Hageja RM(isikukood XXX elukoht XXX), esindaja vandeadvokaat Aivar Ennok Kostja MK(isikukood XXX, elukoht XXX), esindaja vandeadvokaat Imbi Seimar
Kohtustungi toimumise aeg
09.10.2007
Kohtuistungil osalesid
Hageja, hageja esindaja Kostja esindaja
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata RM hagi MK vastu üürilepingu ülesütlemise seaduslikuks tunnistamiseks, eluruumi vabastamiseks ja kahju hüvitamiseks.
2.Menetluskulude jaotus Menetluskulud täies ulatuses jätta RM kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb kostjal esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.
1.Hageja omandas elamu vallasvarana 1996.a juunis ja on kinnistusraamatusse kinnistu XXX Tallinn omanikuna sisse kantud alates 03.04.2000.
2.Kostja on eluruumi XXX Tallinnas üürnikuks. Kostja tunnistati eelmise üürniku perekonnaliikmeks 03.12.2003 EV Riigikohtu kohtuotsusega nr 3-2-1-138-03.
3.Kostja vaidlustas Tallinna üürikomisjonis hageja esitatud teate erakorralise üürilepingu ülesütlemise alates 18.12.2005 (tl 10).
4.30.03.2006 Tallinna Üürikomisjoni otsusega rahuldati kostja avaldus ja üürilepingu ülesütlemine alates 18.12.2005 tunnistati hea usu põhimõttega vastuolus olevaks (tl 11-15). Hageja nõue ja põhjendused
5.Hageja oma hagis vaidlustab 30.03.2006 Tallinna Üürikomisjoni otsust ja palub tunnistada üürilepingu ülesütlemine seaduslikuks. Hageja palub kostjalt välja mõista rikutud vara taastusremondi maksumuse 45 000 krooni. Kostja palub kohustada kostjat vabastama eluruumi pärast otsuse jõustumist 10 päeva jooksul.
6.Hageja selgitab VÕS § 315 lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub VÕS § 276 lg 2 või 3 nimetatud kohustust olulisel määral või tahtlikult. Üürnik peab asja kasutama sihtotstarbeliselt ja arvestama majanaabrite huviga. Üürniku kohustus on vastavalt VÕS § 282 lg 1 p 1 ja 2 viivitamata teavitada asja lepingutingimustele mittevastavusest või ohust asjale kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama.
7.Kostja on tahtlikult ja olulisel määral rikkunud tema kasutuses olnud vara - lõhkunud vahelae. Vahelagi on pideva märgamise tulemusena mädanenud ja alla varisenud, I ja II korruse vahel on auk. Laest on tilkunud solgivett esimese korruse seinale ja põrandale. Vahelae rikkumine algas juba ca 10 aastat tagasi. Eelnimetatu on tõendatud vahelae rikkumise kohta koostatud 04.07.1996.a aktiga (tl 28). Vahelae märgamise kohta on koostatud 02.04.2005 ja 17.12.2005 aktid (tl 29, 34). Kohtuistungil hageja selgitas, et katus varisenud vahelae kohal on korras. Vastavalt AS K 2005. aprillis koostatud arvamusele on vahelagede kahjustusega seotud taastamistööde maksumus 25 807 krooni (tl 21-25). Eelnimetatud arvamuse teostamiseks pidi hageja tasuma 1770 krooni (tl 26, 27).
8.Kostja on tahtlikult lõhkunud piirdeaeda. Kostjal on koer, kes on närinud aialippe. Piirdeaia lõhkumise koera poolt on kostja üürivaidluskomisjonis omaks võtnud. Kostja ei korista oma koera väljaheidet. Kostja ei korista ainult tema kasutuses olevat kuivkäimlat, mistõttu on selle ümbrus kaetud fekaalidega. Kostja on lõhkunud välisukse ja välikäimla. Hageja kui kinnistu omanik on saanud eelmärgitud kinnistu hooldamatuse eest väärteo korras karistada 600 kroonise trahviga (tl 30). Hageja leiab, et eeltooduga on tõendatud kostjapoolne hoolsuskohustuse tahtlik mittetäitmine. Hageja on eeltoodut olukorda tõendanud ka kohtule esitatud fotodega ja 29.09.2005 aktidega (tl 32,33). Vastavalt AS K novembris 2005 koostatud arvamusele on kahjustatud piirdeaia ja uste orienteeruv taastamismaksumus 16 427 krooni (tl 16-19). Eelnimetatud arvamuse teostamiseks pidi hageja tasuma 1770 krooni (tl 20). Kohtuistungil hageja täpsustas, et ta kahju hüvitamist välikäimla ukse osas ei esita ja loobub sellest (tl 18 p 6, 9, vt kohtuistungi protokolli).
