lisab, et kostja ei ole kulutuste hüvitamisega nõus. Hageja ei ole täitnud üürniku kohustusi. Linnavalitsus ei ole hagejale andnud luba remondi teostamiseks ega ole kunagi andnud K. O ele lubadusi midagi hüvitada, sest hüvitamist saab lubada vaid Linnavalitsus oma istungil. Ühtegi sellist otsustamist ega lubamist pole, kuna seda ei ole peetud vajalikuks. Hageja väide, et sotsiaaltöötaja Eha Tõkke on hagejale remondi teostamiseks loa andnud, on paljasõnaline. Eha Tõkke on sotsiaaltöö spetsialist ja on seda olnud pikka aega. Tema tegeleb sotsiaalabi jaotamisega. Ta on linnavalitsuse töötaja ega saanud otsustada, et linn remondikulud kinni maksab. Kõik kulutused on tehtud ilma kostja nõusolekuta. Nõuda saaks vaid vajalikke kulutusi, mis on tehtud maja säilimiseks. Pole selge, kuidas ostetud parkett, kahhelkivid ja dušisegisti aitavad kaasa korteri säilimisele. Hageja on ise tunnistanud, et tal ei olnud mingit luba korter 8 remondiks. Hageja on lõhkunud ära kahe korteri vahelise seina, on ehitanud kinni korstnaavad, on välja lõhkunud pliidid, ilma et ta oleks linna kutsunud olukorda hindama. 2003.a. tormi tõttu oli lõhutud maja katus ja sai kahjustada korter nr. 8, mille linnavalitsus tegi oma kuludega korda. Korteri 7 kahjustuste kohta andmed puuduvad. 2004.a. käis linnavalitsuse töötaja esimest korda seal, siis olid ehitustööd juba tehtud. Hageja on teinud kõik ära ja siis on tulnud hüvitamist nõudma. Hageja on nõudnud kahju hüvitamisel ka enda tööraha, aga see nõue on ainetu ega põhine ühelgi seaduslikul alusel. Hageja on öelnud, et 2 000- 3 000 krooni ei ole tema jaoks probleem ega ole kunagi enne ka väitnud, et elektriküte tekitab talle terviseprobleeme. 2000.a. paigaldas linnavalitsus korteritesse pliidid, need ei olnud mitte telliskividest vaid olid plekist kestaga. Ilmselt on võimalik pliidid uuesti ehitada, kuid tekib küsimus, kas linn peab seda oma kuludega tegema. Tegemist on eraomandis majaga, kus on mitu omanikku. Linnavalitsus ei saa seal iseseisvalt asju ajada, sest ühistu ei ole olnud nõus mingeid kulutusi kandma. Esindaja selgitab, et kostja ei ole kunagi VÕS-i kohaldamist välistanud, sest selle alusel tulebki asja lahendada. Kostja esindaja palub jätta hagi rahuldamata. IV. Maakohtu tuvastatud asjaolud ja otsuse põhjendused.

