Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Taimi Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
17. juuli 2006.a. Tallinn
Tsiviilasja number
2-03-224 (endine number 2/228-3803/03)
Tsiviilasi
MJ`i hagi lugemiseks.
Menetlusosalised ja nende
hageja MJ (isikukood XXX, elukoht XXX). hageja esindaja vandeadvokaat Marje Mängel kostja ÜK(isikukood XXX, elukoht XXXX). kostja esindaja vandeadvokaat Janek Valdma Iseseisva nõudeta kolmas isik Tallinna linn (Kristiine Linnaosa Valitsuse kaudu) kolmanda isiku esindaja DB.
esindajad
ÜK(K
)
vastu
üürilepingu
Kohtuistungi toimumise aeg
20.03.2006.a
Istungil osalenud isikud
hageja MJ hageja esindaja vandeadvokaat Marje Mängel kostja ÜK kostja esindaja vandeadvokaat Janek Valdma kolmanda isiku esindaja I-HH
pikenenuks
Hagi rahuldada. Lugeda MJ`i ja ÜK(K ) vahel sõlmitud eluruumi, XXX, üldpinnaga 26,1 m2, üürileping pikenenuks kolmeks aastaks, seega kuni 30. juunini 2006.a. Välja mõista ÜK(K ) MJ`i kasuks menetluskuluna 6000 ( kuus tuhat) krooni. Välja mõista ÜK(K ) menetluskuluna postikulu 198,90 krooni (ükssada üheksakümmend kaheksa krooni ja 90 senti) riigituludesse Rahandus-ministeeriumi kontole nr XXX SEB Eesti Ühispangas või XXX Hansapangas, mõlemal viitenumber XXX, maksekorralduse selgitusse tuleb märkida: „Harju Maakohtu Kentmanni Kohtumaja, kohtuotsus nr. 2-03224, menetluskulu“. Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on pooltel õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtusse esitades apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Esitatud asjaolud ja põhjendused 30.04.2003.a. esitatud hagiavalduse ning 18.11.2003.a. ja 30.03.2004.a. selgituste kohaselt elab hageja MJ alates 1947. aastast, s.o. tema teisest eluaastast, XXX asuvas eluruumis (korteris). Maja XXX oli eramaja, kuhu hageja vanemad kolisid teisest eramajast. Korter on 26,1 m2, pimeda köögi ja koridoris asuva WC-ga, majal puudub kelder. Hageja vanemate ja hiljem hageja enda pikaajalised püüdlused uude korterisse kolida ebaõnnestusid, sest nõukogude ajal ei antud korterit eramaja elanikele. Praegu elab hageja korteris üksinda, kuid sellele vaatamata on korter hagejale väike, sest hageja raamatukogu, mida ta teadustöötaja ja õppejõuna vajab, koosneb umbes sajast jooksvast meetrist raamatutest. Ka praegu kehtivad seadused diskrimineerivad eramajade üürilisi endist viisi, neid ei võeta korteri järjekorda ja neil ei ole praktiliselt mingit sotsiaalset kaitset võrreldes ”sundüürnikega”. Hagejal, kui üksikul inimesel, kes on kogu aeg töötanud vähetasustatud õppejõu ja teadustöötaja ametikohtadel, ei ole olnud võimalust oma elamistingimuste parandamiseks endale korterit osta. 1990-ndatel aastatel said hageja ja tema vanemad oma käsutusse ka samasuure (26 m2) vastaskorteri nr. 3. Hageja isa initsiatiivil olid maja üürnikud omaniku heakskiidul ehitanud maja tarbeks sauna, samuti 3-st boksist kooseneva garaaži, millest kaks olid mõeldud üürnikele ja kolmas majaomanikule. Kuna maja eelmine omanik elas Elvas, jäid üüriliste teha ka hooldustööd maja juures. Kostja tuli oma perega majja elama 2000.a augusti lõpus, asudes elama korter nr. 3 ruumidesse, mis olid olnud vahepeal aasta aega Tallinnas õppinud omaniku sugulase kasutuses. Korteris nr. 3 olid ka selle aasta jooksul olnud hageja asjad ja hagejal oli eelmise omanikuga kokkulepe, et ta võib selle jälle enda käsutusse saada. Kuna kostja perel polnud hetkel eluaset, palusid nad korterit ajutiseks enda käsutusse, lubades korteri sama aasta jõuludeks vabastada. 