Toivo Lehespalu hagi Merike Poudeli vastu võlgnevuse puudumise tunnustamiseks, alusetult saadud 10 140,20 krooni saamiseks ning kostja kohustamiseks paigaldada mõõtevahendid ja arvestada maksmisele kuuluvaid summasid vastavalt näitudele
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.03.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Merike Poudeli apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Toivo Lehespalu, esindaja adv. Margus Lentsius Kostja Merike Poudel, esindaja adv. Viktor Särgava
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 30.03.2007 otsus, ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Välja mõista Toivo Lehespalult (ik xxxxxxxxxxx, eluk x) kohtukulud 1650 (üks tuhat kuussada viiskümmend) krooni Merike Poudeli (ik xxxxxxxxxxx, elukoht x) kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
1.Toivo Lehespalu esitas 18.09.2003 hagi AS Himalaya vastu, paludes tunnustada hageja poolt x asuva eluruumi kasutamisest tuleneva võlgnevuse puudumist, mõista kosjalt hageja kasuks välja alusetult saadud üür ja halduskulude tasu perioodil 01.01.1995-30.08.2003 kokku 10 140,20 krooni, kohustada kostjat tasuta paigaldama hageja kasutuses olevasse eluruumi x elektri- ja veearvestid ning arvestama elektri ja vee eest tasumisele kuuluvaid summasid vastavalt näitudele. Hageja taotluse alusel asendas kohus 18.02.2004 määrusega kostja AS Himalaya kostjaga Merike Poudel. Kostja asendamise taotluses leidis hageja, et AS Himalaya ei saa olla üürileandjaks, kuna Merike Poudel omandas hoone alles 10.11.1994,
ning seega ei olnud ta 06.02.1994 hoone omanik ega saanud halduslepinguga hoone haldamist anda üle AS-ile Himalaya.
2.Hagi põhjenduste kohaselt kasutas hageja alates 17.04.1987 Tallinnas x asuvat eluruumi ning 31.08.2003 sundis kostja teda eluruumi vahetama samal korrusel asuva eluruumi nr 417 vastu. Üürisuhe on kirjalikult vormistamata. Hoone, milles asub hageja kasutuses olev eluruum, kuulub kostjale. Faktiliselt on kõiki üürileandja õigusi ja kohustusi realiseerinud AS Himalaya, kes esitas üüriarved ja kellele need tasuti. AS Himalaya on arvestanud hagejale võlgnevuseks 01.09.2003 seisuga 9608,08 krooni. Hageja leidis, et tal puudub võlgnevus ning ta on kostjale maksnud 10 140,20 krooni rohkem, kui ta oleks pidanud. Üürileandja on ebaõigesti arvestanud üüri, maamaksu ning halduskulude ja kõrvalkulude (vesi, küte ja elekter) eest tasumisele kuuluvaid summasid. Hageja pidi perioodil 01.09.2001-01.09.2003 maksma üürileandjale kokku 11 071,40 krooni, kuid tasus 19 600 krooni. Seega on sel ajavahemikul hageja maksnud kostjale alusetult 8528,60 krooni. Perioodil 01.01.1995-30.08.2001 on kostja hagejalt nõudnud üüri 1611,60 krooni rohkem. Tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 lg-st 1, tarbijakaitseseaduse (TKS) § 7 p-st 7 ja mõõteseaduse (MõõteS) § 134 lg-st 1 on üürileandja kohustatud võimaldama hagejale elektri ja vee eest maksmist vastavalt tema eluruumi paigaldatud arvestite näitudele. Üürileandja keeldub neid hageja eluruumi paigaldamast. Kostja vastuväited
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Maja haldab AS Himalaya vastavalt vara haldamise lepingule, mis on sõlmitud vara omaniku ja AS Himalaya vahel. Nimetatud lepingus on kõik üürileandja õigused ja kohustused delegeeritud AS-ile Himalaya. Kostja ei ole hageja üürileandjaks ja seetõttu on hagiavaldus esitatud vale isiku vastu. Tallinna Linnakohtu 09.06.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2/227-10438/02 tuvastati, et hagejaga on x asuva eluruumi suhtes sõlminud üürilepingu AS Himalaya, mitte kostja.
