Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kostja ei ole hoolimata hageja nõudmisest hagejale 10 000 krooni tagastanud. OÜ E ei tegutsenud lepingu sõlmimisel hageja käsundi ega volituse alusel, OÜ E tegutses eelkõige oma huvides ja müüja ja ostja huvides. Lisaks ei ole kumbki pool võtnud endale kohustust valmistada leping ette VÕS § 15 lg 1 alusel. Oma nõuet kostja vastu soovis hageja tõendada dokumentaalsete tõenditega – läbirääkimiste protokolli koopia ostu-müügilepingu sõlmimise osas; 19.09.2005.a kirja koopia. Kostja vastuväited 23.03.2006.a vastuses ja 22.09.2006 täpsustatud vastuses hagile kostja hagi ei tunnista ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt võttis 2005.a augustis kostjaga ühendust VL, kes oli OÜ E esindaja ning kes esitles end maaklerina. Kuivõrd maakler avaldas, et tema poolt leitud ostja on nõus tasuma kostjale viimase poolt soovitud hinna, nõustus kostja sõlmima Protokolli läbirääkimiste ostu-müügilepingu sõlmimise osas. Lepingu sõlmimise ajal pani maakler VL kostja uskuma, et sõlmitav leping on korrektne ning kehtiv. Seega tegutses OÜ E maaklerina hageja käsundi alusel. Vastavalt lepingule kohustus ostja ostma ning müüja müüma korteri hiljemalt 15.09.2005, mistõttu oli kostja arvestanud, et saab soetada endale uue korteri XXX ning oli andnud eelmainitud korteriomandi müüjale nõusoleku sõlmida 14.09.2005 notariaalse korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu. Lepingus kokkulepitud ajal Mahtra tn korteri ostumüügilepingut pooled hageja süü tõttu sõlmida ei saanud. Eeltoodud fakt pani kostja äärmiselt raskesse olukorda, kuivõrd kostja oli arvestanud, et saab korteri eest saadud raha eest tasuda uue korteri sissemakse. Kostja pidi uue korteri soetamisel võtma laenu ning on hageja tegevuse tõttu kandnud kulusid, mis seisnevad laenuintressides summas 6873,43 krooni ja õigusabikuludest 2000 krooni, kokku 8873,43 krooni. Kostja on nõus, et vaidlusalune leping on vorminõuete täitmata jätmise tõttu tühine, kuid ta ei nõustu kostja avalduses toodud nõuet tasuma, kuivõrd tegi kulutusi sellega, et uskus Protokolli kehtivusse ning kostja tasaarveldab enda kahjuhüvitamise nõude hageja nõudega. Kostja on esitanud oma vastuväidete tõendamiseks järgmised dokumentaalsed tõendid – korteriomandi võlaõiguslik müügileping; laenuleping 15.09.2005, kostja kontoväljavõte, sularaha üleandmise-vastuvõtmise aktid. Kolmanda isiku OÜ E seisukoht Kostja avalduse alusel kaasas kohus 30.01.2007 määrusega menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel OÜ E, kuna kolmas isik oli lepinguks, kes lepingu koostas. Kolmas isik ei ole esitanud kohtule oma seisukohta hagiavalduse ja kostja vastuväidete kohta Kohtu põhjendused Asjaõigusseaduse rakendamisseaduse AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt peab ehitise või selle osa võõrandmise tehing olema notariaalselt tõestatud ning AÕS § 119 lg 1 peab olem tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi siis kui seadusest tulenevalt peab leping olema sõlmitud teatud vormis, peab ka eelping olema sõlmitud samas vormis. Seega tuleb ehitise või selle osa või kinnistu müügileping kui ka eelleping müügiks olema notariaalselt tõestatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lõike 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Lepinguga pealkirjaga Protokolli läbirääkimiste ostu-müügilepingu sõlmimise osas loeb kohus tõendatuks, et nimetatu vastab eellepingu tunnustele asja võõrandamiseksomandamiseks. Märgitu tuleneb kokkuleppe sisust, kuivõrd pooled on lepingus saavutanud kokkuleppe nii lepingu objektis, hinnas kui ka lepinguga seotud tasude tasumise korras ja on 2 (4)

