Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Margo Klaar ja Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
22. august 2007.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-05-14829
Tsiviilasi
Ülari Kriisi hagi KÜ Karusselli 25 vastu üldkoosoleku 05. juuni 2005.a otsuste tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 21. detsembri 2006.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ülari Kriisi apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja) Ülari Kriis (IK xxxxxxxxxxx; x), lepinguline esindaja Anu Talu Vastustaja (kostja) KÜ Karusselli 25 (reg k xxxxxxxx; x), seaduslik esindaja Kaja Jõerand-Vahur ning lepinguline esindaja Heigo Petsi
RESOLUTSIOON
1.Tühistada osaliselt Pärnu Maakohtu 21. detsembri 2006.a otsus hagi rahuldamata jätmise ulatuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega tunnistada täiendavalt kehtetuks KÜ Karusselli 25 üldkoosolekul 25.05.2005.a vastuvõetud otsused, millega 1) otsustati, et kui korteri nr 6 omanik ei likvideeri kanalisatsiooni lekkimise põhjuseid, tellib korteriühistu torustiku mahamonteerimise korteriomaniku kulul ja 2) otsustati, et korteri nr 6 omanik remondib omal kulul 01.08.2005.a lõhutud trepi.
Poolte apellatsioonimenetluses kantud kohtukulud jätta kummagi poole enda kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib Riigikohtule edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.
Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja palus tühistada KÜ Karuselli 25 05.06.2005.a üldkoosoleku otsused. Esialgne hageja Anne Tooming võõrandas korteriomandi Ülari Kriisile 25.07.2005.a asjaõiguslepingu alusel, kanne tehti kinnistusraamatusse 12.08.2005. Kohus asendas 30.03.2006.a määrusega hageja Anne Toominga ja luges hagejaks Ülari Kriisi.
2.Hagiavalduse kohaselt on 05.06.2005.a KÜ Karuselli 25 üldkoosoleku otsused ebaseaduslikud. Otsus kinnitada remondiperioodiks 01.05.a – 01.11.2005.a igakuine lisamakse 3000 krooni kuus iga korteriühistu liikme kohta, millistest summadest tasutakse juhataja Kaja Jõerand-Vahuri töötasu ja transpordikulu, on ebaseaduslik ja kostja on seda tunnistanud. Otsuse poolt hääletas U. Vahur, kelle hääl oli ebaseaduslik, lähtudes TsÜS § 38 lg-st 1. U. Vahuri poolthääl võimaldab eeliseid sissetuleku näol oma abikaasale, kes on KÜ juhatuse liige Kaja Jõerand-Vahur ja otsus on majanduslikult KÜ liikmetele ja KÜ-le kahjulik. Igakuise lisamakse jaotus ei vasta proportsionaalsele kulude jaotamise põhimõttele lähtuvalt korteriomandi suurusest.
3.Otsus määrata 1 m2 halduskulude hinnaks 12 krooni kuus alates 01.05.2005.a seoses vee- ja kanalisatsioonimaksete suurenemisega, elektri ja bensiinihinna tõusuga ning korterite rendi- ja müügihinna tõusuga, on ebaseaduslik. KÜ liikmele Anne Toomingale (10.11.2003.a 12.08.2005.a) ei esitatud üldkoosoleku toimumisele eelnevalt kinnitamiseks 2003.a ja 2004.a majandusaasta aruannet, kassavoogusid ja raamatupidamise algdokumente, mis tõendanuks reaalseid halduskulusid ja nende suurendamise vajadust.
4.Otsuse poolt osta U. Vahurilt paekivi hääletasid M. Peleševa, U. Vahur ja K.Jõerand-Vahur. Otsus on ebaseaduslik, kuna tehingu sõlmimise otsustamisel oli tühine K. Jõerand-Vahuri ja U. Vahuri poolthääl, lähtudes TsÜS § 38 lg-st 1 ja MTÜS § 22 lg-st 4. Antud otsus võeti vastu 05.06.2005.a üldkoosoleku protokolli p-s 5 remondi ja ehitustööde järjekorra määramise ja finantseerimise all ning seega on terve otsus tühine. Juhataja ettepanekud remondi ja ehitustööde osas ei ole vajalikud või kasulikud, vaid toreduslikud TsÜS § 63 järgi. Otsuses puudub tööde teostamise ajaline planeering, puudub eelnevalt koostatud majanduskava KÜ-s planeeritavate tööde teostamiseks ning hinnapakkumised.
