Võlaõigus › Muud

Lepingu eseme ostuhind oli vastavalt lepingu p 4.1 635000 krooni, seega on leppetrahv iga kasutusloa hankimisega viivitatud päeva eest hagi esitamise päevaks 121 päeva vastavalt 19208,75 krooni (121*158,75 krooni/päev=19208,75 krooni). Hagejad tegid kostjale pretensiooni 23.10.2006 ja 23.03.12006, kuid trahv on tasumata. Hagejad paluvad kohustada kostjat hankima kasutusluba ja välja mõista neile solidaarselt leppetrahv 19208,75 krooni. Eelmenetluses tõi esile, et hagejad ei nõua kostjalt kahju / 08.09.2006/, vaid leppetrahvi selle eest et kostja ei täitnud lepingust tulenevat kohustust lepingus ettenähtud tähtajaks. Kasutusluba on ES § 32 kohaselt dokument, mis näitab, et ehitis on valmis nõuetekohaselt ja seda võib otstarbele kasutada, teiselt poolelt lepingulise kohustuse tähtaegse täitmise nõudmine ei ole hea usuga vastuolus, veelgi enam siis kui sellise kohustuse ja sanktsiooni sellise kohustuse rikkumise eest pakkus lepingu sõlmimisel välja kostja. Kostja ei ole esile toonud, mis põhjustas kasutusloa saamise viivitamise, selle viivitamisest ei ole kostja teavitanud ka hagejaid, samuti ei ole kostja vastanud hagejate pretensioonidele. Kasutusluba saadi 2 päeva jooksul arvates taotluse esitamisest. Menetluse käigus suurendasid hagejad hagi hinda ja kuivõrd kasutusluba väljastati XXX on lõplik leppetrahvi nõue 19208,75+158,75+158,75=19526,25 krooni, mille paluvad kostjalt välja mõista. Kohtukulud jätta kostja kanda. Leppetrahv on kokku lepitud ilma viiteta kahjude olemasolule. Tõendamata on kostja väited sellest, et kasutusloa saamine ei sõltunud kostjast, seega pole rikkumine vabandatav. Kohustus oli täitamata pikemat aega, seega puudub alus selle trahvi vähendamiseks (10.08.2007). Kohtule esitatud avalduses 10.08.2007 loobusid hagejad kasutusloa väljaandmise nõudest, sest see nõue on rahuldatud ja selles osas lõpetas kohus menetluse. Tõendid: hoone püstitamise, korteriomandite jagamise ja võlaõiguslik müügileping 05.07.2005, ehitiste registri väljavõte, pretensioonid kostjale 23.01.2006, 23.03.2006, kostja vastus

XXX.05.06

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista (04.08.2006 vastus). Kostja täitis oma kohustused hagejate ees ning hagejatele anti 01.02.2006 üle aktiga korter nr XXX, ja hagejad on saanud seda kasutada elamispinnana. Hagejad esitasid kostjale pretensiooni selle eest et pole kasutusluba ja nõudsid leppetrahvi. Kostja arvates on ta täitnud oma kohustuse ning arvates seda, et hagejad said korterit kasutada 01.02.06 alates, siis nõue leppetrahvi saamiseks on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hagejad ei ole kahju saanud. Kasutusloa viibimine ei sõltunud kostjast ja rikkumine on vabandatav. Kasutusluba on väljastatud 18.05.2006. Hagihinna suurendamisega ei ole kostja nõus, sest hoolimata kasutusloast oli võimalik eluruumi kasutada, hagejatel oli õigus lepingust p 9.2.3 järgi taganeda, kuid ei teinud seda. Eluruumi kasutuma hakkamine enne kasutusloa saamist viitab sellele, et kasutusloa puudumine ei häirinud ja asja valdusse võtmisega kinnitasid hagejad olukorra aktsepteerimist. Kasutusloa väljastamine ei sõltu kostjast, ei ole tema pädevuses, vaid omavalitsuse pädevuses, ametnikud ei tulnud ülevaatust teostama, mistõttu on lepingu rikkumine vabandatav. Juhul kui kohus leiab, et leppetrahv on põhjendatud, tuleks seda vähendada mõistliku suuruseni arvestades seda, et hagejatel ei ole kahju tekkinud. 03.09.2007 esitatud seisukohtades märkis, et kasutusloa puudumine ei saa tekitada negatiivseid tagajärgi ja trahvi tuleks vähendada kuni 2000 kroonini, juhul kui kohus peab nõuet põhjendatuks. Tõendid: Korterite üleandmis-vastuvõtu akt, kasutusluba 5210 18.05.2006, kostja tugines ka pooltevahelisele lepingule 05.07.05. 2 (5)

