Võlaõigus › Võõrandamislepingud

dokumentatsioon või kohustada kostjat tasuma kulude eest, mis on vajalikud nimetatud dokumentatsiooni hankimiseks. Hageja täpsustas oma nõuet ja palus 21.05.2007.a avalduses kohustada müüjat esitama lepingu eseme kasutamiseks vajalik dokumentatsioon (hoone ümberehitusprojekt, ehitusluba hoone ümberehitamiseks, täitedokumentatsioon hoone ümberehitamisel ja kasutusluba). Täienduste kohaselt sisaldab lepingu ese maaüksust, elamuhoonet ja kahte kuuri. Elamuhoone oluliseks päraldiseks olevate dokumentide hulka kuulub hoone ehitamise projektdokumentatsioon ja hoone valdamiseks vajalik ehitusluba ja ehituse teostusdokumentatsioon (kaetud tööde aktid, teostusjoonised) ning kasutusluba. Eseme üleandmisel vormistati üleandmise-vastuvõtmise akt, kus kirjeldati üleantavad varad ja dokumendid. Kostja ei andnud aktiga üle hoone valdamiseks vajalikku ehitusluba ja ehituse teostusdokumentatsioonid ning kasutusluba. Hageja on kostjalt korduvalt seda palunud, kuid ei ole saanud kostjalt mõistlikku selgitust nimetatud dokumentide esitamise aja kohta. Kostja on vastanud, et on andnud üle kõik dokumendid. 20.07.2007.a kohtusse saabunud täienduste kohaselt lepingu eseme eelneva ülevaatuse käigus ei täpsustatud, millised dokumendid puuduvad ja millised on olemas ja üle antakse. Hageja uskumus oli, et üleantavate dokumentide hulgas on ka elamuhoone valdamiseks vajalik dokumentatsioon (ümberehituse teostusjoonis ja kasutusluba). Juulis 2006.a keeldus kostja allkirjastamast üleandmise-vastuvõtmise akti, kus ühe punktina oli ära toodud üleantavate dokumentide seas ka elamuhoone kasutusluba. Kostja ei osanud näidata ette lepingu eseme nurgapunkte looduses ja ei täitnud oma kohustust vabastada lepingu ese prügist ja ohtlikest jäätmetest. Kostja vastuväited ja põhjendused. Oma 15.06.2007.a vastuses kostja hagi ei tunnista. Hageja ja kostja vahel puudus kokkulepe elamu ümberehitusdokumentide üleandmiseks. XXX sõlmiti hageja ja kostja vahel kinnistu müügi- ja asjaõigusleping. Enne lepingu sõlmimist käis hageja mitmel korral lepingu eset ning sellel paiknevaid ehitisi vaatamas. Juba esimese ülevaatuste käigus oli hageja põhjalikult tutvunud lepingu eseme ja elamu seisukorraga ning kostjal olemasoleva dokumentatsiooniga (XXX ostu-müügilepinguga, põhiplaaniga, ruumide eksplikatsiooniga, asendiskeemiga, piiriprotokolliga, katastriüksuse õiendiga ja plaaniga). Ülevaatuse teostamisel küsis hageja elamu ümberehitamise dokumentatsiooni (hagis nõutud dokumentidest). Kostja teatas hagejale, et elamu on kantud Riikliku Ehitisregistrisse ülalmärgitud dokumentide alusel, mis loomulikult ei kajasta elamu tegelikku seisundit. Vaatamata ülaltoodule soovis hageja kinnistut ning sellel paiknevaid ehitisi omandada, mille tõendamiseks sõlmis kostjaga OÜ vahendusel XXX lepingueelsete kavatsuste protokolli omandi müügilepingu sõlmimiseks ning hiljem notariaalselt tõestatud võla- ja asjaõiguslepingu. Arvestades, et hagejale oli teada elamu ümberehitusdokumentide puudumine, ei olnud hageja ei protokollis ega lepingus seadnud tingimuseks kostjale hagis märgitud dokumente hankida. Seega, ei lepingueelsete läbirääkimiste pidamisel ega lepingu sõlmimisel ning ühe aasta jooksul peale lepingu sõlmimist ei olud hagejal mingit huvi hagis märgitud dokumentide vastu. Kuna hagis loetletud dokumente kostjal ei olnud, on pooled lepingu punktis 6.1 leppinud kokku vaid lepingu eseme (s.o. kinnistu ehk maatüki) kohta käivate dokumentide üleandmises. Poolte vahel ei olnud kokkulepet kinnistul paiknevate ehitiste kohta käiva dokumentatsiooni, sh elamu ümberehitusdokumentide, üleandmisest.

