Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

II Hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt kasutas hageja üürileandjana 12.11.2004 teatise esitamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg-st 2 tulenevat õigust öelda üürileping korraliselt

üles alates 20.03.2005. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 lg-de 1 ja 3 alusel oli pooltevaheline üürileping kehtinud elamu üleandmisest kolm + viis aastat, seega kuni 20.03.2005. Teatises oli hageja motiveerinud oma tahet üürilepingut mitte pikendada asjaoluga, et kostja jäi pidevalt võlgu. Kostjal oli perioodil 1999 kuni 2001 (seisuga 01.05.2001) võlgnevus enam kui kolme kuu üüri- ja kommunaalmaksete summas. Nimetatud võlgnevuse tasus kostja 18.05.2001. Seisuga 20.10.2002 oli tal taas enam kui kolme kuu suurune võlgnevus, mille kostja tasus alles peale tema vastu hagi esitamist kohtusse. Seoses üürivõlaga esitas hageja lepingu ülesütlemise avalduse ka 24.03.2003, kuid selle alusel eluruumi vabastamist ei nõudnud. Kuna üürileping on lõppenud 20.03.2005, puudub kostjal õiguslik alus hagejale kuuluvat eluruumi kasutada. Hageja palub kostjalt sisse nõuda ka võlgnevus eluruumi kasutamise eest perioodil alates maist 2005 kuni hagiavalduse esitamiseni arvestusega 8.00 krooni/m2 kuus, s o 19 kuu ja 25,8 m2 eest 3921.60 krooni. Samuti viivis vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 kokku 302.12 krooni. Kohtuistungil jäi hageja oma nõuete ja menetluses väljendatud seisukohtade juurde. III Kostja seisukoht Kostja vaidleb hagile vastu. Nii kirjalike vastuväidete kui istungitel antud seletuste kohaselt oli 12.11.2004 ülesütlemine tühine, kuna selle aluseks olevat võlgnevust ei esinenud. Üürivõlgnevuse olemasolul oleks üürileandja pidanud andma üürnikule esmalt täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks. Seda ei tehtud. Ülesütlemine tuleb lugeda ka hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, kuna samal ajal oli samade poolte vahel kohtus üürivaidlus. Kuni 01.09.2001 haldas elamut AS Kadrioru Majaühisus, kellele kostja tasus kõik üüriarved. Perioodil 01.09.2001 kuni 01.09.2002 hageja üüriarveid ei esitanud. 21.12.2002 proovis kostja edastada üüriraha hagejale rahakaardiga, mida aga hageja ei lunastanud. Võlgnevuse õnnestus kostjal tasuda alles 03.02.2004 sularahas hageja tolleaegse esindaja kätte. Alates oktoobrist 2002 kuni aprillini 2005 (kaasaarvatud) käis hageja isiklikult igakuiselt üüri ja kõrvalkulusid nõudmas sularahas. Kostja ei vaidle vastu, et poolte vahel kehtiva üüriarvestuse aluseks on 8.00 krooni m2 eest. Alates maist 2005 tegi hageja takistusi kostjale üüri maksmisel --- ei esitanud arveid, ei käinud igakuiselt sularaha nõudmas, ei võtnud üürniku pakutud raha vastu, ei avaldanud oma pangaarveid), siis alates 12.08.2005 on kostja hoiustanud igakuise eeldatava üürisumma 340.00 krooni kalendrikuu eest notari hoiukontole. Kuna hageja ei ole esitanud igakuiselt üüriarveid, on alusetu nõue nii üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse kui viivisvõlgnevuse osas. V Kohtu lahend ja põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte ja nende esindajate selgitused ning tunnistajate EL, MP ́a ja LV ́i ütlused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Sama sätte lg 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne lepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega senise üürilepingu pikenemist mittesoovides peavad pooled (või üks neist) enne selle lõppemist avaldama