Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Kohtuotsuse peale võivad apellatsioonimenetluse pooled esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel (TsMS § 218 lg 3). Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Andrei Jakubovitš ja Tallinnas x asuva elamu õigusjärgne omanik Piia Morozova-Tori 07.08.1998 tähtajalise üürilepingu eluruumi x korter 7/8 kasutamiseks. Lepingu tähtaeg oli 07.08.2003. Lepingupooled pikendasid 30.03.1999 üürilepingu tähtaega 15 aasta võrra, seega kuni 07.08.2018. Kostjad Oleg Šanin ja Marina Šanina pärisid hagejate kasutuses oleva eluruumi oma ema Elsa Šanini järelt, kes oli omandanud vaidlusaluse eluruumi 27.03.2002 Tallinna notar Tiit Seppa büroos sõlmitud notariaalse omandiõiguse ülekandmise kokkuleppe ja kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise lepingu alusel. 30.06.2003 edastasid kostjad hagejatele avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mille järgi pidasid võimalikuks lugeda üürileping seisuga 01.08.2003 üürivõlgnevuse tõttu ülesöelduks ega näinud võimalust selle edaspidiseks pikendamiseks. Hagejad leiavad, et kostjatel puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks. 30.06.2003 saadetud avaldusest ei nähtu, millised maksed on hagejate poolt tasumata. Kostjad ei ole esitanud ühtegi nõuetekohast arvet üüri ja kõrvalkulude tasumiseks. Üürilepingu p-dest 8.1.6 ja 4.2 tulenevalt on üürileandja kohustatud väljastama üürnikule eluruumi kasutusest tulenevate maksete kohta kirjaliku teate hiljemalt maksustatava kuu 10. kuupäevaks ning üürnikul tekib üüri tasumise kohustus arvates teate saamisest. Lisaks leiavad hagejad, et Elsa Šanini omandiõigus üürileantud korteriomandile tekkis kinnistusraamatu kande tegemisega 26.09.2002 ning enne seda nõudis kostjate õiguseellane alates 27.03.2002 ebaseaduslikult üüri. Alusetult tasutud 1 681,80 krooni suhtes on hagejad teinud tasaarvestuse tasumisele kuuluva üüriga (VÕS § 297, § 316 lg 2). Elsa Šanin tasaarvestust ei vaidlustanud ja jätkas üüri vastuvõtmist. Hagejad tuginesid eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamisel veel VÕS §-dele 326 ja 327. Eeltoodust tulenevalt on hagejad seisukohal, et üürileping poolte vahel on kehtiv kuni 07.08.2018. Andrei Jakubovitš ja Margarita Krestinova palusid esitatud hagiavalduses tunnistada õigustühiseks Oleg Šanini ja Marina Šanina 30.06.2003 avaldus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja eluruumi üleandmiseks ning tunnustada poolte vahel sõlmitud üürilepingu kehtivust kuni 07.08.2018. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Kostjad oma 15.09.2003 esitatud vastuses leidsid, et hagejad kasutavad xasuvat mitteeluruumi nr 8 väidetavalt 07.08.1998 sõlmitud eluruumi üürilepingu alusel. Mitteeluruumi kasutusse andmine eluruumi üürilepingu alusel ei muuda mitteeluruumi eluruumiks. Rahvastikuregistri andmetel elavad hagejad x, mis tähendab, et hagejate kasutuses olev x ei ole nende eluruum. Üürilepingu lisal 1 on Piia Morozova allkiri üürilepingust erinev.

2(6)