Kohtu põhjendused TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti ja lg 2 järgi esitavad tõendeid menetlusosalised. TsMS § 230 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Pooltel puudub vaidlus selle üle, et nad sõlmisid 05.07.2005 notariaalselt tõestatud lepingu, millega kohustus müüja e. kostja püstitama XXX hoone, jagama korteriomandid, lisaks oli nende vahel sõlmitud võlaõiguslik korteriomandi müügileping. Samuti ei ole vaidlust selles, et lepingu p 2.2.3 kohaselt oli kostja kohustuseks hankida hoone kasutusluba hiljemalt 15.01.2005. Vaidlust ei olnud ka selles, et 16.05.2006 seda kasutusluba ei olnud ja et see saadi hoonele 18.05.2006. Lisaks ei ole pooled vaielnud selle üle, et lepingu p 2.2.4 sätestas leppetrahvi 0,025% lepingu eseme ostuhinnast juhul kui kostja ei täida kohustust hankida kasutusluba hiljemalt 15.01.2006, et lepingu eseme ostuhind oli vastavalt lepingu p 4.1 635000 krooni ning et leppetrahv iga kasutusloa hankimisega viivitatud päeva eest hagi esitamise päevaks oli 121 päeva eest vastavalt 19208,75 krooni ja seisuga 18.05.2006, mil luba saadi, vastavalt 19208,75 krooni. Eeltoodu alusel tuleb järeldada, et märgitud asjaolud on leidnud vaidluses tõendamist, mistõttu puudub kohtul vajadus anda täiendavalt hinnangut esitatud märgitud asjaolude kohta esitatud tõenditele /leping, ehitusregistri väljavõte kasutusloa kohta/. Pooled ei vaielnud ka selle üle, et hageja esitas kostjale pretensiooni, kus ta palus hankida kasutusluba hoonele ja täiendavalt pretensiooni leppetrahvi nõudes vastavalt kostjale esitatud kirjadega 23.01.06 ja 23.03.2006, seega on märgitud asjaolud tõendatud ja kohus ei anna täiendavalt hinnangut märgitud kirjadele. VÕS § 76 lg 1 tuleb kohustust täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine, mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine. Kuivõrd asjas on leidnud tõendamist, et kostjal oli pooltevahelise lepingu p 2.2.3 järgi kohustus hankida hoonele XXX kasutusluba hiljemalt 15.01.2006, kuid tegi seda alles 17.05.2006, siis on kostja rikkunud lepingust tulenevat kohustust hagejate ees, sest on oma kohustuse täitnud mittekohaselt ehk viivitusega. VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, taganeda lepingust või lepingi üles öelda ning lg 2 järgi võib ta kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid. VÕS § 108 lg 2 kohaselt siis kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist, ja seda ei või nõuda siis kui kohustuse täitmine on võimatu, see on võlgnikule ebamõistlikult koormav, kulukas, seda saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil, kohustuse täitmine seisneb isikliku iseloomuga teenuse osutamises. VÕS § 108 lg 3 kohaselt saab kohustuse täitmist nõuda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Hagejad esitasid kostjale 23.01.2006 pretensiooni ja nõudsid kohustuse täitmist, seega esitasid hagejad VÕS § 108 lg 3 alusel mõistliku aja jooksul kohustuse täitmise nõude. VÕS § 108 lg 2, 3 ja § 101 lg 1 p 1, lg 2 arvestades lubavad seega võlausaldajal valida, millist õiguskaitsevahendit ta kasutab oma õiguse maksma panemiseks ning õiged ei ole kostja väited, et hagejad pidanuks lepingust taganema. Kuivõrd 23.01.2006 esitatud pretensioonis nõudsid hagejad kostjalt kohustuse täitmist - kasutusloa hankimist, siis puudus nendel igasugune vajadus rakendada õiguskaitsevahendina lepingust taganemist ning kohustuse täitmise nõude ja trahvi nõude esitamisega kostjale oli hagejate käitumine kooskõlas seaduses sätestatuga ja lepinguga ning selle tõttu ei ole nende käitumine vastuolus hea usuga. Pooltel puudus vaidlus 3 (5)

