2-06-35172/5 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

5.Jätta Osaühingu xxx vastuhagi 35 105 krooni Osaühingult xxx väljamõistmiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta 20 % ulatuses hageja kanda ja 80 % ulatuses kostja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (24. mai 2007.a). Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud Osaühing xxx esitas 24.11.2006 Harju Maakohtule hagi Osaühing xxx vastu üürilepingu rikkumisest tuleneva 173 331.92 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Osaühing xxx(edaspidi nimetatud ka üürileandja või kostja) ja Osaühing xxx (edaspidi nimetatud ka hageja või üürnik) 27.09.2006 mitteeluruumi üürilepingu, mille esemeks on tootmispind suurusega 700 m2 xxx asuval kinnistul (edaspidi nimetatud üüriobjekt). 29.09.2006 on üürnik vastavalt Lepingu punktile 3.9 tasunud tagatisraha summas 57 820 krooni. Üürilepingu p 4.2.1 tulenevalt pidi üürileandja andma üüriobjekti üürniku kasutusse hiljemalt 01.10.2006. Üüriobjekt pidi olema kasutatav tootmispinnana ning olema varustatud vee, kanalisatsiooni ja elektrienergiaga. Üürileandja pidi olema teadlik, et üürnik soovis vaidlusalust tootmispinda hakata kasutama saepurubriketi tootmiseks ning selle tootmiseks on vajalik vee, elektrienergia, valgustuse ja kanalisatsiooni varustus. Kostja kohustus 01.10.2006 kõrvaldama kõik üüriobjektil esinenud puudused, mis takistasid üüriobjekti kasutamist tootmispinnana. Üüriobjekti üleandmine-vastuvõtmine pidi lepingu p 1.2 kohaselt toimuma eraldi akti koostamisega. Enne sellise akti allkirjastamist üüriobjekti vastuvõtmist üürniku poolt toimuda ei saanud. Üüriobjektil ilmnesid olulised puudused. Hageja esitas 05.10.2006 kostjale mitteeluruumi üürilepingu lõpetamise teate. Nimetatud teates on hageja ühtlasi esitanud nõude tagastada tagatisraha summas 57 820 krooni. Hagejal on lepingust taganemise õigus. Kuigi hageja on oma 05.10.2006 teates ekslikult viidanud VÕS § 279, mis sätestab üürilepingu erakorralise ja etteteatamistähtajata ülesütlemise seoses puudustega, tuleb teate sisu ja soovitavaid tagajärgi arvestades käsitleda 05.10.2006 teadet VÕS § 277 lg 1 sätestatud taganemisavaldusena. Üürnik soovis nimetatud teatega, et üürisuhe lõppeks koheselt. Hageja nõue summas 57 820 tuleneb VÕS § 189 lg 1 tagatisraha tagastamiseks. Samuti esitab hageja kostja vastu VÕS § 113 lg 1 alusel viivisenõude tagatisrahana makstud 57 820 krooni tagastamisega viivitamise eest 100 % ulatuses põhinõudest alates 24.10.2006 kuni põhinõude täitmiseni. Viivis ajavahemiku 24.10.2006 kuni 24.11.2006 on arvestatud 401.44 krooni.