4.Hageja nõuded üüri suuruse vaidlustamiseks on tulenevalt VÕS §-st 302 aegunud. Hageja on pidevalt keeldunud kirjaliku üürilepingu sõlmimisest ning tasub üüri ja kõrvalkohustuste eest juhuslikult. Elektri eest tasumine toimub üldistel alustel ja vastavalt korrusel kulutatud elektrienergiale. Vett mõõdetakse samuti ühiselt ja tarbimine jagatakse vastavalt iga üürniku poolt kasutatava pinna suurusele. Kostja ei ole hageja õigusi rikkunud, vaid hageja on omandanud alusetult kostja vara, jättes tasumata talle osutatud ja vahendatud teenuste eest. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
5.Kohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 8528,60 krooni ja kohustades kostjat tagama hageja kasutuses oleva eluruumi vee ja elektritarbimise arveldamise õigsus ja mõõtmise täpsus vastavate mõõteriistade paigaldamisega eluruumi selliselt, et mõõtevahendite näit on pingutuseta nähtav nii eluruumi omanikule kui üürnikule.
6.Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt nähtub Tallinna Hooneregistri 18.03.2003 tõendist nr 1, et 10.11.1994 ostu-müügi lepingu nr 8463 alusel on x ühiselamu omanikuks Merike Poudel. Kohtu hinnangul on 06.02.1994 kostja ja AS Himalaya vahel sõlmitud haldusleping tõendina tühine, kuna see sõlmiti enne seda, kui kostja sai x ühiselamu omanikuks ja asutati AS Himalaya. Äriregistri väljavõtte kohaselt on AS Himalaya esmakandena äriregistrisse kantud 13.01.1997. Halduslepingu olemasolu kostja ja talle kuuluva AS Himalaya vahel ei ole tõendatud. Kostja viide ebaõigele kostjale ei ole asjakohane.
7.Kohus leidis, et kostja väide hageja nõuete aegumisest üüri suuruse vaidlustamiseks on põhjendamatu, kuna hageja ei vaidlustanud üüri ülemäärast suurust, vaid leidis, et kostja on üüri valesti arvestanud. Kostja ei esitanud eeskirju, mille alusel ta arvestab igas korteris tarbitud elektrit kogu korruse elektritarbimisest lähtuvalt. Samuti oli hageja õigustatud tasuma tarbitud vee eest veearvesti näidu järgi. Kostjal kui üürileandjal on kohustus
paigaldada nõuetekohased mõõtevahendid, et tagada hageja VÕS § 292 tulenevate kõrvalkulude maksmise kohustust. Kohus leidis, et hageja poolt vähemmakstud summasid ei saa vaadelda üürivõlana, mistõttu viivise nõue nendelt summadelt on alusetu. Kohus leidis, et hageja nõue on põhjendatud ja tõendatud hagiavaldusele lisatud dokumentide ja poolte seletustega ning kostja üürileandjana oli õigustatud eluruumi kasutamise eest nõudma perioodil 01.09.2001-30.06.2002 vastavalt hageja arvestusele 6388,40 krooni. Perioodil 01.07.2002-01.09.2003 oli kostja õigustatud nõudma üüri 4683 krooni, arvestades eluruumi suurust 22,3 m2. Seega pidi hageja tasuma kostjale perioodil 01.09.2001-01.09.2003 kokku 11 071,40 krooni. Hageja tasus samal ajavahemikul 19 600 krooni. Hageja poolt enammakstud 8528,60 krooni kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele kuni 01.02.2002 kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) § 477 ja VÕS § 1028 kohaselt. Kohtu hinnangul ei ole piisavalt põhjendatud ja tõendatud hageja nõue perioodil 01.01.1995-30.08.2001 väidetavalt ebaõigesti arvestatud üüri 1611,60 krooni saamiseks. Kuna võlanõuet hageja vastu ei ole esitatud, puudub alus üürivõla puudumise nõude tunnustamiseks.
8.Kohus leidis, et tulenevalt TKS § 7 p-st 7 on kostja kui eelnimetatud teenuste müüja kohustatud teenuse pakkumisel ja müümisel tarbijale järgima üldisi kaubandustegevuse häid kombeid ja tavasid ning on selleks kohustatud tagama arveldamise õigsuse ja mõõtmise täpsuse, mida pole võimalik tagada ilma hageja korteris tegelikku tarbimist mõõtvate arvestite olemasoluta või nende näitusid arvestamata. Mõõtmise usaldatavust reguleerib MõõteS § 134. Kohus leidis, et kostjat tuleb kohustada tagama hageja eluruumis vee ja elektritarbimise arveldamise õigsus ja mõõtmise täpsus, kus teenuse tegeliku tarbimise hulk on mõõdetud eluruumi paigaldatud vastavate mõõtevahenditega, kusjuures mõõtevahendite näit peab olema nii hagejale kui kostjale pingutusteta nähtav. Apellatsioonkaebuse põhjendused
9.Kostja palus kohtuotsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus ebaõigesti tõlgendanud VÕS § 1028 lg 1. Käesoleval juhul on hageja maksnud raha ainult AS-ile Himalaya. Asjaolu üle, et hageja ei ole kostjale midagi maksnud, pooltel vaidlus puudub. Seega on kohus hageja kasuks raha välja mõistnud valelt isikult. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt on õigus raha tagasi nõuda ainult sellelt isikult, kellele on raha makstud. Käesoleval juhul ei oma tähtsust ka asjaolu, et kostja on AS Himalaya juhatuse liige. Füüsilisi ja juriidilisi isikuid ei saa samastada isegi juhul, kui füüsiline isik on juriidilise isiku juhatuse liige ja ainuomanik.