2-06-9443
9.Hageja selgitab, et 08.05.1998 loobus vahelae kahju hüvitamise nõudest kostja vastu, kuna kahju oli osaline ja väike ja kostja lubas solki enam põrandale mitte kallata. Eelmise nõude aluseks oli AS K poolt 1996. a koostatud eelarve. Käesolev nõue tugineb 2005 koostatud eelarvetele. Hageja palub mitte arvestada kostja esitatud AS K poolt koostatud 1996 eksperthinnangut T-49396, kuna riigikohus ei tunnistanud seda oma 02.11.2005 kohtuotsuses (tl 91-93).
10.Hageja on korduvalt pöördunud kaebuste ja nõudmistega Nõmme Linnaosa Valitsuse poole (tl 64-66).
11.Kohus kriminaalasjas nr 1-07-181 ei süüdistanud hagejat ja kostja tunnistas oma süüd ja ei vaidlustanud apellatsiooni korras. Selle tõttu peab kostja vahelae taastamisemaksumuse hüvitama.
12.Hageja leiab, et temapoolne üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, VÕS 327 lg 3 p 4 kohaselt, sest üürilepingu ülesütlemine hea usu põhimõttega ei ole vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnik rikkus oluliselt hoolsust ja arvestamise kohustust. Kostja on olulisel määral ja teadlikult rikkunud üüritud eset.
13.Hageja leiab, et nõue aegunud ei ole, nõue vahelagede osas on tekkinud detsembrist 2005 ja see on aeg millest tuleb arvestada 3 aastast aegumise tähtaega. Aia osas on tekkinud nõue septembris 2005. Hagi on esitatud 2006. kevadel, seega tähtaegselt.
Kostja vastuväited
14.Kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et hagi on esitatud pahatahtlikult ja sooviga põhjustada kostjale alusetuid kohtukulusid ja kohtuskäimist. Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 2 kohaselt kuna hageja ütles lepingu üles enne 3 aasta möödumist eelmise üürivaidluskomisjoni otsuse tegemist. Kostja palub kohtukulud jätta hageja kanda.
15.Hageja esitas 09.10.1996.a kostja vastu kahju hüvitamise nõude (tl 50). Hageja esitas nõude alusena AS K hinnangu milline on aluseks ka esitatud hagil (tl 52-59). Lisandunud on vaid ümberhindamine 2005.a tasemele (tl 51). Hageja loobus hagist kostja vastu ning kohus vormistas menetluse lõpetamise 08.05.1998.a määrusega (tl 49).
16.Kostja leiab, et nõue on aegunud TsÜS § 150 kohaselt kuna kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtajaks on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kohustatud isikust teada sai. Hageja on ise hagis selgitanud, et kahju tekitati juba 10 aastat tagasi. Kostja palub kohaldada aegumist.
17.Kostja ei tunnista hagi sisuliselt ja leiab, et ta on hageja vara sihtotstarbeliselt kasutanud, teinud regulaarselt ruumides remonti ja hoolsustöid, kostja on suhtunud eluruumi heaperemehelikult. Hageja vanaema elas vaidlusaluses eluruumis alates 05.02.1940 ja kostja alates 1969.a (tl 77).
18.Hageja omandas elamu 1996.a halvas seisus, elamu on üle 80 aasta vana ja seda ei ole aastakümneid renoveeritud. Hagejale oli teada, et ta ostab vana maja. Enne kui hageja maja ostis
2-06-9443 ja pärast I korruse omaniku surma seisis elamu I korrus aastaid tühjana ja kütmata. Hageja likvideeris 1997.a kostja korteris projektijärgse kuivkäimla ja ehitas juhuslikest ehitusmaterjalidest välikäimla ajutise ehitisena. Kostja ei ole lõhkunud kuivkäimlat mingil viisil. Alates 2001.a puudub korteris vesi ja kostja kasutab poest ostetud pudelivett. Kostjal ei jätku poest ostetud vett mahakallamiseks nagu hageja väidab. Elamuukse lõhkusid 80-ndate aastate lõpus korterivargad, hageja ei ole peale elamu omandamist ust vahetanud. Uks oli juba ostes lõhutud. Aed ja värav on ehitatud enne 1969 s.o enne kui kostja asus vanaema juurde elama. Aed on amortiseerunud. Lisaks sõitsid hageja remondimehed 2005 aiavärava maha. Kohtuistungil kostja võttis omaks, et koer on mõned aialipid katki närinud. 1997.a oli aia probleem ja koer paigutati eemale. Kostja on nõus oma kulul koera poolt puretud aialipid välja vahetama. Kostja leiab, et ta ei pea hageja uue aia tervikuna kinni maksma.
