2-06-6060/7 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

kostja üldkasutatavaid pindu lõpuni viimistlenud ja korteriomanikele üle andnud. Vastavalt lepingu p-le 2.1 hageja korteriomandi müügihinnaks 796 000 krooni. Viivisesummaks päevas on 199 krooni (796 000x0,025%=199 krooni). Seisuga 10.03.2006 on kostja kohustus täitmata 130 päeva, mille eest on viivis 25 870 krooni. Hageja esitas 25.01.2006 kostjale kirjaliku avalduse, milles palus tasuda hageja arveldusarvele seisuga 20.01.2006 kogunenud intress, lähtudes lepingu p-st 3.2.6. Samuti palus hageja edaspidi kostjal hageja arveldusarvele iga kuu 30. kuupäevaks nimetatud intressisumma. Kostja hageja arvele viivist ei kandnud ja hageja avaldusele vastuväiteid ei esitatud. Kostja ei ehitanud trepikodasid lepingus kokkulepitud tähtajaks välja ega ole neid hagejale nõuetekohaselt üle antud. Asja valmimise ja üleandmise tõendamise koormus lasub kostjal. Kostja väitis 28.11.2006 istungil, et trepikoda oli välja ehitatud, kuid puudustega ja puudused likvideeritakse garantiitööde korras. Ehitustöid teostanud OÜ Hesperid andis trepikojad üle 02.01.2006. 20.03.2006 Arkaadia Haldus OÜ koostatud x vaegtööde nimekirjast nähtub, et trepikojad on välja ehitamata. Korteriühistu juhatus ja elamuhaldaja tuvastasid, et trepikojad ei ole nõuetekohaselt välja ehitatud ja fikseerisid probleemid koostatud vaegtööde nimekirjas. Alusetu on kostja süüdistus, et hageja püüab hagi esitamise teel kostja arvel alusetult rikastuda. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Pooltevahelise müügilepingu regulatsioonist tulenevalt peab müüja asja ostjale üle andma (VÕS § 208). Seega on hageja nõue seaduslik ja hageja ei püüa alusetult rikastuda, pigem püüab kostja kohut eksitada, kuritarvitades oma õigusi. Juhindudes VÕS § 108 lg-st 2 ja 113 lg-st 2 palus hageja kostjalt välja mõista viivis perioodi eest 31.10.2005-10.03.2006 summas 25 870 krooni ja alates 11.03.2006 0,025% viivist müügihinnast kuni kohustuse täitmiseni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hagiavaldusest ei tulene, millised üldkasutavad ruumid olid kostja poolt hagi esitamise ajaks välja ehitamata. Hageja ei esitanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks, et üldkasutatavad ruumid ei ole valmis ehitatud. Hageja väide, et kostja pidi üldkasutatavad ruumid korteriomanikele üle andma, on väär. Sellise kohustuse täitmiseks panemine kostjale oleks väga koormav. Elamu x üldkasutatavad ruumid on kõigi elamus asuvate korteriomanike kaasomandis. Elamus on ligi 90 korteriomanikku ning hageja väite kohaselt pidanuks kostja igale neist andma üldkasutavad ruumid pärast nende välja ehitamist personaalselt üle. Sellist kohustust kostjal vastavalt 06.10.2005 sõlmitud lepingule ei ole. Samuti ei ole lepingu p-s 3.2.6. konkretiseeritud välja ehitamise mõistet ja vastuvõtmise korda. Kostja sõlmis elamus ehitus- ja siseviimistlustööde teostamiseks töövõtulepingu OÜ-ga Hesperid. Vastavalt töövõtulepingus sätestatule võttis kostja tehtud ehitustööd vastu. Selle kohta koostati tööde vastuvõtuaktid - 30.11.2005 üleandmisevastuvõtmise akt parkimisplatsi väljaehitamise kohta, 10.12.2005 üleandmise-vastuvõtmise akt maja 0 korrusel asuvate ruumide ehitamise kohta ning 02.01.2006 trepikodade vastuvõtuakt. Kuna kostjale oli koormav iga korteriomanikuga ühendust võtta ning mõned korteriomanikud ei reageerinud kostja teavitustele, olid alates 2005 detsembri lõpust igasse trepikotta pandud teated selle kohta, et korteriomanikud saavad panipaiga võtmed kätte I. V käest. 2006.a märtsi lõpuks ei olnud osa korteriomanikke oma panipaiga võtmete järel käinud. I.V on ehitaja esindaja. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis AS-ilt Emerex Andre Lalli kasuks välja 25 870 krooni viivist seisuga 10.03.2006 ja edasi 199 krooni päevas kuni kohustuse täitmiseni. Kohus jättis menetluskulud AS-i Emerex kanda. Puudub vaidlus, et korteriomandi x Talllinnas müüs AS Emerex ja ostis hageja 06.10.2005

