Kohtulahend

võimaldaks tal asuda oma eluruumi soetamise probleeme lahendama. Hagejale kuulub küll õega kaasomandis olev suvila Muugal, kuid seal ei ole võimalik talvel elada, sest puudub vesi ja kanalisatsioon ning aiamaja ei ole soojustatud, kuna ei ole ehitatud aasta läbi elamiseks. Samuti ei mahuks suvilasse ära hageja raamatukogu. Suvila kaasomanik, hageja Rootsi Kuningriigis elav õde ei ole nõus suvila ümberehitamisega aastaringset elamist võimaldavaks elamuks ja ta kasutab oma perega seda iga-aastaseks suvitamiseks. Kostja on alates majaostmise hetkest püüdnud hagejat sundida erinevatel põhjustel majast lahkuma, mistõttu ei soovinud ta hagejaga ka varem sõlmida üürilepingut. Kostja kiri 16. aprillist 2003.a on õigustühine, kuid kuna kostja on esitanud lepingu ülesütlemise nõude vastavuses VÕS § 325 sätestatud nõuetega, siis ei oma see antud juhul tähendust. Üürilepingu lõppemisega satuks ohtu hageja füüsiline heaolu, sest sisuliselt pole tal aastaringselt kusagil elada, kuna kaasomandis olevas aiamajas saab elada vaid suvisel ajal. Murest elukoha kaotamise pärast ei ole hageja suutnud lõpetada ka oma doktoriväitekirja. Hageja saab aru, et tal tuleb uus elamispind muretseda, kuid see võtab aega, mistõttu ta palubki üürilepingut pikendada. Üksiku inimesena oleks tal kõige õigem üürida mõistliku hinnaga linnale kuuluvat korterit, kuid Tallinna linna Kristiine Linnaosa Valitsus ei võta hagejat isegi korteritaotlejate järjekorda. Üürilepingu lõpetamine halvendab oluliselt hageja nii füüsilist kui vaimset heaolu. Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnista. Pooled sõlmisid 25. juulil 2002.a tähtajalise üürilepingu eluruumi x osas, mille p 2.3. järgi kehtis see kuni 30. juunini 2003.a. Tähtajalise üürilepingu sõlmimine oli tingitud majaosa, mis hõlmab ka hageja kasutuses olevat eluruumi, kapitaalremondi teostamisest algusega 1. juulist 2003.a. Nimetatud asjaolust oli lepingu sõlmimise ajal teadlik ka hageja ning pidi sellest lähtuvalt juba lepingu sõlmimisest alates tegema ettevalmistusi uue elamispinna leidmiseks.

pikendamine hagejaga kuni kolmeks aastaks on põhjendamata. Samuti ei ole hageja tõendanud, et üürilepingu lõppemisega satuks tema füüsiline ja vaimne heaolu ohtu. Üürileandja lepingu ülesütlemise korda reguleerib VÕS § 310 lõige 1, mille kohaselt väldib üürileandja üürilepingu tähtajatuks muutumist, kui saadab üürnikule kahe nädala jooksul ajast, kui ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist, teate, et ei soovi viimasega sõlmitud üürilepingu pikendamist. Seda on kostja vastavuses VÕS § 325 sätestatud nõuetega ka teinud. Hansapanga 17. septembri 2003.a kirjaga ja Kinnisvarabüroo Ober Haus eksperthinnanguga nr 3930 on tõendatud, et mistahes kolmandate isikute poolt eluruumi kasutamine on käsitatav kogu elamu, asukohaga x, Tallinnas kostja poolt võetud laenu tagatise turuväärtuse vähendamisena, st, et iga asi, mida kasutatakse, kulub. 2000.a oktoobris, kui kostja elamu ostis, oli see lagunemisohtlikus olukorras ning elamu üürnikud, sh hageja ei ole nende poolt kasutatavate eluruumide olukorda parendanud. Hageja poolt kapitaalremondi teostamise takistamine võib muutuda lõppkokkuvõttes hädaohtlikuks nii kostja kui ka hageja enda elule, tervisele ja varale ning kapitaalremonti ei ole võimalik teostada osaliselt, vaid see tuleb tervikuna viia lõpuni. Hageja ei suuda aru saada elamu kapitaalremondi teostamise vajadusest ja seeläbi eluruumi üürilepingu lõppemise põhjendatusest. Lisaks on poolte suhted pingelised, millest on tingitud kostja abikaasa südametegevuse häired. Kolmanda isiku Tallinna linna (Kristiine LOV kaudu) seisukoht Hageja esimene, 16. aprilli 2002.a taotlus tema arvele võtmiseks eluruumi taotlejana oli Kristiine Linnaosa korterikomisjonis läbivaatamisel 14. mail 2002.a. Nimetatud komisjon oli oma otsustes kohustatud lähtuma Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1999.a määrusega nr 34 kinnitatud Tallinna linnale kuuluvate eluruumide üürimist taotlevate isikute üle arvestuse pidamise ja eluruumide üürile andmise korrast, mille p 4 sätestab isikute ringi, kes võivad eluruumi üürimist taotleda, kokku 12 isikute gruppi. Ainuke võimalus, mille alla saab hagejat kvalifitseerida, on korra p 4.12 – teistel mõjuvatel põhjustel. Arvestades hageja taotlust ja eelpool nimetatud korda ning Tallinna linnale kuuluvate eluruumide olukorda Kristiine linnaosas, otsustas korterikomisjon jätta hageja taotluse järjekorda võtmiseks munitsipaaleluruumi üürimiseks rahuldamata, kuna Kristiine LOV-is on arvel Tallinna linnalt munitsipaaleluruumi taotlejatena 246 perekonda, kellest 184 perekonda taotlevad eluruumi üürimist omandireformi õigustatud subjektile tagastatud elamustest ja kelle elamispinna küsimus tuleb lahendada esmajärjekorras.

