Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Tiit Kollom ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
31. oktoober 2007, Tallinn
Tsiviilasi
Hansamaakleri OÜ hagi AS Oriost Invest vastu tekitatud kahju 7 250 000 krooni hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15.06.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Hansamaakleri OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16. oktoober 2007, avalik kohtuistung
Menetlusosalised
Hageja Hansamaakleri OÜ (registrikood xxxxxxxx,), seaduslik esindaja Olav Kivi ja lepingulised esindajad vandeadvokaat Sven Sillar ja vandeadvokaat Indrek Leppik; kostja AS Oriost Invest (registrikood xxxxxxxx,), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andrus Lillo
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 15.06.2007 otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
2.Välja mõista AS-lt Oriost Invest kahju hüvitamiseks 7 250 000 (seitse miljonit kakssada viiskümmend tuhat) krooni Hansamaakleri OÜ kasuks. Menetluskulude jaotus Jätta nii esimese kui teise astme menetluskulud kostja kanda. Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse
Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Hageja palub välja mõista kostjalt lepingulise kohustuse rikkumisega tekitatud kahju 7 250 000 krooni.
2.Pooled sõlmisid 28.10.2004 notariaalselt tõestatud eellepingu, millega võtsid endale kohustuse pärast maatüki kinnistamist sõlmida müügileping. Kokkulepitud müügihinnaks oli 7 750 000 krooni ning lepingu sõlmimisel tasus hageja kostjale 500 000 krooni.
3.Eellepingu p-ga 2.2 ja 5.1.2 võttis kostja endale kohustuse korraldada maatüki kinnistamine hiljemalt 01.05.2005. Selle kohustuse täitmata jätmisega seoti hageja õigus lepingust taganeda, millele vastas omakorda kostja kohustus tasuda hagejale leppetrahvi 1 miljon krooni. Lisaks pidi kostja tagastama hageja poolt eellepingu sõlmimisel tasutud 500 000 krooni. Kostja ei olnud huvitatud oma kohustuse rikkumise tõttu 1,5 miljoni krooni tasumisest ning 29.06.2005 tegi kostja esindaja ettepaneku sõlmida eellepingu lisana lihtkirjalik kokkulepe, millega pikendataks erastamiskohustust. Läbirääkimiste tulemusena sõlmiti eellepingu muutmise leping, millega pikendati erastamise tähtaega kuni 01.05.2006 ning pikendati ka tähtaega müügilepingu sõlmimiseks kuue kuuni alates objekti kinnistusraamatusse kandmisest.
4.16.10.2006 saatis kostja hagejale kirja lepingust taganemise kohta, kuna pooled ei sõlminud kahe kuu jooksul alates maatüki kinnistamisest müügilepingut. Hageja sai kirja kätte 30.10.2006 ning teavitas kirjaga kohaselt, et ei nõustu eellepingust taganemisega ning palus kostjal täita eellepingust tulenev kohustus sõlmida müügileping. Hageja ei keeldunud müügilepingu sõlmimisest ning krediidiasutus oli valmis tehingut finantseerima. 09.11.2006 koostati kostja poolt notariaalne eellepingust taganemise avaldus.
5.Kostja ei ole eellepingust kehtivalt taganenud. Vastavalt 06.07.2005 kokkuleppele pikendati müügilepingu sõlmimise aega kuue kuuni alates maatüki kinnistamisest. Seega ei olnud 16.10.2006, mil kostja taganes eellepingu täitmisest, veel möödunud kokkulepitud tähtaeg müügilepingu sõlmimiseks. Poolte vastastikune kohustuste täitmise tähtaeg lõppes alles 16.02.2007. Seetõttu ei olnud midagi kummalist selles, et pooled ei olnud veel oktoobris 2006 määratlenud lepingu sõlmimise konkreetset aega. Taganemisavaldus võib olla vormivaba. Enne taganemist 16.10.2006 kirjaga ei andnud kostja hagejale tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 114 täiendavat tähtaega kohtuse täitmiseks. Raha maksmise kohustuse puhul tuleb anda kohustust rikkunud poolele täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks. Kostja keeldumine lepingu täitmisest oli otsitud, pahatahtlik ning põhjendamatu. Kuna hagejat ei ole võimalik kinnistu omanikuna kinnistusregistrisse kanda, on hagejal VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel õigus nõuda kahju hüvitamist. Hagejal on tekkinud kahju: eellepingu alusel kostjale tasutud 500 000 krooni ning müügilepingu sõlmimata jätmisega tekitatud kahju, mis seisneb kinnistu turuhinna 15 060 000 krooni ja eellepingus kokku lepitud hinna 7 750 000 krooni vahes 7 310 000 krooni.