5.Üldkoosolekul kinnitati detailplaneeringuks vajamineva ettemaksu 10 000 krooni kogumine korteriühistu liikmetelt võrdselt maksetähtajaga 01.08.2005. Otsus on ebaseaduslik, lähtudes KÜS § 151 lg-st 1 ja KÜ põhikirja p 3.2.2 sätestatud kulude jaotamise korrast.
6.Korteriühistul puudub seaduslik alus endale mittekuuluvate korteriomanike kaasomandis olevate mõtteliste osade müügiks ning seaduslik alus kaasomanikule rentida kaasomanikule endale ja teistele kaasomanikele kuuluvat mõttelist osa. Seega tuleb tühistada otsus, millega otsustati korteri nr 6 juures asuva üldkasutatava ruumi võõrandamine korteri nr 6 omanikule hinnaga 7000 krooni/m2, väljaostmise tähtajaga 01.07.2005.a ning 01.11.2004.a -31.03.2005.a ruumi kasutamise eest korteriomanikule korteriühistu kasuks rendi määramine 300 krooni kuus, kogusummas 1500 krooni, maksetähtajaga 01.07.2005.a.
7.Vaidlustatud otsused on ebaseaduslikud ka osas, mille kohaselt juhul kui kui hageja korteri nr 6 kanalisatsiooni lekkimise põhjuseid ei likvideeri, tellib KÜ torustiku mahamonteerimise hageja kulul avariiremondina ja hageja peab remontima omal kulul 01.08.2005.a lõhutud trepi. KÜ juhatuse liige teatas korteriühistu üldkoosolekul, et koridoris olev kanalisatsioon on 2(9)
ebaseaduslikult ehitatud ja lekib. Korteri 6 omanik Anne Tooming koosolekul ei osalenud ja ei saanud suulist teadet kätte. Vaidlusalune kanalisatsioonitorustik paikneb üldkasutatavas koridoris ning ei ole paigaldatud omavoliliselt A. Toominga poolt, kes sai korteri nr 6 omanikuks 10.11.2003.a. A. Toomingale on esitatud arved vee ja kanalisatsiooni eest. Kostja ei tõendanud, et kanalisatsioonitorustik on ebaseaduslik ja lekib. Korteriühistul puudub seaduslik alus nõuda kanalisatsioonitorustiku demonteerimist ning seda ise demonteerida. Kostja vastuväited
8.Kostja tunnistas hagi osaliselt. Hagi on põhjendatud otsuse osas, millega kinnitati remondiperioodiks igakuine lisamakse 3000 krooni kuus iga KÜ liikme kohta; otsuse osas, millega otsustati detailplaneeringuks vajamineva ettemaksu 10 000 krooni kogumine KÜ liikmetelt võrdselt igaühelt 2500 krooni; otsuse osas, millega otsustati korteri nr 6 juures oleva üldkasutatava ruumi võõrandamine korter 6 omanikule hinnaga 7000 krooni/m2, väljaostmise tähtajaga 01.07.2005.a ning tasu määramine üldkasutatava ruumi kasutamise eest 01.11.2004.a 01.03.2005.a, maksetähtajaga 01.07.2005.a.
