Otsuse tegemise aeg ja koht 23. oktoober 2007, Tallinn, Kentmanni Kohtumaja tsiviilkantselei Tsiviilasja number
2-06-4951
Tsiviilasi
AS-i hagi TV vastu 24562,50 krooni väljamõistmiseks, JV’i vastu 24562,50 krooni väljamõistmiseks, AV ́i vastu 98250 krooni väljamõistmiseks ja RN vastu 49125 krooni väljamõistmiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja – AS (registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja esindaja – adv Jevgenia Žurina, adv Enno Heringson Advokaadibüroo XXX), Kostja I – TV(isikukood XXX, elukoht XXXX) Kostja II – JV (isikukood XXXX, elukoht XXX) Kostja III – AV (isikukood XXX elukoht XXX) Kostja IV – RN(isikukood XXX, XXX) Kostjate esindaja – Helmeri Indela (Advokaadibüroo XXXX)
esindajad
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata AS-i hagi TV vastu 24562,50 krooni väljamõistmiseks, JV’i vastu 24562,50 krooni väljamõistmiseks, AV ́i vastu 98250 krooni väljamõistmiseks ja RN vastu 49125 krooni väljamõistmiseks. Menetluskulude jaotus Jätta kostjate menetluskulud, sh kulud, mis on seotud ka hagihinna vähendamisega, kõik jätta hageja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Hageja nõue, põhjendused
1.TV, JV, AV, RN on kinnisasja, mis on kantud Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kaasomanikud. XXX sõlmisid TV, JV, AV, RN kui müüjad ning hageja kui ostja broneerimislepingu, mille objektiks oli märgitud kinnistu. Ostja e. hageja avaldas, et soovib omandada lepingu objekti (lepingu p 1.4., 2.1.), sj ei tohtinud müüjad broneerimistasu saamisel lepingu objekti müüa teistele isikutele. Lepingu objekti hind oli 2300000 krooni, sj pidi ostja tasuma müügihinnast 60000 krooni müüjatele koheselt. Ülejäänud müügihind 2240000 krooni tuli tasuda müügilepingu ja
asjaõiguslepingu sõlmimisel. Broneerimislepingus leppisid pooled kokku, et notariaalne müügileping sõlmitakse hiljemalt 09.03.2006.
2.Hageja tasus T. V XXX broneerimislepingu alusel 75000 krooni, JV’ile 7500 krooni XXX, R. N vastavalt 15000 krooni XXX, A. V ’ile 30000 krooni XXX. Notari aeg oli poolte vahel kokku lepitud vastava asjaõigus- ja müügilepingu sõlmimiseks XXXkell 16.00 Tallinna notari Triin Silla (Sild) juures. Hageja esindaja ilmus notari juurde kokkulepitud ajaks, kuid kostjad sinna ei ilmunud.
3.Hagejal tekkis kahju. Kahju tekkimise asjaolud on järgnevad. Kostjad ei ole broneerimistasu tagastanud. Lepingus olid pooled kokku leppinud (4.4.) et kui müüjad rikuvad lepingu tingimusi, sh loobuvad objekti võõrandamiseks müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisest või hoiavad muul viisil kõrvale või jääb leping sõlmimata müüjast muudel põhjustel, siis kohustuvad müüjad tagastama 60000 krooni ning et selle summa loevad pooled kokkulepitud kahju hüvitamise summaks, millega hüvitatakse poolele nimetatud lepingu alusel teostatavate müügilepingu ja asjaõiguslepingu ettevalmistamisega soetud kahjud, sh kahjud müügihinna kogumisele, ostutegevuse peatamisele jne vastavalt lepingu p 4.4. 4.5, 5.3, 5.4. Lisaks kohustuvad täiendavalt müüjad tasuma hagejale kokkulepitud kahju hüvitisena müügilepingu ja asjaõiguslepingu ettevalmistamisea seotud kahju 60000 krooni, kokku 120000 krooni. Lisaks tegi hageja kinnistul täiendavaid projekteerimistöid, millega tekkisid kulud. Nimelt tellis hageja ASlt tööettevõtulepingu alusel projekteerimistöid, sh arhitektuur-ehitusliku ja eriosade projekti. Tööde tähtaeg oli XXX. Tööde maksumus oli 455000 krooni + käibemaks 18%, sj 30% so 136500 krooni oli tasutud ettemaksuna, mis on tasutud. See on hageja kahju. Hageja leiab alternatiivselt, et kui kohus leiab, et leping ei ole kehtiv, vastutavad kostjad hageja ees VÕS §1045 lg p 1 p 7 järgi. Lisaks leiab hageja, et kostjad käitusid heade kommete vastaselt, kuna lasid hagejal tasuda neile 60000 krooni, koguda ülejäänud müügihinna ning siis keeldusid põhjendamatul lepingu sõlmimisest ning VÕS § 14 lg 3 järgi ei tohi isik pahauskselt katkestada lepingu läbirääkimisi, tahteta läbirääkimisi pidada.