Hageja leiab, et kostja peab hüvitama hagejale ka saamata jäänud ettevõtlustulu. Kui kostja ei oleks kohustust rikkunud ning hageja oleks saanud üüriobjekti kasutada eesmärgipäraselt tootmispinnana puitbriketi tootmiseks, oleks hageja eeldatavalt saanud kasu toodetavalt briketilt mitte vähem kui 105 027.92 krooni. Kahju arvestamisel võtab hageja arvesse hageja poolt seapurubriketi tootmiseks kasutatava saepurubriketipressi spetsifikatsioonijärgse tootmisvõimekuse mahu, mis on 330 tükki tunnis, mis teeb päevas 24 tunni jooksul 7200 kg. Eeldatav realiseerimistulu on 360 000 krooni, millest tuleb maha arvata põhjendatud kulud 254 972.08 krooni. Lisaks oli hageja kohustatud seoses kostja poolt lepingu rikkumisega ning hagejale kahju tekitamisega kandma kulutusi tootmisvahendite transpordiks üüriobjektilt ajutisse lattu summas 2 124 krooni. Hageja on kandnud kulutusi seoses kohtueelselt kostjale nõude esitamisega summas 7 180 krooni. Hageja on tellinud üüriobjekti elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti summas 1 180 krooni. Hageja kahjunõue kostja vastu on 115 511.92 krooni, millele lisandub seaduses sätestatud viivis alates 24.11.2006 kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vastus 22.12.2006 esitatud vastuses vaidleb kostja hagile vastu. Pärast üüriobjekti omandamist kostja poolt pöördus kostja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara poole sooviga leida üüriobjektile üürnik või see müüa. Aktsiaseltsis Pindi Kinnisvara hakkas kostja sooviga tegelema äripindade atesteeritud maakler Arvo Treier. Hagejale oli teada, milline oli üüriobjekti reaalne olukord, millele viitavad asjaolud nagu tahte avaldamine kinnisasja ostuks ning oma tootmisvahendite transportimine vaidlusalusele tootmispinnale. Hageja oli huvitatud ka kõnealuse kinnistu müügist. Pooled fikseerisid vastava kokkuleppe ka lepingueelsete kavatsuste protokollis 27.09.2006. Kostja leiab, et hageja on rikkunud üürilepingu p 4.2.1 tulenevat kohustust. Kostja kohustus oli paigaldada elektrikilp voolumõõtjaga. Samuti oli vaja teostada elektrisüsteemi renoveerimistöid. Lepiti kokku, et hageja teostab need ise talle sobival ajal ja kuni selle ajani ei küsi kostja hagejalt elektri eest tasu. Kostja ei teinud hagejale mitte mingeid takistusi üüriobjekti vastuvõtmiseks. Võtmete olemasolu hagejal tõendab üheselt kostja poolt valduse üleandmist ning seega kostja poolt VÕS § 276 lg 1 sätestatud asja üleandmise kohustuse täitmist. Kostja leiab, et hageja kasutab üleandmise akti mitteallkirjastamise fakti ära pahauskselt ja vastuolus TsÜS § 138. Kostja oli teadlik üüriobjekti olukorrast ja võttis selle vastu. Hagejal puudus õigus taganeda lepingust tulenevalt VÕS § 277 lg 2, kuna ta ei jätnud asja vastuvõtmisel endale lepingust taganemise õigust. Lepingu kehtivuse ajal ei tekkinud mitte ühtegi hageja poolt märgitud puudustest, mistõttu lepingu lõpetamise teade on alusetu ja ei oma seetõttu mingeid õiguslikke tagajärgi. Tulenevalt VÕS § 198 esitas kostja hagejale tagatisraha tasaarvestuse avalduse 2006.a oktoobri ja novembrikuu üüriga. Kuna kostja ei ole kohustust rikkunud, puudub hagejal õigus esitada kahjunõue. Kostja leiab, et kahju on tõendamata ning hagejal ei ole jäänud saamata mingit tulu kostjast sõltuvatel põhjustel. Hageja poolt esitatud tõenditest tulenevalt leiab kostja, et hageja on esitanud ebaõigeid andmeid oma tulu osas ning äriühing tegutseb kahjumi piiril. Tulu tekib alles toote maha müümise ja arve laekumisega. Vastuhagi ja selles sisalduvad asjaolud 03.04.2007 esitas Osaühing xxxvastuhagi (vastuhageja), milles palub mõista vastukostjalt välja võlgnevus summas 35 105 krooni.