9.Kostja vaidles vastu halduskulude suuruse 12 kr/m2 otsuse tühistamisele. Tasu suurus sõltub üldkoosoleku otsusest, mis põhineb üldkoosolekul arutatud asjaoludel ja ühistu vajadustest. Hagejal on seaduslik õigus osaleda üldkooslekul, mida hageja kasutab vastavalt oma äranägemisele. Asjaolu, et hageja ei saanud üldkoosolekul osaleda, ei ole argument üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel. Planeerimismenetlus ei saa ühegi liikme õigusi rikkuda, sest see on tulevikku suunatud otsustus, mille osas ei ole kindel selle realiseerimine. Realiseerimine otsustatakse vastavalt majandustegevuse aastakava vastuvõtmisega. Ebamõistlik on eeldada, et elamu korrashoiuks vajalikke töid tehakse üksnes minimaalsete kuludega ja hädavajalikus ulatuses. Ühistul on õigus otsustada üldkoosolekul, milliseid töid ühistu teostab. Kanalisatsioonisüsteem on kaasomandis. Kui tegemist on omavoliliselt ehitatud kanalisatsiooniga, on korteriühistu õigustatud nõudma, et korteriomanik taastaks endise olukorra. Kui korteriomanik ei likvideeri kaasomandit ohustavat ja omavoliliselt ehitatud kanalisatsiooni, on korteriühistu pädev vastu võtma otsuseid olukorra lahendamiseks ja nõudma kahjud sisse süüdlaselt. Maakohtu otsuse põhjendused
10.Pärnu Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus tunnistas kehtetuks KÜ Karusselli 25 05.06.2005.a otsused, millega kinnitati remondiperioodiks 01.05.2005.a -01.11.2005.a igakuine lisamakse 3000 krooni kuus iga KÜ liikme kohta, millisest summast tasuda juhatuse liikme töötasu ja transpordikulu; millega kinnitati detailplaneeringuks vajamineva ettemaksu kogumine KÜ liikmetelt, igaühelt 2500 krooni maksetähtajaga 01.08.2005.a, kokku 10 000 krooni; millega kinnitati korteri nr 6 juures asuva üldkasutatava ruumi võõrandamine korteri nr 6 omanikule hinnaga 7000 krooni/m2, väljaostmise tähtajaga 01.07.2005.a ning rendi määramine 01.11.2004-31.03.2005.a, 300 krooni kuus, maksetähtajaga 01.07.2005.a; millega kinnitati Urmas Vahurilt paekivi ost kogusummas 9000 krooni. Ülejäänud osas jättis maakohus KÜ Karusselli 25 üldkoosolekul 25.06.2005.a vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamise nõude rahuldamata. Kohus jättis poolte kohtukulud nende endi kanda. Ning mõistis hagejalt välja asja läbivaatamise kulud summas 118,80 krooni ja kostjalt asja läbivaatamise kulud summas 118,80 krooni Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse.
11.KÜ Karuselli 26 üldkoosolekul 05.06.2005.a võeti vastu järgmised otsused: 1) kinnitati remondi perioodiks 01.05.2005.a -01.11.2005.a igakuine lisamakse
3(9)
3000 krooni kuus iga KÜ liikme kohta, millisest summast tasuda juhatuse liikme töötasu ja transpordikulu; 2) määrati halduskulude hinnaks 12 krooni/m2 alates 01.05.2005.a; 3) kinnitati ehitustööde järjekord, välisuste ja treppide finantseerimine; 4) kinnitati Urmas Vahurilt paekivi ost kogusummas 9000 krooni; 5) kinnitati detailplaneeringuks vajamineva ettemaksu kogumine KÜ liikmetelt võrdselt igaühelt 2500 krooni, maksetähtajaga 01.08.2005.a, kokku 10 000 krooni; 6) kinnitati korteri nr 6 juures asuva üldkasutatava ruumi võõrandamine korter nr 6 omanikule hinnaga 7000 krooni/m2, väljaostmise tähtajaga 01.07.2005.a ning ajavahemiku 01.11.2004.a -31.03.2005.a eest rendi määramine 300 krooni kuus, maksetähtajaga 01.07.2005.a; 7) otsustati, et kui korteri nr 6 omanik ei likvideeri kanalisatsiooni lekkimise põhjuseid, tellib KÜ torustiku mahamonteerimise korteriomaniku kulul; 8) otsustati, et korteri nr 6 omanik remondib omal kulul 01.08.2005.a lõhutud trepi;
12.Kostja võttis õigeks, et ebaseaduslikud on otsused 1, 5 ja 6. Otsused 1 ja 5 on vastuolus KÜS §-ga 151 lg 1, mille kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sh energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜ Karuselli 25 põhikiri ei sätesta teisiti. Korteriühistu ei arvestanud tasude määramisel eluruumi ruutmeetreid. Otsus nr 6 on seadusevastane, kuna korteriühistul puudub pädevus otsustada korteriomanike kaasomandis oleva ruumi võõrandamist või rentimist ühele korteriomanikule. Seda saavad otsustada korteriomanikud ühiselt.