6.Kostja vaidles hagile vastu. Kostjal ei ole kahju hüvitamise kohustust, kuna ta taganes 28.10.2004 sõlmitud eellepingust õiguspäraselt.
7.Eellepingu alusel ei saa nõuda rahalise kohustuse täitmist. Tegemist on vastastikuse kohustuste täitmisega tulenevalt VÕS § 82 lg-st 5. Eellepingu p-s 5.4 leppisid pooled kokku, millised on olulised lepingu rikkumised. Eellepingust taganemine toimus olulise lepingu rikkumise tõttu. Kostja poolt eellepingust taganemine on õiguspärane ning tulenevalt eellepingu p-st 5.4 jääb ettemaksuna tasutud 500 000 krooni leppetrahvina kostjale.
2(6)
Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
8.Kohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
9.28.10.2004 eelleping lõppes 09.11.2006 kostjapoolse notariaalselt tõestatud taganemise avalduse tegemisega, kuna 16.10.2006 kirjalik teatis on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg-le1.
10.28.10.2004 sõlmitud eellepingu alusel ei tekkinud kostjal õigust nõuda hagejalt rahalise kohustuse täitmist. Nimetatud eellepinguga võtsid pooled kohustuse sõlmida müügileping, mille alusel saaks kostja hagejalt nõuda raha maksmise kohustuse täitmist.
11.Taganemisõiguse teostamise eeldused on pooltel kokku lepitud eellepingu p-s 5. Eellepingu p 5.4 kohaselt on müüjal (ehk kostjal) õigus eellepingust taganeda, kui ostja (ehk hageja) ei täida p-des 2 ja 3 võetud ükskõik millist kohustust. Pooled on kokku leppinud taganemisõiguse teostamise eelduses ning puudub vajadus anda kostjale täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Seega on eellepingust taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused täidetud ning kostja on eellepingust taganenud.
12.Kostja on eellepingust kehtivalt taganenud, mistõttu eellepingu p 5.4 kohaselt jääb ettemaksuna tasutud 500 000 krooni leppetrahvina kostjale. Sellest on hagejal õigus maha arvestada ja tagasi nõuda tema poolt tehtud parendused ja ümberehitusega seotud kulutused. Sellist nõuet ei ole hageja esitanud.
13.Kohus ei tuvastanud kostja poolt 28.10.2004 eellepingu rikkumist, mis võis tekitada hagejale kahju saamata jäänud tulu näol. Kostja ei teinud eellepingu kehtivusajal tehinguid lepingu eseme võõrandamiseks või koormamiseks. Kuigi kostja ei viinud maa erastamist lõpuni eellepingust sätestatud tähtaja jooksul, jätkasid mõlemad eellepingu pooled eellepingu täitmist. Kostja võõrandas kinnistu kolmandale isikule 13.11.2006, seega pärast eellepingu lõppemist.
