Tsiviilasi nr 2-07-17454
Otsuse teinud kohtu nimi
Harju Maakohus
Otsuse kuupäev
Tallinn, 07.novembril 2007
Kohtukoosseis
kohtunik Imbi Sidok
Kohtuasi
MT(isikukood XXX, elukoht: XXX) ja ST(isikukood XXX, elukoht: XXX) hagi ES(isikukood XXX, elukoht:
VKS(isikukood XXX, elukoht: XXX), KAS’i (isikukood XXX, elukoht: XXX), M-MS’i (isikukood XXX, elukoht: XXX) ja V-JL’i (isikukood XXX, elukoht: XXX) vastu eluruumi valduse vabastamiseks. ES, V-KS, KAS’i, M-MS’i ja V-JL’i vastuhagi MT ja ST vastu üürisuhte jätkumise tunnustamiseks.
Asja läbivaatamise kuupäev
18.10.2007 avalikul sisulisel kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
hagejate/vastukostjate esindaja vandeadvokaat Paavo Paas kostjate/vastuhagejate esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus
Kohtuotsuse resolutsioon • • •
• •
Hagi rahuldada. Kohustada ES’d, V-KS’d, KAS’it, M-MS’it ja V-JL’i vabastama XXX asuv eluruum ning andma eluruumi otsene valdus üle MT’le ja ST’le. Tõsta välja ES, V-KS, KAS, M-MS ja V-JL XXX asuvast eluruumist, kui nad ei ole vabatahtlikult eluruumi vabastanud 20 (kahekümne) päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest arvates. Jätta vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jäävad võrdsetes osades ES, V-KS, KAS’i, M-MS’i ja V-JL’i kanda.
Pooltel on õigus Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Harju Maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja
lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 632 ja § 633).
I Hagejate/vastukostjate nõue ja põhjendused ning seisukoht vastuhagiavalduse osas Hagiavalduse kohaselt otsustati omandireformi käigus tagastada Tallinna Linnavalitsuse 06.08.1993 korraldusega XXX asuvad hooned JT’le, kelle seadusjärgsed pärijad on MTja ST(edaspidi hagejad/vastukostjad). Nimetatud hooned anti õigustatud subjektile üle 03.03.1994 ja 22.04.2004 kanti XXX asuv maatükk kinnistusraamatusse. Seega on hagejad/vastukostjad XXX asuva korteriomandi kaasomanikud. Kostja/vastuhageja ES kasutas tagastamise ajal nimetatud eluruumi suulise üürilepingu alusel. Käesoleval ajal kasutavad koos temaga eluruumi ka V-KS, KAS, M-MS ja V-JL (edaspidi kostjad/vastuhagejad). Hagejad/vastukostjad saatsid kostjatele/vastuhagejatele 02.06.2006 teate üürilepingu lõpetamiseks, milles palusid ühtlasi teatada, kas kostjad/vastuhagejad soovivad sõlmida uue üürilepingu eluruumi kasutamiseks. Kostjad/vastuhagejad teavitasid hagejaid/vastukostjaid 14.06.2006 kirjaga, et soovivad sõlmida uue üürilepingu eluruumi kasutamiseks. Hagejad/vastukostjad saatsid seoses uute asjaoludega 12.09.2006 kostjatele/vastuhagejatele uue teate, milles teavitasid üürilepingu lõppemisest 03.03.2007 ja võimalusest sõlmida uus üürileping ning kui kostjad/vastuhagejad ei soovi uut üürilepingut sõlmida, paluti eluruum vabastada hiljemalt 03.03.2007. Kostjad/vastuhagejad ei ole seniajani pöördunud hagejate/vastukostjate poole uue üürilepingu sõlmimiseks, kuigi neile on saadetud uue üürilepingu projekt ega nimetatud eluruumi ka vabastanud. Nimelt kostjatega/vastuhagejatega sõlmitud üürileping loeti esialgu kehtivaks kuni 03.03.1997, misjärel pikenes üürilepingu tähtaeg kooskõlas ORAS § 121 lg-ga 3 kuni 03.03.2002. Selle tähtaja möödumisel pikenes eluruumi üürileping ES § 32 alusel veel viieks aastaks ehk kuni 03.03.2007. Seega kasutavad kostjad/vastuhagejad sellest ajast alates nimetatud eluruumi ilma õigusliku aluseta. Kuna neid on ka informeeritud õigusliku aluse puudumisest, on tegemist eluruumi pahausksete valdajatega. Eeltoodu alusel paluvad hagejad/vastukostjad kohustada kostjaid/vastuhagejaid vabastama XXXTallinnas asuv eluruum ja andma otsene valdus üle hagejatele/vastukostjatele ning tõsta kostjad/vastuhagejad nimetatud eluruumist välja, kui nad ei ole vabatahtlikult eluruumi vabastanud 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Menetluskulud paluvad hagejad/vastukostjad jätta kostjate/vastuhagejate kanda. Hagejad/vastukostjad vastuhagi ei tunnista. Hagejad/vastukostjad on järginud seaduses ettenähtud tähtaega kostjate/vastuhagejate üürilepingu lõppemisest teavitamiseks, mistõttu VÕS § 310 lg 1 kohaldamisele ei kuulu. 