13.Otsus, millega kinnitati Urmas Vahurilt paekivi ost, on vastuolus MTÜS § 22 lg-ga 4, mille kohaselt ei või liige hääletada, kui mittetulundusühing otsustab temaga või temaga võrdset majanduslikku huvi omava isikuga tehingu tegemist. Antud juhul Urmas Vahur hääletas, kui otsustati temalt endalt paekivi ostmist. Samuti hääletas otsuse vastuvõtmisel tema abikaasa Kaja Jõerand-Vahur.
14.Otsus, millega kinnitati ehitustööde järjekord ja finantseerimine, ei ole vastuolus TsÜS § 38 lg-ga 1, mille kohaselt juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada. Kaja JõerandVahur ja Urmas Vahur on mõlemad Karusselli 25 asuvate korteriomandite omanikud ja neil mõlemal on õigus korteriühistu üldkoosolekul hääletada. Kumbki ei kasutanud antud otsuse poolt hääletades oma hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid teiste liikmete kahjuks. Antud otsusega otsustati, milliseid töid ja millises järjekorras kinnistul teostatakse ja osaliselt ka tööde finantseerimine, s.o maja välisfassaadil olevate välisuste väljavahetamise ja välistreppide lammutamise ning ümberehituse osas. Nimetatud kinnistu parendamiseks kavandatavate tööde ja nende järjekorra määramine on kõigi korteriomanike huvides. Hageja ei tõendanud, et antud otsus on suunatud eelkõige Kaja Jõerand-Vahurile ja Urmas Vahurile kuuluvate korteriomandite parendamiseks ja väärtuse tõstmiseks.
15.KÜS § 15 lg 2 ja MTÜS § 36 lg 2 sätestavad informatsiooni andmise kohustuse
4(9)
korteriühistu majandustegevuse aastakava kinnitamisel. Vaidlusalusel üldkoosolekul ei esitanud juhatus majandustegevuse aastakava üldkoosolekule kinnitamiseks ja seega puudus kohustus esitada KÜS § 15 lg 1 nimetatud dokumendid tutvumiseks 2 nädalat enne üldkoosolekut. Korteriühistu liikmetel oli võimalik üldkoosolekul osaleda ja materjalidega tutvuda.
16.Otsus, millega otsustati, et kui korteri nr 6 omanik ei likvideeri kanalisatsiooni lekkimise põhjuseid, tellib korteriühistu torustiku mahamonteerimise hageja kulul ja otsus, millega otsustati, et hageja peab remontima omal kulul 01.08.2005.a lõhutud trepi, ei ole vastuolus seadusega. KÜS § 2 lg 2 järgi on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Hageja ei tõendanud, et vaidlusalune kanalisatsioon oli 05.06.2005.a seaduslik, ei esitatud kanalisatsiooni projekti ega ehitusluba. Kanalisatsiooni paigaldamiseks puudus ehitusluba, mida tõendab see, et ehitusluba anti hageja taotlusel välja alles 07.04.2006.a ja kostja esindaja seletuse kohaselt on käesolevaks ajaks ehitusloa väljaandmine vaidlustatud. Korteriühistu poolt arvete esitamine ei tõenda kanalisatsiooni seaduslikkust. Hageja ei tõendanud, et kanalisatsioon paigaldati kaasomanike nõusolekul. Vaidlusalune kanalisatsioonitoru ja trepp asuvad kõigile korteriomanikele kuuluvas kaasomandi osas. Väärteomenetluse lõpetamise määrusega 04.01.2006 on tõendatud, et K. Jõerand-Vahuri motiiviks kanalisatsioonitorustiku monteerimisel oli kõrvaldada kanalisatsioonitorustiku leke. Kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, on korteriühistu üldkoosolek pädev nendes küsimustes otsustusi vastu võtma. Apellatsioonkaebuse põhjendused
17.Ülari Kriis palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ulatuses, millega kohus jättis hagi rahuldamata ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kohus ei hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kohaldas vääralt materiaalõigusnormi.
