2-17-1603/25 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Kohus oli seisukohal, et uksepõse parandamine ei olnud erakorralise iseloomuga töö põhikirja p-i 3.2.8 mõttes. Asjas puudusid tõendid, et kahjustus takistas hoones liikumist, oluliste hoone osade ja/või päraldiste kasutamist või vajas tavapärasest remontööst oluliselt kiiremat teostamist suurema kahju ärahoidmiseks või muul põhjusel. Seega oli tegu tavapärase remonttööga, mistõttu puudus asja lahendamiseks vajadus analüüsida põhikirja p 3.2.8 võimalikku tühisust. Kohtu hinnangul ei olnud ka asjakohane hageja viide põhikirja p-le 6.2.9, mis võimaldas üldkoosolekul vastu võtta otsuse „muudes ühistu tegevusega seotud küsimustes, mis on toodud käesolevas põhikirjas või seadusandluses“. Praegusel juhul reguleeris remonttööde kulude jaotamise küsimust põhikirja p 3.2.6. Reeglina toimub majandamiskulude jaotamine ühistu liikmete vahel eluruumi ruutmeetrite alusel (KÜS § 151 lg 1). Juhtumid, mil sellest kõrvale kaldutakse, peavad olema sätestatud põhikirjas. Riigikohus on selgitanud lahendis nr 3-2-1-28-11, et kui korteriühistu põhikirjaga soovitakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Ei piisa sellest, et põhikirjas on üldsõnaliselt viidatud võimalusele jaotada kulud ka muul põhimõttel kui ruutmeetrite alusel. Seega ei saanud hageja vastu võtta kõnealust otsust põhikirja muutmata, lisades konkreetsed tingimused, millisel juhul ja millised kulud ja mis tingimustel on võimalik jaotada muul põhimõttel, kui KÜS § 151 lg 1 sätestatud ruutmeetripõhisel arvestusel. Eeltoodule lisaks märkis kohus, et KÜS § 13 lg 4 kohaselt sai siduvaid otsuseid elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta teha üksnes ühistu liikmed üldkoosolekul, mitte juhatus. Seega oli põhikirja p 3.2.6 vastuolus seadusega. Riigikohus selgitas lahendis nr 3-2-1-28-11, et üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega on tegemist mh siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist. Kuivõrd koosoleku kokkukutsumise teates ei olnud viidet vastavale põhikirja muudatusele ja tegu ei olnud MTÜS § 201 lg-s 5 sätestatud olukorraga, rikuti 19.07.2014 üldkoosoleku kokkukutsumisel korda. Seega ei saanud p 3.2.6 alusel 19.07.2014 üldkoosolekul langetatud otsus nr 2.3 kulude jaotamise kohta olla õiguslikult siduv kostjale ning selle alusel ei saanud nõuda kostjalt summade tasumist, mistõttu tuli hagi jätta rahuldamata. Kohus jättis TsMS § 163 lg 2 alusel menetluskulud hageja kanda ja luges põhjendatud menetluskulude suuruseks 400 eurot. Apellatsioonkaebus

5.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest tuleb TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel keelduda. TsMS § 637 lg 1 p 6 sätestab, et kohus ei võta apellatsioonkaebust menetlusse, kui apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. Hageja peamised argumendid, miks maakohtu otsus oli vale, olid järgmised: (1) maakohtu põhjendused olid arusaamatud ja ei lähtunud poolte seisukohtadest; (2) vaidlusaluse otsuse vastuvõtmisel ei rikutud koosoleku kokkukutsumise korda, sest ühistul puudus soov põhikirja muuta ja otsuse vastuvõtmiseks ei olnud see ka vältimatult vajalik; (3) remonttööd, milleks kostjalt raha nõuti, ei olnud mitte tavapärased remonttööd, vaid erakorralised ja hädavajalikud, s.t tegu oli töödega, millele kohaldus põhikirja p 3.2.8, mitte p 3.2.6; (4) kui ka üldkoosoleku otsus oli vastuolus seadusega, ei muutnud see otsust automaatselt tühiseks, vaid tõusetuda võis küsimus otsuse võimalikus kehtetuks tunnistamises, millele oli MTÜS § 24 lg 1 kohaselt sätestatud aegumistähtajaks kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja ei ole kaebuses esile toonud asjaolusid, mille õigsust eeldades saaks kaebuse rahuldada. Vastupidiselt hageja poolt avaldatule on otsus hõlpsasti jälgitav ja piisavalt põhjendatud. Kohus on otsuse tegemisel lähtunud hageja ja kostja poolt avaldatust, järgides ühtlasi põhimõtet, et kohus ei ole seotud poolte õiguslike väidetega ning kohaldab