Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

kohustuste täitmise võimalust kinnistu müügi osas ning juhul kui OÜ Kapitali Invest on endiselt seisukohal, et loobub endale võetud kohustuste täitmisest, tasuda 23.02.2004 sõlmitud broneerimislepingus märgitud leppetrahv O. Kala arveldusarvele. Vastuseks andsid OÜ Kapitali Invest esindajad teada, et broneerimislepingu puhul on tegemist kinnisasja ostumüügi eellepinguga, mis on tulenevalt asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 119 lg-le 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 83 lg-le 1 seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine. 03.05.2004 esitas O. Kala OÜ-le Kapitali Invest avalduse broneerimislepingu tühistamise kohta, sest oli lepingu sõlmimise ajal eksimuses. 28.05.2004 esitas O. Kala ka OÜ-le Kinnisvarabüroo Uus Maa tühistamisavalduse. Hageja oli 23.02.2004 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa vahendusel OÜ-ga Kapitali Invest sõlminud lepingu heauskselt teadmises, et tegemist on broneerimislepinguga. 22.03.2004 ilmnes, et kostja käsitleb lepingut hoopis ostu-müügilepingu eellepinguna, mis oleks pidanud käesoleval juhul tulenevalt AÕS § 119 lg-st 1 olema sõlmitud notariaalses vormis. Hageja oli lepingu sõlmimisel teadmises, et lepingu sõlmimisega kohustub OÜ Kapitali Invest mitte müüma kinnistut kellelegi teisele peale hageja. Hageja tegutses broneerimislepingu sõlmimise ajal ja selle sõlmimise järgselt teadmises, et hagejal on õigus kinnistut osta. Hagejal on seoses broneerimislepingu tühistamisega tekkinud kahju kokku 110 000 krooni, sh otsest varalist kahju 60 000 krooni ja mittevaralist kahju 20 000 krooni. Tulenevalt TsÜS § 101 lg-st 1 kohustuvad hagejale seoses lepingu tühistamisega tekkinud kahju hüvitama kostjad. Hagejal tekkinud otsene varaline kahju seisneb hageja poolt E. Potsepsiga sõlmitud projekteerimistööde tööettevõtulepingu alusel E. Potsepsile tasutud projekteerimistasus 60 000 krooni. Mittevaralise kahjuna kuulub hüvitamisele heaolu languse põhjustamisega tekitatud kahju, tingituna ajutisest või püsivast piirangust isiku tegevuses ning elukorralduses või põhjendatult loodetud heaolu loomise võimaluse kaotus. Kuna hageja oli sõlminud broneerimislepingu eesmärgiga rajada omandatavale kinnistule oma kodu, siis seoses lepingu tühistamisega purunesid hageja lootused ja ootused seoses kodu rajamisega kõnealusele kinnistule, tuues hagejale kaasa vaimse heaolu languse ning ebameeldivaid psüühilisi üleelamisi ja närvitegevuse häireid.

Hageja ei olnud 23.02.2004 seisuga mingit projekteerimislepingut sõlminud ning sellest tulenevalt ei ole hagejale ka reaalset kahju tekkinud. Vastav leping on sõlmitud ilmselt tagantjärele kuupäevaga, eesmärgiga esitada kostja vastu kahjunõue. Projekteerimislepingus konkreetseid töid, mida projekteerija pidanuks tegema, märgitud ei olnud. Juhul kui hageja oleks tõepoolest asunud juba eellepingu sõlmimise päeval tellima projekteerimistöid kõnesolevale kinnisasjale elamu ehitamiseks, siis oleks ta sellest ka müüjat kindlasti teavitanud. Isegi kui hageja suudab tõendada, et ta tõepoolest sõlmis 23.02.2004 projekteerimislepingu ning on kandnud seoses sellega väidetavalt kahju, siis tuleb kahjunõue jätta rahuldamata ka seetõttu, et antud juhul puudub kahju tekitamises kostja süü. Kostjale ei olnud ei 23.02.2004 lepingu sõlmimisel ega ka kinnisasja võõrandamisel kolmandale isikule teada, et hageja on väidetavalt kandnud seoses projekteerimisega kulutusi. Kuivõrd hageja ei teavitanud kostjat projekteerimistööde teostamise kavatsusest, oli kostja õigustatud heauskselt eeldama, et kinnisasja müük kolmandale isikule ei tekita hagejale mingit kahju. Hageja moraalse kahju nõue on alusetu. Hageja on esitanud teadvalt valeväiteid kodu rajamise kavatsuse ning selle purunemise osas. Kinnistusraamatu väljatrükkidest nähtub, et hageja on olnud vähemalt kuue erineva krundi omanik ning on need pärast lühiajalist omamist edasi müünud. See tõendab, et hageja on tegelikkuses kinnisvaraarendaja, kelle eesmärgiks oli ka antud juhul krundi täisehitamine ning selle edasimüümine.