18.Väär on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole otsus, millega kinnitati ehitustööde järjekord ja finantseerimine, vastuolus TsÜS § 38 lg-ga 1 ja kohtu seisukoht, et otsus, millega kinnitati 1 m2 halduskulu hinnaks 12 krooni, on seaduslik.
19.Põhjendamatu on kohtu seisukoht, et otsused finantseerimiseks, planeerimiseks ja liikmete haldustasu tõstmiseks, ei ole käsitletavad majandustegevuse aastakava kinnitamisena. Kuna tegemist on liikmete isiklike rahaliste vahendite laekumisega juriidilisele isikule sihtotstarbeliste kulutuste tegemiseks, peab korteriühistu juhatus esitama liikmetele enne otsuse vastuvõtmist kulutuste suurendamise vajaduse osas vastavad dokumendid ja arvestused, mis kinnitaks vajadust tõsta haldustasu. Halduskulu tõstmine on ebaseaduslik, kui rikutakse KÜS § 15 lg-s 2 ja MTÜS § 36 lg-s 2 sätestatud informatsiooni andmise kohustust. Viidatud seisukohta toetab ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-63-05. Korteriühistu kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. Majandamiskulud on vastavalt KÜS § 151 lg-le 1 korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Sama paragrahvi lõike 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks KÜS tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Halduskulu tõstmine 12 kroonile kuus 1/m2 kohta ja finantsotsuste tegemine ilma eelnevalt eelmise aasta majandusaasta aruannet esitamata ja raamatupidamise dokumente tutvustamata, on tõendatud KÜ juhatuse liikme poolt omakäeliselt kirjutatud teatega 05.06.2005.a üldkoosoleku protokollile. 5(9)
20.Hageja ei nõustunud kohtu seisukohaga, et otsus, millega otsustati, et kui hageja ei likvideeri kanalisatsiooni lekkimise põhjuseid, tellib korteriühistu torustiku mahamonteerimise hageja kulul, ja otsus, millega otsustati, et hageja peab remontima omal kulul 01.08.2005.a lõhutud trepi, ei ole vastuolus seadusega. Kohus ei arvestanud hageja 20.10.2006.a selgitusi. Korteriühistu pädevusse kuulub nimetatud otsus juhul, kui omavoliline ehitus või paigaldamine teostatakse korteriühistu tegutsemise ajal. Korteri nr 6 kanalisatsioon paigaldati enne korteriühistu asutamist ja kaasomanike nõusolekul. Sama nõusoleku alusel paigaldati kanalisatsioon ka korteritesse nr 1, 2, 4 ja 5. Tegemist ei ole omavoliga. K. Jõerand-Vahur, kui kaasomandis suurema osa valdaja, avaldas 05.06.2001.a (enne korteriühistu asutamist) nõusoleku WC ehitamiseks korterisse 6 seoses kanalisatsiooni olemasoluga (t lk 124). Korteriühistu asutati 25.07.2001.a ja kanti registrisse 17.08.2001.a. Hooneregistri toimikust nähtuvalt koostati 16.06.1992.a Karusselli 25 akt, millest nähtub, et korteris 5, mis asub teisel korrusel, on paigaldatud kraanikauss. Kraanikausi paigaldamine eeldab kanalisatsiooni olemasolu, mida kinnitas korteri nr 5 omanik K. Jõerand-Vahur oma 05.06.2001.a kirjalikus teates korteri nr 6 tolleaegsele omanikule S. L. Seega on väärad on KÜ seadusliku esindaja väited eelistungil, et teisel korrusel puudub kanalisatsioon (t lk 150). 