Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. september 2007, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ Fliktum hagi OÜ ERME vastu 173 331, 92 krooni saamiseks ja OÜ ERME vastuhagi 35 105 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 24.05.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ ERME apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
04. september 2007, avalik kohtuistung
Menetlusosalised
Hageja OÜ Fliktum (registrikood 10415386, asukoht Raba 23, 80041, Pärnu), esindaja vandeadvokaat Triin Biesinger-Jussmann Kostja OÜ ERME (registrikood 10223729, asukoht Liivalaia 32, 10118 Tallinn), esindaja vandeadvokaadi vanemabi Enno Heringson
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 24.05.2007 otsus saamata jäänud ettevõtlustulu ning sellelt arvestatud viivise väljamõistmise ja kohtukulude jaotuse osas ning teha selles osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
2.Sõnastada otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3 järgmiselt:
3.Välja mõista OÜ-lt Erme ettemaksuna tasutud üüriraha 57 820, sellelt arvestatud viivis 3533,67 krooni, kahju 8330,80 krooni ja sellelt arvestatud viivis 435,15 krooni, kokku 70 119 (seitsekümmend tuhat ükssada üheksateist) krooni ja 62 senti ning alates 25.05.2007.a 66 150,80 krooniselt põhinõudelt viivis protsendina kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras OÜ Fliktum kasuks.
6.Jätta menetluskulud täielikult poolte endi kanda. Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.OÜ Fliktum esitas 24.11.2006 Harju Maakohtule hagi OÜ ERME vastu üürilepingu rikkumisest tuleneva 173 331, 92 krooni saamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ ERME üürileandjana ja OÜ Fliktum üürnikuna 27.09.2006 mitteeluruumi üürilepingu, mille esemeks on tootmispind suurusega 700 m2 Saku vallas Juuliku külas asuval kinnistul (edaspidi üüriobjekt). 29.09.2006 on üürnik vastavalt Lepingu punktile 3.9 tasunud tagatisraha summas 57 820 krooni.
3.Üürilepingu p 4.2.1 tulenevalt pidi üürileandja andma üüriobjekti üürniku kasutusse hiljemalt 01.10.2006. Üüriobjekt pidi olema kasutatav tootmispinnana ning olema varustatud vee, kanalisatsiooni ja elektrienergiaga. Üürileandja pidi olema teadlik, et üürnik soovis vaidlusalust tootmispinda hakata kasutama saepurubriketi tootmiseks ning selle tootmiseks on vajalik vee, elektrienergia, valgustuse ja kanalisatsiooni varustus. Üüriobjekti üleandmine-vastuvõtmine pidi lepingu p 1.2 kohaselt toimuma eraldi akti koostamisega. Enne sellise akti allkirjastamist üüriobjekti vastuvõtmist üürniku poolt toimuda ei saanud.
4.Üüriobjektil ilmnesid olulised puudused. Hageja esitas 05.10.2006 kostjale mitteeluruumi üürilepingu lõpetamise teate. Nimetatud teates on hageja ühtlasi esitanud nõude tagastada tagatisraha summas 57 820 krooni.
5.Hagejal on lepingust taganemise õigus. Kuigi hageja on oma 05.10.2006 teates ekslikult viidanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 279, mis sätestab üürilepingu erakorralise ja etteteatamistähtajata ülesütlemise seoses puudustega, tuleb teate sisu ja soovitavaid tagajärgi arvestades käsitleda 05.10.2006 teadet VÕS § 277 lg 1 sätestatud taganemisavaldusena. Üürnik soovis nimetatud teatega, et üürisuhe lõppeks koheselt.
6.Hageja nõue summas 57 820 tuleneb VÕS § 189 lg-st 1 tagatisraha tagastamiseks. Samuti esitab hageja kostja vastu VÕS § 113 lg 1 alusel viivisenõude tagatisrahana makstud 57 820 krooni tagastamisega viivitamise eest 100% ulatuses põhinõudest alates 24.10.2006 kuni põhinõude täitmiseni. Viivis ajavahemiku 24.10.2006 kuni 24.11.2006 on arvestatud 401, 44 krooni.
7.Hageja leiab, et kostja peab hüvitama hagejale ka saamata jäänud ettevõtlustulu. Kui kostja ei oleks kohustust rikkunud ning hageja oleks saanud üüriobjekti kasutada eesmärgipäraselt tootmispinnana puitbriketi tootmiseks, oleks hageja eeldatavalt saanud kasu toodetavalt briketilt mitte vähem kui 105 027, 92 krooni. Kahju arvestamisel võtab hageja arvesse hageja poolt seapurubriketi tootmiseks kasutatava saepurubriketipressi spetsifikatsioonijärgse tootmisvõimekuse mahu, mis on 330 tükki tunnis, mis teeb päevas 24 tunni jooksul 7200 kg. Eeldatav realiseerimistulu on 360 000 krooni, millest tuleb maha arvata põhjendatud kulud 254 972, 08 krooni.
8.Lisaks oli hageja kohustatud seoses kostja poolt lepingu rikkumisega ning hagejale kahju tekitamisega kandma kulutusi tootmisvahendite transpordiks üüriobjektilt ajutisse lattu summas 2124 krooni. Hageja on kandnud kulutusi seoses kohtueelselt kostjale nõude esitamisega summas 7180 krooni. Hageja on tellinud üüriobjekti elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti summas 1180 krooni. Hageja kahjunõue kostja vastu on 115 511, 92 krooni, millele lisandub seaduses sätestatud viivis alates 24.11.2006 kuni põhinõude täitmiseni.
2(13)
9.Kostja vaidleb hagile vastu. Pärast üüriobjekti omandamist pöördus kostja AS Pindi Kinnisvara poole sooviga leida üüriobjektile üürnik või see müüa. AS Pindi Kinnisvara hakkas kostja sooviga tegelema äripindade atesteeritud maakler Arvo Treier.
10.Hagejale oli teada, milline oli üüriobjekti reaalne olukord, millele viitavad asjaolud nagu tahte avaldamine kinnisasja ostuks ning oma tootmisvahendite transportimine vaidlusalusele tootmispinnale. Pooled fikseerisid vastava kokkuleppe ka lepingueelsete kavatsuste protokollis 27.09.2006. Kostja leiab, et hageja on rikkunud üürilepingu p 4.2.1 tulenevat kohustust. Kostja kohustus oli paigaldada elektrikilp voolumõõtjaga. Samuti oli vaja teostada elektrisüsteemi renoveerimistöid. Lepiti kokku, et hageja teostab need ise talle sobival ajal ja kuni selle ajani ei küsi kostja hagejalt elektri eest tasu.