müügilepingu alusel hinnaga 807 802 krooni vastavalt müügilepingu p-le 2.1, lepingu p 2.2 kohaselt müügihinnast 799 802 krooni tasub ostja pärast lepingu sõlmimist 3 pangapäeva jooksul. Kostja ei vaidlustanud, et lepingueseme eest tasus hageja talle kokkulepitud ostuhinna täies ulatuses. Lepingu esemesse kuulub lepingu p 1.1 kohaselt x Tallinnas asuv korteriomand, mis moodustab 531/51796 mõttelist osa maatükist, mille reaalosaks on korter nr xx, üldpinnaga 53,1 m2 koos selle oluliste osade ja päraldistega. Korteri üldpind V korrusel on 50,6 m2 ja panipaiga pind elamu 0 korrusel on 2,5 m2. Lepingu p 3.2.6 kohaselt kohustub müüja välja ehitama üldkasutatavad pinnad, sh trepikojad, hiljemalt 30.10.2005. Juhul kui müüja ei täida võetud kohustust tähtaegselt, kohustub ta tasuma ostjale viivist 0,025 % müügihinnast päevas kuni võetud kohustuse täitmiseni. Eeltoodut aluseks võttes on ainetud kostja vastuväited üldkasutatavate pindade mõiste ja nende loetelu osas, sest kostja korteriomandi müüjana peaks ise teadma, mida ta pidas silmas lepingu eseme müümisel hagejale üldkasutatavate pindade all, mida ta ise kohustus välja ehitama lepingus märgitud tähtajaks – hiljemalt 30.10.2005. Õiguslikku tähendust ei oma asjaolu, kellega oli kostjal ehitustööde tegemiseks sõlmitud töövõtuleping. Hageja ees on käsitletava müügilepingu kui võlaõigusliku lepingu kohaselt sellest tulenevate kohustuste mittetähtaegse täitmise eest vastutavaks kostja VÕS § 108 alusel ja mõttes. Kostja esitatud üleandmise-vastuvõtu aktidest (t lk 56-58) nähtub, et kostjale on OÜ Hesperid kui ehitaja poolt üle antud 10.12.2005 x elamu 0 korrusel asuvad ruumid valmis ehitatuna, 30.11.2005 elamu juures asuv parkimisplats valmis ehitatuna ning 02.01.2006 elamu 2 trepikoda väljaehitatuna. Samas hageja esitatud 20.01.2006 müügilepingu väljavõttest (t lk 98-99) nähtub, et kostja võlaõigusliku lepingu kohaselt müüjana müüs A. V samas elamus x korteriomandi lepingu esemena, mille reaalosaks on korter nr xx ning kohustus lepingu p 3.2.6 kohaselt välja ehitama üldkasutatavad pinnad (sh trepikojad ja panipaik) ning märkima parklakohad hiljemalt 28.02.2006 ning juhul kui müüja ei täida võetud kohustust tähtaegselt, kohustus ta tasuma ostjale viivist 0,025% müügihinnast päevas kuni võetud kohustuste täitmiseni. Hageja väidete kohaselt asub nimetatud korteriomandi reaalosaks olev korter nr xx samas trepikojas hageja omandisse kuuluva eluruumiga. Seega ei olnud kostja x asuvas elamus ka 20.01.2006 seisuga elamu trepikodasid ja panipaiku välja ehitatud ning märkimata olid ka parklakohad. Asjaolu, et ehitaja andis kostjale formaalselt ülalloetletud üleandmise-vastuvõtmise aktidega väidetavalt valmisehitatuna 0 korrusel asuvad ruumid, parkimisplatsi ja elamus asuvad 2 trepikoda üle, ei tõenda kostja lepingu p-s 3.2.6 võetud kohustuse täitmist, kuna A. V sõlmitud müügilepingus 26.01.2006 oli üldkasutavate pindade valmisehitamise tähtajaks kokkulepitud juba 28.02.2006. Eeltoodut aluseks võttes jättis kohus tähelepanuta kostja esitatud üleandmise-vastuvõtmise aktid kui tõendina asjasse mittekuuluvad ja ebausaldusväärsed. OÜ Hesperid ei olnud ehitajana kohustatud täitma ostjate ees müüja üldkasutatavate pindade valmisehitamise kohustust VÕS § 78 lg 1 mõttes. Kostja ei tõendanud, et tema müüjana on täitnud hagejaga 06.10.2005 sõlmitud müügilepingu p-st 3.2.6 tuleneva kohustuse korteriomandi esemesse kuuluvate üldkasutatavate ruumide ja pindade valmisehitamiseks. Pooled leppisid lepingu p-s 3.2.6 kokku müüja kohustuse maksta hagejale viivist 0,025% müügihinnast päevas kuni kohustuse täitmiseni. Kostja väited, et igale korteriomanikule üldkasutavad pinnad personaalselt üle anda on kostjale liigselt koormav, ei ole asjakohased. Kostja pädevuses lepinguesemete müüjana oli korraldada kõigi omapoolsete lepingust tulenevate