14.Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu sõlmimise tähtaeg lõppes 15.10.2006. Hageja ei ole tõendanud, et enne nimetatud kuupäeva oli tema poolt tehtud kõik vajalik lepingu sõlmimiseks ning kostja tõttu jäi leping sõlmimata. Hageja seadusliku esindaja Olav Kivi enda seletusest ja elektronkirjadest nähtub, et hageja hakkas aktiivselt lepingu sõlmimise ettevalmistamisega tegelema pärast 16.10.2006 kostjalt kirja saamist, so pärast eellepingu p-s 2.2 sätestatud tähtaega. Tuvastatud ei ole, et kostja oleks keeldunud lepingu sõlmimisest või takistanud oma käitumisega lepingu sõlmimist. Seega ei saa tugineda kostja pahatahtlikkusele kui eellepingust taganemise tühisuse alusele. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
15.Hansamaakleri OÜ palub otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust ning kohaldas ebaõigesti materiaalõigust.
16.Mõlemad lepingupooled rikkusid eellepingut, kuna 60 päeva jooksul arvates maa kinnistamisest ei sõlmitud kinnistu müügilepingut. Seejuures oli kostja ilmselgelt selleks isikuks, kes ei olnud huvitatud eellepingus kokkulepitud 7 750 000 krooni eest kinnistu võõrandamisest, kuna tegelikult müüdi kinnistu praktiliselt kaks korda kõrgema hinnaga kolmandale isikule. Hageja ei aimanud, et ta rikub eellepingut, kuna ta lähtus kostjaga sõlmitud kirjalikust kokkuleppest, mille kohaselt müügilepingu sõlmimise aega pikendati kuue kuuni alates maatüki kinnistamisest. Maakohus luges selle kokkuleppe tühiseks. Samas kinnitab tähtaja kirjalik pikendamine veenvalt seda, et hageja ei hoidnud sihilikult eemale müügilepingu sõlmimisest, vaid üksnes eeldas, et kokkulepitud müügilepingu sõlmimise tähtpäeva ei ole veel saabunud.
3(6)
17.Kostjal oli põhimõtteliselt küll õigus algatada lepingust taganemise menetlust, kuid lepingust taganemiseks pidanuks VÕS §-de 114 ja 116 kohaselt andma hagejale viimase võimaluse/tähtaja müügilepingu sõlmimiseks. Kostja ei ole millegagi tõendanud, et juhul, kui hageja tasub eellepingus näidatud rahasumma hilinemisega kaotab ta igasuguse huvi lepingu jätkuvaks täitmiseks. Kuna kostja sellist täiendavat tähtaega hagejale ei andnud, siis puudus kostjal seaduslik alus keelduda lepinguga võetud kohustuste täitmisest. Vajadus anda enne lepingust taganemist teisele poolele täiendav tähtaeg tuleneb üheselt arusaadavalt ka vastustaja 09.11.2006 notariaalsest avaldusest. Avalduses viidatud 16.10.2006 kirjast ei nähtu, et kostja ei olegi tegelikult lepingust veel taganenud ning et tegelikult antakse üksnes hagejale viimane tähtaeg lepingu sõlmimiseks.
18.Hageja loeb kooskõlas õigusteoorias ja Riigikohtu praktikas väljendatud seisukohtadega eellepingu lõpetamiseks 30.10.2006 kostjalt saadud kirja (vormistatud 16.10.2007). Samas jõudis maakohus arusaamale, et 16.10.2006 kirjal ei ole üldse õiguslikke tagajärgi. Ükskõik kumba kostja avaldust lugeda lepingust taganemise avalduseks, on fakt, et hagejale ei ole kooskõlas VÕS sätetega antud täiendavat tähtaega lepingu sõlmimiseks või eellepingus näidatud rahasumma tasumiseks. Selle tähtaja andmata jätmise tõttu on lepingust taganemise avaldus tühine ning ei tekita õiguslikke tagajärgi.
19.Kuna kostja müüs Maardus, Vana Narva mnt 21A asuva kinnistu kolmandale isikule, ei ole hagejal objektiivselt võimalik enam saada kinnistu omanikuks, mistõttu on kostja kohustatud hüvitama eellepingu rikkumisega hagejale tekitatud kahju, milleks on maatüki turuhinna ja eellepingus fikseeritud maatüki müügihinna vahe. Hageja määratles hagiavalduses kahjuhüvitise 7 250 000 krooniga.
