O.K. hagi OÜ K. ja OÜ Kinnisvarabüroo U. vastu 80 000 krooni väljamõistmiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
•
• • • •
Istungi toimumise aeg
hageja: O.K. - volitatud esindaja: advokaat Marko Paabumets (postiaadress OÜ Advokaadibüroo In Jure, Riia 15b, Tartu)
1.kostja: OÜ K. seaduslik esindaja: E.H. volitatud esindaja: advokaat Leonid Tolstov (postiaadress Advokaadibüroo Paul Varul, Vabaduse pst 2-5, Tartu)
2.kostja: OÜ Kinnisvarabüroo U. - volitatud esindaja: Kiur Põld (postiaadress Advokaadibüroo Advocatus OÜ, Pepleri 32, Tartu)
27.03.2006
RESOLUTSIOON
Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3, TsMS (redaktsioon kuni 31.12.2005) § 60 lg 1, § 61 lg 1 p 1, TsMS § 386 lg 4, § 435, § 436, § 438, § 439, § 442, § 630 - § 633, , lg 1, lg 1, kohus otsustas: jätta rahuldamata O.K. hagi OÜ K. ja OÜ Kinnisvarabüroo U. vastu solidaarselt 80 000 (kaheksakümne tuhande) krooni väljamõistmiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Jätta O.K. menetluskulud O.K. enda kanda. Välja mõista O.K. õigusabikulu 4000 (neli tuhat) krooni OÜ K. kasuks.
Välja mõista O.K. õigusabikulu 4000 (neli tuhat) krooni OÜ Kinnisvarabüroo U. kasuks. Hagi tagamise tühistamine Tühistada Tartu Maakohtu 30.09.2004 määrusega tsiviilasjas nr 2-1626/04 hagi tagamiseks rakendatud abinõu – OÜ K. konto nr XXXXXXXXXXX Hansapangas arestimine 80 000 krooni ulatuses O.K. kasuks. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Pool ja iseseisva nõudega kolmas isik võivad esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohtuotsuse kättetoimetamine Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.
I HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
1.Faktilised asjaolud
1.1.Hageja soovis osta kinnistu Tartu linnas eesmärgiga rajada sinna oma kodu. Hageja leidis müüa olevate kinnistute hulgast soovidele ja ootustele vastava kinnistu, mis kuulus OÜ-le K. ja asus aadressil 13 Tartu (registriosa nr 3392, maakatastri tunnus 79502:033:0002, pindala 735 m2).
1.2.O.K. (broneerija), OÜ K. (müüja) ja OÜ Kinnisvarabüroo U. sõlmisid 23.02.2004 broneerimisleping, millega kinnitasid ja tõendasid, et soovivad sõlmida OÜ-le K. kuuluva kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu, müügihinnaks 330 000 krooni. Notariaalne ostu-müügileping pidi olema sõlmitud hiljemalt 25.03.2004 (lepingu p 8). Kui notariaalne ostu-müügileping jääb sõlmimata müüja süül, kohustus müüja tasuma broneerijale kogu broneerimissumma ja leppetrahvi 20 000 krooni (lepingu p 11).
1.3.Pärast broneerimislepingu sõlmimist sõlmis O.K. projekteerija E.P. projekteerimistööde tööettevõtulepingu, mille alusel teostas E.P. projekteerimistöid kinnistul asuvale ehitisele 60 000 krooni eest.
1.4.05.03.2004 pöördus O.K. esindaja OÜ Kinnisvarabüroo U. kui kinnistu müügilepingu sõlmimise vahendaja poole järelepärimisega, paludes broneerimislepingu p-st 8 juhindudes informeerida, millise notari juures ja millal toimub notariaalse ostumüügilepingu sõlmimine. Vastuseks teatas OÜ Kinnisvarabüroo U. 15.03.2004 Ekirjaga, et OÜ K. loobub broneerimislepingut täitmast, tagastab O.K. broneerimissumma ning ei soovi lepingut sõlmida ja kinnistut O.K. vastavalt broneerimislepingus sätestatule müüa.
1.5.18.03.2004 pöördus O.K. esindaja OÜ K. poole seoses broneerimislepingu rikkumisega ning palus OÜ-l K. veel kord kaaluda endale 23.02.2004 broneerimislepinguga võetud kohustuste täitmise võimalust kinnistu müügi osas ning juhul kui OÜ K. on endiselt seisukohal, et loobub endale võetud kohustuste täitmisest, tasuda 23.02.2004 sõlmitud
Lk 3 / 11
broneerimislepingus märgitud leppetrahv O.K. arveldusarvele. Vastuseks andsid OÜ K. esindajad teada, et broneerimislepingu puhul on tegemist kinnisasja ostu-müügi eellepinguga, mis on tulenevalt AÕS § 119 lg l ja TsÜS § 83 lg l seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine.
1.6.03.05.2004 esitas O.K. OÜ-le K. avalduse broneerimislepingu tühistamise kohta, sest oli lepingu sõlmimise ajal eksimuses. 28.05.2004 esitas O.K. ka OÜ-le Kinnisvarabüroo U. tühistamisavalduse.
