Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

KÜ X vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on 18.09.2000 KÜ X ja L.R. vahel sõlmitud rendilepingu uus redaktsioon ning on lõpetatud 01.08.1997 ja 15.08.1997 sõlmitud rendileping ja selle muudatuste leping. 08.08.1997 sõlmiti rendileping tingimusel, et seoses rentniku poolt tehtavate remonditöödega vabastatakse ta rendi tasumisest kuni 01.01.1998. Edaspidi oli rendi suurus 100 krooni kuus. Rendilepingu sõlmimisel oli hageja teadlik ruumide seisukorrast, ümberehituste ja remondi vajadusest. Lepingu lõpetamisel 01.12.2005 ja ruumide üleandmisel ei olnud hagejal nõudmisi seoses renditud ruumide parendamisega. Hageja nõude suurus on tõendamata. Hageja ei ole esitanud enne ega vahetult pärast tööde teostamist kostjale ühtegi arvet, millest lähtuvalt saaks hinnata tööde maksumuse põhjendatust. Rentnik pidi seadusest ja lepingust tulenevalt kõrvaldama rendilepingu esemel olevad puuduse, hoidma renditud vara korras ja teostama omal kulul renditud ruumi sisemist remonti (01.08.1997 rendilepingu p 3.2.4).

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus jättis 22. detsembri 2006 otsusega L.R. hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hagejal õigust nõuda hüvitist renditud varale tehtud parenduste eest, sest ta oli nõus lõpetama 15.08.1997 kokkuleppe. Hageja sai renditud vara sisuliselt tasuta kasutusse 01.01.1998 kuni 01.01.2004, s.o ajaks, mil rent oli kokku lepitud 100 krooni kuus ja mida hageja hakkas maksma alles 2000. a detsembrist. Hageja kasutas renditud vara pärast remondi tegemist veel vähemalt kuus aastat, mille kestel amortiseerus suurem osa tehtud remondist. 15.08.1997 mitteeluruumi rendileping nr 06 muudatuse sisu oli rendile antud pinna suurendamine 20,8 ruutmeetrini ja rentniku poolt tehtavad parendused ning rentniku õigus peale rendisuhte lõppemist nõuda rendile andjalt ülalnimetatud tööde maksumuse hüvitamist, kuid mitte rohkem kui 40 000 krooni ulatuses. 18.09.2000 sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu nr 6 lõpetamise kokkuleppe sõnastuse kohaselt lõpetasid pooled ka 15.08.1997 sõlmitud kokkuleppe ning sõlmisid uue rendilepingu. 18.09.2000 sõlmitud rendilepingu p 2.1. kohaselt oli aga rendilepingu objektiks taas ainult jalgvärava ruum pindalaga 7,1 m2 . Tegelikult kasutas hageja 20,8 m2 suurust pinda kuni rendisuhte lõppemiseni 01.12.2005. Kuna 15.08.1997 rendilepingu muudatus loeti 18.09.2000 poolte kokkuleppel lõppenuks, kasutas hageja 13,7 m2 suurust rendipinda suulise rendilepingu alusel. Rendilepingu sõlmimise kohustuslikku kirjalikku vormi rendiseadus ei sätestanud. Rendiseaduse (RenS) § 12 lg 1 ja 2 sätestas, et kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisti. Rendileandja loata tehtud parendused, mida pole võimalik renditud vara kahjustamata eraldada, lähevad lepingu lõppemisel tasuta üle rendileandjale. Remonditööde maksumuse ja kulude hüvitamise kokkulepe summas 40 000 krooni tühistati poolte kokkuleppel 18.09.2000. Seega oli kulude hüvitamise kokkulepe tühistatud. Kulude hüvitamise kokkulepe 7,1 m2 suurusel üüritud pinnal tehtavate parenduste eest oli kokku lepitud kirjalikus 18.09.2000 mitteeluruumide rendilepingus nr 06, p-s 1.3., kuid see kokkulepe kehtis alates eelmise kokkuleppe tühistamisest, s.o alates 18.09.2000 tehtavate remonditööde ja nende tegemiseks antavate nõusolekute kohta. Eksperdi Kaarel Saha arvamuse kohaselt on aga rentniku poolt esitatud materjalide, toodete ja tarvikute ostmist tõendavad tšekid lokaliseerimata, kuluks viseerimata ja vastavate tööde tehnoloogiliste etappidega sidumata. Tööde kuluks on hageja märkinud koristustööd, riiulite paigalduse, mis ei saa olla aluseks üüritud asjale tehtud parenduste hüvitamise nõudele kaheksa aastat hiljem. Materjalide kuluks on hageja märkinud bensiinikulu, kindlustus, tulekustuti soetamise, õigusabi, riiulite paigaldamine, pakketeip, ümberehitustasu, kindad, puhastusvahendid, aknavõrk, mis ei kuulu arvesse võtmisele renditud ruumidele tehtud parenduste hinna kindlaksmääramisel. Kõik tehtud kulutused on amortiseerunud. Hageja väitel tehti tööd 1997. a lõpust kuni 1999. aastani. Rendileping lõppes 2005. a detsembris, s.o 6-8 aastat pärast remonditööde tegemist. Ekspert K. Saha arvamuse kohaselt amortiseeritakse reeglina rendivaraga seonduvad tööd hoidmisperioodi jooksul, kui see on turupõhiselt mõistlik ehk pikkusega 4-6 aastat. 18.09.2000 rendilepingu sõlmimise ajal olid ruumid remonditud ja hageja hakkas renditud varalt tulu saama. Rent oli sama, mis 01.08.1997 sõlmitud rendilepingus, st sümboolne 100 krooni kuus. Kostja poolt esitatud arvete kohaselt oli rendi suurus 100 krooni kuni jaanuarini 2004. a, siis hakati esitama rendiarveid summas 436.80 krooni kuus. Teatise kohaselt on FIE L.R. maksnud esimese rendimakse KÜ X arvele 20.12.2000. Seega kasutas L.R. renditud ruume tasuta kuue aasta jooksul. Eeltoodust järeldub, et 18.09.2000 kostja ei nõustunud enam renditud varale tehtud kulutuste hüvitamisega ning pooled leppisid kokku hüvitamise kokkuleppe lõpetamises ja varasema