Lähtuvalt poolte seletustest ja tunnistajate ütlustest, kohus tuvastas, et vaidlust pole selles, et: 1) xxxx korterite xxxx ja xxxx puhul on tegemist sotsiaalkorteritega, mida kasutavad üürnikena isikud, kes kohaliku omavalitsuse poolt on tunnistatud sotsiaalkorterit vajavateks. Sotsiaalhoolekandeseaduse § 14 lg. 1 kohaselt kohalikud omavalitsusorganid on kohustatud andma eluruumi isikule või perekonnale, kes ise ei ole suuteline ega võimeline seda endale või oma perekonnale tagama, luues vajaduse korral võimaluse sotsiaalkorteri üürimiseks. Sotsiaalkorteri andmise ja kasutamise korra kehtestab valla- või linnavolikogu elamuseaduse § 8 punkti 2 alusel. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt isikuid, kellel on raskusi eluruumis liikumise, endaga toimetuleku või suhtlemisega, abistab valla- või linnavalitsus. Kostja on kinnitanud, et hageja on isik, keda tuleb kindlustada sotsiaalabi korras antava eluruumiga ja seda on tehtud. 2) et ühe sotsiaalkorteri üürnik on enda poolt ostetud materjalide ja oma tööjõukuluga remontinud kaks kohalikule omavalitsusele kuuluvad sotsiaalkorterit; 3) korterite remont on toimunud pärast 2003.a. jaanuarikuud; 4) remondi käigus on kahe kööktoa pliidid ära lahutatud, mõlema toa peale kokku on paigaldatud vesi, ehitatud dušinurk ning WC; 5) remont on toimunud VÕS kehtivuse ajal. Sotsiaalkorteri andmise ja kasutamise kord Rakvere linnas on kinnitatud Rakvere Linnavolikogu 17.05.2000.a. määrusega nr. 35 ja see on vastu võetud Eesti Vabariigi elamuseaduse alusel. Viidatud korra p. 14 kohaselt remondikohustuste jaotus Rakvere linna ja üürniku vahel määratakse kindlaks üürilepinguga ning p. 15 kohaselt viidatud korraga reguleerimata juhtudel juhindub Rakvere linn Eesti Vabariigi elamuseaduses ning teistes õigusaktides sätestatust. Hinnates hageja õigust ja kostja kohustust korteri remondi tegemise kohta tulenevalt viidatud korrast ja pooltevahelistest lepingutest, selgub, et hageja on elanud samas korteris 31.03.2000.a. sõlmitud sotsiaalkorteri üürileping nr. 20 alusel kuni lepingu lõppemiseni 30.09.2000.a., edasi ilma lepingulise aluseta kuni järgmise lepingu sõlmimiseni 21.05.2004.a. Seega on küll hagejale lepingutest teada, et eluruum on ajutiselt kasutada, kuid kostja on andnud talle võimaluse loota, et hageja saab seda korterit kasutada ka tähtajalise lepingu lõppemisel, mistõttu ilmselt ongi hagejal tekkinud arusaam, et üürileping kehtib jätkuvalt veel viis aastat. Viidatud üürilepingu nr. 20 puhul on tegemist tüüplepinguga, mis ei kajasta konkreetse xxxx asuva korteri xxxx olukorda. Seda kinnitavad näiteks lepingu p.-d 1.1.,

hageja nõuet põhjendatud rahuldada VÕS § 279 alusel. VÕS § 286 lg. 1 kohaselt kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Remondi tegemise ajal üürilepingut polnud, see oli lõppenud. Paikvaatlusel ilmnes, et tehtud parendused on olulised ja vajalikud eluruumide kasutamiseks neis normaalselt elamiseks ja need parendused on tõstnud eluruumide väärtust, mida tõendab hilisemalt üürnikule üüri määramine. Sama paragrahvi lg. 2 järgi muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. VÕS § 1018 sätestab käsundita asjaajamise mõiste, mille lg. 1 kohaselt kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui: 1)soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt käsundita asjaajamisega ei ole tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. VÕS § 1023 lg. 1 kohaselt käsundita asjaajaja võib nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikult vajalikuks. Lg. 2 järgi kulutuste tegijal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõudeõigust, kui: 1) isik, kelle esemele kulutusi tehti, nõuab kulutusi teinud isikult kulutustega tehtud parenduste äravõtmist ja parenduste äravõtmine on parendusi rikkumata võimalik; 2) kulutusi teinud isik ei ole temast tulenevate asjaolude tõttu teisele isikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt teatanud; 3) isik, kelle esemele kulutusi tehti, vaidles eelnevalt kulutuste tegemisele vastu; 4) kulutuste tegemine esemele oli seadusest või lepingust tulenevalt keelatud. Hinnates toimikusse esitatud dokumentaalseid tõendeid, selgub, et kõik hageja pöördumised tõendavad, et hageja teavitas kostjat nii puudustest, oma soovidest kui ka tehtud töödest, kasutatud materjalidest ja muudest vahenditest. 26.01.2004.a. avalduses hageja sõnaselgelt teatab, miks, kus ja kuidas ta korterites remonti tegi ning küsib, kas ta peab selle kõik ära lõhkuma. Juttu pole kapitaalremondi tegemisest. Kostja oma vastuses hagejale teatab, et jätab kulutused hüvitamata, sest 2000.a. anti hagejale värskelt remonditud elamiskõlbulik korter ja kui tekkis vajadus kapitaalremondi tegemiseks, oleks tulnud omanikku teavitada, siis oleks omanik otsutanud remondi vajaduse. 29.03.2004.a. teatab hageja, et soojamüürid kukkusid sisse, remont on tehtud, kuid on vaja teha ahi ja panna uus välisuks. Vastuseks teatati otsustusest eluruum üle vaadata. 01.06.2004 küsib aga kostja, mis on saanud korteri 7 pliidist. 27.07.2004.a. teatab abilinnapea hagejale, et aasta eelarves ei ole ette nähtud rahalisi vahendeid suuremahuliste remonttööde teostamiseks Rakvere linnale kuuluvates sotsiaalkorterites. Ometi küsib hageja remondiraha vaid oma korterile. 01.09.2004.a. avalduses palub K.O 15 aastat üüri mitte võtta, kuna on teinud ise remonti. 14.10.2004.a. pärineb Rakvere Linnavolikogu otsus, mille p.3.2. kohaselt otsustati mitte vabastada K O korteriüüri maksmisest, kuna talle eraldati elamiskõlbulik korter ning korteri sees remondi teostamine on iga üürniku eraasi. Ometi oli siis juba linnale teada, et 2003.a. torm kahjustas maja ja kortereid, mistõttu hageja pidi remonti tegema. Samas on kostja kohtule väitnud, et sotsiaalkorteris remondi tegemine ei ole üürniku eraasi, selleks olevat vaja olnud eluruumi omaniku nõusolekut. 14.01.2005.a. palub hageja moodustada komisjon, et määratleda tehtud remonttööde maht. 17.10.2005.a. hageja küsimusele, millal ta oma tuppa sooja saab, on kostja 18.11.2005.a. üldsõnaliselt teatanud, et elamu asub muinsuskaitse alas, mistõttu peab enne viimasega kooskõlastama, kas eluruumi on võimalik küttekeha paigaldada. Kes või millal seda kooskõlastab, pole ei selgitatud ega ka teatatud. Vastuseks hageja 29.01.2006.a. kirjale lubab linnapea teavitada kõiki elamu korteriomanikke kandekonstruktsioonide halvast

seisukorrast ja 05.05.2006.a. kirjaga palubki linnapea korteriühistut tellida ekspertiis maja kandekontruktsioonide seisukorra kindlaksmääramiseks, kuna olukord võib olla avariiohtlik. 