11.Kostja ei teinud hagejale mitte mingeid takistusi üüriobjekti vastuvõtmiseks. Võtmete olemasolu hagejal tõendab üheselt kostja poolt valduse üleandmist ning seega kostja poolt VÕS § 276 lg 1 sätestatud asja üleandmise kohustuse täitmist. Kostja leiab, et hageja kasutab üleandmise akti mitteallkirjastamise fakti ära pahauskselt ja vastuolus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-ga 138. Kostja oli teadlik üüriobjekti olukorrast ja võttis selle vastu. Hagejal puudus õigus taganeda lepingust tulenevalt VÕS § 277 lg 2, kuna ta ei jätnud asja vastuvõtmisel endale lepingust taganemise õigust. Lepingu kehtivuse ajal ei tekkinud mitte ühtegi hageja poolt märgitud puudustest, mistõttu lepingu lõpetamise teade on alusetu ja ei oma seetõttu mingeid õiguslikke tagajärgi. Tulenevalt VÕS § 198 esitas kostja hagejale tagatisraha tasaarvestuse avalduse 2006 oktoobri ja novembrikuu üüriga. Kuna kostja ei ole kohustust rikkunud, puudub hagejal õigus esitada kahjunõue.
12.Kostja leiab, et kahju on tõendamata ning hagejal ei ole jäänud saamata mingit tulu kostjast sõltuvatel põhjustel. Hageja poolt esitatud tõenditest tulenevalt leiab kostja, et hageja on esitanud ebaõigeid andmeid oma tulu osas ning äriühing tegutseb kahjumi piiril. Tulu tekib alles toote maha müümise ja arve laekumisega.
13.03.04.2007 esitas OÜ ERME vastuhagi, milles palub mõista OÜ-lt Fliktum välja võlgnevus summas 35 105 krooni.
14.Kostja on seisukohal, et hagejal ei olnud mingit alust sõlmitud üürilepingust taganemiseks. Hageja 23.10.2006 teade üürilepingust taganemiseks on vastuolus seadusega. Pooltevaheline üürileping sai lõppeda üürilepingus endas sätestatud alustel. Üürilepingu p 7.4 andis hagejale õiguse lõpetada üürileping ennetähtaegselt teatades kostjat vähemalt kolm kuud ette. Esimese tahteavalduse üürilepingu lõpetamiseks tegi hageja 05.10.2006. Kostja on lugenud üürilepingu lõppenuks 05.01.2007.
15.Kostja ei ole üürilepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Üüriobjektil esinevad puudused olid väikeste pingutustega kõrvaldatavad ja seega ei saanud tegemist olla oluliste puudustega. Hageja oleks pidanud andma kostjale täiendava mõistliku tähtaja kohustuse täitmiseks. Nimetatud seadusest otseselt tulenevat kohustust ei ole hageja täitnud, mistõttu lepingust taganemine on vastuolus seadusega.
16.Üürilepingu kehtivuse perioodi arvestades on hagejal võlgnevus kostja ees detsembrikuu üüri ulatuses summas 28 910 krooni vastavalt üürilepingu p 3.5 sätestatud üürimäärale. Üürilepingu p 3.6 tõusis üür alates 01.01.2007 summani 31 500 krooni, millele p 3.7 kohaselt lisandus käibemaks 18% s.o kokku 37 170 krooni. Ühe päeva üüritasuks teeb see koos käibemaksuga 1239 krooni ning viie päeva eest kuulub tasumisele 6195 krooni. Hageja võlgnevus on kokku 35 105 krooni.
17.Hageja vastuhagi ei tunnista. Hageja ei ole üüriobjekti lepingujärgselt vastu võtnud. Üürnik keeldus põhjendatult üüriobjekti vastu võtmast, kuna üüriobjektil esinesid kasutusotstarvet välistavad puudused. Üürilepingu punkti 1.2.1 kohaselt pidid pooled allkirjastama üleandmise-vastuvõtmise akti pärast seda, kui hageja on igakülgselt
3(13)
tutvunud üüriobjekti seisundiga ja tunnistab üüriobjekti seisukorra vastavaks enda vajadustele ja üürilepingu tingimustele.
18.Üüriobjektil ilmnenud puudused ei ole väheolulised. Nõuetekohase elektri, valgustuse, samuti vee ja kanalisatsiooni puudumine olid olulised puudused, mis üheselt välistasid üüriobjekti kasutamise üürilepingujärgsel sihtotstarbel ehk saepurubriketi tootmiseks. Puuduse olulisuse määrab ära puuduse sisu ja iseloom, mitte aga see, kui suure vaevaga või mitme päevaga on see kõrvaldatav. Pooled leppisid kokku, et 01.10.2006 tuleb olemasolevad puudused kõrvaldada, seega ei pidanud hageja andma kostjale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks.
19.Hageja on üürilepingust kehtivalt ja kohaselt taganenud. Üürilepingust taganemine vabastas pooled lepingujärgsete kohustuste täitmisest. 05.10.2006 üürilepingu lõpetamise teates on hageja üheselt väljendanud oma selget tahet lõpetada üürisuhe juba enne üüriobjekti lepingujärgset vastuvõtmist. Isegi juhul, kui hageja oleks üüriobjekti vastu võtnud ning üürilepingu lõpetamise teateid ei oleks võimalik käsitleda taganemisavaldustena, vaid ülesütlemise avaldustena, oleksid õiguslikud tagajärjed samad mis taganemise puhul. Samuti juhul, kui üürileping oleks kehtinud 05.01.2007, ei peaks hageja VÕS § 296 lg 1 kohaselt maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS § 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
20.Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis välja OÜ-lt ERME OÜ Fliktum kasuks 91 164, 13 krooni (tagatisraha summas 57 820 krooni, arvestatud viivis 3533, 67 krooni, kahju 28 330, 80 krooni ja arvestatud viivis 1479, 66 krooni) ja 25.05.2007 alates 86 150, 80-krooniselt põhinõudelt viivis protsendina kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras (EKP intress + 7% aastas). Kohus jättis rahuldamata OÜ Fliktum hagi kahjuhüvitise 87 181, 12 krooni OÜ-lt ERME väljamõistmiseks ja OÜ ERME vastuhagi 35 105 krooni OÜ-lt Fliktum väljamõistmiseks ning jättis menetluskulud 20 % ulatuses hageja kanda ja 80 % ulatuses kostja kanda.
21.Puudub vaidlus, et hageja hakkas üüriobjektile tootmisvahendeid tooma kostja nõusolekul pärast 27.09.2006 üürilepingu sõlmimist. Vaidlus on selle üle, kas nimetatud tegevusega võttis hageja üüriobjekti vastu ning kas üürilepingust taganemise eeldused on täidetud.