05.10.2000.a oli maja omanikku vahetanud, kostja oli selle teiste üürnike teadmata eelmise omaniku käest ära ostnud. Hageja pidi väga lühikese aja jooksul oma asjad koondama poole väiksemale pinnale, mistõttu hageja pisike korter on nagu ladu. Alates 2001.a. kirjutab hageja doktoriväitekirja. Viimasel ajal on hageja elamistingimused oluliselt halvenenud. Pärast kostja poolt sauna sisemuse äralõhkumist on hageja jäetud pesemisvõimaluseta. Hageja korteri käsutuses olnud garaaži katusesse lõhuti auk, mistõttu peab hageja oma autot hoidma võõras garaažis. Uue katuse panemise ajal võeti katuselt maha hageja poolt paigaldatud antenn ja nüüd ei saa hageja õieti televiisorit vaadata. Seega on hageja elamistingimused muutunud võimatuks. Poolte vahel sõlmiti kirjalik üürileping XXX, kuna kostja ei soovinud varem kirjalikku üürilepingut sõlmida, tähtajaga kuni 30.06.2003.a. Lühikese tähtajaga üürilepingu sõlmimine olevat Hansapanga nõue tulenevalt kostja ja Hansapanga vahelisest laenulepingust (sellest järeldas hageja üürilepingu tähtaja formaalsust ja arvas, et üürilepingut hakataksegi temaga aasta kaupa sõlmima - tlk. 203). Lühikese tähtajaga üürilepingu sõlmimise ajal kostja ei selgitanud hagejale, et üürilepingu sõlmimine on seoses kapitaalremondi vajadusega, vaid põhjendati panga nõudega. Üüri on hageja kostjale maksnud alates 05.10.2000.a. Kostja ei soovi hagejaga üürilepingut pikendada ning on 16.04.2003.a. esitanud teatise, milles teavitab hagejat oma soovimatusest uut üürilepingut sõlmida. Hageja nõustub, et omand on püha ja majaomanik sooviks oma maja enda tarbeks kasutada, kuid ka hageja on sattunud väljapääsmatusse olukorda, kuna ülikoolide õppekavade reorganiseerimisega lõppes tema tööleping 31.08.2002.a.. Viimasel ajal on tal õnnestunud töötada töövõtulepingu alusel, mistõttu tema sissetulekud on väga väikesed. Hageja palk on kogu aeg olnud nii väike, mille peale pank ei anna laenu korteri ostmiseks ning ilma pangalaenuta on korterit võimatu osta. Seega jääks hageja üürilepingu lõpetamisel ilma elamispinnata. Hageja loodab peale doktoritöö
kaitsmist oma majandusliku olukorra paranemisele, mis võimaldaks tal asuda oma eluruumi soetamise probleeme lahendama. Hagejale kuulub küll õega kaasomandis olev suvila Muugal, kuid seal ei ole võimalik talvel elada, sest puudub vesi ja kanalisatsioon ning aiamaja ei ole soojustatud, kuna ei ole ehitatud aasta läbi elamiseks. Samuti ei mahuks suvilasse ära hageja raamatukogu. Suvila kaasomanik, hageja Rootsi Kuningriigis elav õde ei ole nõus suvila ümberehitamisega aastaringset elamist võimaldavaks elamuks ja ta kasutab oma perega seda iga-aastaseks suvitamiseks. 18.11.2003.a. selgituses hageja põhjendas täiendavalt oma rasket majanduslikku olukorda, mis ei ole tal võimaldanud uut elamispinda soetada ning miks ja milliseks on viimastel aastatel kujunenud tema olukord maja uue omanikuga Samuti on hageja põhjendanud, et üürilepingu lõppemisega satuks tema füüsiline ja vaimne heaolu ohtu. Hageja vaidles vastu kostja väidetele hageja kui üürniku kiuslikule meelele, kes ei kasuta tema kasutuses olevat eluruumi hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, samuti