2-06-6060/2 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Hagi aluseks olevad asjaolud ning hageja nõue kostja vastu Harju Maakohtule 21.03.2006.a. esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled AS E ja AL 06.10.2005.a. notariaalse korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu, millega AL ostis Tallinnas, XXX asuva korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr. 77 koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p.-i 3.2.6. kohaselt võttis kostja endale kohustuse välja ehitada üldkasutatavad pinnad hiljemalt 30.10.2005.a. Samas lepingu punktis on sätestatud ka, et juhul kui müüja ei täida võetud kohustust tähtaegselt, tasub ta ostjale viivist 0,025 % müügihinnast päevas kuni võetud kohustuste täitmiseni. Hagi kohtule esitamise ajaks 10.03.2006.a. pole kostja üldkasutatavaid pindu lõpuni viimistlenud ja korteriomanikele üle andnud. Vastavalt lepingu p.-le 2.1. on eelkirjeldatud korteriomandi müügihinnaks 796 000 krooni. Arvestades, et 796 000 krooni x 0,025 %=199.00 krooni, on hageja arvestuse kohaselt viivisesummaks päevas 199 krooni ja seisuga 10.03.2006.a. on kostja poolt lepinguga võetud kohustus täitmata 130 päeva, seega on hageja poolt arvestatud viivis summas 25 870 krooni. Viiviste tasumiseks esitas hageja 25.01.2006.a. AS-le E kirjaliku avalduse, milles palus koheselt kanda hageja arveldusarvele AS-s H 20.01.2006.a. kogunenud intress lähtudes lepingu punktist 3.2.6. Lisaks avalduse p.-le 2 palus hageja edaspidi kanda tema arveldusarvele iga kuu 30. kuupäevaks nimetatud intressisumma. Hageja arvele ei ole kantud viivist ega ole hageja avaldusele kostja poolt ka vastuväiteid esitatud. Eeltoodut aluseks võttes ja juhindudes VÕS §-st 108 lg. 2 ja 113 lg. 2 palub hageja mõista välja kostjalt hageja kasuks viivis summas 25 870 krooni ning kohustada kostjat kanda nimetatud rahasumma iga kuu hageja arvele kuni kostja poolt võetud lepingulise kohustuse täitmiseni. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja esitas 05.01.2007.a. asjas kohtule täiendava kirjaliku selgituse. Hageja jääb selles oma varasema seisukoha juurde, et kostja poolt ei olnud välja ehitatud trepikodasid lepingus kokku lepitud tähtajaks, ega ole neid hagejale ka nõuetekohaselt üle antud. Hageja on seisukohal, et asja valmimise ja üleandmise tõendamise koormus lasub kostjal. Kostja väitis 28.11.2006.a. istungil, et trepikoda oli välja ehitatud, kuid puudustega ja puudused likvideeritakse garantiitööde korras. Ehitustöid teostanud OÜ H andis trepikojad üle 02.01.2006.a. 20.03.2006.a. on koostatud AOÜ poolt XXX vaegtööde nimekiri, millest nähtub, et trepikojad on välja ehitamata (protokoll asja juures).Korteriühistu juhatus ja elamuhaldaja tuvastasid, et trepikojad ei ole nõuetekohaselt välja ehitatud ja fikseerisid probleemid koostatud vaegtööde nimekirjas. Hageja arvates on alusetu kostja süüdistus hageja aadressil, et viimane püüab esitatud hagi esitamisel teel kostja arvel alusetult rikastuda. VÕS § -i 76 lg. 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Poolte vahelise müügilepingu regulatsioonist tulenevalt peab müüja asja ostjale üle andma (VÕS § 208). Seega on hageja nõue seaduslik ja hageja ei püüa alusetult rikastuda, pigem püüab kostja kohut eksitada, kuritarvitades oma õigusi. Eeltoodut aluseks võttes esitab hageja käesolevas avalduse ka oma nõude suurendamise avalduse ja palub kohtul hageja kasuks kostjalt välja mõista viivised perioodi eest alates 31.10.2005.a. kuni 10.03.2006.a., so. Summas 25 870 krooni ja edaspidi arvates 11.03.2006.a. 0,025 % viivist müügihinnast kuni kohustuse täitmiseni. Kohtukulud riigilõivuna palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited hagile Kostja kirjalike vastuväidete kohaselt kostja hagi ei tunnista. Kostja arvates ei tulene hageja hagiavaldusest asjaolu, millised üldkasutavad ruumid olid kostja poolt hagi esitamise ajaks välja ehitamata. Hageja ei ole esitanud ühtegi dokumenti, mis tõendaksid tema väidet, et üldkasutatavad ruumid ei ole valmis ehitatud. Hageja väide, et kostja pidi üldkasutatavad ruumid korteriomanikele üle andma, on väär. Sellist kohustust ei ole lepinguga sätestatud. Kostja arvates sellise kohustuse täitmiseks panemine kostjale oleks väga koormav. Elamu XXX üldkasutatavad ruumid on kõigi elamus asuvate korteriomanike kaasomandis. Elamus on ligi 90 korteriomanikku ning hageja väite kohaselt oleks kostja pidanud igale neist andma personaalselt üle üldkasutavad ruumid peale nende väljaehitamist. Sellist kohustust kostjal vastavalt 06.10.2005.a sõlmitud lepingule ei ole. Samuti ei ole lepingu p.