01.08.2001.a sõlmis S. L esinduslepingu korteri müügiks OÜ-ga R.A.Kinnisvarad, kus korterit iseloomustavate andmete all on märgitud „WC veega“. Seega oli kanalisatsioonitoru olemas enne korteriühistu asutamist ja korteriühistul puudub seaduslik alus nimetatud kanalisatsioonitoru likvideerimise otsustamiseks. Nimetatud kanalisatsioonitoru on kasutatud KÜ nõusolekul (t lk 23) järjepidevalt kuni 19.07.2005.a (t lk 121). See on tõendatud ka KÜ poolt korterile nr 6 väljastatud arvetega ja Kinnisvaraekspert Pärnu ekspertiishinnanguga. Kanalisatsiooni paigaldamise ajal ei olnud seaduses sätestatud kohustuslikku kirjalikku vormi kaasomanike nõusoleku fikseerimiseks. Eeltoodust tulenevalt ei saa väita, et Silvi Lauril puudus kaasomanike nõusolek WC ehitamiseks oma korterisse ja kanalisatsioonitoru kasutamiseks. AÕS § 79 kohaselt kehtib õigus kasutada kanalisatsioonitoru ka hageja suhtes.
21.Riigikohus asus otsuses nr 3-2-1-31-03 seisukohale, et kui ehitamise ajal või esimese kahe aasta jooksul pärast juurdeehitise valmimist ei ole esitatud pretensiooni juurdeehitise kohta, võib tegemist olla nõudeõiguse kaotamisega hea usu printsiibi rikkumise tõttu (õiguse kuritarvitamine). Samas otsuses nõustus Riigikohus halduskolleegiumi seisukohaga asjas nr 33-1-64-02, et kui juurdeehitus sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saaks nõuda lammutamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest. Kanalisatsioonitoru paigaldamine ja väidetav trepi lõhkumine kanalisatsioonitoru paigaldamisega toimusid 2001.a suvel. Arusaamatu on kohtu seisukoht, et 2001.a lõhutud trepi peab paigaldama oma isiklike vahenditega korteriühistu liige, kes treppi ei lõhkunud.
22.Hageja ei nõustunud kohtu seisukohaga, et 04.01.2006.a väärteomenetluse lõpetamise määrusega on tõendatud, et K. Jõerand-Vahuri motiiviks kanalisatsioonitorustiku monteerimisel oli kõrvaldada kanalisatsioonitorustiku leke. Kohus jättis tähelepanuta, et kanalisatsiooni leket väärteomenetluse käigus ei tuvastatud ega tõendatud. A. Tooming on pöördunud kostja poole vee- ja kanalisatsioonitorustiku avariilisusega tutvumiseks (t lk 20, 125) ja hageja on pöördunud väidetava kanalisatsiooni lekkimisega seoses korteri nr 4 omaniku poole olukorraga tutvumiseks, kuid ei ole korteris nähtavaid kahjustusi tuvastanud. Kostja ei esitanud tõendeid kanalisatsiooni lekkimise kohta ja kostja vastav väide on paljasõnaline. Hageja on püüdnud, tulenevalt KÜ 05.06.2005.a korraldusest omal kulul likvideerida kanalisatsiooni väidetava lekkimisega seotud probleeme, kuid kostja ei luba seda teha. Kuigi teistel korteriühistu liikmetel on kostja arvates ebaseaduslik vee- ja kanalisatsiooni kasutamise võimalus, ei luba kostja hagejal enam kasutada vee- ja kanalisatsioonivõrku, toetudes oma 05.06.2005.a üldkoosoleku otsusele. KÜ tegevus kahjustab hagejat ja on hageja suhtes, arvestades teisi korteriomanikke, põhjendamatu ning ebaõiglane.