tema suurele jõukusele. Samas on kostja alates majaostmise hetkest püüdnud hagejat sundida erinevatel põhjustel majast lahkuma, mistõttu ei soovinud ta hagejaga ka varem sõlmida üürilepingut. Hageja väitel tal mingit teist elamispinda ei ole (tlk.114-120). Hageja esitas ka üürilepingu tähtajatuks lugemise nõudest loobumise taotluse. Hageja on seisukohal, et kostja kiri 16. aprillist 2003 on õigustühine, kuid kuna kostja on esitanud lepingu ülesütlemise nõude vastavuses VÕS § 325 sätestatud nõuetega, siis ei oma see antud juhul tähendust (tlk.114-120). Üürilepingu lõppemisega satuks ohtu hageja füüsiline heaolu, sest sisuliselt pole tal aastaringselt kusagil elada, kuna kaasomandis olevas aiamajas saab elada vaid suvisel (soojal) ajal. Ka emotsionaalselt on väga raske 57 aastaselt välja kolida korterist, kus ta on kogu oma elu elanud ja kus ta end turvaliselt tunneb. Murest elukoha kaotamise pärast ei ole hageja suutnud lõpetada ka oma doktoriväitekirja. Hageja saab aru, et tal tuleb uus elamispind muretseda, kuid see võtab aega, mistõttu ta palubki üürilepingut pikendada. 30.03.2004.a hageja selgitus nii oma saadava palga kulutusi, kui ka poolte suhteid alates kostja poolt XXXmaja ostmisest eelmiselt omanikult. Hageja selgitab talle kuuluva vara kasutust ja selle tegelikku väärtust, mis lõppkokkuvõttes ei võimalda tal käesoleval ajal oma vahenditega uut elamispinda soetada. Üksiku inimesena oleks tal kõige õigem üürida mõistliku hinnaga linnale kuuluvat korterit, kuid Tallinna linna Kristiine Linnaosa Valitsus ei võta hagejat isegi korteritaotlejate järjekorda. Üürilepingu lõpetamine halvendab oluliselt hageja nii füüsilist kui vaimset heaolu (tlk 200- 210). Eeltoodu alusel ja tuginedes VÕS §§-de 326 lg. 2 ja 325 lg. 2 palub hageja pikendada üürilepingut kolmeks aastaks kuni 30.06.2006.a. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ning palub jätta hagi rahuldamata. Pooled sõlmisid 25.07.2002.a tähtajalise üürilepingu eluruumi XXX osas, mille p. 2.3. järgi kehtis see kuni 30.06.2003.a. Tähtajalise üürilepingu sõlmimine oli tingitud majaosa, mis hõlmab ka hageja kasutuses olevat eluruumi, kapitaalremondi teostamisest algusega 01.07.2003.a. Nimetatud asjaolust oli lepingu sõlmimise ajal teadlik ka hageja ning pidi sellest lähtuvalt juba lepingu sõlmimisest alates tegema ettevalmistusi uue elamispinna leidmiseks. 16.04.2003.a. andis kostja hagejale allkirja vastu üürilepingu tähtaja saabumisele tähelepanu juhtiva teate, millega kinnitas, et eluruum kuulub igal juhul 30.06.2003.a vabastamisele ning üürilepingut hagejaga ei pikendata. Kostja ei nõustu üürilepingu pikendamisega. Kostja on seisukohal, et hageja väited tema lähiajal töötuks jäämise kohta ning üürilepingu lõppemise korral tema eluasemeta jäämine rahapuuduse tõttu, on paljasõnalised ja vastuolulised.. Kostja väitel on hagejal kaasomandis olemas eluruum. Kostja leiab, et hagejale oli juba 25.07.2002.a. selge, et 30.06.2003.a peab ta eluruumi vabastama ning seega oli hagejal piisavalt aega ja võimalusi rahaliste vahendite leidmiseks, et paigaldada kaasomandis olevasse suvilasse puuduv vee- ja kanalisatsioonisüsteem. Hageja ise möönab, et ta on nõus lepingu lõppemisega, kuid vajab aega väljakolimiseks. See väide tõendab kostja arvates, et hagejal on olemas muu elamispind ja üürilepingu pikendamine on põhjendamatu.