14.06.2004 esitas kostja O. Šanin 13.05.2002, 14.06.2002, 14.06.2002, 02.07.2002 ja 15.08.2002 üüriarved, mis on hagejate poolt vastu võetud ja mis on tasumata. Alates 2002. a. septembrist hagejad keeldusid arvete vastuvõtmisest. Avalikku huvi kaitsma õigustatud isiku seisukoht Tallinna Linnakohus (alates 01.01.2006 kohtute tööpiirkondade ühendamisest Harju Maakohus) kaasas protsessi 20.01.2004 määrusega sel ajal kehtinud TsMS § 89 lg 2 alusel Tallinna linna kui kohaliku omavalitsuse asutuse, kes seadusest tulenevalt on õigustatud kaitsma avalikku huvi. Tallinna linn toetas hagi. Andrei Jakubovitši ja Piia Morozova-Tori vahel 07.08.1998 sõlmitud üürilepingu kohaselt on üürniku kasutusse antud eluruum Tallinnas x, mis koosneb kolmest toast üldpinnaga 47,5 m2 ja mis üürilepingu lisas on märgitud korter nr 8. Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks, äriruum (mitteeluruum) on majandus- või kutsetegevuseks kasutatav ruum. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusele nr 38 võib eluruumina kasutada ka muud omaette ruumi, mis vastab eluruumile kehtestatud nõuetele. Kolmandale isikule ei ole teada, et hagejate poolt kasutatavad ruumid ei vastaks eluruumi nõuetele. Kostjad on pakkunud hagejatele eluruum turuhinnaga omandada, mistõttu on ainetu kostjate väide, et hagejate käsutuses on mitteeluruum. Oleg Šanin ise on loonud tingimused, mis ei ole võimaldanud üüriarvete õigeaegset tasumist. Üürileandja on üürniku huvisid ilmselt kahjustava tegevuse ja tegevusetusega kujundanud olukorra, kus Põhja-Tallinna Valitsus oli sunnitud Andrei Jakubovitši koos emaga võtma arvele Tallinna linnale kuuluva eluruumi üürimist taotlevate isikutena Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 määruse nr 56 punkti 3.3.4 alusel. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus tegi 09.03.2007 otsuse, millega rahuldas hagi ning tunnistas 30.06.2003 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse ja eluruumi vabastamise nõude õigustühiseks ning tunnistas poolte vahel sõlmitud üürilepingu kehtivust kuni 07.08.2018. Otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid 07.08.1998 Andrei Jakubovitš ja Margarita Krestinova elamu x omaniku Piia Morozova-Toriga eluruumi x üürilepingu tähtajaga kuni 07.08.2003. 30.03.1999 vormistasid üürileandja ja üürnik üürilepingu lisa, millega lugesid üürilepingu pikendatuks 15 aasta võrra seoses üürniku poolt korteri renoveerimisega seotud suuremahuliste ehitustööde tegemisega (ruumide seinte ja põrandate soojustamine, põranda ja seinaplaatide paigaldus, aknaraamide, torustiku ja juhtmestiku vahetus jne). VÕS § 316 sätestab üürilepingu erakorralise ülesütlemise tasumisega viivitamise tõttu. Kostjad on esitanud kohtule saatelehed 14.06.2002, 07.06.2002, 14.06.2002, 15.08.2002, 03.09.2002, 11.10.2002 19.12.2002, mille tasumata jätmine on olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks (toimiku lk 111-116). Esitatud saatelehtedel on näidatud rent ja veekulu. Kohus leidis, et esitatud saatelehed ei ole arved, mis on üüri maksmise aluseks. Saatelehtedel puudub viide kuhu, millal ja kellele üüri- ja kommunaalkulud tasuda. VÕS § 196 lg 2 sätestab, et kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Kohus asus seisukohale, et kui hagejatel oli seoses nõuetekohaste arvete mitteesitamise tõttu üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus, mis ületas kolme kuu maksmisele kuuluva üüri

3(6)