01.12.2006.a. tuletab hageja meelde, et linnavalitsus on lubanud talle ahju ehitada, kuid 03.01.2007.a. vastab linnapea, et selleks, et ahju ehitamise võimalikkus kindlaks teha, on vaja määrata ekspertiis, korteriühistu pole nõus osaliselt ekspertiisikulutusi kandma ning linnavalitsusel eelarves vastavad vahendid puuduvad. Kui linna eelarves vahendid puudusid nii 2004.a. kui ka 2007.a., siis on kohtu arvates võimalik neid vahendeid ette näha edaspidi, näiteks järgmise aasta eelarves, et ehitada sotsiaalkorterisse küttekeha. Sellest pooltevahelisest kirjavahetusest nähtub, et ühtegi hageja taotlust kulutuste hüvitamiseks ei rahuldatud, üheski kostjale saadetud kirjalikus vastuses ei ole kostja üheselt mõistetavalt hagejale selgitanud, mida hageja peaks tegema või võiks teha, kui ta tahab oma elamustingimusi parandada või miks mingit hageja konkreetset nõuet ei rahuldata. Linnavalitsus on lasknud enda omandi üürniku arvel remontida, paremaks muuta mitte ainult ühe vaid kaks sotsiaalkorterit. Toimikusse esitatud fotomaterjalist ja xxxx korteri paikvaatlusest tulenevalt ilmnes, et remonti on tehtud kahes sotsiaalkorteris. Kohus leidis, et ei saa ühest järeldust teha nagu oleks kaks eraldi tuba kokku ehitatud ja korterite vaheline vahesein ära lõhutud. Korteril xxxx puudub uks, kuid hageja kirjast tuleneb, et ta on ust tellinud, aga seda pole paigaldatud. Tubade vahel on ühiselt kasutatavatena dušinurk ja WC. Selliste eluliste esmavajaduste rahuldamiseks tehtud parenduste tegemine kahe isiku huvides on kohtu arvates õigustatud, põhjendatud ja vastavad kulutused ka dokumentaalselt põhistatud. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a. määrusega nr. 38 kinnitatud Eluruumidele esitatavate nõuete p. 9 sätestab, et eluruum peab olema varustatud klosetiga või selle puudumisel kloseti kasutamise võimalusega samas hones või hoone teenindamiseks määratud maa-alal. Eluruum peab olema tagatud külma vee saamise võimalusega samas hoones või hoone teenindamiseks määratud maa-alal. Seega, kui korteriühistu, mille liige kostja oma sotsiaalkorteritega on, otsutas paigaldada majja ühtse veevarustuse, on põhjendamatu jätta sotsiaalkorteri üürnikke halvemasse olukorda võrreldes teiste korterite elanikega. Järelikult ei saa lugeda mittevajalikeks kulutusi, mis on tehtud seoses veevarustuse, dušširuumi ja WC ehitamisega ja elukvaliteedi tagamise huvides. Poolte selgitustest, üürilepingutest ja tunnistaja ütlustest nähtuvalt hageja kasutab sotsiaalkorterit alates 1999.a. ja kuni 2004.a. sõlmitud lepinguni ilma üüri maksmise kohustuseta. 2004.a. sõlmitud sotsiaalkorteri üürilepingu kohaselt maksab hageja üüri. Linnavaraspetsialisti tunnistuse kohaselt otsustab üüri määramise ja selle suuruse linnavalitsus lähtuvalt eluruumi olukorrast. Sellest järeldub, et kuni hageja tehtud remondini oli eluruum sellises olukorras, et ei väärinud üüri nõudmist, pärast hageja tehtud remonti on aga eluruumi seisund sedavõrd hea, et on põhjendatud võtta ka üüri. Sellega on eluruumi omanik tunnustanud hageja poolt eluruumi parendamiseks tehtud tööd ja järelikult on põhjendatud ka tehtud tööde eest tasuda. K.O on teinud taotluse sotsiaaltoetuse saamiseks ja põhjendanud seda ikka materjalide ostmise vajadusega. Sotsiaaltoetust on ka makstud. Ka sellega on tunnistatud remondi tegemise vajadust. Materjalide soetamist tõendavad originaalmaksedokumendid annavad alust arvata, et hagejale siiski on mingil ajal ja kellegi poolt lubatud remonti ise teha ja remondiks ostetud vahendid hüvitada. TsMS § 230 kohaselt peab kumbki pool tõendama oma nõudeid või vastuväiteid. Lähtuvalt tuvastatust tuli kohus järeldusele, et hageja on oma nõudeid piisavalt põhjendanud ja tõendanud. Kostja ei ole oma vastuväiteid tõendanud. Kostja esindaja väide, et hageja oleks ju võinud mitte korterit vastu võtta, kui ta nägi, mis olukorras korter oli, on kohtu arvates asjakohatu, sest kostja on kinnitanud, et hageja on selline