Kostja tuginedes VÕS §§-de 328 lg. 1 ja 326 lg.2 sätestatule, leiab, et üürilepingu pikendamine on vastuolus tema kui üürileandja õigustatud huvidega.. Antud juhul esinevad VÕS § 328 lg. 1 p. 4 toodud kostja õigustatud huvid. Kostja leiab, et hageja ei kasuta tema kasutuses olevat eluruumi hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, samuti algavad kostjale kuuluval kinnistul asuvas elamus suuremahulised ümberehitustööd. Lisaks eeltoodule on kostja ja tema perekonnaliikmete ning hageja vahelised suhted sedavõrd pingelised, et on põhjustanud kostja abikaasa südametegevuse häireid. Seega on hagejaga suhtlemine muutunud nii kostja kui tema perekonna jaoks kurnavaks ja majas valitsev olukord väljakannatamatuks. Eeltoodu alusel leiab kostja, et üürilepingu pikendamine hagejaga kuni kolmeks aastaks on põhjendamata. Samuti ei ole hageja tõendanud, et üürilepingu lõppemisega satuks tema füüsiline ja vaimne heaolu ohtu. Kostja arvates on ekslik hageja väide, et 16.04.2003.a teade, mis on käsitletav lepingu ülesütlemisavaldusena, ei vasta VÕS § 325 sätestatud üürilepingu ülesütlemisavalduse vormi- ja sisunõuetele ning on seetõttu tühine. Üürileandja lepingu ülesütlemise korda reguleerib VÕS § 310 lg. 1, mille kohaselt väldib üürileandja üürilepingu tähtajatuks muutumist, kui saadab üürnikule kahe nädala jooksul ajast, kui ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist, teate, et ei soovi viimasega sõlmitud üürilepingu pikendamist. Seda on kostja vastavuses VÕS 325 sätestatud nõuetega ka teinud. Kostja on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et lepingu lõppemine tooks talle kaasa rasked tagajärjed või et üürilepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. 07.01.2004.a. esitatud kostja täiendavate vastuväidete kohaselt on hageja raske majanduslik olukord eksitav. Hagejal on alati olnud piisav sissetulek, tal on kinnisvara XXX kui ka XXX, samuti isiklik sõiduauto. Hageja oli teadlik juba enne eluruumi üürilepingu sõlmimist, et üürilepingu kehtivuseks pakutud 1 (üks ) aasta on tingitud elamu kapitaalremondi teostamise vajadusest. Kostja on Hansapanga 17.09.2003.a. kirjaga ja Kinnisvarabüroo Ober Haus eksperthinnanguga nr. XXX tõendanud, et mistahes kolmandate isikute poolt eluruumi kasutamine on käsitatav kogu elamu, asukohaga XXX, Tallinn kostja poolt võetud laenu tagatise turuväärtuse vähendamisena, s.t., et iga asi, mida kasutatakse, kulub. 2000.a. oktoobris, kui kostja elamu ostis, oli see kostja arvates lagunemis-ohtlikus olukorras ning elamu üürnikud, s.h. hageja ei ole nende poolt kasutatavate eluruumide olukorda parendanud. Hageja poolt kapitaalremondi teostamise takistamine võib muutuda lõppkokkuvõttes hädaohtlikuks nii kostja kui ka hageja enda elule, tervisele ja varale ning kapitaalremonti ei ole võimalik teostada osaliselt, vaid see tuleb tervikuna viia lõpuni. Hageja ei suuda aru saada elamu kapitaalremondi teostamise vajadusest ja seeläbi eluruumi üürilepingu lõppemise põhjendatusest. Lisaks on poolte suhted pingelised, millest on tingitud kostja abikaasa südametegevuse häired (tlk. 136-140). Tallinna Linnakohus 02.07.2004.a. määrusega kaasas protsessi kolmanda isikuna Tallinna Linna ( Kristiine Linnaosa Valitsuse kaudu). Kolmanda isiku Tallinna linna (Kristiine LOV kaudu) seisukoht Hageja esimene, 16.04.2002.a. taotlus tema arvele võtmiseks eluruumi taotlejana oli Kristiine Linnaosa korterikomisjonis läbivaatamisel 14.05.2002.a. Nimetatud komisjon oli oma otsustes kohustatud lähtuma Tallinna Linnavolikogu 07.10.1999.a. määrusega nr. 34 kinnitatud Tallinna linnale kuuluvate eluruumide üürimist taotlevate isikute üle arvestuse pidamise ja eluruumide üürile andmise korrast, mille p. 4 sätestab isikute ringi, kes võivad eluruumi üürimist taotleda; kokku 12 isikute gruppi. Ainuke võimalus, mille alla saab hagejat kvalifitseerida, on korra p. 4.12 – teistel mõjuvatel põhjustel. Arvestades hageja taotlust ja eelpool nimetatud korda ning Tallinna linnale kuuluvate eluruumide olukorda Kristiine linnaosas, otsustas korterikomisjon jätta hageja taotluse järjekorda võtmiseks munitsipaaleluruumi üürimiseks rahuldamata, kuna Kristiine LOV on arvel Tallinna linnalt munitsipaaleluruumi taotlejatena 246 perekonda, kellest 184 perekonda taotlevad eluruumi
üürimist omandireformi õigustatud subjektile tagastatud elamustest ja kelle elamispinna küsimus tuleb lahendada esmajärjekorras. 06.10.2003.a. esitas hageja korduva taotluse tema arvele võtmiseks eluruumi taotlejana. Tallinna Volikogu 17.10.2002.a. määrusega nr. 56 kinnitatud Tallinna linna omandis olevate eluruumide üürimist taotlevate isikute üle arvestuse pidamise korra p 3 kohaselt peetakse arvestust eluruumide üürimist taotlevate iskute üle eraldi eluruumi mitteomavate, tagastatud eluruumide üürnike ja elamistingimuste parandamisel abi vajavate isikute osas. Ka seekord jäeti hageja taotlus rahuldamata, kuna Kristiine LOV on arvel Tallinna linnalt munitsipaaleluruumi taotlejatena 301 perekonda, kellest 197 perekonda taotlevad eluruumi üürimist omandireformi õigustatud subjektile tagastatud elamutest ja kelle elamispinna küsimus tuleb lahendada esmajärjekorras, mistõttu ei olnud Kristiine LOV võimalik hagejat võtta eluaseme taotlejate nimekirja (tlk. 240-241). Kohtuotsuse põhjendused Hageja MJ elab alates 1947. aastast Tallinnas XXXeluruumis, üldpinnaga 26,1 m2. Elamu XXX on kogu aeg olnud eravalduses. 05.10.2000.a. notariaalse ostu-müügi ja pandilepinguga omandas kostja ÜKendiselt omanikult XXX asuvad ja õiguslikul alusel kasutatavale maale püstitatud ehitised vallasvarana. 25.07.2002.a. sõlmis hageja heauskselt kostjaga, lühikese tähtajaga kirjaliku üürilepingu, mille lõppemise tähtajaks oli 30.06.2003.a. Lühikese tähtajaga üürilepingu sõlmimine olevat Hansapanga nõue tulenevalt kostja ja Hansapanga vahelisest laenulepingust, mistõttu hageja järeldas üürilepingu tähtaja formaalsust ja arvas, et üürilepingut hakataksegi temaga aasta kaupa sõlmima (tlk. 203). Lühikese tähtajaga üürilepingu sõlmimise ajal kostja ei selgitanud hagejale, et üürilepingu sõlmimine on seoses kapitaalremondi vajadusega. Kostja ei ole nõus üürilepingut pikendama. Hageja esitas hagiavalduse VÕS § 326 lg. 2 alusel üürilepingu pikendamise nõudes, taotledes selle pikendamist kuni 30.06.2006.a., kuna lepingu lõpetamisega kaasneksid hageja jaoks rasked tagajärjed. Hageja on õppejõud-teadustöötaja (eesti filoloog), kes