6(9)
Vastus apellatsioonkaebusele
23.KÜ Karusselli 25 ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused
24.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu osaliselt tühistada osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata. Tühistatud osas on võimalik teha uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Hagi kuulub rahuldamisele ka osas, milles hageja taotles KÜ Karusselli 25 üldkoosoleku 25.06.2005.a otsuste kehtetuks tunnistamist, millega otsustati, et kui korteri nr 6 omanik ei likvideeri kanalisatsiooni lekkimise põhjuseid, tellib korteriühistu torustiku mahamonteerimise korteriomaniku kulul ja kohustati korteri nr 6 omanikku remontima omal kulul 01.08.2005.a lõhutud treppi. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
25.TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses vaidlustab apellant maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude tunnistada kehtetuks KÜ Karusselli 25 üldkoosolekul 05.06.2005.a vastuvõetud otsused, millega: 1) määrati halduskulude hinnaks 12 krooni/m2 alates 01.05.2005.a; 2) kinnitati ehitustööde järjekord ja finantseerimine, sh välisuste ja treppide väljavahetuse ning ümberehituse eest tasumine; 3) otsustati, et kui korteri nr 6 omanik ei likvideeri kanalisatsiooni lekkimise põhjuseid, tellib korteriühistu torustiku mahamonteerimise korteriomaniku kulul ja 4) otsustati, et korteri nr 6 omanik remondib omal kulul 01.08.2005.a lõhutud trepi.
26.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et KÜS § 13 lg 3 sätestatud nõue üldkoosoleku otsuse tühistamiseks on samastatav otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega MTÜS § 24 lg 1 ja TsÜS § 38 lg 1 tähenduses ning et kehtetuks saab tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus olevat otsust. Seadusega vastuolus olevaks tuleb lugeda ka niisugust otsust, mille üldkoosolek on teinud oma seadusest või põhikirjast tulenevat pädevust ületades.
27.Vaidlust ei ole selles, et nn halduskulude all mõistavad pooled majandamiskulusid KÜS § 151 tähenduses – s.o korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Majandamiskulude ehk nn halduskulude suuruse kindlaksmääramine on KÜS § 2 lõikest 2 tulenevalt korteriühistu pädevusse kuuluv küsimus ning seda ei vaidlusta iseenesest ka apellant. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi seisukohaga, nagu oleks üldkoosoleku poolt ühistu majandamiskulude (halduskulude) suuruse seaduslikus korras muutmise kohustuslikuks eeltingimuseks KÜS § 15 ja MTÜS § 36 sätestatud majandustegevuse aastakava ning majandusaasta aruande koostamine ja esitamine. Ebaõige on ka apellandi seisukoht, nagu muudaks aruande üldkoosolekule mitteesitamine kehtetuks majandamiskulude kohta vastuvõetud otsused. Nimetatud seisukohad ei põhine seadusel. KÜS § 15 järgi on majandustegevuse aastakava ja majandusaasta aruande koostamine ja üldkoosolekule kinnitamiseks esitamine ühistu juhatuse iga-aastane kohustus, kuid käesoleva vaidluse esemeks ei ole KÜ Karusselli 25 juhatuse kohustuste rikkumine, vaid korteriühistu üldkoosoleku otsuste 7(9)
seadusele vastavuse kontrollimine. Üldkoosoleku pädevus võtta vastu otsuseid ei ole seaduse kohaselt sõltuvuses ühistu juhatuse poolt aruandlus- ja teabe andmise kohustuse täitmisest.
28.Eeltoodud põhjendustel nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohtadega ka osas, milles maakohus leidis, et seadusega ei ole vastuolus korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega kinnitati ehitustööde järjekord ja finantseerimine. Seadusest ei tulene, nagu oleks korteriühistul õigus otsustada kinnistu (korteriomanike kaasomandi mõttelise osa) parendamiseks vajalike tööde järjekorra ja selleks mõeldud kulutuste üle üksnes majandustegevuse aastakava ja majandusaasta aruande (sh raamatupidamise aastaaruande) arutelu ning kinnitamise raames. Asjakohased ei ole apellandi viited Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-63-05, kuna nimetatud otsuses käsitletud korteriühistu üldkoosoleku otsused ei olnud oma sisult haakuvad käesolevas asjas vaidlustatud üldkoosoleku otsustega.