22.VÕS § 276 lg 1 kohaselt üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Pooled on üürilepingus kokku leppinud üüriobjekti üleandmise ajas.
23.Arvestades asjaolu, et kostjat esindas atesteeritud maakler, kes vormistas üürilepingu ning oli volitatud kostja poolt läbirääkimisteks, tuli kostja poolt vormistada ka üleandmisevastuvõtmise akt hiljemalt 01.10.2006. Hageja seadusliku esindaja Tarvo Tamme seletuse kohaselt tahtis ta üleandmise-vastuvõtmise akti koostada ning pöördus selles küsimuses Arvo Treieri poole. Tarvo Tamme seletuse kohaselt tema üüriobjekti vastu ei võtnud, kuna üüriobjekti üleandmine pidi toimuma üleandmise-vastuvõtmise akti koostamisega ning ta jäi selle vormistamist ootama. 01.10.2006 pidi üüriobjekt vastama üürilepingu tingimustele (üürilepingu p 5.1.1).
24.Kohus tõlgendas üürilepingut tulenevalt VÕS § 29 lg-st 4 nii, nagu lepingpooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus asus seisukohale, et üürilepinguga leppisid pooled kokku, et hageja saab üürilepingule vastava üüriobjekti enda kasutusse hiljemalt 01.10.2006 ning üüriobjekt antakse hagejale üle üleandmisevastuvõtmise aktiga. Kostjat esindanud atesteeritud maakler ei teavitanud hageja seaduslikku esindajat, et üleandmist kirjaliku aktina tegelikult ei vormistata. Samuti näitab
4(13)
kostja enda käitumine, et ta ei pidanud hageja poolt üüriobjektile asjade toomist üüriobjekti vastuvõtmiseks, kuna üüri hakati hagejale arvestama alates 01.10.2006. Asjas ei oma tähtsust see, et hagejal oli soov hiljem üüriobjekt omandada.
25.Seega üüriobjekti üleandmist üürilepingu kohaselt ei ole toimunud. VÕS § 6 lg 1 kohaselt võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Üürilepinguga on pooled kokku leppinud, et üüriobjekti üleandmine toimub vastava aktiga. Arvo Treial ei teavitanud hagejat, et tegelikult akti ei koostata. Sel juhul ei saa kostja tugineda asjaolule, et hageja on üüriobjekti vastu võtnud üüriobjektile asjade toomisega, mille tagajärjel ei saa hageja tugineda lepingust taganemisel üüriobjekti puudustele (VÕS § 277 lg 2). Üüriobjekti seisukord oleks vastanud hageja vajadustele ja üürilepingu tingimustele pärast seda, kui kostja oleks täitnud lepingu p 5.1.1 endale võetud kohustuse. Üürilepingust ja kostja käitumisest tulenevalt oli hagejal õiguspärane ootus, et 01.10.2006 üüriobjekti seisukord vastab hageja vajadustele ja lepingu tingimustele. Asjas pole esitatud tõendeid selle kohta, et Tarvo Tamm on tunnistanud üüriobjekti seisukorra vastavaks hageja vajadustele ja lepingu tingimustele enne 01.10.2006.
26.Kohus leidis, et kostja on rikkunud VÕS § 276 lg 1, mistõttu on hagejal õigus lepingust taganeda. VÕS § 277 lg 1 kohaselt kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. VÕS § 277 lg 1 näol on tegemist olulise lepingu rikkumisega, mistõttu täiendava tähtaja andmine kohustuse täitmiseks ei ole vajalik.
27.Kostja ei pidanud kinni üüriobjekti üleandmise tähtajast. Tarvo Tamm pakkus välja üürilepingus p 4.2.1 sätestatud kuupäeva 01.10.2006 üüriobjekti kasutusse saamiseks, millega kostjat esindanud Arvo Treier nõustus. Kostja on võtnud endale lepinguga kohustuse tagada üürniku varustamise vee, kanalisatsiooni ja elektrienergiaga. Puudub vaidlus, et üürilepingu sõlmimisel 27.09.2006 olid üüriobjektil puudused, millest mõlemad pooled olid teadlikud. Tulenevalt tunnistaja Arvo Treieri ütlustest üüritud pinnal ei olnud veevõtu kohta, tualettruumi, elektrit võimsusega 3x100A ega voolumõõtjat elektrikilbiga. Oli olemas üldvalgustus. Tarvo Tamm teadis, et üüriobjektil on ehituslikud puudused, ei ole vett, kanalisatsiooni ega valgustust. Enne 01.10.2006 pani Arvo Treier üüriobjektile ühe valgusti 700m2 kohta. Juurdepääsutee objektile oli võõralt kinnistult ning tee kasutamise lepingut hagejale ei toodud. Tarvo Tamm ei teadnud, et puudub elektrienergia müügileping. Elektripaigaldise erakorralise tehnilise kontrolli 16.10.2006 aruande kohaselt esinesid elektripaigaldisel olulised puudused ning seda võis asuda sihipäraselt kasutama pärast aruandes toodud puuduste ja mittevastavuste kõrvaldamist.
28.Pooled on üürilepingu p-s 7.1 kokku leppinud, et lepingu tingimusi võib muuta või lepingut täiendada ainult poolte kirjalikul kokkuleppel. Üürilepingu muutmise või üürilepingu täienduse kokkuleppeid poolte vahel kirjalikult sõlmitud ei ole. Hageja seaduslik esindaja eitab üürilepingus sätestatust teistsuguste kokkulepete olemasolu vee, kanalisatsiooni ja elektrienergia kohta. Kohus jättis kõrvale tunnistaja Arvo Treieri ütlused, mille kohaselt pidid vee ja kanalisatsiooni ühendused selguma pärast tootmisliini paika panemist.
29.Üleantav asi ei olnud 01.10.2006 lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Üürilepingu sõlmimisel on määratud üüriobjekti kasutusotstarve – tootmispind. Kokkulepitud üüriobjekti üleandmise ajal esinesid üüriobjektil järgmised puudused: üüriobjektil puudus vesi ja kanalisatsioon ning tootmiseks elektrienergia kasutamise võimalus. Hageja huvi püsimise eelduseks üürilepingu täitmise vastu oli, et 01.10.2006 saab ta alustada üüriobjektil tootmist. Ainuüksi elektripaigaldise erakorralise tehnilise
5(13)
kontrolli 16.10.2006 aktist tulenevalt ei oleks tohtinud hageja kasutada üüriobjektil puitbriketi tootmiseks kasutatavaid elektrilisi seadmeid.
