Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue KORTERIÜHISTU XXXX esitas 31.01.2017 Harju Maakohtule hagi Xxxxvastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Hagiavalduses selgitatakse, et KORTERIÜHISTU XXXX on moodustatud aadressil Xxxx, Tallinn asuva elamu majandamiseks. Kostja on korteriühistu liige. Hageja 19.07.2014 üldkoosoleku otsuse nr 2.3 kohaselt otsustati, et viienda trepikoja välisukse põse taastamise kulud tuleb jagada viienda trepikoja korteriomanike vahel võrdselt. Kostja omab viiendas trepikojas korterit. Vaatamata kostjale esitatud arvetest, ei ole kostja tasunud oma osa remondi maksumusest. Alates arve esmakordsest esitamisest (arve nr 14094566 muutus sissenõutavaks 30.11.2014) kuni hagi esitamise seisuga on põhivõlga tasumata 5,33 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis on seisuga 31.01.2017 3,17 eurot. Hageja parandas 09.03.2017 viivisenõuet ja nõuab sissenõutavaks muutunud viiviseid summas 2,95 eurot. Hageja leiab, et kostja vastuväidetel üldkoosoleku vastava otsuse tühisuse kohta pole alust. Üldkoosoleku kokkukutsumisel pole rikkumisi toimunud, sest kõigil oli võimalik koosoleku

see põhikirja säte juhatusel ja/või üldkoosolekul võtta vastu suvalised otsused ning kulude jaotamise pindalapõhisest arvestusest (KÜS § 151 lg 1) kõrvale kalduda ilma põhikirja muutmata. Kostja on seisukohal, et kõrvalekaldumise tingimused pindalapõhisest arvestusest peavad olema selgelt määratletud põhikirjas, kuid antud juhul see nii ei ole. Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et 19.07.2014 üldkoosoleku otsusega nr 2.3 otsustati uksepõse taastamise kulud jaotada trepikoja korteriomanike vahel lähtudes korterite arvust, mitte pindalapõhisest arvestusest. Kostja hinnangul tulnuks muuta põhikirja, kuid see eeldanuks põhikirja muutmise lisamist päevakorda. Kuivõrd üldkoosoleku kutses polnud põhikirja muutmise punkti, siis rikuti sellega üldkoosoleku kokkukutsumise korda ning otsus on seega tühine. Analoogilise vastuväite esitab kostja ka hageja põhikirja punkt 3.2. alapunkti 8 kohta, kus on sätestatud, et ühistu liige on kohustatud tasuma ühekordseid erakorralisi makseid elamu mõtteliste osade säilitamise tagamiseks hädavajalike edasilükkamatute remonditööde katteks juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Kostja leiab lisaks, et uksepõse taastamise kulud ei ole hädavajalikeks elamu säilitamise kuludeks, mille saaks jagada korterite arvu põhiselt. Kostja leiab, et hageja peab kulusid katma ühistu liikmete remondi- või hooldusmaksetest. Kostja leiab eeltoodu alusel, et 19.07.2014 üldkoosoleku otsus nr 2.3. on tühine ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja juhib tähelepanu ka viivisenõude arvutusveale, kuivõrd õige arvutuse kohaselt kujuneks summaks 2,93 eurot, mitte 3,17 eurot. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja on hageja liige. Hageja 19.07.2014 üldkoosoleku otsuse nr 2.3 kohaselt otsustati, et viienda trepikoja välisukse põse taastamise kulud tuleb jagada viienda trepikoja korteriomanike vahel võrdselt. Kostja omab viiendas trepikojas korterit. Hageja esitas kostjale eeltoodust tulenevalt arve summas 5,33 eurot, mida kostja ei ole tasunud. Lisaks põhivõlale nõuab hageja kostjalt viivise summas 2,95 eurot tasumist. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja nõude aluseks olev 19.07.2014 üldkoosoleku otsus nr 2.3, millega otsustati jagada uksepõse remondi kulud viienda trepikoja korterite arvu põhiselt, on tühine või mitte (tlk 5-8). Korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg 2 kohaselt tuleb antud juhul üldkoosoleku otsuse tühisuse eelduste tuvastamisel lähtuda mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg 1.