2.Nõuded ja õiguslikud põhjendused
2.1.Hageja oli 23.02.2004 OÜ Kinnisvarabüroo U. vahendusel OÜ-ga K. sõlminud lepingu heauskselt teadmises, et tegemist on broneerimislepinguga. 22.03.2004 ilmnes, et kostja käsitleb lepingut hoopis ostu-müügilepingu eellepinguna, mis oleks pidanud käesoleval juhul tulenevalt AÕS § 119 lg l olema sõlmitud notariaalses vormis. Broneerimislepingu pooleks olnud ja selle sõlmimist ettevalmistanud OÜ Kinnisvarabüroo U. tegutses oma kutsetegevuses (OÜ Kinnisvarabüroo U. tegevusalaks tehingute kinnisvaraga vahendamine).
2.2.Hageja viitab TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg 1, 2, 3 p 1. Kostjad ei teavitanud O.K. asjaolust, et peavad broneerimislepingu näol silmas hoopis ostu-müügi eellepingut, mis peab aga võlaõigusseadusest tulenevalt olema sõlmitud notariaalses vormis, vastasel korral on tegemist tühise tehinguga vorminõuete rikkumise tõttu. Tühine tehing on kehtetu ega oma algusest peale õiguslikke tagajärgi. Hageja oli lepingu sõlmimisel teadmises, et lepingu sõlmimisega kohustub OÜ K. mitte müüma kinnistut kellelegi teisele peale hageja ning et OÜ-l K. on tahe müüa kinnistu üksnes hagejale. Hageja tegutses broneerimislepingu sõlmimise ajal ja selle sõlmimise järgselt teadmises, et hagejal on õigus kinnistut osta.
2.3.Hageja viitab TsÜS § 101 lg 1, VÕS § 127 lg 1, § 137 lg 1, § 128 lg 1, 2, 5. Hagejal on seoses broneerimislepingu tühistamisega tekkinud kahju kokku 110 000 krooni, s.h otsest varalist kahju 60 000 krooni ja mittevaralist kahju 50 000 krooni. Tulenevalt TsÜS § 101 lg 1 kohustuvad hagejale seoses lepingu tühistamisega tekkinud kahju hüvitama kostjad.
2.4.Hagejal seoses broneerimislepingu tühistamisega tekkinud otsene varaline kahju seisneb hageja poolt E.P. sõlmitud projekteerimistööde tööettevõtulepingu alusel E P tasutud projekteerimistasus 60 000 krooni. Kui hageja ei oleks kostjatega broneerimislepingut sõlminud, ei oleks hageja ka E.P. projekteerimistööde tööettevõtulepingut sõlminud ega pidanud tasuma projekteerimistasu 60 000 krooni.
2.5.Lisaks otsesele varalisele kahjule on hagejal tekkinud mittevaralist kahju – hingelist valu ning kannatusi, psüühilise heaolu langust. Mittevaralise kahjuna kuulub m.h hüvitamisele heaolu languse põhjustamisega tekitatud kahju, tingituna ajutisest või püsivast piirangust isiku tegevuses ning elukorralduses või põhjendatult loodetud heaolu loomise võimaluse kaotus (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused nr 3-2-1-144-00; 32-1-111-96). Kuna hageja oli sõlminud broneerimislepingu eesmärgiga rajada omandatavale kinnistule oma kodu, siis seoses lepingu tühistamisega purunesid hageja lootused ja ootused seoses kodu rajamisega kõnealusele kinnistule, tuues hagejale kaasa vaimse heaolu languse ning ebameeldivaid psüühilisi üleelamisi ja närvitegevuse häireid. Kostjate poolt tekitatud mittevaralise kahju hinnanguline suurus on, arvestades tekitatud mittevaralise kahju ulatust ja iseloomu, 20 000 krooni.
Lk 4 / 11
2.6.Hageja palub mõista solidaarselt kostjatelt enda kasuks välja tekitatud kahju hüvitamiseks 80 000 krooni ning jätta kõik kohtukulud kostjate kanda (tl 6-11).
II OÜ K. KIRJALIK VASTUS
3.OÜ K. palub jätta hagi rahuldamata ja mõista hagejalt välja kostja kohtukulud.
4.Kostja tegevuse tõttu ei ole hagejale varalist kahju tekkinud.
4.1.Pooled sõlmisid 23.02.2004 kinnisasja ostu-müügieellepingu. Pärast lepingu sõlmimist tekkis aga kostjal põhjendatud kahtlus, et hageja ei suuda kostjale tasuda kokkulepitud hinda 330 000 krooni, mistõttu notariaalne leping võib hagejast tulenevatel asjaoludel jääda sõlmimata. Kostja kahtlust süvendas asjaolu, et hagejal oli raskusi isegi eellepingus märgitud broneerimistasu 20 000 krooni leidmisega (tavapäraselt on broneerimistasu suuruseks 10% kinnisasja hinnast, antud juhul aga ainult 6%). Kuivõrd broneerimislepingu kohaselt võis notariaalse lepingu sõlmida alles kuu aega hiljem, s.o 25.03.2004, siis ei soovinud kostja sellega riskida, et ühe kuu pärast selgub, et hageja ikkagi ei suuda kinnisasja välja osta. Kuivõrd kinnisasja ostu-müügieelleping oli sõlmitud vorminõudeid rikkudes, siis kostja õigusnõustajad selgitasid talle, et isegi kui hageja jätab kinnisasja ostmata, ei kaasne temale sellega mingeid sanktsioone ning kostja peab saadud broneerimistasu talle igal juhul tagastama. Seetõttu müüs kostja kõnesoleva kinnisasja kolmandale isikule, kes oli nõus koheselt sõlmima notariaalse ostu-müügilepingu ning tasuma kogu ostu-müügihinna. Kostja tagastas viivitamatult hagejale broneerimistasu.