30.Tarvo Tamme seletuse kohaselt avaldas ta 05.10.2006 teatisega tahet leping lõpetada ning vabaneda kohustuste täitmisest. 05.10.2006 mitteeluruumi üürilepingu lõpetamise teadet tuleb lugeda taganemisavaldusena, kuna hageja ei olnud asja kasutama hakanud ning tegemist ei olnud veel kestvusvõlasuhtega. Arvo Treier pidi teadma, et üüriobjekti pole hagejale üürilepingu kohaselt üle antud, mistõttu avaldab hageja tahet lepingulisest kohustusest vabanemiseks. Kuna puuduvad täpsed andmed 05.10.2006 teatise kättesaamise kohta, siis luges kohus tahteavalduse kostjale teatavaks tehtuks 11.10.2006, mil kostja on sellele vastanud.
31.VÕS § 189 lg-st 1 tulenevalt on kostja kohustatud tagastama üürilepingu alusel üleantu. Hageja on kostjale tasunud 57 820 krooni. Puudub vaidlus, et üüriobjekt on kostjale tagastatud. Sellest tulenevalt kuulub hageja nõue 57 820 krooni kostjalt väljamõistmiseks rahuldamisele. Kuna kostja ei ole raha tagastanud, on hagejal õigus arvestada summalt VÕS § 113 lg 1 sätestatud viivist. Hageja palus välja mõista viivis alates 24.10.2006. VÕS § 94 lg 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne 01.01.2007 oli 3,50%. Ajavahemiku 24.10.2006 kuni 24.05.2007 tuleb kostjalt välja mõista viivis (57 820 x 0,0287 % x 213 päeva) 3533, 67 krooni.
32.Hageja on kostja vastu esitanud kahjunõude summas 115 511, 92 krooni. Kohus leidis, et tulenevalt VÕS § 101 lg-st 2 on hagejal sellise nõude esitamise õigus. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hagejal oli üürilepingu kohaselt õigus saada üürilepingule vastav üüriobjekt enda kasutusse hiljemalt 01.10.2006. Üüriobjekti kokkulepitud ajaks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis kostja poolt hagejale üle ei antud, mistõttu hageja üürilepingust taganes. Hageja oli arvestanud, et 01.10.2006 saab ta alustada üüriobjektil saepurubriketi tootmisega. Arvo Treieri ütlustest tulenevalt oli ka talle teada, et see kuupäev oli hagejale oluline.
33.Hageja nõuab kostjalt otsest varalist kahju: tootmisvahendite transport üüriobjektilt ajutisse lattu 06.10.2006 summas 2 124 krooni, kohtueelselt kostjale nõude esitamisega seoses kantud õigusabikulud summas 7180 krooni (arve on esitatud summas 7150, 80 krooni) ja elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti maksumus 1180 krooni. VÕS § 128 lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
34.Kohus leidis, et otsese varalise kahju nõue 8330, 80 (7150, 80 + 1180) krooni kuulub rahuldamisele. Otsese varalise kahjuna on vaadeldavad kohtumenetluse eelsed õigusabikulud ning lepingurikkumise kindlakstegemise kulutused. Kostja ei ole nimetatud kulutuste suuruse osas vastuväiteid esitanud. Kui kostja ei oleks lepingut rikkunud ning üüriobjekt oleks üle antud vastavalt 27.09.2006 sõlmitud üürilepingule, ei oleks hageja kandnud õigusabikulusid ega pidanud tellima elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti. Tootmisvahendite transpordi kulu 2124 krooni ei ole põhjuslikus seoses kostja poolt üürilepingu rikkumisega. Hageja ja kostja olid kokku leppinud, et hageja võib üüriobjektile tuua asjad pärast üürilepingu sõlmimist. Seega võttis hageja endale ise riski, tuues üüriobjektile asjad enne üüriobjekti vastuvõtmist.
35.Saamata jäänud ettevõtlustulu hüvitamist nõudis hageja kostjalt summas 105 027, 92 krooni. Nimetatud kahju on arvestanud hageja perioodi eest 01.10.2006 kuni 31.10.2006.
6(13)
VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kuna kostjat esindanud maakler teadis, milleks hageja üüriobjekti kasutab, pidi kostja ette nägema, et kui ta ei anna hagejale üüriobjekti üle kokkulepitud ajaks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis, siis sellega jääb hagejal saamata tulu.
36.Kuna oktoobris 2006 tootmist ei toimunud, pole teada, kui palju oleks hageja tulu saanud. Võimatu on tuvastada kõiki asjaolusid, mis võisid hageja tulu sellel kuul mõjutada. Tegemist saab olla ainult eeldusega, mida saab konkreetsete asjaolude arvesse võtmisega täpsustada. Hageja on tuginenud saamata jäänud tulu suuruse hindamisel saepurubriketi tootmiseks kasutatava saepurubriketipressi spetsifikatsioonijärgsest tootmisvõimekuse mahust, tasuvuse analüüsist, puitbriketi hinnast ja müüdud tootest. Hageja on arvestanud maha tootmiskulud summas 254 972, 08 krooni. Hageja on esitanud saepurubriketi toomise tasuvuse märtsi analüüsi, mille kohaselt kasum on kuus 43 162, 80 krooni. Kohus leidis, et 2006 oktoobri tootmisest tuleneva tulu saamise tõenäosus on eeltoodud asjaoludele tuginedes olemas ning toodet osteti.
37.Kohus asus seisukohale, et saamata jäänud tulu ei saa hinnata üksnes masina tootmisvõimekuse mahust lähtudes – 24 tunni jooksul 7200 kg. Hageja poolt välja toodud saamata jäänud tulu 105 027, 92 krooni on tootmist alustatava ettevõtte puhul ebamõistlikult suur tulu. Lähtuvalt märtsi analüüsist oli tootmismahuks 80 tonni kuus. Hageja ei esitanud novembri 2006 analüüsi, mis oleks ligilähedalt näidanud oktoobri võimalikku saamata jäänud tulu suurust.
38.Kahju suuruse määramisel tuleb arvestada, et kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks. Kuna saamata jäänud tulu näol on tegemist oletusliku tuluga, siis leidis kohus, et selle ulatus on väiksem märtsi tulust, mille kohaselt oli toomismahuks 80 tonni ning kasum 43 162, 80 krooni. Võttes arvesse, et hageja alustas tootmist, pidas kohus mõistlikuks määrata saamata jäänud tulu suuruseks 20 000 krooni. Hagejal on õigus arvestada kahjuhüvitise summalt VÕS § 113 lg 1 sätestatud viivist. Hageja palus välja mõista viivise alates 24.11.2006 kuni kohustuse täitmiseni. VÕS § 94 lg 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne 01.01.2007 oli 3,50%. Ajavahemiku 24.11.2006 kuni 24.05.2007 tuleb kostjalt välja mõista viivis (28 330.80 x 0,0287 % x 182 päeva) 1479, 66 krooni.