Vastustaja seisukoht
20.AS Oriost Invest vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
21.Ringkonnakohus, kuulanud ära menetlusoaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõigusnormide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha uus otsus, millega hagi tuleb rahuldada.
22.Ringkonnakohus leiab, et kostjal puudus alus eellepingust taganemiseks. Taganemisavalduse kohaselt taganes müüja eellepingust ostja poolt eelpingu p-s 2.2 sisalduva kohustuse täitmata jätmise tõttu. Nimetatud punktis leppisid müüja ja ostja kokku, et sõlmivad eellepingu eseme müügilepingu hiljemalt 60 päeva jooksul peale müüja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Nimetatud punktist ei tulene, et peale selle tähtaja möödumist kaotab hageja õiguse osta ja müüja vabaneb kohustusest müüa kinnistu hagejale. Samuti ei ole tegemist ainult ostja kohustusega. Kohustus põhileping sõlmida lasus võrdselt mõlemal poolel ning sanktsioonide kohaldamiseks peaks üks pool tõendama teise poole tahtliku venitamise. Käesoleval juhul ei astunud kumbki pool samme müügilepingu sõlmimiseks 60 päeva jooksul. Hageja ei ole keeldunud müügilepingu sõlmimisest ega raha notari deposiiti kandmisest. Eellepingu p 3.2 kohaselt pidi hageja tasuma müügihinna notari deposiitkontole enne kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist. Nimetatud punktist ei tulene, et raha oleks pidanud olema üle kantud juba enne müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari aja määramist, nagu kostja väidab. Otstarbekaks ei saa pidada nii suure rahasumma deponeerimist ilma kindluseta, kas ja millal üldse müügileping sõlmitakse. Ostjal ei ole võimalik ühepoolselt osta ilma müüja vastava tahteavalduseta. Paljasõnaline on kostja väide, et notari aja määramine viibis hageja finantsraskuste tõttu.
4(6)
23.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et poolte vahel 06.07.2005 sõlmitud eellepingu muutmise leping on vorminõude rikkumise tõttu tühine ja eellepingut ei saa lugeda selle alusel muudetuks. Samas ei nõustu ringkonnakohus kohtu seisukohaga, et sellise kokkuleppe sõlmimise fakt ja sellega seotud poolte kirjavahetus ei oma üldse asja lahendamisel tähtsust. Väär on ka kohtu seisukoht, et hageja ei ole sellele kokkuleppele tuginenud. Hageja on hagiavalduses sõnaselgelt viidanud kirjalikule kokkuleppele, millega pikendati nii eellepingus ettenähtud erastamistähtaega kuni 01.05.2006 kui ka müügilepingu sõlmimiseks ette nähtud tähtaega 6 kuuni alates objekti kinnistusraamatusse kandmisest.
24.Hageja seadusliku esindaja vande all antud seletuse kohaselt uuris ta peale kinnistamisteate saamist, kas kehtivad varasemad pakkumised finantseerimiseks, kuid ei kiirustanud eriti, sest teadis, et tal on aega (tl 126). Seega uskus hageja tähtaja pikendamise kokkuleppe kehtivusse ning ei aimanud, et talle võidakse ette heita müügilepingu sõlmimisega venitamist. Just kostja ettepanekul sõlmiti eellepingu muutmise leping. Nagu nähtub toimikus olevast poolte elektronkirjavahetusest koostas vastava lepingu projekti kostjat esindav vandeadvokaat, kes kinnitas ka, et piisab lihtkirjalikust kokkuleppest. Samuti sisaldas poolte täiendav kokkulepe deklaratsiooni, et vaatamata lihtkirjalikule vormile on tähtaja muudatus poolte jaoks siduv. Võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. (VÕS § 6 lg 1). Sellistel asjaoludel lepingust taganemise näol on tegemist kostja poolt hea usu põhimõtte rikkumisega. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitse vahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.