4.2.Hageja poolt 03.05.2004 esitatud eellepingu tühistamisavaldus on alusetu ning tuleb jätta tähelepanuta. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, justkui kostjad oleksid viinud hageja eksimusse, sõlmides kinnisasja ostu-müügieellepingu asemel broneerimislepingu. Kostjad ei ole hagejat lepingu liigi ega vormi osas eksitanud. Eellepingust oli selgelt näha, et see on suunatud kinnisasja ostu-müügilepingu sõlmimisele ning sellest oli ka hageja teadlik, kuivõrd tema eesmärgiks oligi kinnisasja omandamine. Asjaolu, et konkreetne leping oli pealkirjastatud kui broneerimisleping, ei muuda seda tehingut kehtivaks. Seega ei saa kostja oma väidetava eksimuse alusel lepingut ühepoolselt tühistada ega oma kahjunõudes TsÜS § 101 lg-le l tugineda.
4.3.Lisaks märgib kostja, et tegelikkuses ei olnud hageja 23.02.2004 seisuga mingit projekteerimislepingut sõlminud ning sellest tulenevalt ei ole hagejale ka mingit reaalset kahju tekkinud. Vastav leping on sõlmitud ilmselt tagantjärele kuupäevaga eesmärgiga esitada kostja vastu kahjunõue. Projekteerimislepingu p-s l on sätestatud, et "täitja kohustub tegema järgmisi projekteerimistöid põhiprojekti mahus vastavalt lähteülesandele kinnistul asukohaga T. 13, Tartu: ..." Samas konkreetseid töid, mida projekteerija pidanuks tegema, märgitud ei ole – seega ei ole pooled lepinguobjektis kokku leppinud ning vastavaid töid ei olnud kokkuleppe puudumise tõttu ka võimalik teha. Juhul kui hageja oleks tõepoolest asunud juba eellepingu sõlmimise päeval tellima projekteerimistöid kõnesolevale kinnisasjale elamu ehitamiseks, siis oleks ta sellest ka müüjat kindlasti teavitanud. Kostja aga kinnitab, et kuni 18.03.2004 kirja saamiseni ei olnud talle teada, et hageja on kandis mistahes kulutusi seoses vaadeldava kinnisasjaga. Ka 18.03.2004 kirjas on küll viidatud ebamääraselt mingitele kuludele, kuid ei ole ühtegi konkreetset kahjusummat välja toodud – vastava kirja saatmise ajal pidi hagejale olema ju teada, et ta on projekteerimistööde eest tasunud väidetavalt 60 000 krooni.
Lk 5 / 11
4.4.Ka see on kummaline, et hagi on esitatud alles pool aastat hiljem, kusjuures ühtegi kirjalikku ega suulist pretensiooni projekteerimiskulude või moraalse kahju osas ei ole kostjale varem esitatud.
4.5.Isegi kui hageja suudab tõendada, et ta tõepoolest sõlmis 23.02.2004 projekteerimislepingu ning on kandnud seoses sellega väidetavalt kahju, siis tuleb kahjunõue jätta lisaks ülaltoodule ka seetõttu rahuldamata, et antud juhul puudub kahju tekitamises kostja süü. Kostjale ei olnud ei 23.02.2004 lepingu sõlmimisel ega ka kinnisasja võõrandamisel kolmandale isikule teada, et hageja on väidetavalt kandnud seoses projekteerimisega kulutusi. Kostja loobus tühise tehingu täitmisest teadmises, et ta ei tekita sellega hagejale mingit kahju. Kui hageja oleks kostjat kohe alguses teavitanud projekteerimistööde teostamisest ning 60 000 krooni kulutamisest, siis oleks kostja hageja probleemist inimlikult aru saanud ning oleks kindlasti otsinud mõnda muud lahendust, vältimaks hageja huvide kahjustamist. Kõnesoleva kinnisasja võõrandamisel kostja aga ei olnud sellest teadlik, et see võib väidetavalt tekitada hagejale kahju, kusjuures kostja ei saanud sellise kahju tekkimist ka ette näha ega eeldada, kuivõrd praktikas on tavaline, et juba eellepingu raames projekteerimistööde teostamine igal juhul kooskõlastatakse müüja kui kinnisasja omanikuga. Kuivõrd hageja ei teavitanud kostjat projekteerimistööde teostamise kavatsusest, oli kostja õigustatud heauskselt eeldama, et kinnisasja müük kolmandale isikule ei tekita hagejale mingit kahju.