4.Kokku on kahju 256500 krooni, millest T. V peab kandma 32062,50 krooni vastavalt oma osa suurusele kinnistust (1/8), JV 32062,50 (1/8), A. V 128250 krooni (4/8) ja R. N 64125 krooni (2/8). Nimetatud summad palubki hageja kostjatelt välja mõista ja jätta menetluskulud kostjate kanda. Kuivõrd kostja J. V suri , astus hageja nõusolekul tema üldõigusjärglasena menetlusse kostjana JV.
5.Kuivõrd kostjad tasusid 60000 krooni, vähendas hageja hagihinda ja palus TVlt välja mõista 24562,50 krooni, JV’ilt 24562,50 krooni, AV’ilt 98250 krooni ja RN 49125 krooni (avaldus 06.09.2006, tlk 136-138).
6.Tõendid: kinnistusraamatu väljavõte, leping XXX, kassa väljamineku orderid (lk 18-20), pangakonto väljavõte (lk 21)), notar T. Silla (Sild) kinnistu (lk 22), ajalehe väljavõte, töövõtuleping 27.02.2006 (lk 24-27), ettemaksu arve (lk 28), hageja order-kviitung nr 4 27.02.2006 väljamineku kohta (lk 29). Kostjate vastuväited
7.Kostjad leiavad, et hagi on põhjendamatu ja hagi õigeks ei võta. Kostjad on seisukohal, et poolte vahel XXX.a sõlmitud broneerimisleping on oma olemuselt kinnisasja müügi eelleping, mis on notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu tühine, kuna peab kooskõlas VÕS § 33 lg 2 ja AÕS § 119 lg 1 olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis ning 2 (10)
2-06-4951
notariaalse vormi järgimata jätmise korral on eelleping TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. XXX sõlmitud lihtkirjalik broneerimisleping vastab täies ulatuses kinnisasja müügi eellepingu tunnustele, sest kokku on lepitud tulevikus sõlmitava müügilepingu esemes, müüdava kinnistu hinnas, müüdava kinnistu omadustes, kohustuses sõlmida müügitehing hiljemalt XXX, müügilepingu sõlmimata jätmise tagajärgedes ning tulevikus sõlmitava müügilepingu sõlmimisega seotud kulutuste kandmises. Müügitehingu tähtajaks /XXX/ sõlmimata jätmine oli lepingu järgi sanktsioneeritud, 60 000 kr kinnistu müügihinnast tasuti juba lepingu sõlmimisel ning see arvestatakse poolte kokkuleppel tulevikus sõlmitava võlaõigusliku müügilepingu objekti hinna katteks. Seega oli lepingupoolte ühiseks tegelikuks tahteks lepingu sõlmimisel leppida kokku tulevikus omandatava kinnisasja müügi olulistes tingimustes. Sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja kokkuleppe suunatust kinnisasja omandamisele. Kuna lepingu p-s 4.4 olid lepingupooled kokku leppinud, et müügilepingu sõlmimata jätmisel kohustuvad kostjad tagastama lepingu sõlmimisel tasutud osa ostuhinnast ehk 60 000 kr hagejale ning lisaks tasuma ka 60 000 kr leppetrahvi, siis on XXX lepingu puhul selgelt tegemist kinnisasja müügi eellepinguga. Lisaks on lepingu p-s 4.5 kokku lepitud ka kahju hüvitamise kohustused.
8.Broneerimislepingust saab rääkida vaid siis , kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. 60 000 kr müügihinnast, mida pooled üksnes kokkuleppeliselt loevad broneerimistasuks, on niivõrd suur summa, mida ükski mõistlik isik ei tasuks kinnistu broneerimise eest. Seega on pooled sõlminud eellepingu. Lepingus detailselt reguleeritud poolte õigused ja kohustused viitavad kinnisasja müügi eellepingu olemasolule. Kostjad leiavad, et XXX lepingus on sätestatud õigused ja kohustused piisavalt täpselt määratletud, on tegemist eellepingu kui lepingupooltele siduva kokkuleppega, mille kehtivuse korral oleks võinud esitada lepingu täitmisnõude. Lepingus sätestatud siduvad kinnisasja omandamisele suunatud kohustused viitavad kinnisasja müügi eellepingu olemasolule. Kostjate arvates on käesoleval juhtumil pooled lepingu punktides 2.4 ja 4.2 kokku leppinud siduvates kinnistu tulevikus omandamise tähtaegades, mistõttu XXX lepingu puhul on selgelt tegemist kinnisasja müügi eellepinguga. Poolte ühine tegelik tahe lepingu sõlmimisel ning lepingu eesmärk väljendub lepingu punktides 1.4 ja 2.1, kus ostja on avaldanud, et ta soovib lepingus sätestatud tingimustel ja korras omandada lepingu objekti. Lepingu p 2.3 alusel oli poolte ühiseks tegelikuks tahteks see, et lepingu sõlmimisel tasutakse osa müügihinnast müüjale. Vaadeldes ka lepingu teisi sätteid, on võimalik sedastada, et poolte ühine tegelik tahe lepingu sõlmimisel oli VÕS § 29 lg 1 alusel suunatud kinnisasja müügi eellepingu sõlmimisele.