MTÜS § 241 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Kostja väidab antud juhul, et hageja põhikirja punktid 3.2.6 ja 3.2.8 (tlk 24-27) on tühised, sest on vastuolus seadusega. Kostja täpsustab, et antud juhul on hageja võtnud vastu otsuse tühise põhikirja punkti alusel ning hageja pidanuks esmalt korraldama põhikirja muutmise. Kostja leiab, et kuivõrd üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei sisaldunud viidet põhikirja muutmisele, siis on üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud ja seetõttu on otsus tühine. Kostja leiab lisaks, et vaidlusaluste remontööde puhul ei olnud tegemist erakorralise remonttööga, mis oli hädavajalik elamu säilimiseks. Kohus märgib, et põhikirja punkt 3.2.6 (tlk 25) kohaselt kohustub ühistu liige tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaks määratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Põhikirja punkt 3.2.8 (tlk 25) sätestab, et ühistu liige kohustub tasuma ühekordseid erakorralisi makseid elamu mõtteliste osade säilimise tagamiseks hädavajalike edasilükkamatute remonttööde katteks juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on korteriühistu majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, mille kohaselt oli uksepõse parandamise näol tegemist erakorralise iseloomuga tööga põhikirja punkti 3.2.8 mõttes. Kohtu hinnangul oli antud töö näol tegemist tavapärase remonttööga, mille puhul ei saa rääkida hädavajalikust ja/või kiireloomulisest iseloomust. Kohtule pole esitatud tõendeid, et kõnealune kahjustus oli sellise iseloomuga, mis takistas hoones liikumist, oluliste hoone osade ja/või päraldiste kasutamist või vajas tavapärasest remontööst oluliselt kiiremat teostamist suurema kahju ärahoidmiseks või muul põhjusel. Kohus on seisukohal, et kuivõrd tegemist ei ole oma iseloomult põhikirja punkti 3.2.8 alusel kogutava maksega, siis puudub kohtul vajadus analüüsida antud põhikirja sätte tühisust. Kohus on eeltoodu alusel seisukohal, et uksepõse parandamine on oma iseloomult majandamiskulu KÜS § 151 lg 1 mõttes, sest seondub tavapärase elamu remondiga. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu hinnangul asjakohane ka hageja viide põhikirja punktile 6.2.9 (tlk 12 pöördel) ja MTÜS § 19 lg 1 p 8, mis võimaldab üldkoosolekul vastu võtta otsuse „muudes ühistu tegevusega seotud küsimustes, mis on toodud käesolevas põhikirjas või seadusandluses“. Kohus on seega seisukohal, et antud juhul reguleerib remonttööde kulude jaotamise küsimust põhikirja punkt 3.2.6.

Kohus analüüsib seega põhikirja punkti 3.2.6 tühisust. Vastavalt KÜS § 151 lg 1 toimub üldreeglina majandamiskulude jaotus ühistu liikmete vahel eluruumi ruutmeetrite alusel ning sellest kõrvale kaldumiseks peavad olema asjakohased sätted põhikirjas. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-28-11 (p 11) asunud seisukohale, et kui korteriühistu põhikirjaga soovitakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise aluste ja korra kehtestamist põhikirjas rõhutab ka KÜS § 4 lg 2. Kohus märgib, et eeltoodust nähtuvalt ei piisa sellest, et põhikirjas on üldsõnaliselt viidatud võimalusele jaotada kulud ka muul põhimõttel kui ruutmeetrite alusel. Antud juhul puudub põhikirjas täpsem regulatsioon alternatiivse kulude jaotamise kohta. Seega ei saanud hageja vastu võtta otsuseid põhikirja punkti 3.2.6 alusel ilma põhikirja muutmata. Hageja pidanuks esmalt põhikirja muutma ja lisama sellesse konkreetsed tingimused, millisel juhul ja millised kulud ja mis tingimustel on võimalik jaotada muul põhimõttel, kui KÜS § 151 lg 1 sätestatud ruutmeetripõhisel arvestusel. Lisaks eeltoodule peab kohus oluliseks märkida, et KÜS § 13 lg 4 kohaselt saab siduvaid otsuseid elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta teha üksnes ühistu liikmed üldkoosolekul, mitte juhatus. Käesoleval juhul on hageja põhikirjas antud vastav õigus juhatusele. Eeltoodust nähtub, et vastav põhikirja säte on vastuolus seadusega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-28-11 (p 13) selgitanud, et üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega on tegemist ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist. Seega on tuvastatud, et hageja pidanuks tuginemisel põhikirja punktile 3.2.6 esmalt põhikirjas ette nägema konkreetsed tingimused kulude alternatiivse jaotamise kohta ning sealjuures arvestama, et juhatuse otsusega ei saa seda otsustada, kuivõrd seda saavad otsustada ühistu liikmed üldkoosolekul. Eeltoodust tuleneb omakorda see, et 19.07.2014 üldkoosoleku kutses näidatud päevakorras pidanuks sisalduma viide vastavale põhikirja muudatusele. Poolte vahel puudub selles osas vaidlus, et kutse päevakorras ei sisaldunud viidet põhikirja muutmisele. Ühtlasi pole pooled ise viidanud, et selline põhikirja muutmine oleks üleüldse arutluse all olnud. Samuti puudub poolte vahel vaidlus selles, et ei eksisteerinud MTÜS § 201 lg 5 sätestatud olukorda. Kohus on seisukohal, et eeltooduga on tuvastatud 19.07.2014 üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine ning sellest tulenevalt hageja põhikirja punkti 3.2.6 tühisus. Seega ei saa vastava punkti alusel 19.07.2014 üldkoosolekul langetatud otsus nr 2.3 kulude jaotamise kohta olla õiguslikult siduv kostjale ning selle alusel ei saa nõuda kostjalt summade tasumist. Kuivõrd kohus on tuvastanud 19.07.2014 üldkoosolekul langetatud otsuse nr 2.3 tühisuse, siis puudub vajadus analüüsida teisi kostja vastuväiteid ning kohus jätab hagi rahuldamata. Eeltoodu alusel jätab kohus hagi rahuldamata.