5.Hageja moraalse kahju nõue on alusetu
5.1.Kostja vaidleb hageja moraalse kahju nõudele vastu. Kostjale jääb arusaamatuks, milles seisnevad hageja psüühilised üleelamised. Raske on ette kujutada, kuidas võis 23.02.2004 tühise eellepingu täitmisest loobumine tekitada hagejale hingelist valu ja kannatusi. Samuti jääb kostjale arusaamatuks, kuidas purustas hageja lootused oma kodule asjaolu, et ta ei saanud endale T. 13 krunti. Kostja kinnitab, et Tartu linnas on hulgaliselt teisigi samaväärseid krunte.
5.2.Hageja on esitanud kohtule teadvalt valeväiteid kodu rajamise kavatsuse ning selle purunemise osas. Kinnistusraamatu väljatrükkidest nähtub, et hageja on olnud vähemalt 6 erineva krundi omanik ning on need pärast lühiajalist omamist taas edasi müünud. Kruntidele on hiljuti rajatud uued elamud või on renoveeritud vanu. See omakorda tõendab, et hageja on tegelikkuses kinnisvaraarendaja, kelle eesmärgiks oli ka antud juhul krundi täisehitamine ning selle edasimüümine. Kui hagejal on tõepoolest suur soov kodu rajamiseks, siis jääb arusaamatuks, miks talle T. 13 krundi vahetus naabruses asuvatel P. 24A ja 24B kruntidel asuvad kodud ei kõlvanud ning miks ta võõrandas need 2002. a ja 2003. a (tl 32-35).
III HAGEJA VASTUS OÜ K VASTUSELE
6.Väär on kostja väide, et kostja tegevuse tõttu ei ole hagejale varalist kahju tekkinud. Kostja väide, et pärast 23.02.2004 lepingu sõlmimist tekkis tal põhjendatud kahtlus, et hageja ei suuda tasuda kokkulepitud ostu-müügihinda, mistõttu notariaalne leping võib hagejast tulenevatel asjaoludel jääda sõlmimata, on põhjendamatu, paljasõnaline, tõendamata, ilmselgelt otsitud. Isegi kui oletada, et kostjal olid kahtlused hageja suutmatuse osas tasuda kokkulepitud müügihind, ei olnud mingil juhul tegemist põhjendatud kahtlusega. Kostja väide, et hagejal oli raskusi isegi broneerimistasu 20 000 krooni leidmisega, on paljasõnaline, hageja tasus broneerimistasu kostjale nõuetekohaselt. Kostja ei ole selgitanud, kuna tal väidetavalt tekkis kahtlus hageja suutmatusest tasuda kokkulepitud ostu-müügihind. Kostja oma väidetavate kahtluste ümberlükkamiseks või neile kinnituse saamiseks hageja poole
Lk 6 / 11
kordagi ei pöördunud ega oma kahtlusi hagejale ei avaldanud. Tõsiseltvõetav ei ole kostja väide, et kuivõrd broneerimislepingu kohaselt võis notariaalse lepingu sõlmida alles kuu aega hiljem, s.o 25.03.2004, siis ei soovinud kostja sellega riskida, et ühe kuu pärast selgub, et hageja ikkagi ei suuda kinnisasja välja osta.
7.Kostja väited hageja poolt 03.05.2004 esitatud eellepingu tühistamisavalduse alusetusest ei ole põhjendatud. Tühistamisavaldusega tühistas hageja broneerimislepingu seaduses sätestatud alusel ja korras. Hageja sõlmis vaidlusaluse broneerimislepingu teadmises, et nimetatud lepingu sõlmimisega kohustub kostja mitte müüma kinnistut mitte kellelegi teisele peale hageja ning et OÜ-l K. on tahe müüa kinnistu üksnes hagejale. Kostja väidetest võib välja lugeda, et kostja sõlmis broneerimislepingu algusest peale teadmises, et tegemist on ostu-müügi eellepinguga, kuna kostja väidab, et eellepingust oli selgelt näha, et see oli suunatud kinnisasja ostu-müügilepingu sõlmimisele. Juhul kui kostja sõlmis broneerimislepingu algusest peale teadmises, et tegemist on ostu-müügieellepinguga, miks siis eiras kostja lepingu sõlmimisel seaduses sätestatud vorminõudeid ning kas kostja oli algusest peale teadlik asjaolust, et on sõlminud hagejaga tühise lepingu, millest ei tulene kostjale sanktsioone puhuks, kui kostja lepingus kokkulepitut rikub. Hageja oli lepingu sõlmimisel 23.02.2004 eksimuses, kuna sõlmis lepingu teadmises, et tegemist on broneerimislepinguga, mitte kinnisasja ostu-müügi eellepinguga.