02.06.2006 teatest pidid kostjad/vastuhagejad mõistlikult aru saama, et hagejad/vastukostjad ei soovi poolte vahel seni kehtinud üürilepingu pikenemist ning 12.09.2006 teade ei olnud tingimuslik. Asjaolu, et hagejad/vastukostjad tegid koos üürilepingu lõpetamisega ka ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks ei saa kuidagi muuta senise üürilepingu lõpetamiseks hagejate/vastukostjate poolt tehtud tahteavaldust. Samuti võib üürileandja teavitada üürnikke lepingu lõpetamisest ka varem kui 2 kuud enne lepingu lõpetamist. Sisulisel kohtuistungil jäi hagejate/vastukostjate esindaja esitatud nõude ja põhjenduste ning vastuhagiavalduse osas esitatud seisukohtade juurde. Esindaja lisas repliigi korras, et menetluses ei ole ühtegi tõendit selle kohta, et üürilepingu projekt oleks esitatud valeandmetega, mistõttu ei saa seda väidet kohus arvesse võtta. Küsimus on üürilepingu lõppemise tähtajas. II Kostjate/vastuhagejate seisukoht hagiavalduse osas ning nõue ja põhjendused Kostjad/vastuhagejad hagi ei tunnista ja leiavad, et puudub seaduslik alus nõuda neilt eluruumi asukohaga XXX Tallinnas vabastamist. Poolte vahel on jätkuvalt üürisuhe. Tulenevalt VÕS § 310 lg-st 1 on üürileping alates 03.03.2007 muutunud tähtajatuks, kuna hagejad/vastukostjad ei ole 2 nädala jooksul kostjaid/vastuhagejaid teavitanud, et ei soovi üürisuhte jätkumist. Seega kasutavad kostjad/vastuhagejad eluruumi õiguslikul alusel ja tegemist ei ole pahauskse valdusega. Hagejate/vastukostjate poolt kostjatele/vastuhagejatele 2007.augustis saadetud nn üürilepingu projektile ei saanud kostjad/vastuhagejad alla kirjutada, kuna üürilepingul ei olnud hagejate/vastukostjate allkirju ja kostjad/vastuhagejad ei olnud nõutava üürisummaga (5 000.00 krooni kuus) nõus. Nagu hiljem selgus, sisaldas üürileping ka valeandmeid. 12.09.2007 saadetud
teatise näol ei olnud aga tegemist teatisega VÕS § 310 lg 2 mõttes, kuna kostjaid/vastuhagejaid ei teavitatud konkreetselt soovist üürisuhe lõpetada, vaid oli viidatud sellele üksnes kui ühele alternatiivile. Nimetatud teatise eelviimasest lõigust võib aru saada vaid üheselt, s o kui kostjad/vastuhagejad ei soovi üüritud eluruumi kasutada, siis vabastavad nad selle 03.03.2007, kui nad seda ei tee ja selleks ajaks ei ole uut üürilepingut sõlmitud, siis pikeneb olemasolev üürileping automaatselt. Pealegi on vastav teatis saadetud kostjatele/vastuhagejatele ebamõistlikult vara. Kostjad/vastuhagejad, avaldanud juba eelnevalt hagejatele/vastukostjatele soovi üürisuhet jätkata, jäid ootama hageja poolt uut üürilepingut, mida aga ei tulnud. Seega järeldasid kostjad/vastuhagejad, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Üürimääraga ei nõustu kostjad/vastuhagejad seetõttu, et hagejad/vastukostjad ei ole teinud alates omanikuks saamisest elamus mitte mingisugust remonti. Majas on külmunud ära torustik, mis on omakorda põhjustanud uputust ja kahjustusi vaidlusalusele eluruumile. Seetõttu on kostjad/vastuhagejad pidanud ise nimetatud eluruumis remonti tegema, et muuta eluruum vähegi elamiskõlbulikumaks. Kokku on kostjad/vastuhagejad remondile kulutanud ligikaudu 30 000.00 krooni. Eeltoodu alusel paluvad kostjad/vastuhagejad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate/vastukostjate kanda. Vastuhagiavaldusena paluvad kostjad/vastuhagejad tunnustada üürisuhet XXX Tallinnas asuva eluruumi suhtes hagejate/vastukostjate ja kostja/vastuhageja ES vahel ja seda alates 03.03.2007 tähtajatuna, üürimääraga 15 krooni/m2 kohta kuus, millele lisanduvad kommunaalmaksed. Sisulisel kohtuistungil jäi kostjate/vastuhagejate esindaja hagi osas esitatud seisukohtade ning nõude ja põhjenduste juurde. III Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on tõendatud ja põhjendatud ning kuulub seega rahuldamisele. Vastuhagiavaldus rahuldamisele ei kuulu. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjaolude osas: • kostjad/vastuhagejad kui üürnikud kasutasid eluruumi asukohaga XXX Tallinnas suulise tähtajalise üürilepingu alusel (t lk 2, 31); • elamu asukohaga XXX Tallinnas tagastati JT’ile omandireformi käigus Tallinna Linnavalitsuse XXX korralduse nr XXX alusel XXX vara üleandmise aktiga nr XXX (t lk 10-11); • hagejad/vastukostjad on alates 22.04.2004 eluruumi asukohaga XXXTallinnas kaasomanikud (t lk 12); • hagejad/vastukostjad kui üürileandjad saatsid üürnikele kaks teadet üürilepingu lõpetamiseks – 02.06.2006 ja 12.09.2006 (t lk 13-14, 16-17); • 14.06.2006 teavitas üürnik ES üürileandjaid soovist sõlmida uus eluruumi asukohaga XXX Tallinnas üürileping (t lk 15), mille peale saatsid üürileandjad üürnikule uue üürilepingu projekti (t lk 17, 31); • eluruumi asukohaga XXX Tallinnas üürileping kehtis tulenevalt Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-test 3 ja 11 ning Eesti Vabariigi elamuseaduse (ES) §-st 32 vähemalt kuni 03.03.2007 (t lk 4, 60). Peamine vaidlus on antud asjas poolte vahel selle üle, kas nimetatud üürileping lõppes 03.03.2007 või muutus peale vastavat tähtaega tähtajatuks. Käesoleva vaidluse lahendamisel tuleb kohaldada võlaõigusseaduse (VÕS) ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) sätteid. Antud juhul oli poolte vahel sõlmitud tähtajaline eluruumi üürileping, tähtajaga kuni 03.03.2007. Tähtajalise üürilepingu pikenemist ja tähtajatuks muutumist reguleerib VÕS § 310. Kostjad/vastuhagejad on seisukohal, et üürileping muutus tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 alusel.
Nimetatud sätte kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Hagejad/vastukostjad on aga seisukohal, et antud juhul ei kuulu kohaldamisele mitte VÕS § 310 lg 1 vaid sama paragrahvi lõige 2, mille kohaselt kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. VÕS § 310 lõike 1 kohaldamise eeldusteks on: 1) üürnik jätkab eluruumi kasutamist ka peale üürilepingu lõppemist ja 2) üürileandja ei ole üürilepingu kehtivuse ajal või kahe nädala jooksul alates ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist peale üürilepingu lõppemist avaldanud üürnikule teistsugust tahet või üürnik ei ole üürilepingu kehtivuse ajal või kahe nädala jooksul üürilepingu tähtaja möödumisest avaldanud üürileandjale teistsugust tahet. Antud juhul on kindlasti eeldustest täidetud esimene. Kuna poolte vahel puudub vaidlus, et juba üürilepingu kehtivuse ajal on pooled teineteisele teinud üürilepingu kehtivuse/lõppemise osas tahteavaldusi (02.06.2006, 14.06.2006 ja 12.09.2006), tuleb kohtul anda hinnang, missugune oli poolte tahe ja kas pooled on väljendanud VÕS § 310 lg-st 1 teistsugust tahet. Hagejate/vastukostjate poolt 02.06.2006 kostjatele/vastuhagejatele saadetud teate kohaselt lõpeb eluruumi asukohaga XXX Tallinnas üürileping 06.08.2006. Ühtlasi palusid hagejad/vastukostjad teatada hiljemalt 18.06.2006, kas kostjad/vastuhagejad soovivad sõlmida uue üürilepingu nimetatud eluruumi kasutamiseks (t lk 14). 14.06.2006 teatas kostja/vastuhageja ES, et soovib sõlmida uue üürilepingu (t lk 15). Kuna 02.06.2006 teates olid hagejad/vastukostjad üürilepingu tähtaja arvutamisel lähtunud ekslikult Tallinna Linnavalitsuse 06.08.1993 korraldusest, mitte 03.03.1994 vara üleandmise aktist, saatsid hagejad/vastukostjad kostjatele/vastuhagejatele 12.09.2006 uue teate, mille kohaselt lõpeb üürileping 03.03.2007. Vaidlus on poolte vahel just viimati nimetatud teates sisalduva tahteavalduse tõlgendamise osas. Kuna tahteavalduse tõlgendamise osas on vaidlus, tuleb kohaldada TsÜS § 75 lõiget 1, mille kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. 12.09.2006 teates on sätestatud: „Tulenevalt eeltoodust ja kooskõlas võlaõigusseaduse § 310 lg 2 teatame, et MT lõpetab Teiega XXX korteri kasutamiseks sõlmitud üürilepingu 3. märtsil 2007.a. Kuni 3. märtsini 2007.a. olete õigustatud XXX korterit kasutama senikehtinud tingimustel...Juhul kui Te soovite jätkata XXX korteri kasutamist pärast