MAAKOHTU LAHEND

on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse. Erandina saab broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Vaatamata sellele, et broneerimislepingu p 7 kohaselt kohustus OÜ Kapitali Invest kuni kinnistu tegeliku võõrandamiseni O. Kalale seda kolmandatele isikutele mitte võõrandama, pantima või muul viisil koormama, samuti mitte pidama sellealaseid läbirääkimisi, on pooltevahelise lepingu põhiolemuseks siiski esmajoones kinnistu omandamine. Lepingu p 1 kohaselt pooled kinnitavad ja tõendavad, et soovivad sõlmida müüjale kuuluva Tervishoiu 13 Tartus asuva kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu. Lepingu p 2 kohaselt käsitlevad pooled lepingus kirjapandud sätteid edaspidi sõlmitava ostu-müügilepingu kohustuslike tingimustena. Lepingu p 3 kohaselt on kinnisvara müügihind 330 000 krooni. Lepingu p 3.1 kohaselt tasub broneerija müüjale broneerimissummana 20 000 krooni kahe pangapäeva jooksul pärast lepingu allkirjastamist ning lepingu p 3.2 kohaselt 310 000 krooni notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel. Lepingu p 8 II kohaselt peab notariaalne ostu-müügileping olema sõlmitud hiljemalt 25.03.2004. Lepingu p 11 ja 12 näevad ette leppetrahvi juhuks, kui notariaalne ostumüügileping jääb sõlmimata. Eeltoodud lepingusätetest ilmneb, et leping on suunatud kinnisasja omandamisele. Kuna pooled sõlmisid lepingu, millega kohustusid kinnistu tulevikus omandama/võõrandama, lihtkirjalikus vormis, on leping tervikuna AÕS § 119 lg-st 1, VÕS §-st 33 ja TsÜS 83 § lg-st 1 tulenevalt vormipuuduse tõttu tühine. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna broneerimisleping on tühine, ei oma tähtsust hageja poolt lepingu tühistamine ning puudub vajadus võtta seisukoht hageja väidete osas seoses lepingu tühistamisega eksimuse tõttu. Hageja viited TsÜS § 90 lg-le 1; 92 lg-tele 1, 2, 3 p-le 1; 101 lg-le 1 ning kahju tekkimisele lepingu tühistamise tõttu on asjakohatud. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS

sõlmib tühise tehingu. Tehingu tühisus iseenesest on küll asjaolu, mis ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kuid antud olukorras ei ole apellandi nõude aluseks tehingu tühisus kui selline, vaid eelkõige apellandi eksimusse viimine vastustajate poolt. Kui vastustajad ei oleks apellanti eksimusse viinud, ei oleks apellant seda lepingut sõlminud ning projekteerimistööde lepingut sõlminud ning sellest tulenevalt projekteerimistasu maksnud. Seega on kahju tekkinud vastustajate pahauskse käitumise tõttu. Vastustajad teadsid ja pidid teadma, et nad viisid apellandi eksimusse, sest kui apellant oleks teadnud lepingu tühisusest, ei oleks ta seda sõlminud. Vastustajad on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt, jättes apellandi teavitamata lepingu kehtetusest. Eelnimetatu on aga jäetud tuvastamata. Kuna vastustajad viisid apellandi tahtlikult eksimusse ja jätsid talle mulje, et tegemist on kehtiva lepinguga, vastutavad lepingu kehtetuse tõttu tekkinud kahju eest vastustajad. Leping ei ole tühine. Leping oli suunatud kinnisasja omandamisele vaid osaliselt ning reguleeris suuremas osas kinnisasja broneerimist, mitte kinnisasja omandamist. Seega ei ole tegemist eellepinguga, vaid broneerimislepinguga. Apellant ei tühistanud ostu-müügi lepingu eellepingut, vaid tühistas broneerimislepingu. Eelnevalt oli vastustaja apellandile teatanud, et nende vahel sõlmitud lepingu näol on tegemist ostu-müügi lepingu eellepinguga ning see on vorminõuete täitmata jätmise tõttu tühine. Seega apellant ei tühistanud eellepingut, sest see oli juba tühine, vaid tühistas broneerimislepingu, kuna apellant ei teadnud, et vastustajate tahe oli suunatud tühise eellepingu sõlmimisele, vaid arvas, et poolte tahe on suunatud kehtiva broneerimislepingu sõlmimisele. Apellant, eeldades heauskselt lepingu kehtivust ning sõlmis E. Potsepsiga projekteerimistööde tööettevõtulepingu, mille alusel tasus töövõtjale 60 000 krooni. Kuna aga lepingu tühisuse tõttu jäi apellandil soovitud kinnistu, mille jaoks ta projekteerimistööd tellis, omandamata, oli tööde eest makstud asjatult ning seega tekkis materiaalne kahju 60 000 krooni. Samuti on hagejale tekkinud mittevaraline kahju 20 000 krooni. Vastavalt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsustele nr 3-2-1-144-00 ja 3-2-1-111-96 kuulub mittevaralise kahjuna muuhulgas hüvitamisele heaolu languse põhjustamisega tekitatud kahju, tingituna ajutisest või püsivast piirangust isiku tegevuses ning elukorralduses või põhjendatult loodetud heaolu loomise võimaluse kaotus. Apellant valmistus kinnistu omandamiseks ning uskus, et saab sellele kinnistule oma kodu rajada, kuid vastustajate pahauskse käitumise tõttu jäi apellandil kinnistu omandamata ning tema plaanid ja lootused luhtusid. Eelnevate plaanide ebaõnnestumine vastustajate pahauskse käitumise tõttu tekitas ebameeldivaid üleelamisi, heaolu langust ning apellant kaotas põhjendatult loodetud heaolu loomise võimaluse. Vastavalt TsMS § 232 lg-le 1 hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Vastavalt sama paragrahvi lg-le 2 ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Tõendina esitatud apellandi ja projekteerija E. Potsepsi vahel sõlmitud projekteerimistööde tööettevõtulepingule ei ole tähelepanu pööratud. Nimetatud tõend omab asjas suurt tähtsust, kuna sellega on tõendatud apellandile tekkinud kahju olemasolu ning selle suurus. Tõenditena ei ole arvestatud ka E. Potsepsi poolt koostatud kahte üksikelamu projekti, millest nähtub, et apellant on antud tööd tõepoolest tellinud ning antud tööd on teostatud. Tähelepanuta on jäetud ka tõendina esitatud kassa sissetuleku order summas 60 000 krooni, millest nähtub, et apellandi poolt on antud summa tasutud. Seega on jäetud kahju olemasolu täielikult kontrollimata. Antud asjas ei ole tuginemine Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-32-06 asjakohane, kuna viidatud asjas ei oldud kedagi viidud eksimusse. Riigikohus on samuti leidnud, et kohus ei saa lahendada asja lepingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnusta. Viidatud otsuses tulenes hageja nõue otseselt lepingust, mis seisnes lepingu p-s 4.2. nimetatud