üürilepingu lõpetamiseks. Sellega kustutati vastastikused kohustused maksta igakuuliselt üüri 100 krooni ja hüvitada remonditööde maksumus kuni 40 000 krooni väärtuses.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

L.R. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 22. detsembri 2006 otsuse ning teha uue otsuse, millega mõista välja KÜ-lt X apellandi kasuks 36 050.10 krooni. Apellatsioonkaebuse kohaselt on 18.09.2000 sõlmitud rendilepingu p-s 1.3 kirjas, et kui rentnik parendab rendileandja kirjalikul nõusolekul renditud vara, siis on lepingu lõppemisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud kulutuste hüvitamist. Tehtud kulutused kuuluvad rendileandjale. Selline oli kogu rendisuhte ajal poolte tahe. Rendiobjekti ümberehitamiseks tehtud kulutused on kandnud hageja. Nimetatud rendilepingu p 2.2. sätestab, et vara renditakse kondiitritoodete müügipunktiks. Tervisekaitsetalituse nõuete kohaselt ei tohi tegeleda toiduainete müügiga ainult ühest ruumist koosnevas müügipunktis. Järelikult, kuna anti rendile ruum müügipunktiks, sai see olla ainult koos kõige kauplemiseks vajalike abiruumidega ja nende ruumide olemasolu eest sai vastutada ainult rendileandja. Kostja on lepingu järgi andnud poeruumid hagejale üürile. Seega oli kostja kohustus tagada, et hageja saaks üürnikuna üürilepingu kehtivuse ajal kasutada üüritud ruume poeruumidena. Ruumide tegelikust kasutamisest järeldub poolte tahe sõlmida rendileping kõigi ruumide kasutamiseks. Sellest omakorda järeldub, et rendileandja kohustus hüvitama rentnikule kõigis ruumides tehtud ümberehitustööd. Ruumid ehitas kauplemiskõlbulikuks hageja. Samuti on 2000. a sõlmitud rendilepingu redaktsiooni allkirjastamise ajal kehtinud RenS § 12 lg 1 kohaselt on rendilepingu lõppemisel rentnikul õigus rendileandja loal tehtud parenduste hüvitamisele. Kuna parendused tegi rendilevõtja rendileandja loal, on rendilevõtjal õigus hüvitusele. Alates 2002. a kehtinud võlaõigusseaduse (VÕS) § 286 lg 1 järgi võib üürnik nõuda mõistlikku hüvitist, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Samas sätestatakse, et kokkulepe selle õiguse välistamise või piiramise kohta on tühine. VÕS § 286 lg 2 järgi võib üürnik muude kulutuste hüvitamist nõuda vastavalt käsundita asjaajamise sätetele. Kuna parenduste tegemise ajal kehtis rendiseadus, tuleb kõik tehtud kulutused rendilevõtjale hüvitada. Renditud ruumidele tehtud kulutused ei ole amortiseerunud. Poolte tahteks ei olnud, et kulutused hüvitatakse ainult sellisel juhul, kui hageja ruume ei kasuta. Sellisel juhul jääks hagejale ainult kulutuste tegemise võimalus. Selline seisukoht ei vasta ka lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse mõttele, mille kohaselt tuleb kokkulepitud kulutused hüvitada ruumide kasutamise korral. Rendileandja saab korralikult väljaehitatud ruumide rendilepingujärgsel kasutamisel täiendavat kasu. Tõele ei vasta ka väide, et hageja kasutas ruume kuus aastat tasuta. Alates 1997 a. kuni 2000 aastani ruume kauplusena kasutada ei saanud, kuna kostja ei andnud ruume kasutuskõlblikena üle. Järelikult kehtis küll leping, kuid reaalselt ruume vastavalt lepingus ettenähtud otstarbele kasutada ei saanud ning rendi küsimine selle aja eest ei olnud põhjendatud. Ruume oli võimalik kasutama hakata alles 2000. a keskel. Rendisumma oli 100 krooni. Alates 2004. a jaanuarist muutsid pooled vastastikusel kokkuleppel rendisummaks 436.80 krooni. Rendisumma 1997. a augustist 2000. a septembrini oleks olnud 3800 krooni. Poolte tegelik tahe ei olnud kokku leppida tasaarvestusega kostja poolt 3800 krooni ja hageja poolt ca 40 000 krooni.