kohustunud sõlmima lepingu kokkulepitud tingimustel. Pooled asja omandamise eellepingut notariaalses vormis sõlminud ei ole, mistõttu see ei vasta seaduse nõuetele (AÕS § 118 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2), selles puudus ka pooltel vaidlus. Kuivõrd vorminõudeid kehtestavad seaduse sätted on imperatiivsed, on tehing tühine TsÜS § 83 lg-s 1 sätestatust tulenevalt, st märgitud kokkuleppel ei ole õiguslikke tagajärgi. Nimetatu ei tähenda aga seda, et pooltel poleks justkui üldse mingeid läbirääkimisi olnud, tegemist on vaid juhtumiga, kus saavutatu ei oma õiguslikke tagajärgi. Kuivõrd eelleping on vorminõude rikkumise tõttu tühine, siis selle tõttu on tühine ka kohustus eelmakse tasumiseks (p 4.1.). TsÜS § 84 lõikes 1 tulenevalt ei ole tühisel tehingul õiguslikke tagajärgi algusest peale ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Eellepingu tühisuse tõttu ei oma tähtsust kostja vastuväited sellest, et leping jäi sõlmimata hagejast või muust isikust tulenevate asjaolude tõttu. Kostja väited sellest, et kostja pidi hageja käitumise tõttu oma uue korteri soetamiseks võtma laenu ning kandma intresside ja õigusabikulude näol vältimatud kulusid ja kahju ja seepärast ei pea kostja hagejale 10000 krooni tagastama, ei ole õiged, sest ei tulene seadusest. Iseenesest ei ole vaidlust selles, et kostja hagejalt märgitud tühise eellepingu järgi ka 10000 krooni sai. VÕS § 1028 lg 1 järgi siis kui isik /saaja/ on teiselt isikult /üleandja/ saanud midagi olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõude, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kohustus langeb hiljem ära. Kuivõrd asjas on leidnud tõendamist, et eelleping on tühine, mistõttu ei ole sellel õiguslikke tagajärgi ning tõendamist on leidnud, et kostja on hagejalt saanud 10000 krooni selle tühise eellepingu järgi, siis tuleb hagejale kooskõlas VÕS § 1028 lg 1, TsÜS § 84 lg 1 kostjalt välja mõista alusetult saadu vastavalt 10000 krooni. Kostja märkis täiendavas vastuses, et tasaarveldab oma kahjunõude hageja nõudega. VÕS § 15 lg 1 järgi siis, kui üks pool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, peab teisele poolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Nii saab VÕS § 15 lg 1 kohaselt juhul, kui leping on vorminõude eiramise tõttu tühine, kahjustatud lepingupoole ees vastutada vaid isik, kes on võtnud endale kohustuse valmistada ette lepingu sõlmimine või teavitada teist poolt lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest. Kohtule esitatud laenulepingust nähtub, et kostja sõlmis A. A laenulepingu 15.09.05 /laenuleping, panga väljavõte, raha ülesandmise aktid raha tagastamise kohta/, ent samas kohtule esitatud ELi avalduses hagejale 19.09.05/t. lk 8/ pidi läbirääkimiste kohaselt hageja justkui ostma kostjalt korteri hiljemalt 15.09.07. Samas on kostja sõlminud hoopis teise isikuga võlaõiguslikku ostu-müügilepingu 14.09.2005, mistõttu ei ole kohtu arvates kostja väited veenvad sellest, et kostja oli sunnitud tegema põhjendamatuid kulutusi laenu ja intresside maksmise näol just seoses sellega, et hageja ei sõlminud kostjaga Mahtra tänaval asuva korteri müügilepingut. Vastupidi on kostja pidanud läbirääkimiste protokolli järgi võimalikuks sõlmida ostumüügileping varem, so 14.09.05 teise isikuga, samal ajal kui hagejaga tulnuks leping sõlmida alles läbirääkimiste kohaselt 15.09.05. Lisaks nähtub kostja pangakonto väljavõttest, et kostja kontole laekus sularaha 50000 krooni ning arvestades konto jääki ja tasutud sularaha, on märgitud summa tasutud osamaksena korteri eest XXXe. korteri eest, mille kostja ostis lepinguga 14.09.05. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja väited sellest, et hageja on põhjustanud kostjale laenuintresside ja õigusabikulude näol kahju just seetõttu, et kostja uskus sellesse, et leping hagejaga on kehtiv, on tõendamata. Tõendamata on ka kostja väited märgitud õigusabikuludest 2000 krooni kui väidetavalt hageja poolt kostjale põhjustatud kahjust. Tõendamata on ka kostja väited sellest, et hageja oli kohustatud valmistama lepingut ette ning et OÜ E oleks olnud hageja esindaja eellepingu sõlmimise ajal volikirja alusel või täitnud hagejalt saadud käsundit. Ka kohtule esitatud vaidlusalusest protokollist /lk 9-10/ ei nähtu, et 3. isik OÜ E oleks täitnud just hageja käsundit või olnud hageja esindaja. Kuivõrd kostja poolt väidetava kahju tekkimine seoses hageja käitumisega on tõendamata, leiab kohus, et kostjal puudub alus 3 (4)

oma väidetavat kahju tasaarvestada hageja nõudega kostja vastu ja seega ei saa kohus ka seda arvestada. VÕS § 197 lg 1 kohaselt siis kui üks isik on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega eeldab tasaarvestuse tegemine siiski nõude ja kohustuse olemasolu. Kuivõrd kostja kahjunõue hageja vastu on tõendamata, ei saa kohus seda ka arvestada ja lugeda tasaarvestatuks hageja nõudega kostja vastu. Eeltoodu tõttu kuulub hagi täies ulatuses rahuldamisele. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud selle kanda, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele, jäävad hageja menetluskulud kostja kanda.

Kohtunik

4 (4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.