Hageja esitas 06.06.2017 taotluse 31.05.2017 toimunud Harju Maakohtu kohtuistungi protokolli parandamiseks. Kostja vaidles 07.06.2017 taotlusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Vastavalt TsMS 53 lg 2 on menetlusosalisel õigus tutvuda protokolliga ja esitada taotlus protokolli parandamiseks kolme tööpäeva jooksul, alates protokolli allkirjastamisest. Protokoll on allkirjastatud ja edastatud pooltele 05.06.2017. TsMS 53 lg 4 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud protokolli parandamise taotlusega nõustumise korral teeb kohus protokollis parandused. Vastuväited, millega kohus ei nõustu, kantakse protokolli või lisatakse protokollile. Kohus, tutvunud esitatud hageja taotluse ja kostja vastuväitega, leiab, et taotlus pole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Vastavalt TsMS § 50 lg 1 peab protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Sama paragrahvi lõige 1 p 8 kohaselt peab protokollis olema kirjas menetlusosaliste nõuete ja vastuväidete põhisisu ulatuses, milles see ei ole kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides. Kohus leiab, et antud juhul ei ole tegemist asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt oluliste protokolli muudatustega. Põhisisu osas on poolte seisukohad protokollis piisavalt kajastatud, samuti on poolte seisukohad kajastatud kirjalikes dokumentides. Protokoll ei ole kohtuistungi stenogramm ja seega puudub vajadus protokollis poolte sõnavõttu täpsustada. Kooskõlas TsMS § 53 lg-ga 4 jääb taotlus protokolli parandamiseks asja materjalide juurde. Kohus märgib tulenevalt TsMS § 238 lg 5, et käesolevas lahendis on kohus viidanud tõenditele, mis on tsiviilasja lahendamisel olnud asjakohased ning ülejäänud poolte poolt lisatud tõendid ei sisalda kohtu hinnangul asja lahendamise seisukohalt vajalikke andmeid, mistõttu jätab kohus need otsuse tegemisel arvestamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Sama sätte lõige 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskuludeks menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 lg 1 p 1 järgi on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduste kohaselt on kostja menetluskulude suuruseks kokku 400 eurot ning palub need välja mõista hagejalt. Avalduse kohaselt on lepinguline esindaja õigusteenust osutanud kokku 4 h. Seega on tunnitasu määraks 100 eurot. Hageja on leidnud, et kostja menetluskulud on üle paisutatud.

Kohus, analüüsinud menetluskulude kindlaksmääramise avaldust leiab, et kostja menetluskulude kindlaksmääramise avaldus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hageja lepingulise esindaja toimingute maht vastab tsiviilasja keerukusele ning tunnitasu määr on samuti praktikas tavapärane. Eeltoodu alusel määrab kohus kostja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 400 eurot ja mõistab selle välja hagejalt kostja kasuks. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Mõtsnik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.