19.17.12.2005 ajal, mil kostja oli tööl murdis hageja kostja korteriukse maha ja lõhkus köögipõranda ning hävitas kõik lõhkumisel saadud materjalid, seejärel lõi hageja korteri välisukse laudadega kinni. Hageja suhtes on algatatud kriminaalasi nr 05231705146 eluruumi sissetungimises, vara hävitamises ja varguses. .
20.Kostja leiab, et ta ei ole olulisel määral ega tahtlikult rikkunud hageja vara, kahju põhjustamine tema poolt on tõendamata ja hageja esitatud aktid ei vasta TsMS-is sätestatud dokumendi nõuetele. Hageja esitatud kalkulatsioonid ei saa olla aluseks hagejale kahju suuruse määramisel. Kohtuotsuse põhjendused
21.Kohus, kuulanud ära hageja, hageja esindaja, kostja esindaja ja tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.
22.Kohus leiab, et hagi on esitatud tähtaegselt, mistõttu käesolevas vaidluses ei kuulu kohaldamisele aegumine. Kohus leiab, et tegemist on uute nõuetega, mistõttu puudub menetluse lõpetamine alus.
23.Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
24.VÕS § 315 lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub VÕS § 276 lg 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS § 276 lg 2 ja 3 sätestavad üürniku kohustuseks kasutada asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti ja arvestama majanaabrite huviga.
25.Hageja on vaidlustanud 30.03.2006 Tallinna Üürikomisjoni otsuse, millega rahuldati kostja avaldus ja tunnistati üürilepingu ülesütlemine alates 18.12.2005 tühiseks põhjusel, et see on hea usu põhimõttega vastuolus olev (tl 11-15). Tallinna Üürikomisjon tegi samade poolte vahel sama üürilepinguga seotud üürivaidluses otsuse 22.04.2005 ja otsus oli üürileandja kahjuks.
26.VÕS § 327 lg 2 kohaselt üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil käimas üürikomisjoni või
2-06-9443 kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. VÕS § 327 lg 3 p 4 kohaselt ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski heausu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust (käesoleva seaduse § 276 lg 2 ja 3).
27.Eelnimetatud sätte kohaldamise eelduseks on, et üürnik ei kasuta vara hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele ning üürnik ei arvesta majanaabrite huviga ja üürnik on rikkunud oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust. Kohtule esitatud selgitustest ja tõenditest nähtub, et kostja kasutab vaidlusalust eluruumi elamiseks alates 1969.aastast so ajast mil ta lapsena asus elama vanaema juurde. Pärast vanaema surma, kes oli üürnik ja omas sissekirjutust alates 1940.aastast, tunnistati kostja 03.12.2003 Riigikohtu kohtuotsusega endise üürniku perekonnaliikmeks. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit millest nähtuks, et kostja on kasutanud vaidlusalust eluruumi muul sihtotstarbel kui elamiseks. Hageja esitatud Riigikohtu kohtuotsus, mille kohaselt hageja soovis üüri tõstmist kinnitab asjaolu, et kostja kasutab vaidlusalust korterit elamiseks (tl 91-93). Eeltoodu põhjal asub kohus seisukohale, et kostja kasutab vaidlusalust eluruumi sihtotstarbeliselt elamiseks vaatamata sellele, et alates 1997. aastast puudub majasisene projekteeritud käimla ja alates 2001 puudub eluruumis vesi. Kohus on seisukohal, et hageja väide, et kostja ei kasuta vara hoolikalt on jäänud paljasõnaliseks. Kohtule esitatud aktid, et 1996.a tilkus põrandale vett ja 2005. a oli vahelagi märgunud ei tõenda seda, et kostja oleks rikkunud hoolsuskohustust üürnikuna alates sellest ajast kui ta sai üürnikuks (tl 28, 29). 02.04.2005 aktis on märgitud, et elamuvaldaja sulges korter 2 veekraani, et vältida suurema veehulga põrandale kallamist. Kohus soovib rõhutada, et poolte endi seletustest on ilmnenud, et hageja on kostjal vee välja lülitanud juba 2001. aastal, seega 4 aastat enne akti koostamist. Kohus leiab, et 4 aastat hiljem märkida seda aktis põhjusena annab kinnitust, et tegemist ei ole tõendiga, millega saaks tõendada kostja hoolsuskohustuse täitmata jätmist. Vaidlust ei ole selles, et tegemist on umbes 80 a vana ehitisega, kus ei ole tehtud kapitalremonti aastakümnete jooksul. Üldtuntud on asjaolu, et ehitis ja selle osad aja jooksul amortiseeruvad. Vaidlust ei ole selles, et probleem vahelae märgumises on juba kestnud 10 aastat. See on piisavalt pikk aeg, et omanik oleks pidanud välja selgitama tegeliku põhjuse ja kõrvaldama puuduse mitte ootama vahelae alla kukkumist ja üürnik oleks pidanud taluma juhinduvalt VÕS §-st 283 ja 284 üürileandja poolt tehtavaid parendusi. Kohtule ei ole esitatud tõendeid millest nähtuks milles seisneks kostjapoolne majanaabrite huviga mittearvestamine.
