Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

võõrandamise eelleping. Vorminõude mittejärgimine tõi kaasa tehingu tühisuse ning hageja leiab, et seetõttu tuleb kostjal tagastada alusetult omandatud 30 000 krooni. Hageja on eelnevalt pidanud läbirääkimisi ka kostjaga ja teda esindava maakleriga, kuid vaatamata sellele ei ole kostja hagejale ettemaksu tagastanud. Hageja pöördus oma õiguste kaitseks ka Tarbijakaitseameti poole, kuid vaidlus ei kuulu nende pädevusse, kuivõrd müüjaks on eraisik. Tarbijakaitseameti vastuse (tl 18-19) kohaselt on lepingueelsete läbirääkimiste protokoll käsitletav eellepinguna. Eeltoodust tulenevalt palub hageja tunnustada tehingu tühisust ning kostjalt hageja kasuks välja mõista tühise tehingu alusel ettemaksuna saadu 30 000 krooni. 26.05.2006 esitas hageja kostja vastusele vastuväited. Hageja leiab, et kuivõrd protokolli p 8 kohaselt pidi ettemaks kuuluma tasaarveldamisele ostuhinnast, siis on see käsitletav ettemaksuna. Hageja selgitab ka et pöördus koheselt kostja poole, kui kuulis et korteri puhul on tegemist vallasasjaga, mis on ostu-müügilepingu sõlmimisel peamiseks asjaoluks. Hageja teatab, et leidis müügikuulutuse Kinnisvaralehe XXX kaudu ning leiab, et nii maja kui garaaži müügi puhul peavad ka eelkokkulepped olema notariaalselt vormistatud, mistõttu ei saa kostja hageja poolt makstud ettemaksu endale jätta. 23.11.2006 esitatud seisukohas teatab hageja, et kostja poolt esitatud tõendid ei vasta seaduses sätestatud dokumentaalsete tõendite vorminõuetele ning palub jätta need arvestamata. Hageja ei nõustus, et protokolli punkt 8 on kehtiv leping, kuivõrd nimetatud punktis sisalduv ettemaks 30 000 krooni on otseselt seotud ostuhinnaga. Protokolli p 11.1. kohaselt kuulub ostuhinna sisse p-s 8 teostatud ettemaks summas 30 000 krooni ning see välistab kostja poolt tehtud laiendatud tõlgendusi punkti 8 sisu osas. Protokolli p-s 11.1. märgitud ostuhind sisaldab täpset hinna koostiselementide loetelu, mis välistab võimalike täiendavate kulutuste hüvitamise kohustust. Kostja vastuväited Kostja esitas 19.04.2006 vastuse hagiavaldusele. Kostja hagi ei tunnista, kuna leiab, et lepingueelsete läbirääkimiste protokoll ei ole eelleping VÕS § 33 lg 1 tähenduses. Kostja tunnistab, et pooled pidasid läbirääkimisi korteriomandi asukohaga XXX müümiseks hagejale. Läbirääkimiste käigus saavutatud kokkulepete kirjalikuks fikseerimiseks koostasid pooled lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, milles fikseeriti muu hulgas ka saavutatud kokkulepped korteri müügilepingu ettevalmistamise kohta. Kostja leiab, et pooled ei ole protokollis võtnud kohustust sõlmida notariaalselt tõestatav müügileping, vaid kohustuvad käituma läbirääkimiste käigus heas usus eesmärgiga saavutada ostjale ja müüjale vastuvõetav kokkulepe korteri müügilepingu sõlmimiseks ning rakendavad jõupingutusi lõpetada lepingueelsed läbirääkimised ja sõlmida korteri müügileping protokollis fikseeritud tähtajal. Vaidlusalune protokoll on kostja vastuse kohaselt kirjalik dokument, milles on fikseeritud poolte läbirääkimiste käigus saavutatud kokkulepped, sealhulgas kokkulepped müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise tingimuste kohta. Kostja juhib tähelepanu ka asjaolule, et protokoll on koostatud maakleri kui ostu-müügitehingu vahendaja poolt. Seetõttu on kostja seisukohal, et lepingueelsete läbirääkimiste protokoll ei ole eelleping VÕS § 33 lg 1 tähenduses, kuivõrd protokollis ei sisaldu kohustust sõlmida tulevikus leping eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kostja leiab, et protokollist tuleneb tema õigus hageja poolt müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise eest tasutud 30 000 krooni endale jätta juhul kui hageja katkestab lepingueelsed läbirääkimised ilma et sõlmitaks korteri müügilepingut. Nimelt tuleneb protokolli p-st 7, et hageja tasus kostjale müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise eest teenustasuna 30 000 krooni. Protokolli p 12 kohaselt võib müüja teenustasuna saadud 30 000 krooni endale jätta, kui ostaja katkestab lepingueelsed läbirääkimised ja müügileping jääb seetõttu sõlmimata. Kostja sõnul katkestas hageja läbirääkimised pahatahtlikult ning on

