2-07-4737/3 - Täitmine - Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Kohtule 05.02.2007. a esitatud hagiavalduse kohaselt hageja ja kostja vahel sõlmiti Tallinna notar Reeli Eelmetsa poolt koostatud ja tõestatud hoonestatud kinnistu mõttelise osa müügileping, kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramise kokkulepe ja asjaõiguslepingud. Nimetatud lepinguga ostis kostja hagejalt XXX mõttelist osa lepingu punktis 1.1. nimetatud kinnistust asukohaga XXX. 2004. a aprillis sai hageja kohtutäitur Urmas Tärnolt 30.03.2004. a kuupäeva kandva teate nr XXX nõude esitamisest. Nimetatud teatega nõudis kostja kohtutäituri kaudu hagejalt lepingu alusel leppetrahvi kogusummas 48 212 krooni, kuna hageja oli sattunud kohustuse täitmisega viivitusse. Hageja leiab, et lepingu sõlmimise ajal vaidlusalusel elamul neljandat korrust veel ei olnud ja pooltel puudus tegelikkuses võimalus ette näha, millised takistused selle ehitamisega võivad kaasneda. Seega olid lepingus määratud tähtajad ebamõistlikult lühikesed. Samas kuigi lepingus märgitud kohustuste täitmise tähtpäevad olid ebamõistlikult lühikesed, nõustus hageja viivitusse sattumisega ja maksis kostjale maksekorraldusega nr XXX ära nõutava leppetrahvi summa ja sellele lisandunud kohtutäituritasud kokku summas 48 212 krooni. Pärast seda asus hageja ka kohustusi täitma, kuid tal tekkisid mitmed ametliku asjaajamisega seonduvad probleemid. 05.01.2007. a sai hageja kohtutäitur Urmas Tärno’lt uue täitmisteate, mis oli algatatud Tallinna notar Reeli Eelmetsa 19.08.2003. a lepingu nr XXX ja kostja XXX. a täitmisavalduse alusel (täiteasi XXX). Hageja vastu algatatud nõude sisuks oli lepingu alusel leppetrahvi nõue vastavalt kostja täitmisavaldusele summas 274 800 krooni, millele lisanduvad kohtutäituri tasud 30 354.30 krooni, kokku summas 305 154.30 krooni. Hageja rõhutab, et selleks ajaks oli hageja kõik lepingust tulenevad kohustused täitnud ja varasemalt ka juba kostjale tasunud leppetrahvi viivitusse sattumise eest. Täitmisavaldusest ja ka täitmisteatest ei ole võimalik välja lugeda ja aru saada, milliseid lepingu punkte on hageja rikkunud ja millega täpselt on hageja viivitusse sattunud. Hageja on seisukohal, et täitmisavaldus ei ole selge, täitmisavalduse esitamise kuupäevaks (03.10.2006. a) oli hageja kõik lepingust tulenevad kohustused täitnud. Kostja ei ole hagejale mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumisest teada saamist leppetrahvi nõudmisest teatanud. Kostja pidi hageja kohustuste mitte täitmisest ja kohustuste rikkumisest teadlik olema hiljemalt 2004. a märtsi kuus, kui esitas kohtutäiturile esimese leppetrahvi nõude. Pärast seda ei ole kostja hagejat teavitanud leppetrahvi nõudmisest. Ligi kolm aastat leppetrahvi nõude esitamisega viivitamist tuleb lugeda kostja pahatahtlikuks ja ebamõistlikuks käitumiseks ka sooviks alusetult rikastuda hageja arvel. Kostja vastus Kohtule 06.03.2007. a esitatud vastuse kostja hagi ei tunnista. Hageja ja kostja vahel sõlmiti kinnistu mõttelise osa müügileping, millega kostja omandas hagejalt XXX mõttelist osa XXX kinnistust. Lepingu p 6 sätestas hageja ja kostja vahelised kokkulepped, millega hageja võttis endale kohustused teostada XXX kinnistul asuvas hoones lepingus fikseeritud remondi ning ehitustööd. Nimetatud kokkulepe oli lepingu oluliseks osaks ning tingimuseks.