8.Kostja väited, et tegelikkuses ei olnud hageja 23.02.2004 seisuga mingit projekteerimislepingut sõlminud ning sellest tulenevalt ei ole hagejale ka mingit reaalset kahju tekkinud ning et vastav leping on sõlmitud ilmselt tagantjärele kuupäevaga eesmärgiga esitada kostja vastu kahjunõue, on väärad ja pahatahtlikud. Hageja sõlmis projekteerimistööde tööettevõtulepingu 23.02.2004 teadmises, et broneerimislepingu näol on tegemist kehtiva tehinguga ning kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimise tulemusena saab hageja kinnistu T. 13 Tartu omanikuks. Asjakohatu ja arusaamatu on kostja väide, et konkreetseid töid, mida projekteerija pidanuks tegema, projekteerimislepingu p-s l sätestatud ei ole ning seega ei ole pooled lepinguobjektis kokku leppinud. Lepinguobjektis on kokku lepitud, s.o projekteerimistööd põhiprojekti mahus vastavalt lähteülesandele kinnistul asukohaga T. 13 Tartu, milliseid konkreetseid töid oleks pidanud projekteerimislepingu pooled kokku leppima, kostja täpsustanud ei ole. Lepingu alusel on teostatud projekteerimistöid, hageja on tasunud täitjale E.P. lepingu alusel 60 000 krooni, mis nähtub ka projekteerimistööde tööettevõtulepingu p-st 4.
9.Põhjendamatu on kostja väide, et juhul kui hageja oleks tõepoolest asunud juba eellepingu sõlmimise päeval tellima projekteerimistöid kõnealusele kinnisasjale elamu ehitamiseks, oleks ta sellest ka müüjat kindlasti teavitanud. Hagejal puudus igasugune vajadus, kohustus ja põhjus teavitada projekteerimistööde teostamisest ja vastava lepingu sõlmimisest kostjat.
10.Eksitavad on kostja väited, et 18.03.2004 kirjas on küll viidatud ebamääraselt mingitele kuludele, kuid ühtegi konkreetset kahjusummat ei ole välja toodud. 28.03.2004 kirjas on otseselt nimetatud asjaolu, et hageja on kandnud kahju seoses lepingu mittetäitmisega, milleks on arhitektile tasutud projekteerimistasud ja moraalne kahju. Asjaolu, et konkreetseid summasid ei ole nimetatud, ei oma tähtsust.
11.Erinevalt kostjast on hageja seisukohal, et midagi kummalist ei ole hagi esitamises pool aastat pärast 18.03.2004 kirja, viimases on otseselt nimetatud asjaolule, et hageja on kandnud kahju seoses lepingu mittetäitmisega ning hagejal oli õigus esitada tekitatud kahju sissenõudmiseks hagi kohtule. Hageja pakkus kostjale 18.03.2004 kirjas välja võimaluse tasuda leppetrahvi summas 20 000 krooni, mis oleks olnud väiksem, kui tegelikult kostja poolt kantud kahjud.
Lk 7 / 11
12.Käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt ei omagi tähtsust asjaolu, kas kostja teadis või ei teadnud hagejal kulude olemasolu – tulenevalt TsÜS § 110 on kostja kohustatud hüvitama hagejale tekitatud kahju.
13.Kostjal on raske ette kujutada, kuidas võis 23.02.2004 tühise eellepingu täitmisest loobumine tekitada hagejale hingelist valu ja kannatusi. Samas soovib kostja märkida, et hageja on olnud mitme erineva krundi omanik ning et kui hagejal oli tõepoolest suur soov kodu rajamiseks, miks siis ei sobinud hagejale varem omatud kruntidel asuvad kodud, et hageja need 2002. a ja 2003. a edasi võõrandas. Kostja väited on küünilised ja pahatahtlikud. Hageja kinnitab, et soovis krundile T. 13 rajada oma kodu. Kostja käitumise tõttu hageja plaanid ja lootused luhtusid. Eksimuses tehingu tegemine ja hiljem eksimusest teadasaamine tekitab eksimuses tehingu teinud poolele ebameeldivaid üleelamisi, põhjustab heaolu langust, käesoleval juhul põhjustas see ka muudatusi tulevikuplaanides, plaanide luhtumist. Asjaolu, et hageja on omanud krunte Tartu linnas, ei muuda asjaolu, et hageja soovis T. 13 osta just põhjusel, et rajada sinna oma kodu (tl 57-59).
IV OÜ KINNISVARABÜROO U. KIRJALIK VASTUS
14.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda.
15.OÜ Kinnisvarabüroo U. ei saa vastutada hagejale kahju tekitamise eest, kuna ei ole 23.02.2004 sõlmitud lepingu pool. Hageja nõuab kahju hüvitamist, kuna on tühistanud tehingu eksimuse tõttu. Vastavalt TsÜS §-le 101 lg l saab kahju hüvitamist nõuda tehingu teiselt poolelt. Vastavalt VÕS § 8 lg l on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Kostja ei saa olla lepingu pool, kuna 23.02.2004 sõlmitud lepingus ei ole sätestatud temale ühtegi kohustust.
16.Hageja ei ole tõendanud, et tal oli majanduslik võimalus kinnistu T. 13 ostuks. Seega on tema väited kinnistu ostmise võimalikkuse kohta paljasõnalised.