39.Kuna kohus eelnevalt tuvastas, et hageja on üürilepingust kehtivalt taganenud 05.10.2006, jättis kohus vastuhagi rahuldamata.
40.Kohus leidis, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 alusel 20% ulatuses hageja ning 80% ulatuses kostja kanda, kuna rahuldas hageja nõude suuremas ulatuses ja jättis kostja vastuhagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuste nõue ja põhjendus
41.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta rahuldamata kõik OÜ Fliktum nõuded ning rahuldada OÜ ERME vastuhagi 35 105 krooni väljamõistmiseks OÜ-lt Fliktum.
42.Maakohus on kohaldanud ebaõigesti üürisuhteid reguleerivaid norme, jätnud õigusvastaselt arvestamata mitmed kostja poolt menetluse kestel välja toodud asjaolud ning vastuolus esitatud tõenditega rahuldanud osaliselt hageja kahju nõude ja jätnud rahuldamata vastuhagi. Kostja leiab, et antud juhul on üle antud üürieseme valdus, samuti ei olnud üüritud asjal olulisi puudusi, mida poleks saanud väga väikeste pingutustega kõrvaldada. Märgitust tulenevalt ei olnud hagejal mitte mingit õigust tugineda VÕS § 277 lg-le 1 ega selle alusel lepingust taganeda. Maakohus on siiski märgitud normi ebaõigesti
7(13)
kohaldanud. Kuivõrd hagejal puudus lepingust taganemise õigus, siis oli üürisuhe kestev kuni 05.01.2007, mil kostja selle lõppenuks luges. Järelikult tuli ka märgitud aja eest tasuda üüri, mistõttu jättis kohus vastuhagi ebaõigesti rahuldamata.
43.Maakohus on vääralt leidnud, et kostja ei olegi hagejale üürieseme valdust üle andnud ning on seda seisukohta põhjendanud üürilepingu p 1.2 toodud formaalse nõudega, et üüriobjekti seisund fikseeritakse ning antakse üürnikule üle üleandmise-vastuvõtmise aktiga, mis vormistatakse lepingu lisana. Üürilepingu p 1.2.1 kohaselt üleandmisevastuvõtmise akt allkirjastatakse poolte poolt pärast seda, kui üürnik on tutvunud igakülgselt üüriobjekti seisundiga ja tunnistab selle seisukorra vastavaks tema vajadustele ja lepingu tingimustele.
44.Vaidluse lahendamisel tuleb arvesse võtta asjaolu, mille kohaselt hageja soovis kõnealust kinnisasja üürida ning seejärel osta. Tähtsust omab kõnealune asjaolu selgituste tõttu, mida tunnistaja Arvo Treier on vastaval elukutsel tegutseva isikuna ülekuulamisel andnud ning millest järeldub üheselt, et antud juhul ei olnud kuigi tõenäoline, et hageja juhatuse liige oleks tõepoolest soovinud vastava akti vormistamist. Arvo Treier selgitas, et praktikas kõik teavad, milline on objekt hetkel, kuid kui leping on lõppenud ja objekt tagastatakse, siis on üleandmise ja vastuvõtmise akt oluline objekti seisundi hindamisel tagastamisel. Kuna hageja soovis kõnealust kinnisasja hiljem omandada, siis ei olnud tema jaoks oluline, et fikseeritakse kinnisasja olukord üleandmisel, mis omaks tähtsust eelkõige kinnisasja tagastamise korral. Märgitu kinnitab asjaolu, et tegelikult hageja vastavat akti kostjalt ei küsinud.
45.Samuti nähtub tunnistaja Arvo Treier ütlustest, et praktikas ei oma üleandmisevastuvõtmise akt tähtsust niivõrd valduse üleandmise seisukohalt, vaid just eelpool kirjeldatud põhjusel s.o fikseerimaks üürieseme olukorda, et vältida vaidlusi selle tagastamisel. Valduse osas omab praktikas tähtsust asja reaalsele kasutamisele asumine, mille osas rõhutas tunnistaja Arvo Treier, et kui reaalselt on objekt üle antud, üürilevõtjale on antud võtmed, mis võimaldavad juurdepääsu, siis pole tähtsust selle objekti üleandmisevastuvõtmise aktil ega plaanil.
46.Käesoleval juhul on nii hageja juhatuse liige Tarvo Tamm kui tunnistaja Arvo Treier vande all antud ütlustega tõendatud, et hageja hakkas oma asju juba enne 01.10.2006 üüriesemele transportima ning vastava asjaolu üle vaidlus puudub. Seega sai hageja üürieseme enda valdusesse juba enne 01.10.2006 ning kostja leiab ülaltoodust lähtuvalt, et ta on täitnud VÕS § 276 lg 1 tuleneva kohustuse viisil, et on üürieseme üle andnud. Märgitust tulenevalt on küsimuse all, kas hageja on kehtivalt üürilepingust taganenud.
47.Kostjale jääb selgusetuks, kas maakohtu arvates on kostja rikkunud lepingut kuna ei ole vormistanud üleandmise-vastuvõtmise akti või seetõttu, et üüriesemel eksisteerisid puudused. Ülaltoodust ilmneb kostja meelest üheselt, et kuigi jäeti vormistamata formaalne üleandmise-vastuvõtmise akt, võib siiski lugeda, et hageja sai lepingueseme enda valdusesse. Järelikult ei ole antud juhul mitte mingil määral täidetud VÕS § 277 lg 1 sätestatud esimene lepingust taganemise eeldus, s.o asjaolu, et lepingueset ei ole üle antud.
48.VÕS § 277 lg-st 1 nähtuvalt peavad asja puudused välistavama asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse kas täielikult või piirama seda olulisel määral. Kostja leiab, et olulise määra kindlakstegemisel tuleb lähtuda asjaolust, kui suurte jõupingutustega on vastavad puudused kõrvaldatavad, s.t puuduse olulisuse määrab selle kõrvaldamise raskus või aeg. Kostja leiab, et üüriesemel olid mitteolulised puudused, mis olid kergesti kõrvaldatavad. Märgitut on mõistnud ja vande all kinnitanud ka hageja juhatuse liige. 16.03.2007 toimunud kohtuistungil selgitas Tarvo Tamm, et puudused olid väikeste pingutustega kõrvaldatavad. Tarvo Tamm on toonud esile, et elekter oli olemas teisel pool seina; oli kokkulepe, et vesi tuuakse läbi seina; kõrval ruumides, mida ei üüritud, võis
8(13)
kasutada tualetti. Kostja leiab, et seega ei olnud üüriesemel puudusi, mis ei oleks olnud väheste pingutustega kõrvaldatavad.