broneerimistasu tagastamises. Antud juhul aga apellandi nõue otseselt lepingust ei tulene. Nõude sisuks on kahju hüvitamine ning kahju tekkimise põhjuseks on vastustajate pahauskne käitumine, jättes apellandi tahtlikult teavitamata tehingu tühisusest. Kahju ei oleks tekkinud, kui vastustajad oleksid apellanti tehingu tühisusest teavitanud, sest siis ei oleks apellant seda lepingut sõlminud ega projekteerimistöid tellinud. Viidatud Riigikohtu otsust tsiteerides on leitud, et erandina saab broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest, kuid sellisel juhul ei tohi ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Eelnimetatu annab veelgi rohkem alust eeldada ja uskuda, et broneerimisleping on kehtiv ning kui kinnisvarabüroo oma kutsetegevuses sellise lepingu sõlmib, toob kokkulepitu kaasa ka õiguslikud tagajärjed. Vastustajad on apellandiga broneerimislepingut sõlmides rikkunud kahte nõuet. Vastustajad on broneerimislepingut sõlmides lisanud sinna sätted kinnisasja omandamise kohta ning on eellepingut sõlmides jätnud järgimata vorminõude. Kuna vastustajad ei sõlminud apellandiga lepingut notariaalses vormis, ei olnud apellandil mingit põhjust arvata, et tegemist on eellepinguga. Apellant arvas, et tegemist on broneerimislepinguga ning selleks oli tal ka seaduslik alus. Antud lepingus sisaldus küll kokkulepe kinnisasja omandamise kohta, kuid lepingu ülejäänud osad reguleerisid kinnisasja broneerimist. Seega oli tühine vaid broneerimislepingu see osa, mis reguleeris kinnisasja omandamist. TsÜS § 85 kohaselt tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Antud juhul tehing on osadeks jagatav. Kokkuleppe kinnisasja omandamise kohta võib välja jätta ning broneerimist reguleeriv osa jääb kehtima. Kehtima jäävad ka eelnimetatud punktid 7 ja 16, sest need ei reguleeri kinnisasja omandamist. Võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka ilma tühise osata, sest pooled sõlmisid lepingu kinnisasja broneerimiseks. Kuna vastustajad ei soovinud broneerimislepingut sõlmida, nende tahe oli suunatud tühise eellepingu sõlmimisele ning apellant ei teadnud ega pidanud seda teadma, sõlmis apellant vastustajatega broneerimislepingu eksimuses. Apellant oli õigustatud broneerimislepingu eksimuse tõttu tühistama. Ekslik on seisukoht, et tehing on tühine vastavalt TsÜS § 84 lg-le 1 ning sellest tulenevalt ei või apellant nõuda kahju hüvitamist. Eeltoodud säte reguleerib tehingu tühisust juhul, kui mõlemad pooled ei teadnud tehingu tühisusest. See ei reguleeri olukorda, kus tehingu üks pool teab, kuid teine ei tea tehingu tühisusest. Antud juhul on aga tegemist ebavõrdse olukorraga, kus üks pool ei teadnud tehingu tühisusest, kuid teised pooled teadsid. Tehingu tühisusest mitteteadev lepingupool sõlmis lepingu eksimuses, arvates, et tegemist on kehtiva lepinguga. Kuna eksimus oli põhjustatud tehingu teiste poolte poolt tehingu tühisusest teavitamata jätmisega, reguleerib antud olukorda TsÜS § 92 lg 2, mille kohaselt tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Kui apellandiga sarnane mõistlik isik oleks teadnud, et tehing on tühine, ei oleks ta seda tehingut teinud. TsÜS §-dest 92 ja 101 nähtub, et kui lepingu pool on viidud eksimusse, võib ta lepingu tühistada ja nõuda kahju hüvitamist. Antud juhul on tuvastatud vaid eellepingu tühisus ning jäetud tuvastamata, et broneerimislepingu puhul on tühine vaid selle üks osa ning see ei muuda tehingut tervikuna tühiseks. Samuti ei ole tuvastatud apellandi tühistamisavalduse kehtetust ning tühistamise aluseks olevate asjaolude puudumist. Kuna tühistamisavaldus on suunatud broneerimislepingu tühistamisele, ei ole tegemist tühise tehingu tühistamisega ning avaldus omab õiguslikku tähendust. Seega on tühistamisavaldus kehtiv ning on olemas ka tühistamise aluseks olevad asjaolud ja seega ka kahju hüvitamise aluseks olevad asjaolud. VÕS § 127 lg 4 kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu

tagajärg (põhjuslik seos). Põhjuslik seos on tuvastatud, kahju tekkis just sel põhjusel, et vastustajad viisid apellandi tahtlikult eksimusse. Seega peavad vastustajad apellandile kahju hüvitama. Ebaõige on ka seisukoht, et OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa ei olegi lepingu pool. Antud juhul on õigused ja kohustused kõigi poolte vahel tekkinud, sest lepingu p 16 kohaselt kannavad pooled täielikku vastutust tekitatud kahju eest. Seega peavad vastustajad hüvitama kahju solidaarselt.