Hageja tunnistab hagiavalduses, et poolte vahel oli sõlmitud ka suuline kokkulepe, mille kohaselt pärast hoone neljanda korruse väljaehitamist hageja poolt oli kostjal sinna rajatava korteri ostueesõigus. Eelnevast tulenevalt oli kostjal põhjendatud huvi ja ootus lepingu täitmise suhtes. Lisaks sätestas lepingu p 6 ka hoone üldised korrastustööd, mille suhtes on kostjal samuti põhjendatud huvi ja ootus. Hageja ei ole tähtaegselt täitnud endale lepingu p-ga 6 võetud kohustusi. Vaidlus puudub selles, et kostja pöördus esmakordselt kohtutäituri poole 2004. a, mil kostja esitas leppetrahvinõude, millele lisandus kohtutäituritasu, mis hageja poolt ka tasuti. Kuivõrd ka 2006. a olid hagejapoolsed lepingu p-s 6 sätestatud kohustused endiselt täitmata, esitas kostja teistkordse avalduse leppetrahvi väljamõistmiseks 03.10.2006. a. 03.10.2006. a seisuga oli lepingu p 6.2. fikseeritud töödest paigaldamata põrandad, laed, elektrija küttesüsteem, välja ehitamata duširuum ja neljandale korrusele viiv trepp. See, et hageja on väidetavalt käesolevaks ajaks suurema osa lepingu p-s 6 fikseeritud kohustusi täitnud, ei võta alust kostja õiguselt nõuda leppetrahvi perioodi eest, mil kohustuste täitmine oli viivituses. Hageja ei ole täitemenetluse esemeks olevat nõuet rahuldanud, hageja ei ole kostjale tasunud täitementluse esemeks olevat leppetrahvi summas 274 800 krooni. 21.04.2004. a täitemenetluse esemeks oli hagejapoolne viivitamine korteri ning garaaži üleandmisel (s.t. lepingu p 4.2. rikkumine hageja poolt). 03.10.2006. a kostja poolt algatatud täitementluse esemeks oli lepingu p 6 rikkumine hageja poolt ning selle eest lepingu p 6.8. alusel tasumisele kuuluv leppetrahv. Eelnevast nähtuvalt on tegemist nõuetega, mis tuginevad erinevate kohustuste rikkumisele hageja poolt. Korteri ning garaaži üleandmisega viivitamise eest tekkinud leppetrahvi tasumisega ei saa lugeda tasutuks leppetrahvi, mida kostjal on õigus nõuda lepingu p 6 rikkumise eest. 03.10.2006. a täitmisavaldusest nähtub üheselt, et leppetrahvi nõutakse perioodi 31.03.2004. a kuni 03.10.2006. a eest. Hageja on rikkunud lepingus sätestatud tingimusi ning hilinenud endapoolsete kohustuste täitmisega. Lepingu sõlmimise hetkel oli hageja ja kostja vahel suuline kokkulepe XXX rajatava katusekorteri (s.t. korteri, mille väljaehitamist reguleeris lepingu p 6.2.) võõrandamiseks kostjale. Pooled leppisid kokku, et korter valmib 2003. a lõpus ning kostja omandab selle hinnaga 440 000 krooni, mis oli sel ajal korteri turuväärtuseks. Tänases turusituatsioonis puudub kostjal võimalus omandada korter sellise hinnaga. Hageja on faktiliselt saanud lepingu rikkumisest olulist varalist kasu ning kostja kahju tunduvalt suuremas ulatuses, kui nõutav leppetrahv. Kohtuistung Kohtuistungil 19.09.2007. a jääb hageja haginõude juurde. Hageja esindaja seletuse kohaselt kostja nõue on täidetud 2006. aastal, enne sundtäitmise avalduse esitamist kohtutäiturile. Lepingu punkt 6.2. sätestab sõnaselgelt tööde loetelu, mis peavad olema teostatud. Selles punktis pole midagi räägitud siseviimistlusest. Korteris olid ehitatud kõik ettenähtud asjad. Dušširuumis