seoses ülikoolide õppetöö reorganiseerimisega on pikka aega saanud väikest õppejõu või teadustöötaja töötasu, mis ei ole tal võimaldanud endale oma eluruumi soetada. Kuna hageja on kogu eluaeg, üle 50 aasta elanud üürnikuna eramajas (mitte omandireformi käigus tagastatud majas), ei ole ka ükski kohalik omavalitsus vaatamata hageja taotlustele talle kunagi võimaldatud üürida oma elamispinda (eluruumi). Käesoleval ajal eramajas üürnikuna elav hageja, kellele on üürileping üles öeldud, ei kuulu nende isikute ringi, keda on võimalik võtta kohaliku omavalitsuse eluaseme taotlejate nimekirja. Alates XXX valiti hageja 4 aastaks XXX õppejõu kohale, seega kuni XXX töötasuga 7500 krooni. Õppejõu tööga paralleelselt kirjutab hageja doktoriväitekirja. Hageja on õppejõuna töötamise aeg võimaldaks koguda eluaseme soetamiseks antava pangalaenu võtmiseks vajaliku omafinantseeringu summat. Üürilepingu lõpetamisest tekkinud pingelise olukorraga on kaasnenud tervise halvenemine, mis on takistanud doktoritöö lõpetamist ning kaitsmist. Kostja poolt hagejaga sõlmitud üürilepingu lõpetamine toob kaasa hageja vaimse ja füüsilise heaolu languse ning tervise halvenemise, mis on vastuolus VÕS § 326 lg. 1 sätestatud hea usu põhimõttega. Hageja leiab, et esitatud materjalidega ja tunnistajate ütlustega on tõendatud, et eksisteerivad kõik asjaolud, mis kinnitavad hageja ja kostja vahelise üürilepingu endistel tingimustel pikendamise vajadust ja kostjapoolset võimalust. Hageja rõhutab, et valitava ametikoha – õppejõu-teadustöötaja töö spetsiifika tingib teatud ebakindluse ning sotsiaalsete garantiide puudumise. Õppejõuna töötamine ning võimalusel ka kehtiva üürilepingu olemasolu tagaks hagejale teatavagi kindluse ning tervise stabiliseerumise, mis annab energia tööks ja oma elamispinna küsimuste lahendamiseks. Hagi rahuldamise võimalikkust kinnitab ka asjaolu, et hageja kasutuses olev eluruum ei ole üürileandjale vajalik ning tal puudub reaalselt vajadus hageja kasutuses oleva korteri nr. 2 järele,
mida kinnitab fakt, et elamu 140 ruutmeetrist on hageja kasutuses 26 m2 – ülejäänud on kostja päralt, kes kogu pinda ei vajagi, kuna üks 2-toaline korter ( 1A) on tühi. Seega tugineb hageja VÕS § 326 lg 2 sätestatule, mille kohaselt eluruumi üürnik võib üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu tähtja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni 3 aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus, mida hageja on ka teinud. Kostja ÜK asus koos perekonnaga elama XXX eluruumi 2000.a. augustis ja 05. oktoobril 2000.a sõlmis ta maja XXX omanikuga HK’ga ostu-müügi ja pandilepingu, mille järgi ta sai vallasvara, Tallinnas XXX asuva kahekorruselise elamu eluruumide pinnaga 132 m2, pesuköögi, garaaži ja kuuri omanikuks (tlk. 177-181). Kostja ei nõustu poolte vahel 25.07.2002.a sõlmitud 1 aastase üürilepingu, mis p. 2.3. järgi kehtis kuni 30.06.2003.a., pikendamisega. Tähtajalise üürilepingu sõlmimine oli tingitud majaosa, mis hõlmab ka hageja kasutuses olevat eluruumi, kapitaalremondi teostamisest algusega 01.07.2003.a. Hageja oli teadlik juba enne eluruumi üürilepingu sõlmimist, et üürilepingu kehtivuseks pakutud 1 (üks ) aasta on tingitud