Vastuhageja on seisukohal, et vastukostjal ei olnud mingeid aluseid sõlmitud üürilepingust taganemiseks. Vastukostja 23.10.2006 teade üürilepingust taganemiseks on vastuolus seadusega. Pooltevaheline üürileping sai lõppeda üürilepingus endas sätestatud regulatsioonist. Üürilepingu p 7.4 andis vastukostjale õiguse lõpetada üürileping ennetähtaegselt teatades vastuhagejat vähemalt kolm kuud ette. Esimese tahteavalduse üürilepingu lõpetamiseks tegi vastukostja 05.10.2006. Vastuhageja on lugenud üürilepingu lõppenuks 05.01.2007. Vastuhageja ei ole üürilepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Üüriobjektil esinevad puudused olid väikeste pingutustega kõrvaldatavad ja seega ei saanud tegemist olla oluliste puudustega. Vastukostja oleks pidanud andma vastuhagejale täiendava mõistliku tähtaja kohustuse täitmiseks. Nimetatud seadusest otseselt tulenevat kohustust ei ole hageja täitnud, mistõttu lepingust taganemine on vastuolus seadusega. Üürilepingu kehtivuse perioodi arvestades on hagejal võlgnevus kostja ees detsembrikuu üüri ulatuses summas 28 910 krooni vastavalt üürilepingu p 3.5 sätestatud üürimäärale. Üürilepingu p 3.6 tõusis üür alates 01.01.2007 summani 31 500 krooni, millele p 3.7 kohaselt lisandus käibemaks 18 % so. kokku 37 170 krooni. Ühe päeva üüritasuks teeb see koos käibemaksuga 1 239 krooni ning viie päeva eest kuulub tasumisele 6 195 krooni. Hageja võlgnevus on kokku 35 105 krooni. Vastus vastuhagile Vastukostja vastuhagi 19.04.2007 vastuses ei tunnista. Vastukostja ei ole üüriobjekti lepingujärgselt vastu võtnud. Üürnik keeldus põhjendatult üüriobjekti vastu võtmast, kuna üüriobjektil esinesid kasutusotstarvet välistavad puudused. Üürilepingu punkti 1.2.1 kohaselt pidid pooled allkirjastama üleandmise-vastuvõtmise akti pärast seda, kui vastukostja on igakülgselt tutvunud üüriobjekti seisundiga ja tunnistab üüriobjekti seisukorra vastavaks vastukostja vajadustele ja üürilepingu tingimustele. Üüriobjektil ilmnenud puudused ei ole väheolulised. Nõuetekohase elektri, valgustuse, samuti vee ja kanalisatsiooni puudumine olid olulised puudused, mis üheselt välistasid üüriobjekti kasutamise üürilepingujärgsel sihtotstarbel ehk saepurubriketi tootmiseks. Puuduse olulisuse määrab ära puuduse sisu ja iseloom, mitte aga see, kui suure vaevaga või mitme päevaga on see kõrvaldatav. Pooled leppisid kokku, et 01.10.2006 tuleb olemasolevad puudused kõrvaldada, seega ei pidanud vastukostja andma vastuhagejale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Vastukostja on üürilepingust kehtivalt ja kohaselt taganenud. Üürilepingust taganemine vabastas pooled lepingujärgsetest kohustuste täitmisest. 05.10.2006 üürilepingu lõpetamise teates on vastukostja üheselt väljendanud oma selget tahet lõpetada üürisuhe juba enne üüriobjekti lepingujärgset vastuvõtmist. Isegi juhul, kui vastukostja oleks üüriobjekti vastu võtnud ning vastukostja üürilepingu lõpetamise teateid ei oleks võimalik käsitleda taganemisavaldustena, vaid ülesütlemise avaldustena, oleksid õiguslikud tagajärjed samad mis taganemise puhul. Samuti juhul, kui üürileping oleks kehtinud 05.01.2007, ei peaks vastukostja VÕS § 296 lg 1 kohaselt maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS § 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Maakohtu põhjendused