9.Hageja omaks võtnud asjaolu, et poolte peamiseks eesmärgiks XXX lepingu sõlmimisel oli hilisema kinnistu notariaalse müügitehingu sõlmimine, samuti asjaolu, et XXX leping sisaldab sisulisi kokkuleppeid ja juriidilisi kohustusi kinnistu tulevikus võõrandamise osas. Järelikult on hageja omaks võtnud asjaolu, et XXX leping on olemuselt ja sisult eelleping. Poolte vahel puuduvad peale XXX lepingu muud mis tahes vormis kokkulepped kinnistu (tulevikus) müügi osas. Vormi järgimata jätmise tõttu on XXX broneerimisleping tühine. 3 (10)
2-06-4951
10.Broneerimine on eellepingu kõrvalkohustus. Eellepingu tühisus toob kaasa ka broneerimise tühisuse. Tühist lepingut ei ole võimalik rikkuda. Leping ei ole osadeks jagatav selliselt, et see sisaldab üheaegselt nii broneerimislepingut kui ka kinnisasja müügi eellepingut, kuna asjaoludest nähtuvalt on leping tervikuna suunatud kinnistu võõrandamisele tulevikus. Kokkulepitud nn broneerimistasu oli ette nähtud ostuhinna osaliseks tasumiseks. Eellepingu tühisus toob automaatselt kaasa ka broneerimise kui kõrvalkohustuse tühisuse.
11.Kostjad ei ole rikkunud mitte ühtegi lepingueelsetel läbirääkimistel kehtivat kohustust. Hageja ise on pidanud lepingueelseid läbirääkimisi pahauskselt. Poolte vahel puuduvad igasugused kehtivad ja siduvad kokkulepped, kostjad üksnes heauskselt pidanud lepingueelseid läbirääkimisi, mille tulemusena jõuti XXX lepingu sõlmimiseni, mis osutus vormivea tõttu tühiseks. Lepingu vabaduse põhimõttest tulenevalt ei ole pooled lepingueelses staadiumis seotud kohustusega saavutada kokkulepe. Lepingueelsete läbirääkimiste üldisteks kohustusteks on kohustus arvestada üksteise õiguste ja huvidega, teatamiskohustus, konfidentsiaalsuskohustus ning keeld katkestada läbirääkimised pahauskselt. Lepingueelsetel läbirääkimistel kehtib ka lepinguvabaduse põhimõte. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võib isik lepingueelseid läbirääkimisi pidada nii mitme isikuga. VÕS § 14 lg 3 kohaselt siis kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, ei tulene neile läbirääkimistest õiguslikke tagajärgi. Üksnes kehtiva eellepingu korral saab isikul tekkida õiguspärane ootus, et kinnistu müüakse temale. Hageja nõuda kostjatel kinnistule väidetavalt tehtud projekteerimiskulutuste kui kahju hüvitamist tulenevalt kostjatepoolsest väidetavast lepingueelsete läbirääkimiste pahausksest pidamisest. Kostjad ei ole lepingueelseid läbirääkimisi pidanud ega katkestanud pahauskselt. XXX lepinguni jõudmine kinnitab asjaolu, et kostjad ei ole läbirääkimisi pidanud ilma lepingu sõlmimise tahteta, nagu hageja väidab. Lepingu sõlmimine XXX viitab sellele, et pooled ei ole läbirääkimisi pahatahtlikult katkestanud. XXX lepingu olemasolu kinnitab asjaolu, et kostjad ei pidanud pahatahtlikult lepingueelseid läbirääkimisi. Kuna XXX sõlmitud leping osutus tühiseks, otsustasid kostjad lepinguvabaduse põhimõttest lähtuvalt sõlmida müügilepingu AK. Seadus ei keelanud kostjatel sõlmida kinnistu müügilepingut AK, kuivõrd kostjatel puudus juriidiline kohustus võõrandada kinnistu hagejale. Tulenevalt XXX lepingu sõlmimisest puudub pärast XXX lepingu sõlmimist toimunu osas igasugune põhjus või vajadus analüüsida VÕS §-s 14 sätestatud, kuna lepingueelsed läbirääkimised jõudsid XXX lepingu sõlmimiseni. Pärast XXX lepingu sõlmimist ei toimunud mitte mingisuguseid lepingueelseid läbirääkimisi. Kostjad ei olnud pärast tühise XXX lepingu sõlmimist kohustatud hagejaga lepingueelseid läbirääkimisi pidama ega nendesse astuma.
12.Kostjad ei ole käitunud tahtlikult heade kommete vastaselt. Hageja ei ole tõendanud kostjate tahtlikku heade kommete vastast käitumist. Hageja on paljasõnaliselt väitnud, et heade kommetega on vastuolus see, et kostjad lasid hagejal heauskselt tasuda kostjatele 60 000 kr, koguda ülejäänud müügihinna 2 240 000 kr ning siis ilma igasuguse põhjuseta keeldusid tehingu tegemisest.