elamu kapitaalremondi teostamise vajadusest, seda eriti hageja kasutuses oleva elamispinna osas, mille kohta on kostja lasknud teha ka vastava eksperthinnangu, mis kostja väidet kinnitab. Seega pidi hageja sellest lähtuvalt juba lepingu sõlmimisest alates tegema ettevalmistusi uue elamispinna leidmiseks. Hageja poolt kapitaalremondi teostamise takistamine võib muutuda lõppkokkuvõttes hädaohtlikuks nii kostja kui ka hageja enda elule, tervisele ja varale ning kapitaalremonti ei ole võimalik teostada osaliselt, vaid see tuleb tervikuna viia lõpuni. Kostja leiab, et hageja väidetav raske majanduslik olukord, mis takistab tal teist elamispinda soetamast, ei ole tõendatud. Vastupidi, hagejal on kinnisvara, mis võimaldab tal oma elamise probleemid lahendada ja üüritav eluruum vabastada. Kostja väitel on elamule vaja teostada kapitaalremonti,. Samuti, tulenevalt kostja ja Hansapanga vahelisest lepingust on mistahes kolmandate isikute poolt eluruumi kasutamine käsitatav kogu elamu, asukohaga XXX, Tallinn kostja poolt võetud laenu tagatise turuväärtuse vähendamisena. Hansapank oma kirjaga 17.09.2003.a. teatas, et andis kostjale nõusoleku MJ 25.07.2002.a. üürilepingu sõlmimiseks tähtajaga alla ühe aasta (tlk.154). Seega on eluruumi üürilepingu lõppemine põhjendatud. kostja poolt võetud laenu tagatise turuväärtuse säilitamisena. Lisaks on pingelised poolte suhted, mille tõttu on sagenenud kostja abikaasa südame tegevuse häired. Eeltoodu alusel oli hageja väga pikaajaline XXX eluruumi üürnik. Hageja täitis oma üürniku kohustused nõuetekohaselt, mistõttu ES §32 lg. 1 sätestatust tulenevalt oli tal eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Pikaajaliste üürisuhete regulatsiooni läbi muutuva elamuseadusandluse on Riigikohtu Tsiviilkolleegium andnud lahendis nr. 3-2-1-94-04, 28.10.2004.a. Sellest tulenevalt hageja üürisuhte tekkimise ajal kehtinud ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 305 lg. 1 järgi oli eluruumi üürilepingu tähtajaks viis aastat ja viieaastase tähtaja möödumisel uuenes leping TsK § 333 lg. 1 kohaselt järgmiseks perioodiks. Alates 1. oktoobrist 1983.a. reguleeris üürisuhteid elamukoodeks, mille kohaselt oli üldreeglina üürileping tähtajatu. Seega oli hageja ja üürileandja vahel tähtajatu üürileping. Alates 1. juulist 1992.a. reguleeris eluruumi üürisuhteid elamuseadus, mille § 67 sätestas, et tähtajatult sõlmitud üürilepingud tuli lugeda sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumisest. Seega kehtis hageja ja üürileandja vaheline üürileping kuni
üürnikuna õigus eeldada, et leping pikenes alates 1. juulist 2002.a. järgmiseks perioodiks ehk viieks aastaks. Alates 1. juulist 2002.a. reguleerib üürisuhteid võlaõigusseadus. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lõike 3 kohaselt loeti enne 1. juulit 2002.a. sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks lepingu sõlmimisest. ES § 32 lg. 2 ja VÕSRS § 15 lg. 3 koosmõjus tõlgendades tuleb asuda seisukohale, et üürilepingud, mille tähtaeg tulenes ES §-st 67 ja mis