49.Kostja leiab, et maakohus on VÕS § 277 lg 1 kohaldades eksinud ja kohaldada tuleks VÕS § 279 lg 1, kuna kostja oli valmis vastavad puudused kõrvaldama ning hoolimata vastaspoole vastuväidetest oli selle kohta ka vastavad suulised kokkulepped. Märgitu omakorda viitab sellele, et isegi kui poolte vahel ei oleks mingeid kokkuleppeid olnud, oleks tulnud hagejal anda puuduste kõrvaldamiseks täiendav tähtaeg.
50.Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et lepingu lõpetamisel saab lähtuda üksnes lepingus endas sätestatud regulatsioonist. Lepingu p 7.4 andis hagejale üürnikuna õiguse lõpetada leping ennetähtaegselt teatades kostjale kui üürileandjat vähemalt kolm kuud ette. Puudub vaidlus, et esimese tahteavalduse lepingu lõpetamiseks tegi hageja 05.10.2006. Kuigi märgitud ülesütlemine oli ilma igasuguse õigusliku aluseta ning ka hageja ise on hiljem tunnistanud selle juriidilist ebakorrektsust, on kostja esindaja oma 03.11.2006 vastuses hageja 23.10.2006 üürilepingust taganemise teatele märkinud, et loeb üürilepingu lõppenuks 05.01.2007. Märgituga lähtus kostja heauskselt hageja tahtest üürileping lõpetada, kuid kuna puudusid erakorralist ülesütlemist või taganemist võimaldavad asjaolud, siis tehti seda kooskõlas lepinguga.
51.Seega leiab kostja, et vastuhagi kuulub rahuldamisele. Oma 21.12.2006 vastuses esitas kostja hagejale tema valduses olnud tagatisraha osas tasaarvestuse avalduse 2006 oktoobri ja novembri üüriga. Samas on lepingu kehtivuse perioodi arvestades hagejal võlgnevus kostja ees detsembri üüri ulatuses summas 28 910 krooni vastavalt üürilepingu p 3.5 sätestatud üürimäärale. Samas vastavalt lepingu p 3.6 tõusis üür alates 01.01.2007 summani 31 500 krooni, millele p 3.7 kohaselt lisandus käibemaks 18%, s.o kokku 37 170 krooni. Ühe päeva üüritasuks teeb see koos käibemaksuga 1239 krooni ning viie päeva eest kuulub tasumisele 6195 krooni. Järelikult on hageja võlgnevuseks kokku 35 105 krooni, mille oleks maakohus pidanud hagejalt välja mõistma.
52.Maakohus on ebaõigesti rahuldanud hageja kahjunõude. Kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmine kohtuotsuses on üldse vastuolus kehtivate TsMS normidega. TsMS § 174 lg 5 sätestab, et menetlusosaline ei või menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil.
53.Kostjale jääb ka arusaamatuks, miks on kohus rahuldanud kahjunõude summas 1180 krooni üüriobjekti elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti tellimise eest. Kahjuna võiks jällegi käsitleda ilma käibemaksuta summat, s.o 1000 krooni. Kostja ei mõista, et kui hageja juba 05.10.2006 tegi tahteavalduse üürilepingu lõpetamise osas, siis miks veel 16.10.2006 on tellitud üürieseme elektrisüsteemi tehniline kontroll. Kostja osundab, et märgitud kulutus ei olnud põhjendatud. Samuti leiab kostja, et maakohus on ebaõigesti rahuldanud 20 000 krooni esitatud saamata jäänud ettevõtlustulu hüvitamise nõudest, mis kokku oli 105 027, 92 krooni. Nimetatud kahju on arvestanud hageja perioodi eest 01.10.2006 - 31.10.2006. Kohus ei arvestanud ega analüüsinud, mida on hageja ise teinud selleks, et kahju ära hoida. Juba 11.10.2006 sõlmiti hageja poolt uus üürileping, miks sai ta vastavad ruumid kätte alles 01.11.2006, ei ole selgitatud. Samuti on arusaamatu, et kuigi hageja oli vaidlusalusel üüriesemel toimuvaga kursis ja mõistis, et ilmselt ei jõua kostja puudusi 01.10.2006 kõrvaldada, ei esitanud ta mitte ühtegi kirjaliku pretensiooni ega märgukirja. VÕS § 139 lg 1 on sätestatud, et kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohaldatakse esimeses lõikes sätestatut ka juhul, kui kahjustatud isik jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud
9(13)
isikult võis seda mõistlikult oodata. Antud juhul ei näidanud hageja üles mitte mingisugust aktiivsust. Vastupidised tõendid puuduvad.
54.Samuti ei ole maakohus arvestanud VÕS § 127 lg-s 5 tooduga, mille kohaselt tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud. Juhul, kui lähtuda kohtuotsusest, siis on hageja säästetud kuluks üürieseme eest tasutav üür oktoobris 2006, mis on suurem kui väljamõistetud kahjuhüvitis. Maakohus ei ole arvestanud, et hageja säästaks 28 910 krooni. Samuti nähtub hageja enda poolt esitatud arvutustest, et veel märtsis 2007 ei teeninud ta ettevõtlusest praktiliselt mitte mingit tulu. Hageja ei ole esitanud ka eelnevate kuude tuluaruannet, mille varjamiseks ei tohiks tal mingit põhjust olla juhul, kui ta kasumit teenib. Samas on kostja seisukohal, et hageja ei ole oma tootmist vähemalt seisuga märts 2007 kasumlikult tööle saanud, millest tulenevalt ei saanud tal tootmise esimesel kuul ilmselgelt mingit kahju tekkida. Märgitud asjaolu kinnitavad muuhulgas hageja enda poolt esitatud tõendid, mille pinnalt ei ole ta ise suutnud välja arvutada oma väidetavat kahju, mistõttu esitatud nõue on vastuoluline ja arvutuslikult ebaõige. Hageja on menetluse jooksul ka ise mõistnud, et tema esialgne kahjunõue on ebamõistlikult suur ning oma viimases tasuvuse analüüsis on hageja seaduslik esindaja tõendanud oma allkirja ja esitatud tootmise tasuvuse analüüsiga, et kasum kuus, s.o summa, mida võiks käsitleda saamata jäänud tuluna on vaid 43 162, 80 krooni.