10.Kohus kohaldas ebaõigesti ka TKS § 7 lg 7 ja MõõteS § 134. Neid norme on võimatu tõlgendada selliselt, et see kohustaks üürileandjat elektri- ja veearvesteid paigaldama. Esiteks ei tule sellist kohustust sätete sõnastusest ning teiseks on üürisuhte puhul tegemist eriregulatsiooniga, mis on reguleeritud ainult VÕS-is. Seega üürisuhte puhul on võimalik üürileandjat kohustada ainult selleks, mis on sätestatud VÕS-is või üürilepingus. Oluline on märkida, et kostja ei ole isegi üürileandjaks. Asjaolu, et hagejal on üürisuhe AS-iga Himalaya, mitte kostjaga, tõendab käesolevaks hetkeks jõustunud Tallinna Linnakohtu 09.06.2003 otsus tsiviilasjas nr 2/227-10438/02 ning see, et üüriarved esitas ja nende alusel võttis maksed vastu AS Himalaya. Vastus apellatsioonkaebusele
11.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.
Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
12.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leidis, et kohtuotsus tuleb tsiviilkohtumenetluse
seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha asjas uus otsus.
13.Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 järgi kohaldatakse enne 01.07.2002 tekkinud võlasuhtele suhte tekkimise ajal kehtinud seadust. Sama seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse kestvuslepingule alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut.
14.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kes on üürileandjaks ning kas kostja on isikuks, kellelt saab välja mõista hageja poolt õigusliku aluseta makstud 8528,60 krooni.
15.Vaidlust ei ole asjaolude üle, et hageja kasutas üürisuhte alusel ajavahemikul 17.04.198731.08.2003 x asuvat eluruumi ja edaspidi sama maja korterit nr 417 ning kirjalikku üürilepingut sõlmitud ei ole. Samuti ei ole vaidlustatud maakohtu poolt tuvastatud asjaolu, et hageja on maksnud õigusliku aluseta 8528,60 krooni.
16.Hooneregistri 18.03.2003 tõendi kohaselt on kostja x hoone omanik 10.11.1994 sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. Tulenevalt VÕS §-st 271 eeldatakse, et üürileandjaks on asja omanik. Samas ei ole omanikul keelatud sõlmida kokkuleppeid, millega antakse üürileandja õigused ja kohustused üle teisele isikule. Ka enne VÕS-i jõustumist kehtinud elamuseadus seda ei keelanud. Kostja väitel on ta andnud üürileandja õigused ja kohustused halduslepinguga üle AS-ile Himalaya. Kohus luges kostja ja AS Himalaya vahel 06.02.1994 sõlmitud halduslepingu tühiseks põhjendusega, et see sõlmiti enne seda, kui kostja sai x ühiselamu omanikuks ja asutati AS Himalaya. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Maakohus jättis tõendina põhjendamatult arvestamata 21.03.1995 sõlmitud halduslepingu täpsustuse (t lk 154), milles loetakse halduslepingu õigeks kuupäevaks 06.02.1995. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta asjaolu, et kuigi äriregistris on esmakanne tehtud AS Himalaya kohta 13.01.1997, ei tähenda see iseenesest, et enne seda kuupäeva vastavat äriühingut ei eksisteerinud. Tulenevalt ÄS § 513 lg-s 6 sätestatust ning äriregistris olevast märkest AS Himalaya ettevõtteregistri numbri kohta ei ole alust väita, et AS Himalaya ei olnud asutatud enne halduslepingu sõlmimist. Eeltoodud asjaoludel ei ole alust lugeda halduslepingut tühiseks.