28.Üürniku kohustus on vastavalt VÕS § 282 lg 1 p 1 ja 2 viivitamata teavitada asja lepingutingimustele mittevastavusest või ohust asjale kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. Kohus leiab, et eelmärgitud kohustust ei ole kostja rikkunud, kuna hagejale oli probleem vahelaega juba teada 1996 aasta juunis, mida kinnitab kohtule hageja esitatud akt (tl 28).
29.Kuna kohus ei tuvastanud VÕS § 327 lg 3 p 4 sätestatud eeldusi, siis tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et hageja nõue 30.03.2006 Tallinna Üürikomisjoni otsuse tühistamiseks ja üürilepingu ülesütlemine seaduslikuks tunnistamiseks ning kostjat kohustamiseks vabastada eluruum ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.
2-06-9443 30.Vaidlust ei ole selles, et I ja II korruse vahelagi on alla kukkunud. Kohtule esitatud tõenditega ei ole leidnud tõendamist, et vahelae alla kukkumine on põhjustatud kostja tegevusest, mistõttu puudub alus kostjalt kahju hüvitise väljamõistmiseks. Kohtule esitatud AS K vahelagede kahjustusega seotud taastamistööde maksumuse arvestus on eeldatav hageja kulu oma vara remontimiseks, kuid see ei ole dokument millega saaks lugeda tõendatuks kostja poolt kahju põhjustamine (tl 21-25).
31.Kohtule esitatud tõenditega ei ole tuvastamist leidnud, et välisuks, mille parandamiseks hageja kahju hüvitist soovib saada oleks lõhutud kostja poolt, mistõttu puudub alus kostjalt kahju hüvitise väljamõistmiseks. Kohtule esitatud november 2005 AS K Tallinnas, XXXüürnike poolt tekitatud kahjustuse taastamismaksumus on eeldatav hageja kulu oma vara remontimiseks, kuid see ei ole dokument millega saaks lugeda tõendatuks kostja poolt kahju põhjustamine (tl 16-19).
32.Vaidlust ei ole selles, et kostjal on koer ja koera tegevuse tagajärjel on osad aialipikud katki, mida ka kostja on osaliselt parandanud. Kohtule esitatud pildid aiast (tl 35) kinnitavad kostja väidet, et tegemist on aiaga, mida ei ole aastakümneid hooldatud ja et seda on osaliselt remonditud. Hageja kohtuistungil kinnitas, et ta ei ole aeda värvinud, remontinud alates maja ostmisest ja kostja on oma selgitustes märkinud, et sama aed on olnud alates 1969.a s.o ajast, mil ta asus sinna elama. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hageja nõue 11 238.99 krooni aia remontimiseks ei ole põhjendatud. Kohtule esitatud november 2005 AS K Tallinnas, XXX üürnike poolt tekitatud kahjustuse taastamismaksumus on eeldatav hageja kulu oma vara remontimiseks, kuid see ei ole dokument millega saaks lugeda tõendatuks kostja poolt kahju põhjustamist sellises ulatuses (tl 16-19). Eelmärgitud dokumendi pealkiri ei tõenda, et kostja koer on süüdi amortiseerunud aia sellises ulatuses lõhkumises nagu on eelmärgitud dokumendis. Asjaolu, et hagejat on trahvitud selle eest, et ta kinnistu ei vasta heakorra eeskirjadele ei tõenda kostja poolt kahju põhjustamist. Hagejale on trahv määratud selle eest, et kinnistul oli kinnikaetud hunnikud, ehitusmaterjali jäätmed, keelatud ehitisena lagunenud välikäimla, fekaalid lagunenud piirdeaed. Kohus leiab, et kostja peaks parandama korralikult aia st koera poolt näritud aialipid välja vahetama, kuid mitte hagejale välja maksma osa aia vahetuse nagu hageja soovib. Menetluskulud
33.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus menetluskulud täielikult hageja kanda.
34.Juhindudes TsMS §-st 174 on kostjal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.