55.Samas kostja leiab, et ka märgitud summa on ilmselge liialdus järgnevat analüüsi arvesse võttes. Nimelt ei lange hageja tööjõukulu ja elektrikulu kokku väidetava tootmise mahuga. Kui ühes tunnis toodab press maksimaalselt 300 kg tunnis ja tööjõukulusid on hageja teinud 230 tunni osas, siis lihtsa matemaatika kohaselt oleks toota saanud maksimaalselt 69 tonni, mitte 80 nagu väidab hageja.
56.Pole sugugi ilmne, et kui ning hageja oleks saanud alustada toomist loodetud 01.10.2006, oleks ta suutnud täita ka omapoolseid lepinguid tarnijatega ning toormaterjali puudust poleks tekkinudki ja hageja oleks teeninud loodetud tulu. Õiglane oleks tuua andmed 2006 novembri kohta, kui tootmisega oleks saanud alustada, või isegi muude kuude kohta, et saada võimalikult objektiivset tulemust - antud juhul jääb mulje, et toodetud ongi ainult märtsis 2007. Märgitu omakorda viitab asjaolule, et tegelikult hageja ei saanud oma tootmist käivitatud temast endast olenevatel põhjustel ja seetõttu ei soovinud ta tasuda ka üüri aja eest, kui ta ise tulu ei teeninud. Hageja hakkas ilmselt sihilikult otsima võimalusi kostjaga sõlmitud lepingulistest kohustustest vabanemiseks. Sellega on seletatav ka hageja kummaline passiivsus kui ta nägi, et üüriobjekt oli puudustega. Märgitust tuleneb, et hagejal ei ole jäänud saamata mingit tulu kostjast sõltuvatel põhjustel.
57.Samuti leiab kostja, et kohus on ebaõigesti määranud menetluskulude jaotuse. Maakohus ilmselt lähtunud võrdelisest kohtukulude jaotamisest, kuid kostja ei nõustu kohtu poolt märgituga, et rahuldas hageja nõude suuremas ulatuses. Hageja esitas põhinõude summas 173 331, 92 krooni, millest kohus rahuldas tagatisraha nõude summas 57 820 ja kahjunõude summas 28 330, 80 krooni, s.o kokku 86 150, 80 krooni (s.o 49,7% põhinõudest). Seega oleks pidanud menetluskulude jaotus minema pooleks, s.o kumbagi poole kohtukulud oleks pidanud jääma tema enda kanda.
58.Arvestades, et vastuhagi jäeti rahuldamata, oleks õiguspärane olnud, kui kostja oleks kandnud vaid vastuhagi kulud, mis on oluliselt väiksemad kui põhihagi kulud - hageja esitas seoses sellega vaid ühe vastuse ning seegi on esitatud koos taotlusega täiendavate tõendite esitamiseks põhihagis. Juhul, kui maakohtu otsus jääb jõusse, tuleb jätta mõlema poole kohtukulud poole enda kanda. Samas eeltoodut arvestades kuuluvad kostja nõuded täies ulatuses rahuldamisele ning hageja nõuded mitte, millest tulenevalt kuulub tühistamisele ka otsus kohtukulude jaotamise osas.
10(13)
Vastustaja seisukoht
59.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
60.TsMS § 651 lg 1 alusel vaatab ringkonnakohus otsuse läbi üksnes kaevatud osas. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leiab, et kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada OÜ-lt Erme saamata jäänud ettevõtlustulu väljamõistmise, sellelt arvestatud viivise ja menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas on ringkonnakohtul võimalik teha uus otsus..
61.Tsiviilkolleegium nõustub maakohtu poolt poote vahel 27.09.2006 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingule (edaspidi Leping) ja sellest tulenevatele poolte õigustele ja kohustustele antud hinnanguga.
62.Maakohus leidis õigesti, et asjaolu, et hageja asus pärast Lepingu allakirjutamist kostja nõusolekul tooma üüriobjektile tootmisvahendeid, ei tähenda, et hageja võttis üüriobjekti vastu. Pooled olid kokku leppinud, et üüriobjekti seisund fikseeritakse ning antakse üürnikule üle üleandmise-vastuvõtmise aktiga, mis vormistatakse lepingu lisana. Lepingu p 1.2.1 kohaselt allkirjastatakse üleandmise-vastuvõtmise akt poolte poolt pärast seda, kui üürnik on tutvunud igakülgselt üüriobjekti seisundiga ja tunnistab üüriobjekti seisukorra vastavaks üürniku vajadustele ja Lepingu tingimustele.
63.Tulenevalt lepingu sõnastusest ja ka tegelikult väljakujunenud olukorrast, ei saa üürilepingu sõlmimise ja ka ruumide üürniku faktilisse kasutusse andmisega lugeda, et hageja on omapoolsed kohustused täitnud ja ruumid kostjale üle andnud. Üürilepingu punktis 1.2 kokkulepitut arvestades on vastuvaidlematu, et enne üüriobjekti üleandmisevastuvõtmise akti allkirjastamist üüriobjekti vastuvõtmist üürniku poolt toimuda ei saanud.
64.Nõustuda ei saa apellandi seisukohaga, et üleandmise-vastuvõtmise akt omas tähtsust vaid ruumide seisukorra fikseerimiseks, et teada, millises seisukorras tuleb ruumid tagastada üürilepingu lõppemisel. Just üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamisele omistasid pooled määrava tähtsuse, kuna Lepingus sisaldus üürniku õigus keelduda üüriobjekti vastuvõtmisest muuhulgas ka siis, kui üürnik tuvastab, et üüriobjekt ei vasta tema vajadustele.
65.Vaidlust ei ole selles, et saepurubriketi tööstuslikuks tootmiseks, milleks üürnik ruume vajas, oli vajalik nii tööstusvoolu, kui vee-ja kanalisatsiooni olemasolu. Vaidlust ei ole ka selles, et üleandmiseks kokkulepitud kuupäeval 01.10.2006 ei olnud üüriobjekt nimetatud kommunikatsioonidega hagejat rahuldavas ulatuses varustatud. Lepingu p 5.1.1 kohaselt oli üürniku vee, kanalisatsiooni ja elektrienergiaga varustamine hageja kohustus. Seega ei vastanud üüriobjekt ei kostja vajadustele ega Lepingu tingimustele ning kostjal oli õigus objekti vastuvõtmisest keelduda. Kuna puudused, mida ka kostja ise tunnistas, olid kokkulepitud ajaks kõrvaldamata, ei ole enam tähtsust sellel, kui kergesti need oleksid olnud kõrvaldatavad. Oma väidet, et üürnikuga lepiti kokku, et veekraanid paigaldatakse alles siis, kui üürnik esitab vastavad joonised, ei ole kostja tõendanud.