25.Eeltoodu alusel ei saa põhilepingu mittesõlmimist 60 päeva jooksul lugeda hageja kohustuse rikkumiseks eellepingu p 5.4 mõttes, mis andnuks kostjale õiguse eellepingust taganeda. Aluse puudumise tõttu ei ole eellepingust taganemine õiguspärane ja sellel ei ole juriidilisi tagajärgi. Seetõttu ei analüüsi kolleegium täiendava tähtaja andmise vajadust. Kolleegium märgib siiski, et kostja 16.10.2006 dateeritud kirja hagejale ei saa pidada teateks taganemiskavatsuse kohta, nagu kostja oma taganemisavalduses märgib. 16.10.2006 kirjas ei nõuta hagejalt kohustuse täitmist, ei anta täiendavat tähtaega ega jäeta üldse mingit võimalust müügilepingu sõlmimiseks. Kostja teatab hagejale selgelt ja ühemõteliselt, et taganeb lepingust p 5.4. alusel. Seega on tegemist lihtkirjaliku taganemisavaldusega, millisele järeldusele jõudis ka maakohus.
26.Eellepingu järgi oli kostja põhikohustuseks müüa vaidlusalune kinnistu hagejale kokkulepitud hinnaga 7 750 000 krooni, millest 500 000 krooni tasus hageja eellepingu sõlmimisel ja ülejäänud 7 250 000 krooni pidi tasuma enne põhilepingu sõlmimist. Enne põhilepingu sõlmimist keeldus kostja aga oma kohustuse täitmisest esitades hagejale 30.10.2006 lihtkirjaliku ja 09.11.2006 notariaalse taganemisavalduse. Kostja võõrandas kinnistu 13.11.2006 kolmandale isikule 16 740 000 krooni eest.
27.Kuna taganemine ei ole kehtiv, ei toonud see kaasa lepingu lõppemist ja kostja ei vabanenud eellepingu täitmisest. Võõrandades kinnistu kolmandale isikule, rikkus kostja oma kohustust müüa kinnistu hagejale, millega tekitas hagejale olulist kahju.
28.Hageja otseseks kahjuks on eellepingu alusel kostjale ettemaksuna tasutud 500 000 krooni. Lisaks taotleb hageja ka saamata jäänud tuluna eellepingus fikseeritud maatüki müügihinna ja turuhinna vahet. Turuhinna määramisel lähtus hageja ERI Kinnisvara poolt antud eksperthinnangust (tl 38-49), mille kohaselt oli kinnistu turuväärtus võõrandamise ajal 15 060 000 krooni. Kostja ei ole hageja poolt esitatud eksperthinnangut omapoolsete tõenditega ümber lükanud. Tegelikult müüdi kinnistu 4 päeva pärast notariaalse
5(6)
taganemisavalduse tegemist veelgi kõrgema hinnaga (16 740 000 krooni). Hageja nõudeks on välja mõista kahju hüvitamiseks kokku 7 250 000 krooni.
29.Kolleegium leiab, et hageja nõue kuulub rahuldamisele. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisel. Kuna kinnistu omand on üle antud kolmandale isikule, ei saa hageja nõuda enam kohustuse täitmist.
30.VÕS § 128 lg 2 määratleb varalise kahjuna nii otsese varalise kahju kui ka saamata jäänud tulu ja lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.
31.VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kui kostja ei oleks oma kohustust rikkunud ja võõrandanud kinnistu hagejale kokkulepitud hinnaga, oleks hageja saanud 7 750 000 krooni eest üle 15 000 000 krooni maksva kinnistu omanikuks. Seega oleks hageja saanud majanduslikku kasu.
32.Asjaolusid, mis välistaksid kostja vastutuse kohustuse rikkumise eest või piiraksid kahju hüvitamise ulatust, ei ole kostja esile toonud.
33.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamisega kannab nii esimese kui teise astme kohtukulud kostja.
Tiit Kollom
Gaida Kivinurm
Iko Nõmm
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.