Hageja õde tunnistajana on tõendanud, et väikest suvilat ei saa kasutada aastaringselt ning temal ei ole rahalisi vahendeid õde aidata, sest tal endal lapsed õpivad ja tasuda on oma maja võlg Maardu Linnavalitsuse ehitise teatis nr. XXX, on tõendatud et Maardus, hageja kaasomandis aiamaja kasutamise otstarve on suvilana kasuliku pinnaga 46,5 m2 ja eluruum puudub (tlk,34-35). Tartumaal asuvast kinnistust, kuulub hagejale 1/3 kaasomandist. Hageja väitel on see looduskaitse all olev soine maa, millel puudub praktiliselt turuväärtus. Kinnistut ei ole menetluse käigus hinnatud, seega ei ole tõendatud kinnistu suur väärtus, mis võimaldaks hagejal tema kaasomandi realiseerimisel eluruumi probleeme lahendada (tlk. 144-150). Hagejale kuulub ka 1985.a. väljalaskega sõiduauto XXX (tlk. 287), mille väärtust ei ole küll hinnatud, kuid üldteadaolevalt selle aastakäigu sõiduauto XXX on praktiliselt väärtuseta. Hageja on tõendanud, et tema toetumine VÕS § 326 lg 2 sätestatule on põhjendatud nii esitatud dokumentidega kui ka tunnistajate ütlustega. Hageja kui XXX kauaaegne eluruumi üürnik võib üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu tähtja möödumise korral üürilepingu pikendamist kuni 3 aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist kohtus, mida hageja on ka teinud. Kostja on samuti tuginenud VÕS § 326 lg-le 2 ja palunud eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks mitte rahuldata, sest üürilepingu pikendamine oleks vastuolus tema kui üürileandja õigustatud huvidega, eelkõige kui üürileping on sõlmitud tulevasi ümberehitustöid arvestades piiratud ajaks kuni ehituse alguseni. Kostja väide, et 25.07.2002.a sõlmitud tähtajaline üürileping on sõlmitud tulevasi ümberehitustöid arvestades piiratud ajaks kuni ehituse alguseni, s.o. 30.06.2003.a. ja toetumine 28.11.2003.a. ekspertarvamusele (tlk. 161-172), on põhjendamatu. Kolmas isik jääb kirjalikult esitatud seisukohtade juurde, et Tallinnas, antud juhul Kristiine linnaosas, on munitsipaal- ja sotsiaalkortereid väga vähe, abivajajaid palju, mistõttu on järjekorrad väga pikad ning seetõttu ei ole hagejat kui kauaaegset eramaja üürnikku, kellel veel on katus pea kohal, võimalik isegi järjekorda võtta. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et hagi tuleb rahuldada ja lugeda MJ`i ja ÜK(K ) vahel 25.07.2002.a. sõlmitud eluruumi, Tallinnas XXX- , üldpinnaga 26,1 m2, üürileping pikenenuks kolmeks aastaks, seega kuni 30. juunini 2006.a. Kohus märgib, et antud asja menetlemine on olnud väga pikaajaline ja raske mõlemale poolele ning selle aja jooksul ongi möödunud hageja poolt taotletud üürilepingu pikenenuks lugemise aeg.. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaldatakse enne 01.01.2006.a alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuna menetlus käesolevas asjas on alustatud 2003.a.,siis juhindudes kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks põhjendatud riigilõiv 100 krooni, mis hageja hagi esitamisel tasus riigituludesse ja TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel vajalikud ja põhjendatud õigusabi kulud 5900 krooni, kokku menetluskuluna 6000 krooni. TsMS § 46 p 2 ja § 52 p 5 alusel kuuluvad kostjalt väljamõistmisele riigituludesse menetlusosalistele menetlusdokumentide kättetoimetamise postikulud summas 198,90 krooni. Taimi Kollom Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.