17.Halduslepingust nähtub, et varast saadud tulu kuulub haldajale, tellija andis hoone ja hoone juurde kuuluva maa haldajale kasutada ning haldajal on õigus anda ruume üürile ja lõpetada üürisuhteid samadel alustel nagu vara omanikul. Seega tõendab haldusleping kostja väidet, et ta andis üürileandja õigused ja kohustused üle AS-ile Himalaya. Ka hageja ise on aktsepteerinud AS-i Himalaya kui üürileandjat, tasudes talle makseid ning nõudes temalt üürileandja kohustuste täitmist. Tallinna Linnakohtu 09.06.2003 tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr 2/227-10438/02 (t lk 269-271) rahuldati Toivo Lehespalu ja teiste isikute hagi AS Himalaya vastu x asuvate eluruumide üürilepingute pikendamiseks. Tallinna elamuvaidluskomisjoni 17.06.2003 otsusest (t lk 36-37) nähtub, et x üürnik Toivo Lehepalu esitas avalduse üürileandja AS Himalaja vastu. Käesolevas asjas hagiavalduse esitamisel pidas hageja samuti üürileandjaks AS Himalaya ning viimane täpsustatud vastuses hagile (t lk 125) kinnitas, et on õige kostja. Hageja ei ole tõendanud, et AS Himalaya on kostja kui üürileandja esindajaks üürisuhtes. Eeltoodust tulenevalt asub ringkonnakohus seisukohale, et x asuvate eluruumide 404 ja 417 üürileandjaks on AS Himalaya, mitte kostja.
18.Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 8528,60 krooni TsK § 477 ja VÕS § 1028
alusel. TsK § 477 lg 1 kohaselt isik, kes ilma seadusega või tehinguga kindlaksmääratud alusteta omandas vara teise arvel, on kohustatud viimasele alusetult omandatud vara tagastama. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Seega 8528,60 krooni väljamõistmiseks kostjalt tuleb tuvastada, et hageja poolt õigusliku aluseta makstud summad on saanud kostja või ta on volitanud kedagi neid summasid hagejalt vastu võtma. Asjas esitatud kassa sissetuleku orderid ja maksekorraldused (t lk 64-81) tõendavad, et hageja teostas makseid AS-ile Himalaya. Ka vastuses apellatsioonkaebusele kinnitab hageja, et ta on nii üüri kui kõrvalkulud tasunud AS-ile Himalaya. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, AS Himalaya oleks hagejalt saadud summad andnud üle kostjale või kostja volitanud AS-i Himalaya kostja nimel hagejalt sooritust vastu võtma. Sellist võimalust ei anna ka kostja ja AS Himalaya vahel sõlmitud haldusleping. Seega ei saa hageja poolt õigusliku aluseta AS-ile Himalaya makstud 8528,60 krooni välja mõista kostjalt. Maakohus rahuldas nõude isiku suhtes, kes ei ole kohane kostja.
19.Kuna kostja ei ole üürileandja, siis ei saa teda kohustada ka tagama hageja kasutuses oleva eluruumi vee ja elektritarbimise arveldamise õigsust ja mõõtmise täpsust vastavate mõõteriistade paigaldamisega eluruumi. Ringkonnakohus peab vajalikuks siinkohal märkida, et maakohtu poolt MõõteS §-le 134 ja TKS § 7 lg-le 7 tuginemine vastava nõude rahuldamisel ei olnud asjakohane, kuna nimetatud normidest ei tulene kostjale kohtu määratud kohustust.
20.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudub alus üürivõla puudumise nõude tunnustamiseks, kuna võlanõuet hageja vastu ei ole esitatud. Selles osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud. Samas ei ole maakohus resolutsioonis teinud otsust vastava nõude rahuldamata jätmise kohta, millega kohus rikkus TsMS § 442 lg-t 5. Arvestades eeltoodut ning apellatsioonkaebuse taotlust tühistada maakohtu otsus, peab ringkonnakohus vajalikuks tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.
21.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kostja ei esitanud vastavalt kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-le 3 maakohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente, mistõttu ei ole tal õigust nõuda esimese astme kohtus kantud kulude hüvitamist apellatsioonimenetluses. TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel tuleb kohtuotsuse tühistamisel ja uue otsusega hagi rahuldamata jätmisel hagejalt kostja kasuks välja mõista apellatsioonimenetluse kohtukulud - apellatsioonkaebuse esitamisel kostja poolt tasutud riigilõivu hüvitamiseks 1650 krooni.
Tiit Kollom
Mare Merimaa
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.