23.02.2004 sõlmitud lepingu näol oli tegemist eellepinguga. Nimetatud leping oli aga vormipuuduse tõttu tühine, mistõttu on maakohus otsuses põhjendatult leidnud, et asjakohatud on apellandi väited tühise lepingu tühistamisest tuleneva väidetava kahju tekkimise osas. Selgusetud on apellandi väited Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-32-06 asjakohatusest. Põhjendamatud on apellandi väited, nagu oleks vastustaja rikkunud kahte nõuet, lisades broneerimislepingu sõlmimisel sinna kinnisasja omandamist puudutavaid sätteid ning jätnud eellepingut sõlmides järgimata vorminõude. Apellant on ise korduvalt rõhutanud, et soovis kinnisasja omandada, seetõttu sõlmitigi poolte vahel kinnisasja müügi eelleping. Ilma kinnisasja omandamist puudutavate säteteta oleks vaidlusalune leping kaotanud oma mõtte. Notariaalse vorminõude rikkumise tagajärgede osas hoiatas OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa maakler apellanti, kuid vaatamata sellele apellant ise ei soovinud lepingu notariaalset tõestamist. Apellant on ka ise kinnitanud, et oli eellepingu notariaalsest vorminõudest teadlik. Apellandi väited, nagu oleks poolte vahel sõlmitud eelleping osadeks jagatav ning seetõttu oleks tühine vaid eellepingut puudutav osa, samas kui broneerimislepingut puudutav osa oleks kehtiv, on põhjendamatud. 23.02.2004 sõlmitud lepingu näol on tegemist tervikliku eellepinguga, mis on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ning alusetu on väita, nagu oleks kõnealune leping osadeks jagatav. Antud juhul ei saa rääkida broneerimissuhte tekkimisest, kuna broneerimistasu pole makstud eellepingu p-s 3.1 sätestatud summa 20 000 krooni oli sisuliselt müügihinna ettemaks. Õige on maakohtu otsuses väljendatud seisukoht, et kuna pooled sõlmisid lepingu, millega kohustusid kinnistu tulevikus omandama/võõrandama lihtkirjalikus vormis, on leping tervikuna AÕS § 119 lg-st 1, VÕS §-st 33 ja TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt vormipuuduse tõttu tühine ning tulenevalt TsÜS § 84 lg-st 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna poolte vahel sõlmitud leping on tühine ei ole vajalik analüüsida TsÜS ja VÕS eeltoodud sätteid ning apellandi nõudeid kahju osas tulenevalt tühise lepingu tühistamisest.

EELNENUD APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS

§ 15 lg 4 mõistes raskelt hooletu, kuna ta pidi olema lepingu sõlmimisel teadlik seadusega sellele lepinguliigile – kinnisasja võõrandamise eelleping – esitatavast vorminõudest. Arvestades, et hageja oli lepingut sõlmides ise raskelt hooletu, siis ei saa ta tugineda väitele, et teised lepinguosalised (kostjad) on teda pahauskselt lepingu liigi ja vorminõude osas eksitanud, ning nõuda nendelt kahju hüvitamist VÕS § 15 lg 1 järgi. Hagejal puuduks TsÜS § 101 lg 1 alusel kostja vastu kahjuhüvitusnõue ka juhul, kui pooled oleksid sõlminud broneerimislepingu ja hageja oleks selle kehtivalt TsÜS § 90 lg 1, § 92 lgte 1 ja 2 ning § 92 lg 3 p 1 alusel tühistanud. Kuna kinnisasja broneerimisleping toob endaga õiguslikult kaasa üksnes tagajärje, et müüja ei või lepingus kokkulepitud tähtaja jooksul tegeleda kinnistu müügiga kolmandatele isikutele, mitte aga selle, et broneerijal tekkiks õigustatud ootus kinnisasja talle võõrandamiseks, siis ei saa apellant nõuda vastustajatelt kinnistule ehitatava elamu projekteerimiskulutuste kui kahju hüvitamist. Kuna apellant asus tegema kulutusi kohe pärast broneerimislepingu allkirjastamist, oli see tema enda risk. Apellant ei ole tõendanud asjaolu, et ta oli kostjaid broneerimislepingu allkirjastamisel teavitanud oma kavatsusest tellida kohe elamu ehitusprojekt. Nimetatust tuleneb, et projekti tellimise tõttu hagejal tekkida võiv kahju ei olnud kostjatele ettenähtav. Seega on varalise kahju hüvitamine ka VÕS § 127 lg 3 järgi välistatud. Asjaoludest nähtuvalt saanuks hageja ära hoida vähemalt osa kantud projekteerimiskuludest, kui ta oleks pärast kostja II esindajalt teate saamist (hageja selgituste kohaselt maakohtus toimus see viis päeva pärast broneerimislepingu sõlmimist) loobunud kohe projekti tellimusest. Hageja ei ole tõendanud talle kostjate käitumise tõttu mittevaralise kahju tekkimist. Üksnes asjaoludest, et hageja kaotas võimaluse luua kinnistule oma kodu ja et see tekitas talle ebameeldivaid üleelamisi, ei saa järeldada, et hagejale on tekkinud mittevaraline kahju. Hageja ei ole tõendanud, et müügilepingu ärajäämise tõttu tema heaolu langes.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL

Projekteerimistööde tööettevõtu leping (t.l 21-22) tõendab apellandi väidet, et broneerimislepingu kehtivusele tuginedes sõlmis ta E. Potsepsiga töövõtulepingu Tervishoiu 13 kinnistu projekteerimistöödeks summas 80 000 krooni, millest ettemaksuna tasus samal päeval 60 000 krooni (t.l 94). E. Potseps on kinnitanud kohtuistungil (t.l 186) lepingu sõlmimise asjaolusid, ettemaksu 60 000 krooni saamist lepingu sõlmimisel ning apellandilt projekteerimistingimuste saamist. Apellandi ütlustest nähtub, et broneerimislepingu sõlmimisel andis vastustaja talle üle projekteerimistingimused, krundi detailplaneeringu lähteülesande, detailplaneeringu skeemi jm dokumendid. Tema sõlmis broneerimislepingu ja talle öeldi, et seda kinnistut kellelegi teisele ei võõrandata. Ta ei tea, mis vormis sõlmitakse kinnistu ostu-müügi eellepinguid, samuti seda, mis vahe on broneerimislepingul ja eellepingul. Apellandi ütlustest ei saa järeldada, et ta oli teadlik sõlmitud broneerimislepingu õiguslikust tähendusest (selle notariaalsest vormist) ning vastustaja vastupidine seisukoht ei ole põhjendatud. Kuna apellant on kandnud broneerimislepingu kehtivusele tuginedes kahju 60 000 krooni, siis tuleb nimetatud summa OÜ-lt Kapitali Invest välja mõista. Samuti ei ole põhjendatud vastustaja väide, et apellant oleks pidanud vastustajat teavitama projekteerimise tööettevõtu lepingu sõlmimisest koheselt pärast broneerimislepingu sõlmimist. Vastustaja ei vaidle vastu asjaolule, et andis apellandile broneerimislepingu sõlmimisel üle projekteerimistingimused, krundi detailplaneeringu lähteülesande jm dokumendid. Ringkonnakohus leiab, et lisaks broneerimislepingus sätestatud vastustaja kohustusele mitte müüa kinnistut kellelegi teisele ja sellest tingitud apellandi lootusele omandada kinnistu, kinnitavad ka apellandile üleantud dokumendid, et vastustajale pidid olema ettenähtavad apellandi kulutused seoses projekteerimistöödega. Seetõttu ei saa vastustaja tugineda VÕS §-s 127 lg 3 sätestatule ja väita, et ta ei vastuta kahju eest. Vastustaja ei ole tõendanud ka seda, et kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel, mille eest kahjustatud isik vastutab, ja seetõttu on põhjendamatu vastustaja tuginemine VÕS §-le 139 lg 1. Asja materjalidest nähtub, et apellant sai OÜ-lt Kinnisvarabüroo Uus Maa 15.03.2004 E-kirja, milles teatati, et OÜ Kapitali Invest loobub broneerimislepingut täitmast. 23.02.2004 oli apellant sõlminud projekteerimistööde tööettevõtu lepingu ning tasunud ettemaksuna 60 000 krooni. Kuigi E. Potseps kinnitas, et lepingu täitmiseks O. Kalale kulus ca 2 kuud, ei nähtu asja materjalidest, milline oli E. Potsepsi poolt teostatud tööde rahaline väärtus 23.02.200415.03.2004. Seetõttu ei saa ka väita, et kui apellant oleks kohaselt 15.03.2004 teatanud E. Potsepsile lepingu lõpetamisest, oleks E. Potsepsi poolt osutatud tööde maht olnud väiksem kui 60 000 krooni. Arvestama peab ka seda, et projekteerimistööde tööettevõtu lepingu p 10 kohaselt oleks O. Kala pidanud lepingu lõpetamisel hüvitama E. Potsepsile leppetrahvi 50 % ulatuses lepingu p-s 3 nimetatud tööde maksumusest. Asjaolul, et vastustaja tagastas apellandi arvele 5 päeva möödudes lepingu sõlmimisest broneerimistasu (ettemaksu), ei ole tähendust, kuna vastustaja ei teavitanud sellest apellanti ja seega ei saanud ka apellant enne 15.03.2004 E. Potsepsi teavitada lepingu lõpetamisest. Vastustaja ei ole tõendanud ka seda, et apellant oleks saanud valminud tüüpprojekti kasutada mõnel muul kinnistul.

mittevaraline kahju. Apellant ei ole tõendanud müügilepingu ärajäämise tõttu oma heaolu langust.

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.