Pooled sõlmisid 27.09.2006 mitteeluruumi üürilepingu, millega kostja andis hagejale tähtajaliseks kasutamiseks tootmispinna (t lk 11-14). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürilepingu p 1.2 on pooled kokku leppinud, et üüriobjekti seisund fikseeritakse ning antakse üürnikule üle üleandmisevastuvõtmise aktiga, mis vormistatakse lepingu lisana. Üürilepingu p 1.2.1 kohaselt üleandmisevastuvõtmise akt allkirjastatakse poolte poolt pärast seda, kui üürnik on tutvunud igakülgselt üüriobjekti seisundiga ja tunnistab selle seisukorra vastavaks tema vajadustele ja lepingu tingimustele. Üürnikul ei ole üüriobjekti puudustele viidates üürilepingust taganemise õigust. Pooled on kokku leppinud üürilepingu p 4.2.1, et üürnik saab üüriobjekti enda kasutusse hiljemalt 01.10.2006. 05.10.2006 esitas hageja kostjale mitteeluruumi üürilepingu lõpetamise teate, tuues väljas asjaolu, et lepingu objekti vastuvõtmisel ilmnesid puudused (t lk 20). 23.10.2006 on hageja esitanud kostjale üürilepingu taganemise teate (t lk 23-26). Kostja vaidles üürilepingu lõpetamise ja taganemise teadetele vastu ning teatas üürilepingu lõppemisest 05.01.2007 (t lk 31-32, 30). Puudub vaidlus, et hageja hakkas üüriobjektile tootmisvahendeid tooma kostja nõusolekul pärast 27.09.2006 üürilepingu sõlmimist. Vaidlus on selle üle, kas nimetatud tegevusega võttis hageja üüriobjekti vastu ning kas üürilepingust taganemise eeldused on täidetud. Kostjat esindas üürilepingu läbirääkimistel kinnisvara äripindade atesteeritud maakler Arvo Treier Aktsiaseltsist Pindi Kinnisvara ning hageja seaduslik esindaja xxx suhtles üüriobjektiga seotud küsimustes enne ja pärast üürilepingu sõlmimist ainult Arvo Treier’iga. Nimetatud asjaolu tuleneb hageja seadusliku esindaja xxx seletusest ja tunnistaja Arvo Treier’i ütlustest. Tunnistaja Arvo Treier’i ütluste kohaselt andis kostja talle volitused üürilepingu tingimuste läbirääkimiseks ning pärast üürilepingu sõlmimist olid tal volitused kostja esindamiseks (t lk 119). Kostja ei ole seda vaidlustanud. Kostjat esindanud Arvo Treier teadis, millega hageja ettevõttena tegeleb (t lk 120). Üürileping oli ette valmistatud Arvo Treier’i poolt ning tulenevalt xxx seletusest kirjutati üürileping hageja ja kostja seaduslike esindajate poolt eraldi alla (lepingule on alla kirjutanud kostja seaduslik esindaja xxx). Hageja seadusliku esindaja xxx seletuse kohaselt tema üüriobjekti vastu ei võtnud, kuna üüriobjekti üleandmine pidi toimuma üleandmise-vastuvõtmise akti koostamisega ning ta jäi selle vormistamist ootama. 01.10.2006 pidi üüriobjekt vastama üürilepingu tingimustele (üürilepingu p 5.1.1, t lk 115-117). VÕS § 276 lg 1 kohaselt üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Pooled on üürilepingus kokku leppinud üüriobjekti üleandmise ajas. Arvestades asjaolu, et kostjat esindas atesteeritud maakler, kes vormistas ette üürilepingu ning oli volitatud kostja poolt läbirääkimisteks, leiab kohus, et kostja poolt tuli vormistada ka üleandmise-vastuvõtmise akt hiljemalt 01.10.2006. Hageja seadusliku esindaja xxx seletuse kohaselt tahtis ta üleandmise-vastuvõtmise akti koostada ning pöördus selles küsimuses Arvo Treier’i poole. Kohtul puudub alus kahelda poole seadusliku esindaja vande alla antud seletuse usaldusväärsuses. Kohus tõlgendab üürilepingut tulenevalt VÕS § 29 lg 4 nii, nagu lepingpooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus asub seisukohale, et üürilepinguga leppisid