selles, et hagejatel on õigus saada lepingu alusel kostjalt leppetrahvi juhul kui ta ei täida kohustust hankida kasutusluba lepingus ettenähtud tähtajaks. VÕS § 158 lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 161 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse nõuda leppetrahvi, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hagejad esitasid kostjale lepingu täitmise nõude 23.01.2006 ja 23.03.2006 juba leppetrahvi nõude, seega on nad mõistliku aja jooksul esitanud VÕS § 159 lg 2 järgi leppetrahvi nõude kostja vastu ega ole kaotanud seda õigust. Sama seaduse §161 lg 1 järgi võib lepingu rikkumise korral kahjustatud pool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Eeltoodust tulenevalt ei oma vaidluses mingit kaalu kostja poolt väidetu, et leppetrahv ei kuulu maksmisele seetõttu, et hagejad ei ole kandnud kahju. Leppetrahvi ei või nõuda siis kui kohustuse rikkumine on vabandatav vastavalt VÕS § 160. Kostja väitis, et kasutusloa andmine ei olnud temast sõltuv, seega on rikkumine vabandatav. VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud siis kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja § 160 lg 2 järgi on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu ja vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ja selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asja või selle tagajärje ületaks. Kostja tõi esile, et kasutusloa saamine sõltus muudest asjaoludest nn haldusasutuse ametiisikute tegevusest/tegevusetusest ent samas ei ole kostja põhjendanud, mida ta tegi selleks, et oma kohustust täita õigeaegselt. Kostja on äris tegelev ning kohtu arvates teave kasutusloa hankimise asjaoludes, sj selle ajalisest faktorist jmt pidi olema kostjale kui teenust pakkuvale äriühingule teada ning seega ei saa pidada selle hankimisloa mittesaamist lepingus sätestatud tähtajaks kuidagi kostjast sõltumatuks asjaoluks ja seega VÕS § 103 lg 2 järgi vääramatuks jõuks, mis välistaks kostja vastutuse kohustuse rikkumise eest. Hagejate poolt viidatud ning kohtule kostja poolt esitatud ehitusregistri väljavõttest kasutusloa kohta nähtub, et kostja on taotlenud selle väljaandmist 16.05.2006 st pärast seda, kui hagejad oli esitanud juba trahvinõude kohustuse rikkumise eest ning samas on luba saadud juba 2 päeva pärast so 18.05.2006, mis iseloomustab pigemini selle kiire saamise võimalust. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja poolt viidatud asjaolud lepingulise kohustuse rikkumise vabandatavusest ei ole põhjendatud, peale selle ei ole kostja neid asjaolusid millegagi tõendanud ja seega puudub alus kohaldada VÕS § 160 ning seega on hagejate trahvinõue kostja vastu põhjendatud ja tõendatud. VÕS § 162 lg 1 järgi või kohus leppetrahvi maksmiseks kohustatud isiku nõudmisel vähendada ebamõistlikku suurt leppetrahvi mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmist tema poolt, teise lepingupoole õigustud huvi, majanduslikku seisundit. Hagejad trahvi vähendamisega ei nõustunud. VÕS § 102 järgi peab võlgnik teatama võlausaldajale kohustuse täitmist takistavast asjaolust ja selle mõjust kohustuse täitmisele viivitamata pärast seda, kui ta sai takistavast asjaolust teada. Hagejad väitsid, et kostja ei ole midagi neile kasutusloa hankimisega seonduvatest väidetavatest võimalikest probleemidest ja nende mõjust kohustuse täitmisele teatanud, mida kostjad ei ole millegi ümber lükanud. Pooltevaheline leping oli sõlmitud 05.07.05 ja luba tuli hankida hiljemalt 15.01.2006. Arvestades asjaolu, et kasutusluba saadi 2 päevaga, kuid seda taotles kostja alles 4 kuu pärast, kui kohustuse tähtaeg oli juba saabunud ja hagejad olid teinud eelnevalt kohustuse täitmise ettepaneku ning trahvinõude, siis puudub igasugune alus leppetrahvi vähendada. Kohustus on täidetud sisuliselt 4- kuulise hilinemisega, millise hilinemist ei ole millegagi põhjendatud ja tõendatud ning arvestades lepingu hinda ja leppetrahvi suurust, ei ole tegemist ebamõistlikult suure trahviga. Asjaolu, et hagejad said pretensioonideta kasutada eluruumi, sõltumata kasutusloa olemasolust, ei võimalda vähendada leppetrahvi. Kohtu arvates tuleb nõustuda hagejatega, et hagejatel kui tarbijatel on õigustatud huvi selle vastu, et nende poolt ostetud asi elamiseks vastab ka ehitus-tehnilistele nõuetele ja on lubatav kasutada 4 (5)

elamiseks ning asjaolu, et asja vastu võttes ei olnud mingeid pretensioone, ei tähenda seda, et kostjapoolne lepingu rikkumine kaaluks üle hagejate huvi ja õiguse saada rikkunud poolelt trahvi vähem kui kokku lepitud. Vaidlust ei ole selles, et hagejad on solidaarvõlgnikud vaidlusaluse lepingu järgi kostja suhtes ning seega on neil kui solidaarvõlgnikel õigus nõuda solidaarselt kostjalt trahvi. Eeltoodu alusel kuulub hagi rahuldamisele ja hagejatele tuleb solidaarselt välja mõista kostjalt trahvi 19526,25 krooni. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud selle kanda, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele, jäävad hagejate menetluskulud kostja kanda. Kohus lahendas lõivu küsimuse 876 krooni osas, mis puudutas ühe nõude osas hagist loobumist, menetluse lõpetamise määrusega ja selle tõttu ei saa hagejad ka vastavas osas so 876 krooni pärast käesolevas tsiviilasjas tehtud kohtuotsuse jõustumist enam kostjalt nõuda. Hagejatel on õigus taotleda ülejäänud osas lõivu ja muid menetluskulusid kostjalt.

Kohtunik

5 (5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.