summa, oleksid kostjad pidanud määrama hagejatele tähtaja võlgnevuse kustutamiseks. Kostjad ei ole hagejatele pakkunud tähtaega võlgnevuse kustutamiseks. VÕS § 327 lg 3 sätestab, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama. Kohtuistungil on leidnud tõendamist, et kostjad on kallutanud üürnikku omandama eluruumi turuhinnaga. Eeltoodust tulenevalt on alusetu kostjate väide, et tegemist on mitteeluruumiga. Kohus on seisukohal, et elamu inventariseerimine ja korrektsete eksplikatsioonide koostamine on omanike, mitte üürnike kohustus. Kohus jättis tähelepanuta kostjate väited, et üürilepingu lisal ja üürilepingul on allkirjades erinevused, kuna üürilepingu ülesütlemise aluseks on toodud üürivõlgnevus. Harju Maakohus asus seisukohale, et 07.08.1998 sõlmitud üürileping ja 30.03.1999 allkirjastatud lisa on kehtivad ja O. Šanini 30.06.2003 avaldus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks on vastuolus hea usu põhimõttega ja on õigustühine. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Kostja Oleg Šanin palub tühistada Harju Maakohtu 09.03.2007 otsuse ja jätta hagi rahuldamata või kinnitada poolte kompromiss ja lugeda üürileping kehtivaks kolmeks aastaks arvates kompromissi sõlmimise päevast üürimääraga 35 krooni ühe ruutmeetri eest. Apellant pakub kompromissina üürilepingu pikendamist VÕS § 326 lg 2 alusel. Apellant palub panna kohtukulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, vääralt hinnanud tõendeid ja jätnud õigusliku hinnangu andmisel tähelepanuta olulised asjaolud. Poolte vahel on 07.08.1998 sõlmitud üürileping, mille punktides 4.2 ja 12.1 sisaldub üüritasu maksmise kokkulepe. Fikseeritud on üüri suurus ja tasumise kuupäev. Lepingu kohaselt on üürnik kohustatud tasuma 532 krooni üüri eelneva kuu eest iga kuu 10-ndaks kuupäevaks. Eraldi arve esitamist üürileping ette ei näe. Apellant ütles hagejatele üürilepingu üles põhjusel, et üürnikud ei tasunud üüri 2002. a. augustis, 2003. a. aprillis ja mais ning 2002. a. septembris, oktoobris, novembris, detsembris ja 2003. a. jaanuaris tasusid üüri osaliselt (vastavalt 40 kr, 24 kr, 40 kr, 24 kr ja 48 kr). Lisaks üürile oli hagejatel tasumata 2003. a. märtsi, aprilli ja maikuu veetarbimise eest. Üürilepingu ülesütlemise aluseks oli seega üürivõlgnevus, mis ületab kaheksa kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa, ning lisaks kolmekuuline kõrvalkulude võlgnevus. Üüri tasumise koht oli hagejatele kogu aeg teada, kuna osaliselt teostatud maksed on kostja kätte saanud. Makse takistusi ei ole esimese astme kohus istungil tuvastanud. Eeltoodust tulenevalt leiab apellant, et VÕS § 316 lg 1 alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemise tingimused olid täidetud. VÕS § 196 lg 2 kohustab kaaluma enne lepingu erakorralist ülesütlemist võlgnikule täiendava tähtaja andmist kohustuse täitmiseks, samas ei ole tähtaja määramine vajalik, kui tegemist on VÕS § 116 lg 2 p-de 2 kuni 4 mõttes olulise lepingurikkumisega. Hagejad tasusid perioodil juuli 2002 kuni detsember 2002 pahauskselt üüri oluliselt vähem, kui on kokku lepitud üürilepingus, ning üürivõlgnevus ületas kaheksa kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Seadus lubab üürilepingu

4(6)

erakorraliselt üles öelda üürivõlgnevuse korral, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat. Hagejad tasusid üürivõla lõplikult pärast hagi esitamist kohtule. Selline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Apellandi arvates rikkusid hagejad üürilepingut oluliselt ning seda VÕS § 116 lg 2 p-de 3 ja 4 tähenduses, mille kohaselt on tegemist olulise lepingurikkumisega, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu või kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Apellandile jääb arusaamatuks, millise kohtus uuritud tõendi põhjal on kohus püstitanud hüpoteesi VÕS § 327 lg 3 [peab olema VÕS § 327 lg 1 p 3] kohaldamise aluseks olevate asjaolude esinemisest, see tähendab, et üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama. Üürileping on üles öeldud üürivõlgnevuse tõttu ja seda ei ole võimalik mingi täiendava asjaoluga siduda. Vastuväited apellatsioonkaebusele Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Hagejad ei nõustu esitatud kompromisskokkuleppega üürilepingu kehtivuse tähtaja osas, kuna kostja pakutud üürilepingu kehtivuse tähtaeg kolm aastat seab hagejad oluliselt halvemasse õiguslikku olukorda kui senikehtiv üürileping. Menetluskulud paluvad vastustajad jätta apellandi kanda. Avalikku huvi kaitsma õigustatud isik Tallinna linn leiab esitatud arvamuses, et Harju Maakohtu 09.03.2007 otsus on seaduslik ja põhjendatud ning Oleg Šanini apellatsioonkaebus on ilmselt alusetu. Tallinna linn leiab, et Oleg Šaninil võis tekkida üüri nõudeõigus alates 2003. a. oktoobrist, kuna ta kanti pärast eelmise omaniku Elsa Šanini surma kinnistusraamatusse korteriomandi 1⁄2 mõttelise osa omanikuna 29.09.2003. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium leiab, et otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse lõppjäreldusega hagi rahuldamise osas, kuid peab vajalikuks otsuse põhjendavat osa osaliselt tühistada. Hageja üürileping on erakorraliselt üles öeldud esinenud üürivõla olemasolu tõttu. VÕS § 316 lg 1 p 2 järgi saab üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olla üürivõla olemasolu, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Poolte vahel tekkis õiguslik vaidlus selle üle, kas üürileandja esitas seaduse nõuetele vastavaid üüriarveid ning kas üürnikud olid viivituses üüri tasumisega või mitte. Toimikust ilmneb, et hagejale esitati vaidlusaluse perioodi osas arved, mis olid vormistatud saatelehena. Maakohus leidis, et saatelehed ei saa olla üüri maksmise aluseks. Kolleegium antud seisukohaga ei nõustu. Üüri tasumise kohustus tuleneb üürilepingust. Vastavalt VÕS § 271 lg- le 1 on üürniku kohustuseks tasuda üürilepingu järgi üürileandjale üüri. Maakohtu seisukoht on õige, et üürileandja ei esitanud üürnikule korrektseid üüriarveid, kuid esitatud saatelehtedest pidid üürnikud aru saama, et tegemist on nimelt Tallinnas, x asuva korteri nr 8 vee- ja üüriarvega. Seda enam, et üüri suuruses 532 krooni kuus olid üürilepingu pooled kokku leppinud ning see summa sisaldus ka arvetel. Nõustuda tuleb aga maakohtu seisukohaga selles, et saatelehtedel puudus küll osaliselt viide kuhu, kellele ja millal tuli üüri- ja kommunaalkulud tasuda/ t.lk.111-116/.