13.Hageja väide, et kostjad sõlmisid teadlikult tühise eellepingu, on paljasõnaline ja tõendamata ega tugine tegelikel asjaoludel. XXX sõlmitud lepingu tühisusest pidi teadlik olema juriidilisest isikust hageja, kes igapäevaselt tegeleb kinnisvaratehingute ja kinnisvara haldamisega. Hageja koostas XXX broneerimislepingu teksti, kasutades lepingu koostamiseks ilmselt ka juriidilisi teadmisi omavaid isikuid, pidi majandus- ja kutsetegevuses tegutsev hageja ise olema XXX lepingu tühisusest teadlik.
14.Hageja on omaks võtnud asjaolu, et ta meelitas kostjaid endaga müügilepingust sõlmima, 4 (10)
2-06-4951
pakkudes kinnistu eest kõrgemat hinda. Viidatud käitumine on kostjate arvates hea usu põhimõttega vastuolus ning viitab hagejapoolsele lepingueelsete läbirääkimiste pahausksele pidamisele. TsÜS § 139 alusel tuleb eeldada kostjate heausksust. Seega peab hageja tõendama oma väiteid, et kostjad on lepingueelsetel läbirääkimistel pahauskselt käitunud. Hageja ei ole kohtule esitanud mitte ühtegi lubatud ja asjakohast tõendit, millest oleks võimalik järeldada, et kostjad on hageja suhtes pahauskselt käitunud.
15.Hageja kahju hüvitamise nõue on motiveerimata. Kuna puudub kehtiv leping, ei saa hageja kahju hüvitamise nõue tugineda lepingulise kohustuse rikkumisele. Kuna poolte vahel puuduvad lepingulised õigused ja kohustused, siis ei ole võimalik ka rikkuda olematut lepingulist kohustust. Järelikult ei saa hagejal olla ka mitte mingisugust kahju, mis tugineb väidetavale kostjapoolsele lepinguliste kohustuste rikkumisele. Isegi kui hageja kahjuhüvitis tugineb lepingulise kohustuse rikkumisele, siis on pooled hüvitatavas kahjus kokku leppinud. Kostjad on seisukohal, et XXX lepingu p-s 4.5 on lepingu rikkumisest tulenev kahjuhüvitis kokku lepitud ning puudub igasugune õiguslik alus 60 000 kr ületavas osas kahjude väljamõistmine. Lepingu p-s 4.5 on pooled kokku leppinud, et lepingu p-s 4.3 ja 4.4 nimetatud summasid loevad pooled kokkulepitud kahju hüvitamise summadeks, millega hüvitatakse poolele käesoleva lepingu alusel teostatavate müügilepingu ja asjaõiguslepingu ettevalmistamisega seotud kahjud sh kahjud müügihinna kogumisele, ostutegevuse peatamisele jne.
16.Isegi kui deliktiõiguse sätted on kohaldatavad, siis on kostjad seisukohal, et hageja ei ole tõendanud väidetava seadusest tuleneva kohustuse rikkumist (tegu), selle õigusvastasust ega põhjuslikku seost kahju tekkimise ja kostjate käitumise vahel. Kostjad on veendunud, et hagejale on kahju tekkinud tema enda majanduslikus mõttes riskikäitumise tagajärjel, mitte aga kostjate tegevusest.
17.Puudub kostjate tegevus/tegevusetus, mis on väidetava kahju põhjustanud. Hageja ei ole tõendanud kostjate kahju põhjustavad tegevust/tegevusetust. Hagejale väidetavalt tekkinud kahju on põhjuslikus seoses üksnes hageja juhatuse liikmete ebamõistliku riskikäitumisega.
18.Hageja ei ole kahju olemasolu tõendanud. Hageja võib olla küll kolmanda isikuga teenuse saamiseks lepingu sõlminud, kuid üksnes lepingu sõlmimine ning väidetava teenustasu ülekandmine ei tähenda teenuse saamist ega tegeliku kahju tekkimist. Kostjad peavad võimalikuks olukorda, kus hageja on raha maksnud, kuid pole teenust saanud ning hageja on läinud lihtsama vastupanu teed, nõudes füüsilistelt isikutelt alusetult kahju hüvitamist, kuigi võiks AS-iga sõlmitud lepingust taganeda ning nõuda raha tagastamist. Muu kahju tekkimine ei ole tõendatud.