kirjalikku tahet vastavalt kas lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks ning kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist avaldanud lepingu lõpetamise soovi ja üürnik ei ole avaldanud ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamise tahet, siis üürileping sama sätte lg 2 alusel ei pikene. Kui üürnik ei avalda soovi ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse kasutamiseks, siis üürileping lõpeb. Poolte vahel puudub vaidlus, et novembris 2004 esitas hageja kostjale teate pealkirjaga “tähtajatu üürilepingu ülesütlemine (üürileandja ülesütlemisavaldus e. üürilepingu mittepikenemise teade)“, milles teatas, et ütleb üürilepingu üles ja ei pikenda seda alates 20.03.2005 põhjusel, et üürnik on korduvalt jätnud täitmata oma lepingujärgse kohustuse tasuda üüri. Ka puudub vaidlus, et kostja sai teate kätte. Teates on üürileandja otseselt viidanud VÕS § 310 lg-le 2 ja §-le 329. Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et hageja poolt kostjale saadetud teadet ei saa oma sisult tõlgendada kui üheseltmõistetavat tahteavaldust mitte pikendada üürilepingut omandireformi alusel tagastatud elamus ja juhindudes ORAS-i sätetest. Teates sisalduvad sõnaselged viited VÕS-i tähtajalise üürilepingu pikenemise ja ülesütlemise vaidlustamise korra regulatsioonile ei jäta kohtule kahtlusi, millisest seadusest üürileandja (tema tolleaegne esindaja) lähtus. Vastavalt ORAS § 12.1 lg-le 11 oli selline lähenemine (VÕS-i regulatsiooni kasutamine) konkreetsete lepingupoolte vahelise üürilepingu lõpetamisele aga kehtiva seadusega otseses vastuolus. Tegemist ei ole mitte ainult ebaõige materiaalõigusliku aluse kasutamisega, vaid tegemist on sisuliste erinevustega ORAS-ist tulenevate ES-i §-de 32 ja 33 üürilepingu pikenemise regulatsiooni ja VÕS-i vastava regulatsiooni vahel. Kui ES § 32 lg 2 alusel teatab üüriandja, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist, siis selline teade iseenesest veel lepingut ei lõpeta. Sellise teate saamisel on üürnikul õigus mõistliku aja jooksul avaldada soovi uue lepingu sõlmimiseks eesõiguse kasutamiseks ja edasise vaidluse korral üürileandjal pöörduda kohtusse ES § 33 lg 1 alusel. Kui aga üürnik mõistliku aja jooksul eelpool nimetatud soovi ei avalda, siis leping lõpeb. ES § 32 lg 2 alusel teadet ei saa oma sisult (õiguslikelt tagajärgedelt) võrdsustada ülesütlemisteate sisuga. Kehtiv ülesütlemisteade lõpetab üürisuhte. Teate sisust tulenevalt on kohus seisukohal, et mõistetav on kostja selgitus kohtuistungil, et ta ei vastanud teatele põhjusel, et tema teada tal üürivõlgnevust tol ajal ei olnud. Juriidilisi teadmisi mitteomava isikuna ei pidanud kostja lugema saadud teatest välja muud, kui selles selges eesti keeles kirjas oli. Hageja esitatud teade oli suunatud oma rõhuasetuselt korduvate võlgnevuste alusel lepingu lõpetamisele, mitte aga seoses lepingutähtaja saabumisega lepingu pikendamisest keeldumisele võlgnevuste alusel. Eeltoodu alusel on seega tõendatud, et üürileandja esitas üürnikule tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 mõttes tühise (vastuolus ORAS § 12.1 lg-ga 11 oleva) tahteavalduse ja põhjendatud on kostja seisukoht, et vaidlusalune üürileping sellise teate esitamisega ei lõppenud. Tõendatuks tuleb lugeda ES § 32 lg-s 2 sätestatud olukord, milles kumbki pool enne üürilepingu lõppemist ei teavitanud teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest ja see pikenes viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti.