17.Tõendamata on hageja väited tekkinud kahju kohta. Vastavalt 23.02.2004 sõlmitud projekteerimistööde tööettevõtu lepingu punkti 4 kohaselt on E. P eskiisprojekti staadiumis tasutud ettemaksuna 60 000 krooni. Hageja väidete kohaselt on kogu see summa temale tekkinud materiaalne kahju. Samas on hageja avaldanud, et soovis rajada T. 13 kinnistule oma kodu. Kuna kodu rajamise plaan on üldjuhul väga püsiva iseloomuga, seda ka arhitektuuriliste lahenduste osas, on hagejal võimalik kasutada E. P eskiislahendusi oma kodu rajamisel ka teistele kinnistutele. Seega ei saa olla tekkinud kahju suurus 60 000 krooni.
18.Kostjal on alust arvata, et 23.02.2004 sõlmitud projekteerimisleping on näilik. Hageja on avaldanud, et soovis T. 13 kinnistule rajada oma kodu. Projekteerimislepingu kohaselt pidid ehitise projekt üle antama 01.03.2004, s.o 8 päeva jooksul, mille sisse jääb üks riiklik püha ning 2 puhkepäeva. Ei ole tõenäoline, et sellise ajaga on võimalik teha projekt, mis vastaks tellija ettekujutusele tema kodust.
19.Hageja pole tõendanud, milles seisnes temale tekkinud mittevaraline kahju (tl 64-65).
V HAGEJA VASTUS OÜ KINNISVARABÜROO U. VASTUSELE
20.OÜ Kinnisvarabüroo U. oli tühistatud broneerimislepingu pooleks. Vastavalt broneerimislepingule on leping sõlmitud järgmiste isikute vahel: OÜ K, OÜ U. Kinnisvarabüroo ja O.K. Broneerimisleping oli koostatud ja alla kirjutatud kolmes võrdset juriidilist jõudu omavas eksemplaris, millest üks jäi igale lepingu poolele (broneerimislepingu p 15). Lepingu p 1 kohaselt pooled kinnitavad ja tõendavad, et soovivad sõlmida müüjale kuuluva kinnistu notariaalse ostu-müügilepingu. Lepingu p 16 kohaselt
Lk 8 / 11
kannavad pooled täielikku vastutust käesoleva lepingu mittetäitmisega või mittekohase täitmisega teisele poolele tekitatud kahju eest täies ulatuses. Seega tuleneb broneerimislepingust üheselt, et lepingu pooleks on OÜ Kinnisvarabüroo U. Hageja viitab TsÜS § 67 lg 2.
21.Hagejal oli tahe ja vahendid kinnistu T. 13 ostuks. Kuna aga hageja tühistas broneerimislepingu, kuna oli nimetatud lepingu sõlmimise ajal eksimuses, siis on asjakohatu ja põhjendamatu kostja väide, nagu peaks hageja tõendama kinnistu ostmise võimalikust.
22.Põhjendamatu on kostja väide, et kuna kodu rajamise plaan on üldjuhul väga püsiva iseloomuga, seda ka arhitektuuriliste lahenduste osas, on hagejal võimalik kasutada E. P eskiisilahendusi oma kodu rajamisel ka teistele kinnistutele. E. P poolt projekteerimistööde tellimise põhjuseks oli just T. 13 kinnistul kodu rajamine ning vastasel korral ei oleks hageja projekteerimistööde tööettevõtulepingut E. P sõlminud ega viimaselt projekteerimistöid tellinud.
23.Väited projekteerimislepingu näilikkuse kohta on põhjendamatud ja paljasõnalised (tl 81-82).
VI KOHTUISTUNG
24.Hageja seletuse kohaselt tal oli vaja uut elamispinda, sest poeg palus N. tänava majast välja kolida. Ta leidis sobiva koha T. tänaval ning läks OÜ Kinnisvarabüroo U. kontorisse, kus sõlmis broneerimislepingu ja maksis ära ka käsiraha. Hagejale anti projekteerimistingimused ning ta alustas projekteerimistöödega. Projekt oli selleks, et konkreetsele krundile kodu rajada, uuel krundil sama projekti kasutada ei saaks, hageja ei ole kunagi praktiseerinud seda, et kasutab projekti ka teises kohas. Hageja palus projekteerijal jätta teised asjad sinnapaika ja teha talle tööd. E.P. oli nõus, sest hageja maksis 60 000 krooni. Hageja on riskialdis inimene. Mõne aja pärast helistati hagejale ning teatati, et ta ei saa krunti. Selgus, et ka raha oli 5 päeva pärast lepingu sõlmimist tagasi kantud. Hageja ei saanud öösel magada, hakkas sügelema; selline pettus suure firma poolt oli šokk. Hageja lootis, et on broneerimislepinguga omanik. Lepingu sõlmimisel ei öeldud talle, et tegemist on eellepinguga. Hagejal ei olnud kahtlust, et tegemist on broneerimislepinguga. Hageja saab sisuliselt aru broneerimislepingu ja eellepingu erinevusest. Eelleping peab olema notariaalne. Samas teatas hageja, et tema ei tea midagi eellepingutest ega tahagi teada. Hageja tegeleb endale elamispinna otsimisega (tl 87-90).