üürilepingu lõpetamise osas tingimuslik või sisaldas üürilepingu kehtivuse/lõppemise osas alternatiivseid ettepanekuid. Teates sisalduv hagejate/vastukostjate tahteavaldus senise üürilepingu lõpetamise osas ei olnud seotud ühegi tingimusega. Hagejate/vastukostjate täiendavad ettepanekud uue üürilepingu sõlmimise osas ei muuda aga hagejate/vastukostjate tahet lõpetada senine üürileping 03.03.2007. Seega poolte vahel sõlmitud tähtajaline suuline eluruumi üürileping VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks ei muutunud. Kuna puudub vaidlus, et üürileping oli sõlmitud rohkem kui kaheks aastaks ja, et tahteavaldused on tehtud vähemalt kaks kuud enne üürilepingu tähtaja möödumist, tuleb kontrollida, kas üürileping muutus tähtajatuks VÕS § 310 lg 2 alusel. Kostjate/vastuhagejate 14.06.2006 teate kohaselt soovisid kostjad/vastuhagejad sõlmida uue üürilepingu ja nagu eelnevalt tuvastamist leidis, soovisid hagejad/vastukostjad 12.09.2006 teates senine üürileping lõpetada. Seega ei ole kohtule esitatud tõendite alusel kumbki pool avaldanud tahet üürilepingu pikenemiseks - kui pooled on avaldanud tahet üürilepingu lõpetamiseks või uue lepingu sõlmiseks, ei ole nad järelikult soovinud senise tähtajalise eluruumi üürilepingu pikenemist ja selle muutumist tähtajatuks. Eeltoodu alusel kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud tähtajaline suuline eluruumi üürileping lõppes 03.03.2007 ja ei muutunud tähtajatuks. Põhjendatuks ei saa lugeda ka kostjate/vastuhagejate väidet, et üürilepingu lõpetamise teade saadeti kostjatele/vastuhagejatele ebamõistlikult vara. Nimelt ei sätesta VÕS § 310 lg 2 mitu kuud enne üürilepingu tähtaja lõppemist võivad pooled vastavasisulise tahteavalduse teisele poolele teha, vaid annab üksnes miinimumnõude (vähemalt kaks kuud). Antud juhul on tahteavaldus tehtud (teade edastatud) vähem kui kuus kuud enne üürilepingu lõppemist, mis on kohtu arvates mõistlik aeg. Käesoleva tsiviilasja lahendamisel ei ole oluline ka see, kumma poole süül jäi uus üürileping sõlmimata, kuna pooltel ei olnud kohustust uut üürilepingut sõlmida. Kui kostjad/vastuhagejad ei nõustunud hagejate/vastukostjate poolt saadetud uue üürilepingu projektiga, oleks nad pidanud sellest hagejaid/vastukostjaid teavitama. Toimiku materjalidest ei nähtu, et kostjad/vastuhagejad oleks seda enne hagejate/vastukostjate poolt kohtusse pöördumist teinud. Seega on kohus seisukohal, et kostjad/vastuhagejad ei näidanud üles piisavat huvi ja initsiatiivi uue eluruumi üürilepingu sõlmimiseks. Kostjate/vastuhagejate väited kasutatava eluruumi elamiskõlbulikkuse ja remondile kulunud rahaliste vahendite osas on aga antud juhul asjakohatud, mistõttu jätab kohus need tähelepanuta. Seega on tõendamist leidnud, et kostjad/vastuhagejad on eluruumi asukohaga XXXTallinnas kasutanud alates 03.03.2007 ilma õigusliku aluseta, mistõttu kuulub hagi rahuldamisele. Kuna vastuhagi on suunatud vastupidise tuvastamiseks ja tunnustamiseks, jääb vastuhagi rahuldamata. TsMS § 162 lg-te 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, s h kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg-te 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 165 lg 1 alusel kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või –kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi
jõustumisest. Eeltoodu alusel määrab kohus antud asjas selliselt, et hagejate/vastukostjate menetluskulud tuleb kostjatel/vastuhagejatel kanda võrdsetes osades. Kostjate/vastuhagejate menetluskulud jäävad nende endi kanda.
Imbi Sidok (allkiri) kohtunik
I.Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.