19.Kohustuste rikkumise korral tuleb kahjustatud isik asetada olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks läbirääkimistele tuginenud, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Seega saab hüvitada kahju, mis tekkis kahjustatud isikul seoses läbirääkimiste pidamisega enne kehtiva lepingu sõlmimist: läbirääkimistega kaasnenud sõidu-ja ajakulud, lepinguprojektide koostamise kulud jms. Kostjad on seisukohal, et VÕS § 14 lg 3 eesmärgiks ei ole hagejale väidetavalt tekkinud kahju ärahoidmine, mistõttu hageja kahju hüvitamise nõue tuleb täies ulatuses jätta VÕS § 127 lg 2 alusel rahuldamata. Nimetatud sätetest tuleneva vastutuse puhul tuleb asetada kahjustatud isikut olukorda, milles ta oleks olnud, kui läbirääkimised oleks lõppenud tulemuslikult ninu kehtiv leping oleks sõlmitud ja täidetud. Sellise lepingu sõlmimata ja täitmata jätmisest tekkinud kahju hüvitamist kahjustatud isik nõuda ei saa. Seetõttu saab kõnealuste sätete rikkumisest tuleneva vastutuse eesmärgiks pidada usalduskahju 5 (10)
2-06-4951
hüvitamist - eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutused. Kostjate hinnangul nõuab hageja kahju hüvitamist, milline ei kuulu VÕS § 127 lg 2 alusel hüvitamisele.
20.Kostjad on seisukohal, et sõltumata hageja kahjuhüvitise õiguslikust kvalifikatsioonist ei olnud ega saanudki olla hagejale tekkinud kahju XXX lepingu sõlmimisel ega ka lepingueelsete läbirääkimiste käigus ettenähtav, kuna ükski mõistlik isik, liiatigi majandustegevuses kinnisvaratehinguid sõlmiv mõistlik hageja, ei hakka tühise lepingu alusel koheselt olulises suuruses kulutusi tegema ega lepingueelsetel läbirääkimistel ajal tellima projekteerimistöid. Isegi broneerimislepingu kehtivuse korral ei ole hageja poolt nõutav kahju ettenähtav, kuna broneerimine ei anna alust eeldada, et isikuga sõlmitakse müügileping. Tulenevalt XXX lepingu tühisusest ning muude sisuliste kokkulepete puudumisest on pooled pidanud üksnes lepingueelseid läbirääkimisi, mistõttu kahju hüvitamise ulatuse osas ei saa VÕS § 15 lg 1 kohaldamisele tulla.
21.Hageja ei ole tõendanud põhjuslikku seost kostjate tegevuse ja väidetava kahju tekkimise vahel. Kostjate arvates võiks hageja väidetavalt tekkinud kahju nõuda sisse oma juhatuse liikmetelt, kes on ilmselgelt rikkunud kohustust täita oma kohustusi korraliku ettevõtja hoolsusega ning kelle tegevuse/tegevusetusega on väidetavalt hagejale tekkinud kahju põhjuslikus seoses. Hageja ei ole kohtule tõendanud, et ta ei saa kolmandalt isikult saadud projekti muude kinnistute puhul kasutada või projekti maha müüa. Hageja pole tõendanud, et projekt on teiste kinnistute osas kasutuskõlbmatu. Seega tuleb kahjuhüvitist olulises ulatuses vähendada, kuna eelduslikult on võimalik antud töö (projekt) maha müüa.
22.Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.
23.Tõendid: kostjad tuginesid hageja tõenditele, lisaks kolmanda isikuga sõlmitud müügilepingule. Kohtu põhjendused
24.Hagi asjaolude kohaselt on kahju 256500 krooni tekkinud poole vahel XXX.a sõlmitud lepingu rikkumisest, milleks on hageja poolt kostjatele tasutud 60000 krooni, täiendav kokkuleppeline (lepingus kokku lepitud) kahja 60000 krooni müügilepingu ja asajõiguslepingu ettevalmistamisega seotud kahjude eest ning lisaks projekteerimistlööde näol tekkinud kahju summas 136500 krooni (60000+60000+136500=256500 krooni). Menetluse käigus selgus, et kostjad olid hagejale tasunud 60000 krooni. XXX esitas hageja osaliselt hagist loobumise avalduse, milles palus lõpetada meneltuse selles nõudes 60000 krooni, kuivõrd kostjad tasusid 60000 krooni alles XXX. Hageja palub selles osas jätta menetluskulud kostjate kanda.
25.Kostja vaidles kohtukulude väljamõistmisele vastu (02.07.07. lk 165-185). Kooskõlas TsMS § 362 lg 1 järgi said kostjad hagi kätte ja seega on hagi menetlusse võetud alles 01.04.2006. Kostjad tasusid hagejale 60000 krooni alusetu rikastumise sätete järgi 15.03.2006. Nimetatu on hagejale tasutud kui kostjate poolt alusetult saadu ja seda enne hagi menetlusse võtmist. Eeltoodu tõttu ei ole põhjendatud kostjatelt menetluskulude väljamõistmine, vaid vastupidiselt hagejalt kostjatele menetluskulude väljamõistmine.
26.Kohtuistungil tõusetus küsimus sellest, kas tegemist on hagist osalise loobumisega või hagihinna vähendamisega. 6 (10)
2-06-4951
27.TsMS 376 lg 1 järgi on hagejal õigus kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus või kirjalikus menetluses taotluste eitamise tähtaja möödumiseni muuta hagi alust või eset või suurendada nõuet, esitades selle kohta avalduse. TsMS § 376 lg 5 järgi ei loeta hagi muutmiseks põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist.