Hagile lisatud üleandmise-vastuvõtmise aktist nähtub, et lepingu punktiga 6.1. sätestatud kohustus oli kostja poolt täidetud nõuetekohaselt . Aktis ei ole hageja avaldanud ühtegi pretensiooni seoses lepingu eseme ja ehitiste otsese valduse ning dokumentide saamisega. Hagile lisatud XXX teade dokumentatsiooni üleandmisest on esimene ning ainus hagejapoolne dokumente puudutav nõue, kusjuures ka kõnealusest teatisest jäi kostjale arusaamatuks milliseid dokumente hageja nõuab. Kuna lepingus ei ole sätestatud kostja kohustust hagis loetletud dokumentide üleandmiseks, on kostja seisukohal, et hagejale üleantud dokumendid vastavad lepingutingimustele ning selles osas ei ole kostja oma kohustusi rikkunud. Asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise mõistlik aeg on möödas. Isegi, kui oletada, et hagis sisalduv nõue on põhjendatud, siis selle esitamine alles 30.märtsil 2007.a. (s.o. 13 kuud peale lepingu sõlmimist) ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. 24.09.2007.a kostja täiendava vastuse kohaselt kinnistul asuvate ehitiste seisukord oli hagejale teada ning antud asjaolu kinnitas hageja lepingu p-s 2.2.1 nagu ka seda p-s 2.5, et ta on kõikide lepingus viidatud dokumentidega tutvunud ja on teadlik nende sisust. Lepingu p-s 1.4 sisaldub viide Riikliku Ehitusregistri elektroonilise andmebaasi XXX väljatrükile. Kõnealusest väljatrükist nähtub, et ehitiste esmase kasutuse lahtrid on tühjad ning esmase kasutuselevõtu aasta ei ole märgitud. See omakorda viitab asjaolule, et kostja ei saanud olla hageja poolt nõutavat kasutusluba ja hageja oli sellest teadlik. Hagejale tagati nii lepingueelsete läbirääkimiste käigus kui ka lepingu sõlmimisel kogu teave ehitise seisukorras ning nende juurde kuulvatest dokumentidest. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et XXX sõlmiti poolte vahel kinnistu ostu-müügi ja asjaõigusleping (tl 3-13). Lepingu p-s 6.1 sätestatuga loeb kohus tõendatuks, et kostja kohustus lepingu eseme I ja sellel paiknevate ehitiste otsese valduse ning lepingu eseme I päraldiseks olevad dokumendid ostjale üle andma hiljemalt XXX, mille kohta koostavad müüja ja ostja lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmisakti. Aktiga (tl 14-15) loeb kohus tõendatuks, et kostja andis üle hagejale aktis nimetatud dokumendid (XXX ostu-müügi lepingu, elamu põhiplaani, asendiskeemi, piiriprotokolli, katastriüksuse õiendi, katastriüksuse plaani). Vaidlust ei ole selles, et pooled on üritanud vaidlust kohtuväliselt lahendada, st hageja on nõudnud kostjalt dokumentatsiooni vastavalt lepingu p-dele 6.1 ja 11.6 ning kostja on vastanud, et dokumendid on üle antud aktiga (tl 16-17). VÕS § 217 lg 1 teise lause kohaselt paeavad lepingutingimustele vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. TsÜS § 58 kohaselt on asja omandamise ja valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid asja päraldised ja VÕS § 211 lg 1 kohaselt peab müüja ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Kostja on avaldanud, et muid dokumente peale hagejale juba üleantute tal ei ole, seega ei ole hagejal võimalik esitada kostja poolt nõutud dokumente. Tõendatud ei ole, et hageja poolt konkreetselt nõutud dokumentide üleandmises oleks pooled kokku leppinud lepingueelsete läbirääkimiste protokollis (tl 27-28) või muul viisil. Ehitusregistri väljatrükkidest (tl 38-51) ei nähtu, et ehitistel oleks kasutusluba. Hageja ei ole väitnud, et kostja käsutuses on temale teadaolevalt ka neid dokumente, mida hageja nõuab, kuid kostja ei esita. Seega on hageja oma kohustuse olemasolevate dokumentide üleandmiseks täitnud. Pooltevahelisest lepingust ei tulene kostja kohustust mingid puuduolevad

dokumendid (nt kasutusluba) lepingu eseme jaoks tagantjärele hankida. Nimetatud kohustus ei tulene ka seadusest, mistõttu jääb hagi kui põhjendamatu rahuldamata. Kahju hüvitamise nõuet hageja esitanud ei ole. Kuna hageja ei käsitlenud oma täpsustatud hagiavalduses dokumentide soetamiseks tehtavate kulutuste kandmise nõuet kostja poolt ega kulutuste suurust, ei anna kohus nimetatule hinnangut. Hageja väited nurgapunktide ettenäitamata jätmisest kostja poolt, jäätmete ja prügist vabastamisega seonduvat kohus ei analüüsi, kuna vastavat nõuet ei ole hageja esitanud. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega hagi rahuldatakse, seega on otsus tehtud kostja kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb hageja menetluskulud jätta kostja kanda. Hagejal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Ele Liiv Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.