ei pidanud olema paigaldatud segistid, kraanikausid jms. Täitmisavaldusest ei nähtu, millise kohustuse rikkumise eest kostja hagejalt leppetrahvi nõuab. Avalduses on ainult viide pooltevahelisele lepingule. Millist kohustust on rikutud, pole seal märgitud. Kostja oma esialgses vastuses tugineb lepingu punkti 6. rikkumisele kogu mahus. Nagu lepingust näha, sisaldab see leping kohustusi punktides 6.1. kuni 6.6. Teises vastuses on kostja muutnud oma seisukohti. Siis ta enam ei väida, et rikutud on eelnevalt nimetatud punkte täies mahus, siis tugineb ta vaid punkti

6.2.rikkumisele. Sundtäitmise avalduse esitamise ajaks olid kütte-, kanalisatsiooni- ja veesüsteemid välja ehitatud. Antud juhul on sundtäitmise avaldus põhjendamatu, sest kostjal puudus õiguslik huvi sundtäitmiseks. Pooled on kokku leppinud, et kostja kasutusse jääb korter kolmandal korrusel. Juurdeehitus kuulub aga HK, nii on kantud see ka kinnistusraamatusse. Kostja ei saa teha omanikule ettekirjutusi, mis ajaks omanik peab neljanda korruse välja ehitama. Hageja seletuse kohaselt on ta kostjaga 2006 aastal olnud mitmel korral koos ja pakkunud talle korterit. Kostja on iga kord vastanud, et ta mõtleb selle üle, kas soovib seda osta või mitte. Neljas korrus sai täielikult valmis 2006. aasta septembrikuus. Korteri nr XXX müüs hageja 21. detsembril 2006. aastal OÜ-le . Samas tellis uus omanik täiendavalt kapitaalremonditööd. Sooviti planeeringut muuta. Korteri omapära on see, et eraldi pööningut seal enam ei ole. Katus ja lagi on üks. Kuna kaasomanikul on ostueesõigus, siis esitas hageja KL’le ka kõik vajalikud dokumendid. Kostja oma ostueesõigust aga ei kasutanud. Augustis 2006 oli neljandal korrusel kõik valmis. See, et uued omanikud tahtsid seal üht-teist muuta, on nende õigus. Kostja esindaja seletuse kohaselt tööd lõpetati septembris 2006 ja mitte varem. Kostjal on lepingu punktist 6.2. tulenev õigus. Ei saa väita, et dušširuum oli valmis, kui seal olid olemas seinad ja mingisugune lagi. Rikutud on lepingu punkti 6.2. Tegemist on vältava rikkumisega. Lepingu 6.2. eest on hageja ka juba leppetrahvi tasunud. Esimene täitemenetlus hõlmas samuti leppetrahvi. Vältava rikkumise korral tuleb teatada mõistliku aja jooksul, seda ei pea tegema iga päev. Samuti on välja toodud täpne viiviste arvestus. Korteris käis ehitamine ka 2007. aastal ja hageja kohustus ei olnud täidetud. Kostja seletuse kohaselt sai kostja 2006. a oktoobri alguses teada, et ei saa selle korteri ostu endale ikkagi lubada. Algul pidi olema selle korteri hind 440 000, kuid siis taheti müüa seda miljon kahesaja tuhandega. Notariaalses lepingus korteri hinda kokku ei lepitud. Kostja esindaja seletuse kohaselt ei saanud hagejale tulla üllatusena, et lepingu punkti 6.2. eest küsitakse leppetrahvi, sest korra oli seda juba tehtud. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja ning nende esindajad ja tunnistajad, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et 05.01.2007. a sai hageja Harju tööpiirkonna kohtutäitur Urmas Tärnolt täitmisteate, mille kohaselt on sissenõudja XXX avalduse ja Tallinna notar Reeli Eelmetsa büroos sõlmitud lepingu nr XXX(tl 8-20) alusel algatatud täitemenetlus 274 800 krooni leppetrahvi sissenõudmiseks hagejalt (25-28). Hageja leiab, et sundtäitmine tuleb tunnistada lubamatuks, kuna kostja nõue on rahuldatud. TMS § 221 lg 1 kohaselt võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Kohtule esitatud lepingu p. 6.2 järgi korraldab müüja elamu neljanda korruse korteri väljaehitamise. Eelnimetatud ehitustööd loetakse lõpetatuks, kui on teostatud järgmised tööd: paigaldatud: põrandad, vaheseinad, laed, valmis ehitatud duširuum (koos vajalike sisseseadetega), paigaldatud elektri- ja küttesüsteem, neljandale korrusele viiv trepp. Hageja on seisukohal, et punktis 6.2 ei ole kokku lepitud nagu loetaks kohustus täidetuks, kui ehitatavas korteris on teostatud ka siseviimistlus ja korter antakse kostja omandisse. Lepingu punktis 6.2. on kokku lepitud, et kohustus loetakse täidetuks, kui on välja ehitatud nn. korteri

6.3.ja/või 6.4 täitmata jätmisel või mittekohasel täitmisel. Kohtule esitatud XXX täitmisavalduselt nähtub, et nõude sisu on leppetrahv perioodi 31.03.2004 kuni 03.10.2006. a eest summas 274 800 krooni. Kohus nõustub hagejaga selles, et avaldusest ei nähtu, mille eest leppetrahvi nõutakse. Kuna 03.10.2006. a seisuga olid lepingu p-des 6.2, 6.3, 6.4 kohustused täidetud ei olnud kostjal alust nõuda leppetrahvi kogu lepingu punktis 6 sätestatu eest. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja pidi hagejale teatama leppetrahvi nõudest. Võlaõigusseadus § 159 lg 2 kohaselt kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktis 8.5. sisaldub ka notari vastav selgitus lepingupooltele (tl 14). Kohtule on esitatud Harjumaa ja Tallinna kohtutäitur Urmas Tärno 30.03.2004. a teade nõude esitamisest (tl 21-22) ja 21.04.2004. a täitekutse (tl 23). Kostja on seisukohal, et ta on hagejale leppetrahvi nõudest teatanud juba 30.03.2004. a, s.o. läbi pooltevahel toimunud esimese täitemenetluse (tl 68). Kostja hinnangul ei ole teine täitemenetlus uuel alusel leppetrahvi nõude esitamine, VÕS ei näe ette võlausaldaja kohustust pidevalt võlgnikku teavitada leppetrahvi rakendamisest. Kostja leiab, et käesolevas vaidluses on tegemist kohustuse vältava rikkumisega hageja poolt. Kohus on seisukohal, et kostja eeltoodud väited on alusetud. Hageja ei pidanud aru saama kostja kavatsusest ka teist korda (s.o 03.10.2006. a) leppetrahvi nõuda kostja poolt esimese (s.o 21.04.2004. a) täitmisavalduse esitamisel. Kostja selline seisukoht on vastuolus ka kostja enda hagivastusega (tl 64). Nimelt on kostja leidnud, et tegemist on nõuetega, mis tuginevad erinevate kohustuste rikkumisele hageja poolt. Korteri ning garaaži üleandmisega viivitamise eest tekkinud leppetrahvi tasumisega ei saa lugeda tasutuks leppetrahvi, mida kostjal on õigus nõuda lepingu p 6 rikkumise eest (tl 48). Kuna kahe täitemenetluse vahele jäi kahe ja poole aastane ajavahemik ei pidanud hageja eeldama, et kostja leppetrahvi nõuab. Kohus on seisukohal, et kostja sellist viivitamist ei saa pidada heauskseks käitumiseks. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt õiguse teostamine ei ole lubatud