28.Hageja esitas kohtule nõude, milles ta palus hüvitada talle lepingu rikkumisega tekitatud varaline kahju. Kahju asjaolud olid: kostjatele tasutud 60000 krooni, täiendav kokkuleppeline (lepingus kokku lepitud) kahju 60000 krooni müügilepingu ja asajõiguslepingu ettevalmistamisega seotud kahjude eest ning lisaks projekteerimistööde näol tekkinud kahju summas 136500 krooni. Ka alternatiivselt leidis hageja, et tema nõude puhul on tegemist kahju hüvitamise nõudega juhul kui kohus peaks leidma, et tehing on tühine. Seega on märgitud kahju asjaolud vaadeldavad kahju enda koosseisu elementidena, mitte aga iseseisvate nõuetega e. erinevate hagi esemetega/erinevate õiguskaitsevahendga, millest saaks loobuda. Kostjad tasusid hagejale 60000 krooni, mida nad ise kahju hüvitamiseks ei pea, vaid peavad seda hoopis alusetu rikastumise sätete alusel hagejale tagastatud rahasummaks. Hageja ei ole tuginenud oma hagis asjaolule, et kostjatel tuleks tagastada tühise lepingu järgi saadu 60000 krooni. Hinnates eelmärgitud kahjunõude aluseks olevaid asjaolusid, leiab kohus, et hageja poolt kohtule esitatud avalduses, millega hageja loobub osaliselt nõudest 60000 krooni, ei ole tegemist nõudest loobumisega, tegemist on hagihinna vähendamisega ja seda ei loeta TsMS § 376 lg 5 p2 mõtte kohaselt hagi muutmiseks. Juhul kui hageja oleks muutnud oma hagi alust 60000 krooni osas (osas mis hageja oli kostjatel tasunud tühise lepingu järgi) ja palunud seda tagastada alusetu rikastumise sätete järgi, tõusetuks küsimus hagi aluse muutmisest ning hagi muutmisest ning seega ka osaliselt nõude loobumisest. Kuivõrd seda menetluslikku olukorda ei ole toimunud, ei ole tegemist osalise hagist loobumisega ja kohus ei saa ka hagist loobumist selle tõttu vastu võtta ja menetlust lõpetada ja selle kohta määrust teha ja käsitleb seda kui hagihinna vähendamist ja lahendab asja vähendatud hagihinna ulatuses.
29.TV, JV, AV, RNolid kinnisasja, mis on kantud Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kaasomanikud. XXX sõlmisid TV, JV, AV, RNkui müüjad ning AS kui ostja lepingu, mille objektiks oli eelmärgitud kinnistu. Leping on sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Hageja tasus TV XXX broneerimislepingu alusel 75000 krooni, JV’ile XXX 7500 krooni, RN XXX vastavalt 15000 krooni, AV’ile XXX 30000 krooni. Pooled olid kokku leppinud, et kinnistu asjaõigus- ja müügilepingud sõlmitakse XXX kell 16.00 Tallinna notari Triin Silla (Sild) . Hageja esindaja ilmus notari juurde kokkulepitud ajaks, kuid kostjad sinna ei ilmunud. Pooled ei ole sõlminud kinnistu müügi ja asjaõiguslepingut notariaalselt tõestatud vormis, samuti ei ole hageja kantud kinnistusraamatusse märgitud kinnistu omanikuna. Nende asjaolude üle poolte vahel vaidlus puudus ja seega ei pea kohus andma hinnangut hageja poolt kohtule esitatud 60000 krooni tasumist kinnitavatele tõenditele nagu kassa orderid, panga väljavõte, notari teatis. Asi on müüdud muule isikule, milles samuti puudus vaidlus ja kohus ei anna hinnangut mainitud kinnisasja müügilepingule, mis on sõlmitud kostjate ja muu isiku vahel.
30.Hageja leiab, et kostjad on tekitanud talle kahju sellega, et rikkusid lepingut ja siis kui on tegemist tühise lepinguga, põhineb kostjate vastutus deliktil. Eeltoodust järeldab kohus, et hageja nõue on põhistatud kahju tekitamise asjaoludega ja selle tõttu peab kohus andma hinnangu kõigepealt küsimusele, kas poolte vahel sõlmitud leping on kehtiv ning kas lepingu rikkumisele järgnev poolte poolt kokkulepitud kahju hüvitamise kohustus on 7 (10)
2-06-4951
ka kehtiv.