pooled kokku, et hageja saab üürilepingule vastava üüriobjekti enda kasutusse hiljemalt 01.10.2006 ning üüriobjekt antakse hagejale üle üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Arvesse tuleb võtta asjaolu, et kostjat esindanud atesteeritud maakler ei teavitanud hageja seaduslikku esindajat, et üleandmist kirjaliku aktina tegelikult ei vormistata (t lk 119-121). Samuti näitab kostja enda käitumine, et ta ei lähtunud hageja poolt üüriobjekti vastuvõtmist üüriobjektile asjade toomisega, kuna üüri hakati hagejale arvestama alates 01.10.2006 (t lk 119). Käesolevas asjas ei oma tähtsust see, et hagejal oli soov hiljem üüriobjekt omandada. Seega üüriobjekti üleandmist üürilepingu kohaselt ei ole toimunud. VÕS § 6 lg 1 kohaselt võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Üürilepinguga on pooled kokku leppinud, et üüriobjekti üleandmine toimub vastava aktiga. Kostjat esindanud Arvo Treial ei teavitanud hagejat, et tegelikult akti ei koostata. Sel juhul ei saa kostja tugineda asjaolule, et hageja on üüriobjekti vastu võtnud üüriobjektile asjade toomisega, mille tagajärjel ei saa hageja tugineda lepingust taganemisel üüriobjekti puudustele (VÕS § 277 lg 2). Üüriobjekti seisukord oleks vastanud hageja vajadustele ja üürilepingu tingimustele pärast seda, kui kostja oleks täitnud lepingu p 5.1.1 endale võetud kohustuse. Üürilepingust ja kostja käitumisest tulenevalt oli hagejal õiguspärane ootus, et 01.10.2006 üüriobjekti seisukord vastab hageja vajadustele ja lepingu tingimustele. Asjas pole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja seaduslik esindaja xxx on tunnistanud üüriobjekti seisukorra vastavaks hageja vajadustele ja lepingu tingimustele enne 01.10.2006. Kohus leiab, et kostja on rikkunud VÕS § 276 lg 1, mistõttu on hagejal õigus lepingust taganeda. VÕS § 277 lg 1 kohaselt kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. VÕS § 277 lg 1 näol on tegemist olulise lepingu rikkumisega, mistõttu täiendava tähtaja andmine kohustuse täitmiseks ei ole vajalik. Kostja ei pidanud kinni üüriobjekti üleandmise tähtajast. Hageja seaduslik esindaja xxx pakkus välja üürilepingus p 4.2.1 sätestatud kuupäeva 01.10.2006 üüriobjekti kasutusse saamiseks, millega kostjat esindanud Arvo Treier nõustus (t lk 116). Kostja on võtnud endale lepinguga kohustuseks tagada üürniku varustamise vee, kanalisatsiooni ja elektrienergiaga. Puudub vaidlus, et üürilepingu sõlmimisel 27.09.2006 olid üüriobjektil puudused, millest mõlemad pooled olid teadlikud. Tulenevalt tunnistaja Arvo Treier’i ütlustest üüritud pinnal ei olnud veevõtu kohta, tualettruumi, elektrit võimsusega 3x100A ega voolumõõtjat elektrikilbiga. Oli olemas üldvalgustus (t lk 119). Hageja seaduslik esindaja xxx teadis, et üüriobjektil on ehituslikud puudused, ei ole vett, kanalisatsiooni ega valgustust. Enne 01.10.2006 pani Arvo Treier üüriobjektile ühe valgusti 700m2 kohta. Juurdepääsutee objektile oli võõralt kinnistult ning tee kasutamise lepingut hagejale ei toodud. Hageja seaduslik esindaja xxx ei teadnud, et puudub elektrienergia müügileping (t lk 115). Elektripaigaldise erakorralise tehnilise kontrolli 16.10.2006 aruande kohaselt esinesid elektripaigaldisel olulised puudused ning elektripaigaldist võis asuda sihipäraselt kasutama pärast aruandes toodud puuduste ja mittevastavuste kõrvaldamist (t lk 17-19). Pooled on üürilepingu p 7.1 kokku leppinud, et lepingu tingimusi võib muuta või lepingut täiendada ainult poolte kirjalikul kokkuleppel. Üürilepingu muutmise või üürilepingu täienduse kokkuleppeid poolte vahel kirjalikult sõlmitud ei ole. Hageja seaduslik esindaja eitab üürilepingus sätestatust teistsuguste kokkulepete olemasolu vee, kanalisatsiooni ja elektrienergia kohta (t lk 115). Seega jätab kohus kõrvale tunnistaja Arvo Treier’i ütlused, mille kohaselt pidid vee ja kanalisatsiooni ühendused selguma pärast tootmisliini paika panemist.