õigust ise (TsMS § 436 lg 7). Seejuures on kohus võtnud arvesse ka hageja põhikirjas sätestatut ja Riigikohtu poolt lahendis nr 3-2-1-28-11 antud juhiseid. Sellest tulenevalt kontrollis kohus, kas vaidlusalune 19.07.2014 üldkoosoleku otsus oli kooskõlas seaduses sätestatuga ning rakendas Riigikohtu 25.05.2011 otsuse nr 3-2-1-28-11 p-s 13 antud juhist, et kui korteriühistu üldkoosolek võtab vastu otsused, mida ta on pädev vastu võtma ainult pärast põhikirja muutmist, kuid põhikirja muutmise kavatsus ei nähtu üldkoosoleku kokkukutsumise teates, on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda ja otsus on tühine MTÜS § 241 lg 1 järgi. Maakohus leidis esmalt, et trepikoja välisukse põse taastamine oli kulu, mis tulnuks vastavalt KÜS § 151 lg-le 1 reeglina hüvitada kõikide korteriühistu liikmete poolt eluruumi ruutmeetrite alusel. Reeglist olid kõrvalekalded võimalikud põhikirjas sätestatud juhtumitel. Kusjuures Riigikohus oli siinkohal lahendis nr 3-2-1-28-11 andnud juhise, et sellisel juhul peab korteriühistu põhikirjas endas olema konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ning ei piisanud sellest, kui põhikirjas on üldsõnaliselt viidatud võimalusele jaotada kulud ka muul põhimõttel kui ruutmeetrite alusel.

Järgnevalt kontrollis maakohus õigesti, kas põhikirjas oli sätestatud kulutuste hüvitamise erisus juhtumiks, kus remontimist vajas välisukse põsk ja leidis, et parandamine ei olnud erakorralise iseloomuga töö põhikirja p-i 3.2.8 mõttes. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kahjustatud välisukse põse remontimine on kahtlemata vajalik ja mida varem remontimistööd teostatakse seda parem. Kuid tegu ei ole sedavõrd akuutse probleemiga, mis tuleks ära lahendada päeva pealt, et tagada elamu mõtteliste osade säilimine. Seda enam, et näiteks vee- ja kanalisatsiooniavariide likvideerimine, mis nõuab erakordselt kiiret tegutsemist elamu mõtteliste osade säilimiseks, on nimetatud punktis, kus on loetletud tavapärased elamu majandamiseks vajalikud tööd. Seega jõudis maakohus õigesti järeldusele, et põhikirja p 3.2.8 ei sätestanud erisust, mis lubanuks uksepõse remonttööde tasustamisel kõrvale kalduda KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud reeglist. Seega ei baseerunud 19.07.2014 toimunud ühistu üldkoosoleku otsus nr 2.3 seadusel ja põhikirjal. Ometi võeti üldkoosolekul otsus 46 poolthäälega vastu. Siinkohal lähtus maakohus õigesti Riigikohtu juhisest, et kui korteriühistu üldkoosolek võtab vastu otsuse, mida ta on pädev vastu võtma ainult pärast põhikirja muutmist, kuid põhikirja muutmise kavatsus ei nähtu üldkoosoleku kokkukutsumise teates, on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda ja otsus on tühine MTÜS § 241 lg 1 järgi. Kuivõrd tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi, ei olnud kostjal kohustust 19.07.2014 toimunud ühistu üldkoosoleku otsust nr 2.3 täita ning maakohus jättis hagi õigesti rahuldamata. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus, kaaludes kõiki kaebuses esitatud väiteid, jõudnud seisukohale, et kaebus ei kuuluks väidete õigsust eeldades rahuldamisele, s.t puudub esitatud faktikogumile vastav õigusnorm, mis võiks anda aluse kaebuse rahuldamiseks. Ringkonnakohus selgitab, et menetlusse võtmisel apellatsioonkaebuse perspektiivi hindamine on põhjendatud menetlusökonoomilistel kaalutlustel. Leides menetlusse võtmise otsustamise etapis, et tegemist on perspektiivitu kaebusega, ei toimetata apellatsioonkaebust teisele poolele kätte, mistõttu ei teki teisel poolel menetluskulusid, mis tuleks apellandil kaebuse rahuldamata jätmise korral kanda. Kui kohus keeldub apellatsioonkaebust menetlusse võtmast ja tagastab selle määrusega, loetakse, et kaebust ei ole esitatud (TsMS § 638 lg 10). Kuna apellatsioonkaebus on kohtule esitatud elektrooniliselt, siis kohus kaebust hagejale ei tagasta. Kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise tõttu jäävad ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda (TsMS § 168 lg 1).