31.AÕS § 119 lg 1 peab olema tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg 2 järgi siis kui seadusest tulenevalt peab leping olema sõlmitud teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Seega peab kinnisasja eelleping müügiks olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lõike 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Hageja arvates ei ole tegemist üldse eellepinguga vaid üksnes broneerimislepinguga, mis tähendas kostjate kohustust mitte kinnistut müüa teistele isikutele. Kohtule esitatud broneerimislepingust XXX nähtub, et pooled on nimetanud end lepingus eelkõige müüjatena - ostjatena. Lepingu p-s 1.4 on märgitud seda, et hageja on ostjana avaldanud soovi omandada lepingu objekt, milleks on kinnistu nr XXX ja et hageja broneerib lepingu objekti ning müüjal ei ole õigust seda asja müüa teistele isikutele. Lepingus on pooled kokku lepingu müügihinnas, millest 60 000 krooni tasutakse koheselt ja seda nimetatakse broneerimistasuks, lisaks on kokku leppinud, et notariaalse võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel arvestatakse nimetatud summa müügihinna katteks. Samuti on pooled kokku leppinud, et kinnistu notariaalne müügileping sõlmitakse hiljemalt XXX(lepingu p 2.4). Hinnates poolte poolt teineteisele avaldatut ning lepingus märgitut, leiab kohus, et pooled on saavutanud kokkuleppe olulises ja nimelt selles mida kavatseb hageja omandama hakata, mida kavatsevad kostjad võõrandada, samuti milline on võõrandatava asja hind ja millal sõlmitakse müügileping notariaalses vormis. Seega vastavad märgitud poolte poolt teineteisele lepingus väljendatud tahteavaldused VÕS § 208 lg 1 sätestatud müügilepingu tunnustele, mille järgi kohustub müüja andma ostjale asja, tegema võimalikuks omandi ülemineku, ostja kohustub tasuma ostuhinna ja asja vastu võtma. Lisaks leiab kohus, et pooled on saavutanud kokkuleppe ka teises küsimises ja nimelt selles, et nad tulevikus sõlmivad kinnistu müügi ja asjaõiguslepingu. Kokkuvõttes järeldub, et pooled saavutasid kokkuleppe müügilepingu enda tingimustes ja müügilepingu sõlmimise tingimustes. Kuivõrd lepingu järgi kavatsevad pooled alles tulevikus sõlmida notariaalselt tõestatud müügilepingu, siis lepingus endas eelpool kohtu poolt tuvastad faktilised ja õiguslikud asjaolud võimaldavad aga kohtul järeldada, et märgitud lepingut saab hinnata pooltevahelise kinnistu müügi eellepinguna, mis aga ei vasta vorminõuetele, sest ei ole tõestatud notari poolt ning kohtu arvates on vaidlusalune leping XXX TsÜS § 84 lg 1 alusel tühine ning hageja väited lepingu kehtivusest on ebaõiged. Asjaolu ehk tingimus, et kostjad ei pidanud müüma asja teistele isikutele, ei tee kohtu arvates vaidlusalust lepingut muuks lepinguks kui ostu-müügi eellepinguks, mis aga ei ole vormivea tõttu kehtiv.
32.TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osas tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Seega vaatleb kohus, kas hageja poolt viidatud lepingu sätted, mis kohustavad kostjaid kahju hüvitama, on kehtivad või mitte, st kas nad võiksid kehtida sõltumata sellest, et kehtiv pole müügiks-ostuks kohustav eelleping. Seega tuleb vaadelda lepingus sätestatud tingimuse vastavat eesmärki. Esitatud lepingu p 4.4 kohaselt siis kui müüjad (kostjad) rikuvad lepingu tingumusi, sh loobuvad võõrandamiseks müügi ja asjaõiguslepingu sõlmimisest või hoiduvad muul viisil sõlmimisest kõrvale või jääb müügi ja asjaõigusleping sõlmimata tähtajaks muudest müüjatest sõltuvatel põhjusel, kohustub müüja tagastama 60000 krooni ja müüja peab tasutama täiendavat leppetrahvi 60000 krooni ning lepingu p 4.5 sätestatakse, et lepingu p 5.2 ja 5.4 nimetatud summasid loevad pooled kokkulepitud kahjude hüvitamise summadeks, millega hüvitatakse poolele lepingu alusel tehtavate müügi- ja asjaõiguslepingu ettevalmistamisega seotud kahjud ning kahjud müügihinna 8 (10)
2-06-4951
kogumisele, ostutegevuse peatamisele. Kuigi märgitud lepingu p –des 5.3 ja 5.4 ei ole märgitud mitte mingeid summasid, vaid reguleeritakse lepingu muutmist (vt lk 15), ei ole pooled vaidlustanud asjaolu, et lepingu p 4.4. ja 4.5 mainitud summade all on pooled silmas pidanud märgitud 60000 krooni. Seega seostub lepingu p 4.4 ja 4.5 sätestatud kohustus tasuda leppetrahvi ja hüvitada kahju juhul kui notariaalselt tõestatud müügileping jääb sõlmimata eelkõige otsese tagajärjena sellele kui poolte vahel jääb müügileping tegelikult sõlmimata, mitte aga iseseisva sõltumatu kohustusena. Asjaolu, et selline säte oleks lepingus kokku lepitud nii ehk nii sõltumata sellest, kas oleks kokku lepitud nn müügikohustus, ei ole hageja poolt millegagi tõendatud. Seega on märgitud lepingu säte, mis kohustab kostjaid hagejale kahju hüvitama ja lugema 60000 krooni kokkulepitud kahju hüvitamiseks, ei ole kehtiv nagu ka eelleping müügiks, kuivõrd märgitud tingimused ei ole vaadeldavad eraldi osadena ning selles osas ei ole leping ka osadeks jagatav TsÜS § 85 mõttes. Lepingu märgitud tingimused on seega tühised ning ei õiguslikke tagajärgi ning hagejal ei ole lepingu tühiste tingimuste tõttu neile tuginedes õigus nõuda ka kostjatelt kahju hüvitamist ja lugeda 60000 krooni kokkulepitud kahjude hüvitamise summadeks.