Poolte vahel puudub vaidlus, et seisuga aprill 2005 kostjal üürivõlgnevust ei olnud. Samuti puudub vaidlus, et ei selle ajani ega peale seda ei ole hageja esitanud kirjalikke teateid tasumisele kuuluva igakuise summa kohta. Et hageja kostjalt raha saanud alates aprillist 2005 ei ole, ka selle osas puudub vaidlus. Pooled on esitanud vastandlikke selgitusi põhjuste kohta, miks ei ole kostja andnud/saanud anda hagejale igakuiseid rahasummasid üle selliselt nagu toimus kuni aprillini 2005 --- hageja läks igal kuul kostja ukse taga, teatas tasumisele kuuluva summa, sai kostjalt sularaha ja andis vastu kviitung/arve. Hageja selgituste kohaselt käis ta ka peale märtsi 2005 kuni jaanuarini 2007 igakuiselt kostja ukse taga, kuid kostja talle raha ei andnud. Kostja selgituste kohaselt käis hageja viimati tema ukse taga juunis 2005, aga juba siis ütles, et kostja ei ole keegi ning kviitungit ei andnud. Kumbki pool oma selgitusi tõendavaid tõendeid ei esitanud. Hageja poolt taotletud tunnistaja EL ütluste kohaselt kuulis ta eelmisel aastal talvisel ajal vaidlust hageja ja kostja vahel, milles kostja olevat öelnud, et tema mingit raha ei maksa ega üürikviitungit vastu ei võta. Kuna tunnistaja ei kuulnud pooltevahelist jutuajamist lõpuni ega osanud ka täpsemalt meenutada selle toimumise aega, siis ei ole tegemist kohtu jaoks piisava tõendiga, et lugeda veenvalt tõendatuks hageja väide, et kostja tahtlikult keeldus alates maist 2005 üüri maksmisest ja et kostjal ei olnud alust hoiustada üüri notari juures. Kostja väited on kaudselt tõendatud tema enda käitumisega --- pöördumine õigusabi saamiseks juristi poole (t lk 37) ja avalduse tegemise notarile 12.08.2005 tagasivõtmise õiguseta igakuiselt eeldatava üüritasu 340.00 krooni hoiustamiseks ja selles põhjendusena märgitud „Tulenevalt asjaolust, et üürilepingut ei ole käesoleval hetkel võimalik täita...“ (t lk 38-39). Eelmises lõigus toodud asjaolude ja järelduste alusel on kohus seisukohal, et puudub alus lugeda kostja rikkunuks lepingust tulenevat maksmise kohustust üürisummade hoiustamisega notari juures. Puuduvad tõendid, et kostja oleks neid summasid saanud maksta muul poolte vahel kokkulepitud mõistlikul moel --- sularahas hagejale või tema arveldusarvele pangas. Tallinna notari Liia Aigro poolt 21.06.2007 väljastatud hoiustamiskviitungiga on tõendatud, et kostja poolt on hoiustatud isegi suurem rahasumma, kui on hageja arvestanud võlgnevuseks. Selle rahasumma kätte saamine sõltub vaid hageja enda tahtest. Hageja on hoiustamisest teadlik vähemalt kohtumenetluses kostja esimese vastuse kätte saamisest. Samas on kohus seisukohal, et isegi kui hageja ei olnud enne kohtumenetlust nimetatud asjaolust teadlik, oli tegemist olukorraga, mis oli tingitud tema enda tegevusetusest. Nimelt kinnitab notar 21.06.2007 kviitungis, et nii 05.04.2006 kui 03.01.2007 olid saadetud vastasisulised teatised notarite poolt hagejale tema elukohta XXX Tallinnas. Kohtus kinnitas hageja, et ta ka tegelikkuses elab alaliselt sel aadressil. Teise saatmise kohta on aga notar kinnitanud, et teatis oli postiasutuse poolt tagastatud hoiutähtaja möödumisel. Seega ei kindlustanud hageja talle tema elukohta saadetava posti kättesaamist ja seda asjaolu ei saanud kostja kuidagi mõjutada. Kuivõrd eelpool jõudis kohus järeldusele, et tõendamist ei leidnud kostja poolt lepinguust tuleneva maksekohustuse rikkumine, siis puudub ka alus arvestada ja mõista välja temalt viivist,

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Tulenevalt eelpool esitatud põhjendustest jäävad antud menetluses kulud hageja kui isiku, kelle kahjuks otsus tehti, kanda.

Imbi Sidok (allkiri) kohtunik

ÄRAKIRI ÕIGE:

I.Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.