Üleantav asi ei olnud 01.10.2006 lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Üürilepingu sõlmimisel on määratud üüriobjekti kasutusotstarve – tootmispind. Kokkulepitud üüriobjekti üleandmise ajal esinesid üüriobjektil järgmised puudused: üüriobjektil puudus vesi ja kanalisatsioon ning tootmiseks elektrienergia kasutamise võimalus. Hageja huvi püsimise eelduseks üürilepingu täitmise vastu oli, et 01.10.2006 saab ta alustada üüriobjektil tootmist. Ainuüksi elektripaigaldise erakorralise tehnilise kontrolli 16.10.2006 aktist tulenevalt ei oleks tohtinud hageja kasutada üüriobjektil puitbriketi tootmiseks kasutatavaid elektrilisi seadmeid. Hageja seadusliku esindaja xxx seletuse kohaselt avaldas ta 05.10.2006 teatisega tahet leping lõpetada ning vabaneda kohustuste täitmisest. 05.10.2006 mitteeluruumi üürilepingu lõpetamise teadet tuleb lugeda taganemisavaldusena (t lk 29), kuna hageja ei olnud asja kasutama hakanud ning tegemist ei olnud veel kestvusvõlasuhtega. Kostjat esindanud maakler Arvo Treier pidi teadma, et üüriobjekti pole hagejale üürilepingu kohaselt üle antud, mistõttu avaldab hageja tahet lepingulisest kohustusest vabanemiseks. Kuna puuduvad täpsed andmed 05.10.2006 teatise kättesaamise kohta, siis loeb kohus tahteavalduse kostjale teatavaks tehtuks 11.10.2006, mil kostja on sellele vastanud (t lk 21). VÕS § 189 lg 1 tulenevalt on kostja kohustatud tagastama üürilepingu alusel üleantu. Hageja on kostjale tasunud 57 820 krooni (t lk 16). Puudub vaidlus, et üüriobjekt on kostjale tagastatud. Sellest tulenevalt kuulub hageja nõue 57 820 krooni kostjalt väljamõistmiseks rahuldamisele. Kuna kostja ei ole raha tagastanud, on hagejal õigus arvestada summalt VÕS § 113 lg 1 sätestatud viivist. Hageja palub välja mõista viivis alates 24.10.2006. VÕS § 94 lg 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne 01.01.2007 oli 3,50%. Ajavahemiku 24.10.2006 kuni 24.05.2007 tuleb kostjalt välja mõista viivis (57 820 x 0,0287 % x 213 päeva) 3 533.67 krooni. Hageja on kostja vastu esitanud kahjunõude summas 115 511.92 krooni. Kohus leiab, et tulenevalt VÕS § 101 lg 2 on hagejal sellise nõude esitamise õigus. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hagejal oli üürilepingu kohaselt õigus saada üürilepingule vastav üüriobjekt enda kasutusse hiljemalt 01.10.2006. Üüriobjekti kokkulepitud ajaks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis kostja poolt hagejale üle ei antud, mistõttu hageja üürilepingust taganes. Hageja oli arvestanud, et 01.10.2006 saab ta alustada üüriobjektil saepurubriketi tootmisega. Kostjat esindanud Arvo Treier’i ütlustest tulenevalt oli ka talle teada, et see kuupäev oli hagejale oluline (t lk 121). Otsest varalist kahju nõuab hageja kostjalt: tootmisvahendite transport üüriobjektilt ajutisse lattu 06.10.2006 summas 2 124 krooni (t lk 38), kohtueelselt kostjale nõude esitamisega seoses kantud õigusabikulud summas 7 180 krooni (arve on esitatud summas 7 150.80 krooni, t lk 39) ja elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti maksumus 1 180 krooni (t lk 40). VÕS § 128 lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kohus leiab, et otsese varalise kahju nõue summas 8 330.80 (7 150.80+1 180) krooni kuulub rahuldamisele. Otsese varalise kahjuna on vaadeldavad kohtumenetluse eelsed õigusabikulud ning lepingurikkumise kindlakstegemise kulutused. Kostja ei ole nimetatud kulutuste suuruse osas vastuväiteid esitanud. Kui kostja ei oleks lepingut rikkunud ning üüriobjekt oleks üle antud