29.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ülejäänud kahe vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse osas, millega korteriühistu on sisuliselt otsustanud korteri nr 6 omaniku tsiviilõiguste ja –kohustuste üle. Otsuste sisu kohaselt on korteri nr 6 omanikul kohustus likvideerida kanalisatsiooni lekkimise põhjused või alternatiivselt kohustus hüvitada ühistule torustiku mahamonteerimise kulud; samuti kohustus remontida omal kulul trepp. Asja materjalidest nähtuvalt kuuluvad nii vaidlusalune kanalisatsioonitorustik kui ka trepp korteriomanike kaasomandi mõttelise osa hulka (KOS § 1 lg 2). KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul küll õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike korteriomandi mõtteliste osade majandamisest tulenevaid õigusi (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-76-04), kuid eelnevast ei tulene ringkonnakohtu arvates korteriühistu pädevust määrata üldkoosoleku otsusega kindlaks korteriomaniku kohustusi teiste korteriomanike suhtes. MTÜS § 12 lg 4 kohaselt määratakse liikmete varalised ja muud kohustused ühingu suhtes kindlaks põhikirjaga ning liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ettenähtud korras. MTÜS § 22 lg 5 kohaselt peab mittetulundusühingu liikmele teistest liikmetest erineva kohustuse panemiseks olema selle liikme nõusolek. Korteriomaniku kohustus teha teatud tegu või kanda teatud kulutused, kõrvaldamaks teiste korteriomanike õiguste võimalik rikkumine seoses kaasomandi mõtteliste osade majandamisega, võib käesoleval juhul seega tuleneda seadusest, mitte aga korteriühistu üldkoosoleku otsusest. Eeltoodust lähtudes on ringkonnakohus seisukohal, et seadusega ei ole kooskõlas KÜ Karusselli 25 üldkoosoleku 25.06.2005.a otsused osas, millega kohustati korteri nr 6 omanikku likvideerima kanalisatsiooni lekkimise põhjused või alternatiivselt hüvitama ühistule torustiku mahamonteerimise kulud, samuti remontima omal kulul trepp. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 3 tuleb üldkoosoleku otsused nimetatud osas kehtetuks tunnistada.
30.Vastavalt eeltoodule ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust poolte väited selle kohta, kas korterisse nr 6 paigaldati kanalisatsioon seaduslikult või mitte. Hageja ei ole esitanud tuvastusnõuet kanalisatsiooni rajamise seaduslikkuse kindlakstegemiseks ning ringkonnakohus ei pea vajalikuks anda kanalisatsiooni ehitamise asjaoludele õiguslikku hinnangut.
31.Ringkonnakohus jätab rahuldamata vastustaja KÜ Karusselli 25 taotluse võtta asja arutamise juurde uue tõendina ehitusregistri väljavõte Karusselli 25-6 korteri tehnoseadmete kohta. Vastustaja ei ole TsMS § 652 lg 4 kohaselt põhjendanud uue tõendi esitamist esmakordselt ringkonnakohtule. Samuti on ringkonnakohus seisukohal, et ehitusregistri väljavõte ei ole asja õigemaks lahendamiseks asjakohane. Apellatsioonkaebuse vastusele lisatud väljatrükk kuulub vastustajale tagastamisele.
32.Apellant taotles menetluskulude jätmist vastustaja kanda. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne nimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuna ka
8(9)
ringkonnakohtu otsuse kohaselt kuulub hagi rahuldamisele osaliselt, jätab ringkonnakohus poolte apellatsioonimenetluses kantud kulud kuni 31. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 alusel kummagi poole enda kanda.
M. Klaar
M. Merimaa
K. Kullerkupp
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.