-s 3.2.6. konkretiseeritud välja ehitamise mõistet ja vastuvõtmise korda. Kostjal on sõlmitud töövõtuleping OÜ-ga H ehitus- ja siseviimistlustööde teostamiseks elamus asukohaga Asunduse 15. Vastavalt töövõtulepingus sätestatule võttis kostja tehtud ehitustööd vastu ning selle kohta oli koostatud tööde vastuvõtuaktid ja nimelt 30.11.2005.a. üleandmise-vastuvõtmise akt parkimisplatsi väljaehitamise kohta; 10.12.2005.a. üleandmisevastuvõtmise akt maja 0 korrusel asuvate ruumide ehitamise kohta ning 02.01.2006.a. elamu asukohaga XXX trepikodade vastuvõtuakt. Kostja soovib veel lisada, et kuna temale oli koormav iga korteriomanikuga

ühendust võtta ning mõned korteriomanikud ei reageerinud kostja teavitustele, olid alates 2005.a. detsembrikuu lõpust igasse trepikotta pandud teated selle kohta, et korteriomanikud saavad panipaiga võtmed kätte teatud isiku käest, kelleks oli IV. Kuni 2006.a. märtsikuu lõpuni ei olnud veel osa korteriomanikke oma panipaiga võtmete järele ilmunud. IV on ehitaja esindaja. Eeltoodut aluseks võttes palub kostja kohtul jätta hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendused ja kohaldatav seadus Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele täies ulatuses, ja seda alljärgnevatel põhjendustel. Asjas puudub pooltel vaidlus selles, et vaidlusaluse korteriomandi asukohaga Talllinnas, XXX müüs AS E ja ostis hageja 06.10.2005.a. sõlmitud müügilepingu alusel lepingu eseme hinnaga 807 802 krooni vastavalt müügilepingu p.-le 2.1. ning lepingu p.-i 2.2. kohaselt müügihinnast summa suuruses 799 802 krooni tasub ostja krediidi arvelt peale käesoleva lepingu sõlmimist 3 pangapäeva jooksul. Kostja ei ole asjas vaidlustanud ka asjaolu, et lepingu eseme eest on hageja talle maksnud kokkulepitud rahasumma ostuhinnana täies ulatuses. Lepingu esemesse kuulub lepingu p.-i 1.1. kohaselt Tallinna linnas, XXX asuv korteriomand, mis moodustab 531/51796 mõttelist osa maatükist, mille reaalosaks on korter nr. 77, üldpinnaga 53,1 m2 koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Korteri üldpind V korrusel on 50,6 m2 ja panipaiga pind elamu 0 korrusel on 2,5 m2. Lepingu p.-i 3.2.6. kohaselt kohustub müüja välja ehitama üldkasutatavad pinnad (s.h.) trepikojad, hiljemalt 30.10.2005.a. Juhul kui müüja ei täida käesolevas p.-is võetud kohustust tähtaegselt, kohustub ta tasuma ostjale viivist 0,025 % müügihinnast päevas kuni võetud kohustuse täitmiseni. Eeltoodut aluseks võttes on kohtu arvates ainetud kostja vastuväited üldkasutatavate pindade mõiste ja nende loetelu osas, sest kostja korteriomandi müüjana eelkõige ise peaks teadma, mida ta pidas silmas lepingu eseme müümisel hagejale, üldkasutatavate pindade all, mida ta ise kohustus välja ehitama lepingus märgitud tähtajaks – hiljemalt 30.10.2005.a. Kohtu arvates ei oma käesolevas asjas õiguslikku tähendust asjaolu, kellega oli kostjal ehitustööde tegemiseks sõlmitud töövõtuleping. Hageja ees on käsitletava müügilepingu kui võlaõigusliku lepingu kohaselt sellest tulenevate kohustuste mittetähtaegse täitmise eest vastutavaks ainuüksi kostja VÕS §-s 108 sätestatud alusel ja mõttes. VÕS §-i 76 lg. 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. VÕS §-i 76 lg. 3 kohaselt loetakse kohustus täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Samas lg.