vastavalt 27.09.2006 sõlmitud üürilepingule, ei oleks hageja kandnud õigusabikulusid ega pidanud tellima elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti. Tootmisvahendite transpordi kulu summas 2 124 krooni ei ole põhjuslikus seoses kostja poolt üürilepingu rikkumisega. Hageja ja kostja olid kokku leppinud, et hageja võib üüriobjektile tuua asjad pärast üürilepingu sõlmimist. Seega võttis hageja endale ise riski, tuues üüriobjektile asjad enne üüriobjekti vastuvõtmist. Saamata jäänud ettevõtlustulu hüvitamist nõuab hageja kostjalt summas 105 027.92 krooni. Nimetatud kahju on arvestanud hageja perioodi eest 01.10.2006 kuni 31.10.2006. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kuna kostjat esindanud maakler teadis, milleks hageja üüriobjekti kasutab, pidi kostja ette nägema, et kui ta ei anna hagejale üüriobjekti üle kokkulepitud ajaks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis, siis sellega jääb hagejal saamata tulu. Kuna oktoobrikuus 2006.a tootmist ei toimunud, pole teada, kui palju oleks hageja tulu saanud. Võimatu on tuvastada kõiki asjaolusid, mis võisid hageja tulu sellel kuul mõjutada. Tegemist saab olla ainult eeldusega, mida saab konkreetsete asjaolude arvesse võtmisega täpsustada. Hageja on tuginenud saamata jäänud tulu suuruse hindamisel saepurubriketi tootmiseks kasutatava saepurubriketipressi spetsifikatsioonijärgsest tootmisvõimekuse mahust (t lk 33), tasuvuse analüüsist (t lk 34), puitbriketi hinnast (t lk 35-37) ja müüdud tootest (t lk 151-156). Hageja on arvestanud maha tootmiskulud summas 254 972.08 krooni (t lk 148-150). Hageja on esitanud saepurubriketi toomise tasuvuse märtsikuu analüüsi, mille kohaselt kasum on kuus 43 162.80 krooni (t lk 147). Kohtus leiab, et 2006.a oktoobrikuu tootmisest tuleneva tulu saamise tõenäosus on eeltoodud asjaoludele tuginedes olemas ning toodet osteti (t lk 151-156). Kohus on seisukohal, et saamata jäänud tulu ei saa hinnata üksnes masina tootmisvõimekuse mahust lähtudes – 24 tunni jooksul 7200 kg. Hageja poolt välja toodud saamata jäänud tulu 105 027.92 krooni on tootmist alustatava ettevõtte puhul ebamõistlikult suur tulu. Lähtuvalt märtsikuu analüüsist oli tootmismahuks 80 tonni kuus. Hageja ei esitanud novembrikuu 2006.a analüüsi, mis oleks ligilähedalt näidanud oktoobrikuus võimalikku saamata jäänud tulu suurust. Kahju suuruse määramisel tuleb arvestada, et kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks. Kuna saamata jäänud tulu näol on tegemist oletusliku tuluga, siis leiab kohus, et selle ulatus on väiksem märtsikuu tulust, mille kohaselt oli toomismahuks 80 tonni ning kasum 43 162.80 krooni. Võttes arvesse, et hageja alustas tootmist, peab kohus mõistlikuks määrata saamata jäänud tulu suuruseks 20 000 krooni. Hagejal on õigus arvestada kahjuhüvitise summalt VÕS § 113 lg 1 sätestatud viivist. Hageja palub välja mõista viivise alates 24.11.2006 kuni kohustuse täitmiseni. VÕS § 94 lg 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne 01.01.2007 oli 3,50%. Ajavahemiku 24.11.2006 kuni 24.05.2007 tuleb kostjalt välja mõista viivis (28 330.80 x 0,0287 % x 182 päeva) 1 479.66 krooni. TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Sellest tulenevalt tuleb kostjalt välja mõista viivis alates 25.05.2007 kuni põhinõude 86 150.80 krooni (tagastatav tagatisraha 57 820 krooni ja kahju 28 330.80 krooni) täitmiseni.