isik, kellele on kohalik omavalitsus pidanud õigeks sotsiaalkorteri eraldama. Hageja on kulutusi teinud soodustatu ehk omavalitsuse huvides, kulutuste tegemine seadusest tulenevalt ei ole keelatud, kulutused on olnud mõistlikult vajalikud normaalsete elamistingimuste tagamiseks, hageja on olnud teadlik, et kulutused ei lähe tema enda korterile, kulutuste tegemisest on soodustatud omanikku teavitatud, samuti kavatsusest neid kulutusi teha, soodustatu on sellest teadlik olnud ja seda oma tegevuse või tegevusetusega tunnustanud ega ole nõudnud parenduste äravõtmist. Kohus leidis, et kohaldada tuleb VÕS § 1023 sätteid ja hagi on põhjendatud nõutavate

kulutuste nõudes rahuldada, kuid osaliselt. Kuna tööaja arvestus puudub ja hageja on teinud kogu remondi nii enda kui naabri valduses olevale toale oma suvast lähtuvalt, siis jätab kohus hagi summas 50 000 krooni rahuldamata. Muus osas on kulutused kirjeldatud ja vastavate ostu- või maksedokumentidega põhistatud. Kostja ei ole neid dokumente ega ka ostetud materjale konkreetselt ei artiklite ega summade lõikes vaidlustanud. Ostetud materjalide ja vahendite loetelu ei anna alust kahelda nende kasutamises korterite remondiks, mistõttu neid ükshaaval hinnata pole tarvidust. Kuna materjal on kasutatud mõlema korteri remondiks, mõlemad korterid kuuluvad kostjale ja mõlema korteri seisund on remondi tulemusena paranenud, ei ole oluline ka eristada seda summat, mis on kasutatud ainult korterile 7. Hageja nõue on seega põhjendatud rahuldada summas 52 276 krooni ja 55 senti. Hageja nõue kohustada kostjat Rakvere Linna oma esindaja kaudu eluruumi kasutamise takistuse kõrvaldamiseks paigaldama Rakvere Linnale kuuluvasse sotsiaalkorterisse asukohaga xxxx küttesüsteem- ahi, jääb kohtu poolt rahuldamata. Tegemist on sotsiaalkorteritega, mis on selleks määratud linna otsusega. Kas, millised ja millises seisundis olevad eluruumid sotsiaalkorteriteks tunnistatakse, ei ole kohtu otsustada. Samuti ei oli kohus pädev otsustama seda, kas, milliste vahendite arvel või milliste materjalidega ja millises mahus eluruumi omanik, kelleks käesoleval juhul on omavalitsus, peaks eluruumile remonti tegema. Selletõttu jääb hagi küttekeha paigaldamise nõudes rahuldamata. Tahkeküttel küttekeha puudumine hageja enda valikul ei ole temal ega ka naabertoa üürnikul takistanud eluruumi kasutada, mida tõendab asjaolu, et küttekehana on paigaldatud elektriradiaatorid, millest lähtuva soojusega on kasutatud eluruumi vähemalt 2003.a. remondist alates kuni asja arutamiseni. Hageja kinnitas, et mõlemas kööktoas oli enne remonti pliit soojamüüriga, mis olid aga lagunenud, ja et tema lõhkus need välja. Järelikult on hageja ise lammutanud küttekeha nii enda kui ka naabri toast ning otsustanud elektrikütte kasuks. Kummagi üürniku selgitusest ei tulene, et praeguste elamistingimuste juures oleks üürnikel endil, pärast hageja poolt tehtud remonti, omavahel mingeid vaidlusi või arusaamatusi selle üle, kuidas remont on tehtud või et küttekeha puudub. TsMS § 173 lg. 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg. 3 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Hagejale on kohtumäärusega antud riigi õigusabi, mistõttu on hageja menetluskulud põhjendatud jätta riigi kanda. Kostja ei ole menetluskulude hüvitamist nõudnud, mistõttu muus osas tehtud poolte kohtukulud jätab kohus poolte endi kanda. Kohus kohaldas VÕS §-de 272 lg. 4, 1018, 1023 sätteid ning juhindudes TsMS § 173, § 441 lg. 1, § 442, § 632 lg. 1 nõudeist.