-s 4 sätte kohaselt kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, siis eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt. VÕS § 78 lg. 1 kohaselt kui võlgnik ei pea kohustust seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täitma isiklikult, võib kohustuse osaliselt või täielikult täita kolmas isik. Kui kolmas isik täidab kohustuse, vabaneb võlgnik täitmise kohustusest. Kostja poolt asjas esitatud üleandmise-vastuvõtu aktidest (vt. tlk. 56 – 58) nähtub asjaolu, et kostjale on OÜ H kui ehitaja poolt üle antud 10.12.2005.a. XXX elamu 0 korrusel asuvad ruumid valmisehitatuna, 30.11.2005.a. XXX elamu juures asuv parkimisplats valmisehitatuna ning 02.01.2006.a. XXX elamu 2 trepikoda väljaehitatuna. Samas hageja poolt asjas esitatud 20.01.2006.a. müügilepingu väljavõttest (vt. tlk. 98 – 99) nähtub kohtu arvates veenvalt asjaolu, et kostja võlaõigusliku lepingu-kohase müüjana on müünud Aldo VÄLBAle samas elamus asukohaga XXX korteriomandi lepingu esemena, mille reaalosaks on korter nr. 75 ning kohustunud lepingu p.-i 3.2.6. kohaselt välja ehitama üldkasutatavad pinnad (s.h. trepikojad ja panipaik) ning märkima parklakohad hiljemalt 28.02.2006.a. ning juhul kui müüja ei täida käesolevas punktis võetud kohustust tähtaegselt, kohustub ta tasuma ostjale viivist 0,025 % müügihinnast päevas kuni võetud kohustuste täitmiseni. Hageja väidete kohaselt asub nimetatud korteriomandi reaalosaks olev eluruum nr. 75 ühes ja samas trepikojas hageja omandisse kuuluva eluruumiga. Seega on kohtu arvates ilmne, et kostja poolt ei olnud XXX asuvas elamus välja ehitatud ka 20.01.2006.a. seisuga elamu trepikojad ja panipaigad ning märkimata olid ka parklakohad. Asjaolu, et ehitaja on kostjale formaalselt ülalloetletud üleandmise-vastuvõtmise aktidega üle andnud väidetavalt valmisehitatuna 0 korrusel asuvad ruumid, parkimisplatsi ja elamus asuvad 2 trepikoda, ei tõenda eeltoodut aluseks võttes kohtu arvates kostja-poolset müüja kohustuse täitmist müügilepingu p.-s 3.2.6.

üldkasutatavate ruumide välja ehitamiseks viivitusega aktides märgitud kuupäevadel, kuna Aldo VÄLBAga sõlmitud müügilepingus 26.01.2006.a. oli üldkasutavate pindade valmisehitamise tähtajaks kokkulepitud juba 28.02.2006.a. Ülaltoodut aluseks võttes tuleb jätta tähelepanuta kostja poolt asjas esitatud üleandmise-vastuvõtmise aktid kui tõendina asjasse mittekuuluvad ja ebausaldusväärsed. Lisaks eeltoodule peab kohus vajalikuks märkida, et OÜ H ei olnud ehitajana kohustatud täitma ostjate ees müüja poolset üldkasutatavate pindade valmisehitamise kohustust VÕS §-i 78 lg. 1 mõttes ning kohtu arvates on asjas kuni käesoleva ajani kostja poolt tõendamata asjaolu, et kostja lepingu eseme müüjana on täitnud oma hagejaga 06.10.2005.a. sõlmitud müügilepingu p.-st 3.2.6. tuleneva kohustuse korteriomandi esemesse kuuluvate üldkasutatavate ruumide ja pindade valmisehitamise näol, kuna kostja asjas kohtule sellekohaseid usaldusväärseid tõendeid seniajani esitanud ei ole. Pooled on sama lepingu p.-s 3.2.6. leppinud kokku müüja kohustusest maksta hagejale viiviseid 0,025 % müügihinnast päevas kuni võetud kohustuse täitmiseni. Kostja väited selle kohta, et kostjale on liigselt koormav igale korteriomanikule üldkasutavaid pindu üle anda, pole kohtu arvates asjakohased. Kostja pädevuses lepinguesemete müüjana oli korraldada kõigi omapoolsete lepingust tulenevate kohustuste täitmist. Hageja on kostjale lepingueseme hinna kokku lepitud ulatuses ja tähtajaks täitnud, kostja on ostuhinna hagejalt vastu võtnud, kuid samas jätnud omapoolsed lepingulised kohustused täitmata ning püüab põhjendamatult hoiduda nende täitmisest seniajani. Kostja vastuväited hagile tuleb jätta tervikuna tähelepanuta kui asjasse mittepuutuvad. Kostja käitumine hagejaga sõlmitud müügilepingus on olnud kohtu arvates vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega tulenevalt VÕS § 76 lg. 2 sättest. Eeltoodut aluseks võttes leiab kohus, et hageja on kohtule esitanud põhjendatud hagi ning see kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Asja menetluskulud tuleb jätta täies ulatuses kostja kanda TsMS § 162 lg. 1 sättest. Selleks õigustatud isik võib TsMS § 174 lg. 1 kohaselt asja lahendanud esimese astme kohtult nõuda menetluskulude kindlaksmääramist 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohtunik Reet Laasmaa (allkiri) 21.06.2007.a.