66.Maakohus kohaldas õigesti VÕS § 277 lg-t 1, mis annab üürnikule õiguse lepingust taganeda, kui üürileandja ei anna asja kokkulepitud ajal üle. Tegemist on juba kokkulepitud tähtaja rikkumisega ja seadusest ei tulene üürniku kohustust anda veel kord tähtaeg asja üleandmiseks. Kuna käesoleval juhul asja üle ei antud, ei ole põhjust rääkida VÕS § 277 lg-s 1 sätestatud teisest taganemise eeldusest, see on kui üürileandja annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse.
67.Kohus kohaldas õigesti ka VÕS § 189 lg-t 1, mille kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Vaidlust ei ole selle, et hageja on kostjale üürilepingu alusel ettemaksuna tasunud 57 820 krooni, mille kostja peab hagejale tagastama.
11(13)
68.Kohus jättis õigesti vastuhagi rahuldamata. Kuivõrd kostja üüriobjekti vastu ei võtnud ja taganes kehtivalt lepingust, ei ole alust lugeda üürilepingut kolm kuud kehtivaks ja nõuda hagejalt üüri maksmist.
69.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ka otsese varalise kahju väljamõistmise osas. Kohus on õigesti VÕS §-e 101 lg 2 ning 127 lg 1 kohaldades rahuldanud hageja otsese varalise kahju nõude summas 8330.80 krooni. Kohus on põhjendatult leidnud, et põhjuslikus seoses vastustaja poolt üürilepingu rikkumisega on hagejal kohtueelsete õigusabikulude tekkimine (seoses kohtueelse pretensiooni koostamisega) ning ka lepingurikkumise kindlakstegemisega seotud kulutuste tekkimine (elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti tellimine).
70.Kohtumenetluseelsete õigusabikulude (sh pretensioonide ja taganemisteadete koostamise kulud) hüvitamist tsiviilprotsessiõigus ja apellandi poolt viidatud TsMS §-d 144 ning 174 lg 1 ei reguleeri. Kohtumenetluseelsed õigusabikulud ei ole käsitlevad kohtueelse menetluse kuludena TsMS § 144 p 4 tähenduses, kuna kohtueelsed menetlused on nimetatud sätte tähenduses üksnes sellised kohtueelsed menetlused, mis on õigusaktidena kohtueelse menetlusena reguleeritud (nt töövaidluskomisjonis töövaidluse lahendamine, täitemenetluse raames kohtueelne menetlus jne). Pretensiooni esitamist kohtumenetluse vältimise eesmärgil ei saa käsitleda kohtueelse menetlusena TsMS § 144 p 4 tähenduses, mistõttu ei ole antud kontekstis kohaldatav ka apellandi viidatud TsMS § 174 lg 1.
71.Elektrisüsteemi osas tehnilise kontrolli teostamise tellimine erialaeksperdilt oli vajalik selgitamaks välja, kas olemasolev elektrisüsteem üldse võimaldas üüriobjekti tootmispinnana kasutada. Seejuures ei oma tähtsust, et elektrisüsteemi ülevaatus telliti kostja poolt peale lepingust taganemist, sest hageja kostja taganemisõigust ei tunnistanud ning raha tagasi ei maksnud. Seetõttu oli aktile tehtud kulutus summas 1180.00 krooni põhjendatud ning seotud nõude esitamisega kostja vastu.
72.Kolleegium ei nõustu aga maakohtu põhjendustega saamata jäänud ettevõtlustulu väljamõistmise osas.
73.VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kolleegium leiab, et hageja ei ole esile toonud ja tõendanud tehtud ettevalmistusi sellises mahus, mis tõenäoliselt oleksid taganud talle tootmiselt kasumi saamise oktoobris 2006. Asja materjalist ei nähtu, et hageja oli ise valmis alustama tootmist oktoobris sellises mahus, mis annaks ka kasumit. Hageja tugines oletatava kasumi arvutamisel saepurubriketi tootmiseks kasutatava pressi spetsifikatsioonijärgsele tootmisvõimekusele, enda koostatud tasuvuse analüüsile ning märtsis 2007 koostatud arvetele. Arvestades asjaolu, et hageja sõlmis üürilepingu 27. septembril ja tahtis 1. oktoobril tootmist alustada, pidanuks tal selleks ajaks olema sõlmitud ka muud tootmise alustamiseks vajalikud lepingud, nagu tooraine ostmiseks, pressi rentimiseks, toodangu müümiseks, töötajate töölevõtmiseks jne. Selliste lepingute olemasolule hageja nõude alusena ei viita ega ole neid ka kohtule esitanud. Seetõttu on meelevaldne kohtu järeldus, et 2006. aasta oktoobrikuu tootmisest tuleneva tulu saamise tõenäosus on olemas. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et kuna tegu on eeldatava tuluga, ei ole selle suurust võimalik täpselt kindlaks teha, kuid põhjendamatu on ka kahju väljamõistmine üksnes oletuse alusel. Hageja ei ole esitanud ühtki tõendit saepurubriketi tootmise ja müügi kohta enne märtsi 2007, millest võib järeldada, et enne seda ei saanudki hageja tegelikult tootmist käima, vaatamata sellele, et juba 11.oktoober sai ta endale teise üüripinna.
74.Teiseks tuleb arvestada ka hageja enda osa võimaliku kahju tekkimises. Hageja sai oma äriplaani koostamisel arvestada ruumide tegeliku olukorraga, millega tal oli võimalik põhjalikult tutvuda ning ta pidi ka ise adekvaatselt hindama vajalikke töid ja selleks
12(13)
kuluvat aega. Kui kostja oleks ka kokkulepitud kuupäevaks paigaldanud üüritud ruumi elektripistiku ja veekraani, ei oleks tootmine olnud siiski võimalik amortiseerunud elektrisüsteemi tõttu. Ka ilma spetsialist abita võib eeldada, et elektrijuhtmestik tühjana seisvas vanas farmihoones ei vasta tänapäeva nõudmistele ja vajab rekonstrueerimist. Vajadusel saanuks tellida spetsialisti poolse ülevaatuse juba enne lepingu sõlmimist.
75.Kolleegium muudab ka kohtukulude jaotust. Tulenevalt asjaolust, et hageja varaline nõue jääb suuremas ulatuses rahuldamata ja kostja vastuhagi jääb täielikult rahuldamata ning hageja nõue oli oluliselt suurem, kui kostja vastuhagi, jätab kolleegium TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud täielikult poolte endi kanda.
Reet Allikvere
Gaida Kivinurm
Tiit Kollom
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.