25.Hageja esindaja seletas, et hageja teadis, mis on eelleping ning milline on eellepingu vorm ja selle tähtsus. 01.11.2005 istungil leidis hageja esindaja, et viited tehingu tühisusele on asjakohatud. 27.03.2006 istungil aga leidis, et mõned lepingu sätted viitavad eellepingule ning selles osas võib leping olla tühine; broneerimislepingust tulenevad õigused ja kohustused kehtisid. Hageja viidi eksimusse sellega, et kostjad sõlmisid broneerimislepingu ning hiljem eitasid seda. Tühistamisavaldus on tehtud ja kehtiv ning on olemas alus kahjunõudeks (tl 199-200, 215).
26.OÜ K. esindaja advokaat Leonid Tolstov leidis, et sõltumata lepingu pealkirjast, on leping sisuliselt käsitletav kinnistu ostu-müügi eellepinguna, mis on vorminõude rikkumise tõttu aga tühine. Samas ei saa eitada asjaolu, et pooled on pidanud läbirääkimisi. Läbirääkimised ei viinud lepingu sõlmimiseni ning vastavalt VÕS § 14 lg 3 ei tulene lepingueelsetest rääkimistest neile sellisel juhul õiguslikke tagajärgi. Kahjunõude esitamine võib tulla kõne alla üksnes juhul, kui on tõendatud kostja pahausksus, käesoleval juhul ei ole see aga tõendatud. Samuti ei saaks hageja nõuet rahuldada seetõttu, et väidetavalt tekkinud kahju ei olnud kostjal võimalik ette näha ning lisaks oleks hageja ka ise saanud kahju ära hoida. Isegi kui hagejale oleks kahju tekkinud, tuleks kahju hüvitamisel lähtuda VÕS § 127 lg 1, mitte
Lk 9 / 11
TsÜS § 101 lg 1; ning kui hagejaga oleks ostu-müügileping sõlmitud, siis oleks tema varaline sfäär ikka samasugune kui praegugi. Hageja nõuet ei ole võimalik rahuldada ka VÕS § 15 lg 1 alusel, sest hageja oli algusest peale teadlik, et eelleping on sõlmitud vorminõudeid rikkudes. Hageja on lähtunud üksnes asjaolust, et on pooltevahelise leping ühepoolselt tühistanud väidetavale eksimusele tuginedes. Hageja ei ole eraldi asjaoludena välja toonud, et talle võidi tekitada kahju lepingueelsete läbirääkimiste käigus või mõnel muul alusel. Kohus ei või rajada otsust asjaolule, mida pool ei ole ise asja läbivaatamisel esitanud (tl 202-205, 198-200, 215)
27.OÜ K. seaduslik esindaja E.H. seletas, et otsustas müüa 2004. a elamukrundi Tervisehoiu 13 seoses sularahapuudusega ning pöördus P.M. juurde. P.M. teavitas kahe nädala pärast, et on leidnud huvilise O.K. näol. Sõlmiti broneerimislepingu. Väljapakutud notariaeg O.K. ei sobinud, mistõttu lepiti kokku uus tähtaeg kuu aega hiljem ja O.K. ütles, et hakkab otsima raha. E.H. andis O.K. üle projekteerimistingimused, et ta saaks tutvuda sellega, mida sinna ehitada saaks. O.K. ei teavitanud, et soovib kohe projekteerima hakata. E.H. tekkis kahtlus, et O.K. ei ole suuteline krunti ostma, sest tal puudus sularaha. E.H. müüs krunti ka ise. 3-4 päeva hiljem tekkis teine huviline, rahasumma jäi samaks, aga aeg raha saamiseks oli 2-3 päeva. E.H. teavitas O.K. ja P.M. , et ei müü O.K. krunti. O.K. imestas, solvus ning nõudis trahvi 20 000 krooni. O.K. ei öelnud, et on kulusid kandnud (tl 189-190).
28.OÜ Kinnisvarabüroo U. esindaja seletuse kohaselt ei saa ta aru, milliseid õigusi ja kohustusi oleks pidanud OÜ Kinnisvarabüroo U. täitma (tl 215).
VII KOHTU SEISUKOHT
29.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et nad sõlmisid 23.02.2004 lihtkirjaliku lepingu, pealkirjastades selle broneerimislepinguna (tl 13-15).
30.Broneerimislepingu poolena on lepingus nimetatud ka OÜ U. Kinnisvarabüroo, kuid lepingust ei tulene talle ühtegi õigust ega kohustust. Riigikohus on 08.05.2006 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-32-06 leidnud, et ainuüksi asjaolu, et kostjat on nimetatud lepinguosalisena protokolli sissejuhatuses, ei tekita lepinguosaliste vahel õigusi ega kohustusi.
31.Kohus leiab, et broneerimislepingu näol on sisuliselt tegemist T. 13 Tartus asuva kinnistu (registriosa nr 3392) omandamise eellepinguga pealkirjast hoolimata ning leping on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine.