läbirääkimiste katkestamisel ja selle järgselt käitunud vastuolus mõistlikkuse põhimõttega, kuivõrd süüdistas kostjat alusetult asjaolu, et korteriomand on vallasasi, varjamises. Kostja vastuse kohaselt oli hageja sellest teadlik juba enne protokolli allkirjastamist ning see, et korter on vallasasi, tuleneb ka protokollist. Vastavasisulisi selgitusi on hagejale esitanud ka läbirääkimisi vahendanud AS XXX. Tulenevalt eeltoodust palub kostja jätta hagi rahuldamata ning hageja kohtukulud tema enda kanda. 09.09.2006 esitatud vastuses teatab kostja, et lepingueelsete läbirääkimiste protokolli p 8 kohaselt on tasutud 30 000 krooni näol tegemist tasuga müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise eest ning see tasaarveldatakse juhul, kui pooled sõlmivad müügilepingu. Kuivõrd müügileping jäi hageja tõttu sõlmimata on nimetatud summa käsitletav teenustasuna. Samuti lisab kostja, et hageja ei ole peale protokolli allkirjastamist tema poole pöördunud enne lepingust taganemise avalduse esitamist. Kostja kinnitab, et hagejale selgitati suusõnaliselt, et korter on vallasasi ja seda tegi ka maakler KR. Samuti selgitab kostja, et kui tegemist oleks eellepinguga, oleks pooled kohustunud sõlmima notariaalse müügilepingu. Lepingueelsete läbirääkimiste puhul omandavad pooled muid seadusest tulenevaid kohustusi ja nende tulemusena ei pea pooled põhilepingust sõlmima. Protokolli allkirjastamisega eeldas kostja, et hageja täidab endale protokolliga võetud kohustused ning asus täitma omapoolseid kohustusi, mis olid müügilepingu sõlmimise eelduseks, tehes selleks vastavaid kulutusi ning andes lubaduse mitte müüa korterit teistele soovijatele. Kuivõrd korter on vallasasi ning alates 01.03.2006 ei saa vallasasjaga enam tehinguid teha, on kostjal jäänud korter müümata ning kostja on kannatanud kahju ärajäänud müügitehingu tõttu. Kostja arvab, et hagi on esitatud vale subjekti vastu, kuivõrd kostja palkas korteri müügi läbiviimiseks maaklerfirma AS ning eeldas, et kõik nimetatud müügiga seotud õiguslikud ja muud protseduurid korraldab maaklerfirma. Kostja teatab, et ta on korteri omanik, mitte müüja ning ei pea teadma kõiki müümise nüansse. Nüansse peaks teadma müügi vahendaja, kelle hageja oleks pidanud menetlusse kaasama kolmanda isikuna. 09.11.2006 eelistungil kostja nõustus, et osa lepingust on tühine, kuid punkt nr 8 ei ole ning on käsitletav eraldi lepinguna. Samal eelistungil esitatud selgituses teatab kostja, et tegemist on Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-32-06 käsitletud analoogse juhtumiga ning tasutud 30 000 krooni näol on tegemist lepingu sõlmimise ettevalmistamise tasuga. Samuti leiab kostja et tegemist ei ole notariaalselt vormi vajava eellepinguga, vaid lihtkirjalikus vormis tehtud lepinguga ostu-müügi ettevalmistamistöödeks. Kostja leiab, et protokolliga ei ole ostjal ega müüjal seoses tasuga kohustust hiljem kinnisasja omandada ega võõrandada. Kostja sõnul oli ettevalmistamine küllaltki mahukas ja vastutusrikas tegevus, sealhulgas ka mööbli ja muu füüsilise kolimise tõttu, sest kui kostjal jäänuks midagi tegemata, polnuks paari kuu pärast saabuva seadusemuudatuse tõttu võimalik enam korterit vallasasjana müüa. Nii jäigi ja on käesoleva ajani korter müümata. Kokku moodustasid korteriga seotud kulutused perioodil kokkuleppe sõlmimisest kuni eeldatava müügilepingu sõlmimiseni 28 458,60 krooni. Kõik ettevalmistused müügiks ja kantud kulud olid aga asjatud ning kostja pidi nimetatud kulutused kandma uuesti, kuivõrd korteri müümata jäämise tõttu, pidi ta sinna tagasi kolima. Seetõttu oli mõistlik pooltel kokku leppida konkreetne tasu 30 000 krooni müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise eest. Kostja leiab, et kuigi Riigikohtu ahendis on käsitletud broneerimist ja selle tasu, on käesolevas asjas toimunud otsene tasumine tegelikult kantud kulutuste eest., mis kanti seoses kostja poolt müügilepingu ettevalmistamisega. Seega tasuti 30 000 krooni muul eesmärgil kui müümise tagamine. Sellist lepingut ei pidanud pooled sõlmima notariaalselt. Kostja leiab, et seetõttu on tegemist kehtiva lepinguga, mille puhul müüja andis lubaduse teostada vajalikud ettevalmistamistööd ja ostja on tasunud selle eest. Seega puuduvad alused lepingu tühistamiseks ja tasu tagasimaksmiseks. Kohtu põhjendused