kohustuste täitmine. Hageja tasus kostjale lepingueseme hinna kokkulepitud ulatuses ja tähtajaks, kostja võttis ostuhinna hagejalt vastu, kuid jättis omapoolsed lepingulised kohustused täitmata ning püüab põhjendamatult hoiduda nende täitmisest käesoleva ajani. Kohus jättis kostja vastuväited hagile tähelepanuta kui asjasse mittepuutuvad. Kostja käitumine hagejaga sõlmitud müügilepingus on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega tulenevalt VÕS § 76 lg-st 2. Apellatsioonkaebuse põhjendused AS Emerex palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi osaliselt summas 1233,75 krooni. Kohus hindas vääralt tõendeid. Kuna lepingu eseme hind 796 000 krooni sisaldab nii reaalosana korterit, panipaika, parklakohta, kaasomandis olevat maatükki, ehitise osi ja seadmeid, samuti ehitustööde hinda, ei ole õige viivise arvestamine kogu lepingu eseme hinnalt. Kohustuse väärtuse määramiseks tuleb lepingu eseme hinnast lahutada reaalosaks oleva korteri hind, kaasomandis oleva maatüki (sh parkla) hind ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulunud lepingu p-s 3.2.6 nimetatud kohustuste hulka. Kostja kohustus seisnes selles, et ta ehitab välja üldkasutatavad ruumid hiljemalt 30.10.2005. Mitterahalise kohustuse väärtuse määramiseks ei ole õige lähtuda kogu korteriomandi väärtusest. Kohus kostja arvestusi otsuse tegemisel ei arvestanud. Korter, panipaik ja parkla on hagejale tähtaegselt üle antud. Trepikodade ehitustööde maksumuseks on mitte rohkem kui 70 000 krooni. Elamus on 2 trepikoda ja ühe trepikoja ehitustööde maksumus on 35 000 krooni, mis on mitterahalise kohustuse väärtuseks. Arvestades kohustuse väärtust on kostja nõus tasuma hagejale viivist 1233,75 krooni perioodi eest 30.10.2005-20.03.2006 (141 päeva). Kohus jättis põhjendamatult lahendamata kostja 04.01.2007 taotluse viivise vähendamise kohta. Hageja väide, et kostja pidi üldkasutatavad ruumid hagejale üle andma, on väär. Sellist kohustust lepingus ei sätestatud. Kohus järeldas ebaõigesti, et kostja kohustus trepikojad valmis ehitada, toob kaasa kohustuse anda tööd üle. Sellise kohustuse kostjale panemine oleks väga koormav. X elamu üldkasutatavad ruumid on kõigi elamus asuva x korteri omanike kaasomandis ja hageja väidete kohaselt tulnuks kostjal anda ruumid pärast väljaehitamist üle igale korteriomanikule personaalselt. Ei ole arusaadav, kuidas saaks kostja eraldada üldkasutatavatest ruumidest osa, mis kuuluks üleandmisele hagejale. Kuna lepingus ei määratud kindlaks, milline osa üldkasutatavatest ruumidest kuuluks üleandmisele hagejale, ei ole hagejal õigus nõuda sellise kohustuse täitmist. Samuti ei ole lepingu p-s 3.2.6 konkretiseeritud väljaehitamise mõistet ja vastuvõtmise korda. VÕS § 638 kohaselt on tellija kohustatud töö vastu võtma, kui töö üleandmine oli kokku lepitud või kui see on töö omadustest tulenevalt tavaline. Töö loetakse vastuvõetuks, kui tellija alusetult ei võta tööd vastu talle selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Hageja esitas 06.07.2006 x elamu vaegtööde nimekirja, millest tuleneb, et 20.03.2006 olid kõik tööd tehtud, kuid puudustega, mistõttu olid tööd üle andmata. Puudused tuleb kõrvaldada täiendavalt antava mõistliku tähtaja jooksul ja ehitusseaduse § 4 kohaselt on ehitusgarantii 24 kuud ning ehitusvead kõrvaldatakse garantiiaja jooksul. Vaegtööde protokolli kohaselt oli täiendavaks tähtajaks 2006.a lõpp. Ehitustööde vastuvõtmisega viivitamine ei anna õigust nõuda täiendavat viivist. Hageja ei tõendanud, et koridorid ei olnud pärast 20.03.2006 valmis, mistõttu ei saanud kohus mõista kostjalt välja viiviseid alates 20.03.2006 kuni kohustuse täitmiseni.