32.Riigikohus on 08.05.2006 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-32-06 asunud seisukohale, et kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse. Seega, kui protokoll on suunatud korteri kui kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine ja kogu kohtute põhjendus lepingu täitmata jätmise, lepingust taganemise ja selle tagajärgede kohta asjakohatu. [---] Kolleegiumi arvates tuleb AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes
Lk 10 / 11
kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on m.h oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb kolleegiumi arvates eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.
33.Vaatamata sellele, et broneerimislepingu p 7 kohaselt kohustub OÜ K. (müüja) kuni kinnistu tegeliku võõrandamiseni O.K. (broneerija) seda kolmandatele isikutele mitte võõrandama, pantima või muul viisil koormama, samuti mitte pidama sellealaseid läbirääkimisi, on pooltevahelise lepingu põhiolemuseks siiski esmajoones kinnistu omandamine. Lepingu p 1 kohaselt pooled kinnitavad ja tõendavad, et soovivad sõlmida müüjale kuuluva T. 13 Tartus asuva kinnistu (registriosa nr 3392) notariaalse ostu-müügilepingu. Lepingu p 2 kohaselt käsitlevad pooled lepingus kirjapandud sätteid edaspidi sõlmitava ostu-müügilepingu kohustuslike tingimustena. Lepingu p 3 kohaselt on kinnisvara müügihind 330 000 krooni. Lepingu p 3.1 kohaselt tasub broneerija müüjale broneerimissummana 20 000 krooni kahe pangapäeva jooksul pärast lepingu allkirjastamist ning lepingu p 3.2 kohaselt 310 000 krooni notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel. Lepingu p 8 II kohaselt peab notariaalne ostumüügileping olema sõlmitud hiljemalt 25.03.2004. Lepingu p 11 ja 12 näevad ette leppetrahvi juhuks, kui notariaalne ostu-müügileping jääb sõlmimata. Eeltoodud sätetest ilmneb, et leping on suunatud kinnisasja omandamisele. Hagiavaldusest ja hageja ütlustest nähtub, et nii on sellest aru saanud ka hageja. Hagiavalduse kohaselt oli hageja broneerimislepingu sõlmimisel teadmises, et nimetatud lepingu sõlmimisega kohustub OÜ K. mitte müüma kinnistut kellelegi teisele peale hageja ning et OÜ-l K. on tahe müüa kinnistu üksnes hagejale; hageja tegutses broneerimislepingu sõlmimise ajal ja selle sõlmimise järgselt teadmises, et hagejal on õigus kinnistut osta (tl 8). Hageja kohtuistungil antud seletuse kohaselt lootis tema, et on broneerimislepinguga omanik (tl 88).
34.Kuna pooled sõlmisid lepingu, millega kohustusid kinnistu tulevikus omandama/võõrandama, lihtkirjalikus vormis, on leping tervikuna AÕS § 119 lg 1, VÕS § 33 ja TsÜS 83 § lg 1 tulenevalt vormipuuduse tõttu tühine. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.
35.Hageja tühistas 03.05.2004 avaldusega broneerimislepingu, sest oli lepingu sõlmimise ajal eksimuses – hageja sõlmis lepingu heauskselt teadmises, et tegemist on broneerimislepinguga, 22.03.2004 ilmnes aga, et kostja käsitab lepingut hoopis eellepinguna, mis oleks pidanud olema sõlmitud notariaalses vormis; lepingu pooleks olnud ja selle sõlmimist ette valmistanud OÜ Kinnisvarabüroo U. tegutses oma kutsetegevuses. Hageja nõuab seoses lepingu tühistamisega tekkinud kahju hüvitamist TsÜS § 101 lg 1 alusel (tl 89).
36.TsMS § 5 lg 2 II kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Kohus nõustub OÜ K. esindajaga (tl 205), et hageja on oma nõudes lähtunud üksnes asjaolust, et on ühepoolselt tühistanud pooltevahelise lepingu, tuginedes oma väidetavale eksimusele lepingu sõlmisel. Hageja ei ole eraldi asjaoludena välja toonud, et talle võidi kahju tekitada nt lepingueelsete läbirääkimiste käigus või lepingu tühisuse tõttu.
Lk 11 / 11
37.Kuna broneerimisleping on tühine, ei oma tähtsust hageja poolt lepingu tühistamine ning kohtul puudub vajadus võtta seisukoht hageja väidete osas seoses lepingu tühistamisega eksimuse tõttu. Hageja viited TsÜS § 90 lg 1, § 92 lg 1, 2, 3 p 1, § 101 lg 1 ning kahju tekkimisele lepingu tühistamise tõttu on asjakohatud.
38.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
39.Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3, TsMS (redaktsioon kuni 31.12.2005) § 60 lg 1, § 61 lg 1 p 1 tuleb hagejalt kummagi kostja kasuks välja mõista õigusabikulu 4000 krooni (tl 206-209).
40.TsMS § 386 lg 4 alusel tuleb hagi rahuldamata jätmise tõttu tühistada Tartu Maakohtu 30.09.2004 määrusega tsiviilasjas nr 2-1626/04 (tl 27) hagi tagamiseks rakendatud abinõu – OÜ K. konto nr XXXXXXXXXXX Hansapangas arestimine 80 000 krooni ulatuses O.K. kasuks.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.