33.VÕS § 15 lg 1 järgi siis kui üks pool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks leping ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, peab teisele poolele hüvitama kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Nii saab VÕS § 15 lg 1 kohaselt juhul, kui leping on vorminõude eiramise tõttu tühine, kahjustatud lepingupoole ees vastutada vaid isik, kes on võtnud endale kohustuse valmistada ette lepingu sõlmimise või teavitada teist poolt lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest. Hageja viitas, et temale tekkis kahju projekteerimistööde läbi. Esiteks ei ole hageja sellise kahju tekkimist tõendanud. Hageja poolt kohtule esitatud töövõtuleping viitab hageja ja kolmanda isiku vahelistele suhetele, kuid ei tähenda kahju tekkimist, sest hageja esitatud order-kviitung ei sisalda andmeid selle kohta, et märgitud 136500 krooni oleks tegelikult ka töövõtjale tasutud. Juba ainuüksi kahju tõendamatuse tõttu puudub alus sellise kahju 136500 hüvitamiseks. Teiseks on kohtu arvates ka sellise nõude esitamine õiguslikult põhjendamata VÕS § 15 lg 1 järgi. Nimelt võimaldab VÕS § 15 lg 1 alusel välja mõista vaid sellist kahju, mis sai hagejal tekkida üksnes selliselt, kus kostjad olid kohustatud lepingu ettevalmistamseks või teavitamiseks ettevalmistamisega seonduvatest asjaoludest ning hageja sai olla täies usus ja veendumuses, et leping on kehtiv. Hageja tegeleb majandus-kutsetegevuses kinnisvara äri alal, mis ei ole vaidluse all, kostjad on füüsilised isikud ning kohtul puudub igasugune alus eeldada, et hageja ei teadnud seda, et eelleping kinnisasja müügiks tuleb sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. Teiseks ei ole hageja vaidlustanud asjaolu, millele viitas kostja, et vaidlusaluse lepingu valmistas ette just hageja mitte kostjad ja seega on kohtu arvates juba ainuüksi märgitud vaidlustamata asjaolu tõttu hageja nõue kostjate vastu VÕS § 15 lg 1 alusel põhjendamatu. Hageja leidis, et kostjad pidasid läbirääkimisi ja katkestasid läbirääkimised pahatahtlikult. Kostja eitas et pärast nn tühise lepingu sõlmimist ei ole poolte vahel läbirääkimisi peetud, mida hageja ei ole vaidlustanud. Nimetatud põhjendustel ei saa hageja kohtu arvates kostjalt kahju hüvitamist nõuda. Nimelt on lepingueelsete läbirääkimiste üldisteks kohustusteks kohustus arvestada üksteise õiguste ja huvidega nagu teatamiskohustus, konfidentsiaalsuskohustus ning keeld katkestada läbirääkimised pahauskselt. Samas kehtib ka lepingueelsetel läbirääkimistel lepinguvabaduse põhimõte ning vastavalt märgitud põhimõttele võib isik lepingueelseid läbirääkimisi pidada nii mitme isikuga. VÕS § 14 lg 3 kohaselt siis kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, ei tulene neile läbirääkimistest õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada samuti neid pahauskselt katkestada. Kohtu arvates olukorras, kus pooled sõlmisid lepingu, mis ei vasta seaduses 9 (10)
2-06-4951
sätestatud vorminõuetele ja on seetõttu tühine, ei ole võimalik rääkida lepingueelsete läbirääkimiste tahteta pidamisest või nende pahausksest katkestamisest VÕS § 14 lg 3 tähenduses, mis võimaldaks nõuda väidetavalt tekkinud kahju hüvitamist VÕS § 14 lg 3 viimasele lausele tuginedes ja tuginedes VÕS § 1047 lg 1 p 7 millise järgi on võimalik kahju hüvitada siis, kui on rikutud seadusest tulenevat kohustust. Järelikult ei saa hageja nõuda kostjatelt kinnistule väidetavalt tehtud projekteerimiskulutuste kui kahju hüvitamist tulenevalt kostjatepoolsest väidetavast lepingueelsete läbirääkimiste tahteta pidamisest või nende pahausksest katkestamisest. Veelgi enam ei ole hageja sellist kostjate-poolset lepingueelsete läbirääkimiste tahteta pidamist ja pahauskset läbirääkimiste katkestamist millegagi tõendanud. Nimetatud põhjendustel tuleb hageja hagi jätta rahuldamata. Kohtukulud
34.Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb hagimenetluses kostjate poolt kantud menetluskulud, sh kulud, mis on seotud ka hagihinna vähendamisega, kõik jätta hageja kanda. Kohtunik
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.