Kohus ei põhjendanud, miks ta luges kostja esitatud tõendid ebausaldusväärseks ja asjasse mittepuutuvaks. Hageja esitatud kostja ja A. V vahel sõlmitud leping ei puutu käesolevasse asja, kuna seal viidatud tingimused puudutavad üksnes A.V müüdavat korteriomandit, mitte elamut tervikuna. Ehitustööd olid kostja poolt ehitajalt OÜ-lt Hesperid vastuvõtuaktide alusel vastu võetud. Vastus apellatsioonkaebusele Andre Lall ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjalidega, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus jätab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel kaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma; lõike 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Poolte vahel 06.10.2005 sõlmitud korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingus ning asjaõiguslepingu p 3.2.6 kohaselt kohustub müüja välja ehitama üldkasutatavad pinnad (sh trepikojad) hiljemalt 30.10.2005; juhul, kui müüja viidatud kohustust tähtaegselt ei täida, kohustub ta tasuma ostjale viivist 0,025% müügihinnast päevas kuni võetud kohustuse täitmiseni. Lepingueseme müügihind vastavalt lepingu p-le 2.1 on 807 802 krooni. Lepingu p-s 3.2.6 sätestatud kohustuse näol on tegemist kostja võetud lisakohustusega. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele; lõike 2 kohaselt tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat; lõike 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil; lõike 4 kohaselt, kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt. VÕS § 78 lõike 1 kohaselt, kui võlgnik ei pea kohustust seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täitma isiklikult, võib kohustuse osaliselt või täielikult täita kolmas isik. Kui kolmas isik täidab kohustuse, vabaneb võlgnik täitmise kohustusest. Asja materjalidest nähtuvalt tegutses kostja elamu x Tallinnas korteriomandite müüjana oma majandus- ja kutsetegevuse raames. Asjas esitatud kostja ja A. V vahel sõlmud müügilepingust nähtuvalt on kostja kokku leppinud lisaks hagejale ka teiste samas elamus korteri ostnud füüsilisest isikust tarbijatega vaidlusaluse kohustuse olemasolus müüjal. Müüja majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isikuna pidi aru saama tingimustest, milles ta ise tarbijatest ostjatega kokku leppis ning mõistma endale võetud kohustuste sisu, ulatust ja iseloomu. Kostja palus apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega rahuldada hagi osaliselt, lähtudes viivise arvestamisel trepikodade ehitustööde maksumusest. Sellega tunnistas kostja kohustuse olemasolu, paludes sisuliselt muuta üksnes viivise arvestamise metoodikat, st määrata, et kohustus, mille täitmisega kostja viivitab, on väärtuselt väiksem kui see, milles pooled kokku leppisid. Ekslik on kostja seisukoht, et viiviseid tuleb arvutada trepikodade ehitustööde hinnast lähtuvalt. Pooled leppisid lepingus sõnaselgelt kokku viiviste arvutamises protsentuaalselt lepingueseme

müügihinnalt ning kostja väited ei anna alus lepingu tõlgendamiseks teisiti. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping pooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt sama seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lõike 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja ei ole välja toonud ühtegi VÕS § 162 sätestatud alust viiviste vähendamiseks. Viivise vähendamist kokkulepitud viivise arvestusmetoodika muutmisena seadus ette ei näe. Ekslik on kostja seisukoht, et hageja ei ole tõendanud, et üldkasutatavad pinnad on välja ehitamata. Lepingu p-s 3.2.6 kostja võetud kohustuse täitmise tõendamine on kostja tõendamiskoormis. Hageja negatiivset asjaolu tõendada ei saa. Hageja esitatud vaegtööde protokollist nähtuvalt ei ole trepikodasid 20.03.2006 seisuga vastu võetud, protokollis on märgitud mitmed puudused, mistõttu trepikodasid vastu ei võetud. Kostja seisukoht, et nimetatud protokollist nähtub, et trepikojad olid selleks ajaks välja ehitatud, on väär. Ringkonnakohus on seisukohal, et lepingus p-s 3.2.6 sätestatud „välja ehitama“ saab tähendada üksnes asja valmis ehitamist. Ei ole mõeldav, et müüja müüb korteriomandeid elamus, kus trepikojad jäävad valmis ehitamata. Viidatud protokollist nähtuvalt trepikodasid ja üldkasutatavaid ruume 20.03.2006 valmis ehitatud ei olnud: trepikodade sokliosa oli lõplikult viimistlemata, plaadid paigaldamata, 0-korruse keldribokside ja ühiskasutuses olevate ruumide seinad viimistlemata, betoonpõrand tolmas, Asunduse tänava poolsetel välisustel puudusid osaliselt klaasid jne. Protokollis toodud puudustega üldkasutatavaid ruume ei saa kolleegiumi arvates pidada valimisehitatuks, kuna osa töid on teostamata. Ebaõige on apellandi väide, et tegemist oli ainult töös olevate puudustega, mille kõrvaldamiseks oleks tulnud anda tähtaeg. Puuduseks saab pidada töö teostamist mittekohase kvaliteediga, kuid protokollist selgub, et tööd olid osaliselt tegemata. Kolleegium märgib, et apellandi seisukohad üldkasutatavate ruumide valmisehitamise kohta on vastuolulised. Kostja on omaks võtnud, et ta ei olnud lepinguga võetud kohustust täitnud 20. märtsiks 2006 ja talle anti täiendav tähtaeg 2006 aasta lõpuni. Kostja ei ole käesoleva ajani tõendanud, et trepikojad on valmis ehitatud. Seega on hagejal õigus nõuda viivist kostja poolt lepinguga võetud kohustuse täitmisega viivitamise eest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu ja hagejaga, et kostja kohustus lepingueseme müüjana oli korraldada kõigi lepingust tulenevate kohustuste täitmine ja lepingueseme olemine kaasomandis ei ole tsiviilkäibes midagi erakordset, millega kostja ei oleks saanud arvestada kohustuste võtmisel. Seega arvestades, et kostja korteriomandi müügilepinguga vaidlusaluse kohustuse endale võttis, tuleb tal fikseerida ka sellise kohustuse täitmine, milleks võib, kuid ei pea olema asja üleandmine üleandmise-vastuvõtuaktiga. Pooled ei ole lepingus kokku leppinud üldkasutatavates ruumides tehtavate tööde üle andmises aktiga. Arvestades kostja kohustuse olemust ja seda, et üldkasutatavad ruumid olid korterid ostnud isikute kasutuses, oleks kolleegiumi arvates piisav olnud üldkasutatavate ruumide lõpuni ehitamine. Kostja kohustuse täitmise resultaat oli korteriomanikele nähtav. Vaidluse puhul tuli kostjal tõendada endale lepinguga võetud kohustuse täitmist. Kostja esitas küll kohtule tema poolt ehitajalt üldkasutatavate pindade vastuvõtmise aktid (t lk 56-58), sh 02.01.2006 trepikoja üleandmise-vastuvõtuakti (t lk 57), kuid arvestades, et 20.03.2006 protokollist nähtuvalt trepikojad valmis ei olnud, mille kostja on omaks võtnud, ja hilisemaid tõendeid trepikodade valmis ehitamise kohta kostja ei esitanud, siis ei tõenda aktid kostja poolt kohustuse täitmist. Kuna kostja ei ole tõendanud kohustuse täitmist, on hagejal õigus kostjalt nõuda täitmisega viivitamise eest lepingus kokkulepitud viivist. Eeltulenevalt tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.