Kohtuistungil jäi hageja oma nõude ning eelnevate seisukohtade juurde ja palus hagi rahuldada. Kostja jäi oma vastuväidete ja seisukohtade juurde ning palus jätta hagi rahuldamata. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et allkirjastati nende poolt lepingueelsete läbirääkimiste protokoll ning et kostja sai selle alusel hagejalt 30 000 krooni. Poolte vahel on vaidlus lepingu olemuse üle. Hageja väitel on tegemist eellepinguga, mis on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine ning hageja palub seetõttu kostjal lepingu alusel saadud 30 000 krooni tagastada. Kostja leiab, et tegemist ei ole eellepinguga, mis vajaks notariaalset vormi, vaid lihtkirjalikus vormis tehtud lepinguga ostu-müügi ettevalmistamistöödeks, mistõttu leping ei ole tühine ning kostja ei pea saadud 30 000 krooni tagastama, kuivõrd nimetatu on saadud ostumüügilepingu ettevalmistamise tasuna. VÕS § 33 lg 1 sätestab, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kõigepealt lahendab kohus lepingu tõlgendamise küsimuse ning teeb kindlaks kas lepingueelsete läbirääkimiste protokolli näol on tegemist eellepinguga VÕS § 33 lg 1 tähenduses. Poolte ja kolmanda isiku poolt allkirjastatud protokollist nähtub, et see allkirjastati eesmärgil sõlmida hiljemalt korteri notariaalne müügileping ja garaaži müügileping (protokolli p 7). Kuigi protokollis on kokkulepitud ka maakleri ja pooltevahelised suhted, võib nimetatud protokolli lugeda eelkõige lepinguks, mille põhiolemuseks on esmajoones korteri ja garaaži omandamine. See nähtub protokollis kokkulepitust. Protokolli p 2 kohaselt käituvad pooled lepingueelsetel läbirääkimistel heas usus eesmärgiga saavutada müüjale ja ostjale vastuvõetav kokkulepe korteri ja garaaži müügileping, millega müüja müüb ja ostja ostab korteri ja garaaži müüja ja ostja poolt kokkulepitavatel ning käesolevas protokollis fikseeritud tingimustel, s.h hind. Protokollis on kokkulepitud ka korteri ja garaaži müügilepingu tingimused. Seega on kohus seisukohal, et allkirjastatud lepingueelsete läbirääkimiste protokoll sisaldab endas muu hulgas pooltevahelist korteri ostu-müügi eellepingut VÕS § 33 lg 1 tähenduses. Tulenevalt AÕSRS § 13 lg 6 kahest esimesest lausest kuni ehitisealuse maa kinnistusraamatusse kandmiseni või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni võib ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuvat mitteeluruumi, elamuühistu liikme omandisse antud korterit, endise korteriühingu liikme omandisse antud korterit või kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg-s 2 on sätestatud, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Seega kohustas AÕSRS § 13 lg 6 käesolevas asjas vaidlusaluseks oleva korteri võõrandamislepingu sõlmima notariaalselt tõestatud vormis. Kuivõrd kohus tuvastas, et allkirjastatud protokoll hõlmab endas ka pooltevahelist korteri ostu-müügi eellepingut, siis tulenevalt VÕS § 33 lg-st 2 peab ka eelleping olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kuivõrd allkirjastatud protokoll sisaldab muu hulgas ka eellepingut, millele seadus näeb ette notariaalselt tõestatud vormi, on protokolli osa, mis sisaldab endas korteri ostu-müügi eellepingut, TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Tulenevalt TsÜS §-st 85 tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Käesolevaga peab kohus vajalikuks selgitada, et protokollis sisalduv poolte ja maakleri vaheline kokkulepe on

eraldi leping ning ei ole seetõttu tühine, kuivõrd võib eeldada, et maaklerileping oleks tehtud ka tehingu tühise osata. Kostja leiab, et ka protokolli p 8 on käsitletav eraldi lepinguna, st lihtkirjalikus vormis tehtud lepinguga ostu-müügi ettevalmistamistöödeks, mille alusel hageja tasus kostjale 30 000 krooni ettevalmistamistöödeks ning lepingu eesmärk ei olnud müümise tagamine. Protokolli p 8 kohaselt ostja tasub käesolevas protokolli allakirjutamise päeval müüjale müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise eest sularahas tasu 30 000 krooni, missugune summa tasaarvestatakse juhul, kui pooled sõlmivad müügilepingu, vastava osaga protokolli punktis

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.