üürileping tähtajatu. Seega oli hageja ja üürileandja vahel tähtajatu üürileping. Alates 1. juulist 1992.a reguleeris eluruumi üürisuhteid elamuseadus, mille § 67 sätestas, et tähtajatult sõlmitud üürilepingud tuli lugeda sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumisest. Seega kehtis hageja ja üürileandja vaheline üürileping kuni 30. juunini 1997.a. Elamuseaduse (ES) § 32 lõike 2 kohaselt pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks juhul, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud lepingu lõpetamist. Seega pikenes hageja üürileping kuni 30. juunini 2002.a. Kuna enne 30. juunit 2002.a ei taotlenud üürileandja ega üürnik lepingu lõpetamist ega uue lepingu sõlmimist, oli hagejal üürnikuna õigus eeldada, et leping pikenes alates 1. juulist 2002. järgmiseks perioodiks ehk viieks aastaks. Alates 1. juulist 2002.a reguleerib üürisuhteid võlaõigusseadus. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lõike 3 kohaselt loeti enne 1. juulit 2002.a sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks lepingu sõlmimisest. ES § 32 lõike 2 ja VÕSRS § 15 lõike 3 koosmõjus tõlgendades tuleb asuda seisukohale, et üürilepingud, mille tähtaeg tulenes ES §-st 67 ja mis 1. juulil 1997.a pikenesid järgmiseks viieks aastaks, pikenesid 1. juulist 2002.a järgmiseks viieks aastaks ehk kuni 30. juunini 2007.a. Vastupidine tõlgendus rikuks oluliselt üürniku õigusi, sest võlaõigusseadus annab tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale laiemad õigused lepingu lõpetamiseks, kui see oli elamuseaduse kehtimise ajal. Seega oli hagejal üürnikuna õigus eeldada, et leping pikenes alates 1. juulist 2002.a järgmiseks perioodiks ehk viieks aastaks, kuna kostja üürileandjana ja hageja üürnikuna ei taotlenud enne 30. juunit 2002 lepingu lõpetamist ega uue lepingu sõlmimist. Seega tulenevalt kehtivast VÕS-i regulatsioonist kostja üürileandjana oli jätnud tähelepanuta, et hagejal endise üürnikuna oli üürileping pikenenud järgmiseks perioodiks ehk viieks aastaks. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196. Seega poolte pikenenud üürisuhte kehtivuse ajal ilma põhjenduseta 25. juulil 2002.a kirjaliku üürilepingu sõlmimine tähtajaga 30. juuni 2003.a viitab kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürniku seadusjärgsete õiguste ignoreerimisele ja üürileandja tahte pealesurumisele. Hageja nõustus tähtaegsele üürilepingule alla kirjutama, kuna ta oli ekslikult veendunud, et edaspidi toimub igal aastal kas uue üürilepingu sõlmimine või eelneva pikendamine, sest kostja väitel Hansapank ei võimalda kostjal/üürileandjal seoses laenulepinguga pikemaajalist üürilepingut sõlmida, kuna see võib kostja kinnisvara turuväärtust vähendada. Hagejal puudusid rahalised vahendid omale elamispinna soetamiseks, mistõttu oli eluliselt huvitatud vähemalt lähiaastatel samadel tingimustel kostjalt eluruumi üürima. Kostja teavitas 16. aprillil 2003.a kirjaga hagejat, et ta soovib 25. juuli 2002.a üürilepingut lõpetada tähtaegselt, so 30. juunil 2003.a, kuna ehitustööde ja kapitaalremondi algus hageja korteripoolses majaosas on planeeritud alates 1. juulist 2003.a. Alles siis esmakordselt sai hageja teada, et tema üürilepingu lõppemise tähtaeg on seotud kapitaalremondiga tema üüritavas eluruumis, mitte Hansapanga nõudega sõlmida üürnikega lühiajalisi eluruumi üürilepinguid. 2. juulil 2003.a esitas kostja üürnikule (hagejale) tähtajalise ülesütlemise avalduse, toetudes VÕS § 309 lõikes 1 ja § 310 lõikes 1 sätestatule, sest 30. juunil 2003.a lõppes 25. juulil 2002.a sõlmitud üürilepingu tähtaeg. VÕS § 310 lõike 1 kohaselt, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu

tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Lepingu ülesütlemine on ühepoolne, vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mis lõpetab tulevikku suunatud kestvuslepingu. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on tahteavaldus, millega soovitakse lõpetada kehtiv üürisuhe. Kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lõike 1 kohaselt tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi 2. lõike järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Hageja nõustub asjaoluga, et kostja igati soovib temaga üürisuhet lõpetada. Hageja on üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte saanud. Hageja ei ole aga valmis oma väga pikaajalist üürisuhet nii kiiresti lõpetama nagu seda kostja soovib, sest hagejal ei ole teist eluruumi, kuhugi minna ja tal puuduvad võimalused elamispinna soetamiseks seoses raske majandusliku olukorra tõttu. Hageja kaasomandis olev kinnisvara ei võimalda seda realiseerida ja saada vahendeid elamispinna soetamiseks. Hagejale kuulub 1⁄2 kaasomandist kinnistust suurusega 847 m2 Maardus, millel asub soojustamata ja ilma veevärgita ning kanalisatsioonita suvila, kus saab vaid suveperioodil olla ja mida hageja jagab oma õega, kes kasutab seda iga-aastaselt oma perega puhkamiseks ning seetõttu ei ole nõus selle müümisega. Hageja õde tunnistajana on tõendanud, et väikest suvilat ei saa kasutada aastaringselt ning temal ei ole rahalisi vahendeid õde aidata, sest tal endal lapsed õpivad ja tasuda on oma maja võlg. Maardu Linnavalitsuse ehitise teatisega nr 269, 28. augustist 2003.a on tõendatud, et Maardus, hageja kaasomandis aiamaja kasutamise otstarve on suvilana kasuliku pinnaga 46,5 m2 ja eluruum puudub. Tartumaal asuvast kinnistust, kuulub hagejale 1/3 kaasomandist. Hageja väitel on see looduskaitse all olev soine maa, millel puudub praktiliselt turuväärtus. Kinnistut ei ole menetluse käigus hinnatud, seega ei ole tõendatud kinnistu suur väärtus, mis võimaldaks hagejal tema kaasomandi realiseerimisel eluruumi probleeme lahendada. Hagejale kuulub ka 1985.a väljalaskega sõiduauto VAZ 21063, mille väärtust ei ole küll hinnatud, kuid üldteadaolevalt selle aastakäigu sõiduauto Žiguli on praktiliselt väärtuseta. Kolmas isik teatas, et Kristiine linnaosas on munitsipaal- ja sotsiaalkortereid väga vähe, abivajajaid palju, mistõttu on järjekorrad väga pikad ning seetõttu ei ole hagejat kui kauaaegset eramaja üürnikku, kellel veel on katus pea kohal, võimalik isegi järjekorda võtta. Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada. Kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks põhjendatud riigilõiv 100 krooni, mis hageja hagi esitamisel tasus riigituludesse ja TsMS § 61 lõike 1 punkti 1 alusel vajalikud ja põhjendatud õigusabi kulud 5900 krooni, kokku menetluskuluna 6000 krooni. Apellatsioonkaebus Apellant palub Harju Maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata, kohtukulud mõista välja vastustajalt. Maakohus on vääralt kohaldanud VÕS § 326 lõiget 2. Selles sättes nimetatud raskeid tagajärgi tuleb sisustada faktidega, mis näitavad, et üürnikul on lepingut pikendamata võimatu oma elukorraldust muuta ja või selline muutumine on seotud ebamõistlike rahaliste või ajaliste kulutustega, lisaks tuleb arvestada, kas üürnik on teinud kõik võimaliku uue eluaseme leidmiseks. Väide, et üürilepingu lõpetamine toob kaasa vastustaja vaimse ja füüsilise heaolu languse ning tervise halvenemise on antud juhul tõendamata ja sisutühi. Kohus on korranud vaid poolte väiteid, arusaamatuks jäävad kohtu enda põhjendused.