5(6)

Eelnev üürnik Elsa Šanina suri xx.xx.xxxx. Toimikust ei ilmne, et eelnev üürileandja oleks esitanud üürnikele üürivõla tasumise nõude. Pärimisõiguse tunnistus oli O. Šaninile väljastatud 26.06.2003/ t.lk.48/ ning omanikuna on kostja kantud kinnistusraamatusse 29.09.2003/ t.lk. 97/. 30.06.2003 esitas Oleg Šanin enda nimel kostjatele avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, viidates üürivõlgnevusele 2002. aasta juuli, augusti, septembri, oktoobri, novembri, detsembri ja 2003. aasta jaanuari, aprilli ja maikuu eest. Tähtaega üürivõla kustutamiseks kostja ei määranud ka peale omanikuks saamist. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastavalt VÕS § 313 lg-le 2 lubatud eelkõige VÕS § 314-319 nimetatud asjaoludel, kusjuures VÕS § 316 järgi võib selleks aluseks olla tasumisega viivitamine. Üürisuhe on kestvussuhe. Riigikohtu 20.12.2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04 asus tsiviilkolleegium seisukohale, et tulenevalt VÕS §-st 108 ja VÕS § 196 lg-st 2 võib üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel üürileandja üürilepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Toimikust ilmneb, et sellist tähtaega võla kustutamiseks eelnev üürileandja ega ka kostja hagejatele ei määranud, millest tulenevalt puudub alus üürivõla olemasolu korral üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Apellandi väidetel on tegemist üürilepingu olulise rikkumisega, mis annab aluse VÕS § 196 lg 2 ja § 116 lg 2 p 2- 4 järgi leping üles öelda ilma etteteatamistähtaega määramata. Kolleegium ei tuvastanud hagejate poolt VÕS § 116 lg 2 punktides 2-4 sätestatud lepingu sellist rikkumist, mis annaks alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda ilma eelneva kohustuse täitmise nõude esitamiseta. Hageja ei ole lepingut tahtlikult ega ka raske hooletuse tõttu rikkunud. Üürivõlgnevus kustutati ning toimik ei sisalda tõendeid, et hagejad ei kavatsenudki lepingut täita. Hagejad põhjendasid üüri mittetasumist ajutiste majandusraskustega ning tekkinud olukorraga, kus oli selgusetu, kellele üür tasuda ning milline oli veekulu arvestus. Apellandi väide on põhjendatud, et üürileandja ei ole kohustatud üürnikke üleval pidama, kuid üüri ja selle võla kustutamist tuleb nõuda seaduses ettenähtud korras. Apellandi väide on õige selles osas, et otsuses olev põhjendus üürniku kallutamises üüritud eluruumi omandamiseks ei ole asjakohane ja tuleb otsusest välja jätta. Kuivõrd apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis tuleb apellatsioonimenetluses tekkinud kohtukulud jätta apellandi kanda.

Mare Merimaa

Iko Nõmm

Ande Tänav

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.