VÕS § 328 lõike 1 järgi tõi õigustatud huvina apellant välja asjaolu, et üürileping sõlmiti piiratud ajaks, arvestades tulevasi ümberehitustöid. Samuti võib üürilepingu pikendamine kaasa tuua pangapoolse lepingu ülesütlemise. Kohtuotsusest ei selgu, kas need asjaolud ei kvalifitseeru üürileandja märkimisväärse huvina. Apellant palus arvestada ka lepingupoolte isiklikke, perekondlikke ja majanduslike suhteid (VÕS § 328 lõige 2 punkt 3), mis ei ole kohtu seisukohta pälvinud nagu ka VÕS § 328 lõike 2 punkt 5, mille järgi peab arvestama olukorda eluruumide kohalikul turul. Hagi piiridest väljuvana on kohus otsuse rajanud ebaõigele asjaolule, et enne 30. juunit 2002.a ei taotlenud üürileandja ega üürnik lepingu lõpetamist ega uue lepingu sõlmimist ja hagejal oli õigus eeldada, et leping pikenes alates 1. juunist 2002.a järgmiseks viieks aastaks. Kumbki pool pole menetluse jooksul sellele asjaolule tähtsust omistanud. Selline järeldus on vastuolus esitatud tõenditega: apellandi 22. märtsi 2002.a kirjaga üürilepingu lõpetamise taotlemiseks ja vastustaja vastusega sellele. Samuti on toimikus vastustaja poolt parandatud ja kommenteeritud lepinguprojekt, mis järgnevate läbirääkimiste ajal esitati. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Oma kirjades apellandile on vastustaja korduvalt palunud sõlmida mõlemaid pooli rahuldav viieaastane üürileping. Vastustaja palus täiendavalt aega elukorralduse ümbermuutmiseks ja eelkõige oma finantsolukorra parandamiseks. Kohus on õigustatult arvestanud seoses üürilepingu lõppemisega vastustajale raskete tagajärgede saabumisega. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, tutvunud asja materjalidega, leiab, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ning kaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kolleegium leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. TsMS § 654 lg 6 alusel kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ega korda neid. Maakohus kohaldas seadust õigesti, leides, et hagejal, kes oli täitnud oma üürniku kohustused nõuete kohaselt, oli tulenevalt elamuseaduse § 32 lõikes 1 sätestatust eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. VÕS § 326 lg 2 1. lause kohaselt eluruumi üürnik võib üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kaebuse kohaselt ei nähtu kohtuotsuse motiveerivast osast, millised väited on käsitletavad üürilepingu lõppemisest tingitud raskete asjaoludena ning millega need on tõendatud. Kolleegium sellega osaliselt nõustub, kuid leiab, et see ei ole aluseks kohtuotsuse tühistamiseks ega hagi rahuldamata jätmiseks. Maakohus leidis, et kostja poolt hagejaga sõlmitud üürilepingu lõpetamine toob kaasa hageja vaimse ja füüsilise heaolu languse ning tervise halvenemise, mis on vastuolus VÕS § 326 lg 1 sätestatud hea usu põhimõttega. Üürilepingu lõppemisest tingitud raskete asjaoludena hageja jaoks on käsitletavad kohtu poolt tuvastatu selles, et eramajas üürnikuna elav hageja, kellele

on üürileping üles öeldud, ei kuulu nende isikute ringi, keda on võimalik võtta kohaliku omavalitsuse eluaseme taotlejate nimekirja, samuti seda, et hagejal puudub võimalus soetada endale elamispind raske majandusliku olukorra tõttu. Oma majandusliku olukorra parandamiseks ja uue eluaseme leidmiseks ei saa hagejat kohustada võõrandama talle kaasomandina kuuluvat kinnistut ega talle kuuluvat sõiduautot. Kolleegium nõustub apellandi väitega, et üürileandjale ei saa panna kohustust üürniku elamisprobleemi lahendamiseks, kuid antud tsiviilasjas on vaidlusaluse üürilepingu lõppemise tähtaeg tsiviilkohtumenetluse kestel saabunud ning üürisuhted faktiliselt jätkusid, mistõttu puudub alus antud olukorras kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tulenevalt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt jäetakse kohtukulud selle poole kanda, kelle kahjuks otsus tehakse. Tulenevalt sama paragrahvi lg-st 8 jaotatakse samal viisil ka apellatsioonimenetluse kulud. Kehtiva TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Et ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, jäävad apellandi apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud tema enda kanda.

Gaida Kivinurm

Mare Merimaa

Urmas Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.