KÜ X vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole hagejal õigust nõuda hüvitist renditud varale tehtud parenduste eest. Hageja kasutas renditud vara pärast remondi tegemist veel vähemalt kuus aastat, millise perioodi kestel suurem osa tehtud remondist amortiseerus. Eksperdi arvamusest nähtub, et teostatud tööde maksumuse ja mahtude kindlaksmääramine pidanuks toimuma enne tööde teostamist, näidates hilisemalt tööde lõpetamise aja kokkuleppes ära teostatud mahu, maksumuse ja asukoha. Samuti on ekspertiisiaktis konstateeritud, et tööde teostamine ja nende vastuvõtmine omaniku poolt olid seaduslikult korraldamata. Välja on toodud, et kavandatud ja teostatud tööd saab lugeda eelkõige kasulikeks, milliste teostamine oli seotud rentniku kui ettevõtja äririskiga ja vajalikeks, milliste teostamine ei parandanud oluliselt ekspertiisitava vara olukorda. Lisaks eeltoodule on ekspertiisiaktis osundatud asjaolule, et 15.08.1997 kokkulepe on puudulik, kuna selles puuduvad täpsemad tööde kirjeldused, tööde mahud ja kavandatud tööde maksumused, mille tõttu ei ole võimalik adekvaatselt hinnata kavandatu vastavust poolte tahtele ja hoone tegelikule seisukorrale. Eksperdi arvamuse kohaselt ei anna esitatud tööde kirjeldus ja dokumendid piisavat dokumenteeritavat alust täpse tööde loetelu koostamiseks. Samuti on ekspert leidnud, et ehitustööde teostamise ajaks saab olla ainult ajavahemik ehitusloa väljastamisest 06.03.2000 kuni kasutusloa väljastamiseni 07.07.2000. Hageja poolt esitatud materjalide, toodete, tarvikute soetusdokumentide koopiad ei ole aluseks remonttööde teostamise ajaliseks ega ruumiliseks dateerimiseks. Materjalide kulu puudutav osa ei sisalda ühtegi dokumenti, mille alusel oleks eksperdil võimalik adekvaatselt hinnata kasutatud materjalide koguseid. Eksperdi arvamuse kohaselt on esitatud ressursside soetusdokumendid kõik ehitusloa eelsed ega anna viidet nende kasutuse koha kohta, samuti on loetletud suurel hulgal töid ja materjale, mida reaalselt ei ole kasutatud või mida ei ole teostatud. Lisaks puudub ehitustehniline dokumentatsioon. Remonditööde tegemist ei oleks hageja tohtinud alustada enne ehitusloa saamist, millest tulenevalt ei ole võimalik esitatud kviitungeid siduda ehitusprojekti seletuskirjas loetletud töödega. Samuti ei haaku tehtud tööde loetelu projekteerija seletuskirjaga. Arvestades eeltoodut said RenS § 12 lg 1 ja 2 mõttes antud juhul hüvitamisele kuuluda remonttööd, mille teostamine on kooskõlastatud rendileandjaga enne nende tegemist, s.t. rentniku poolt esitatud arvestuse või kalkulatsiooni alusel, näidates ära konkreetse töö kirjelduse, kasutatavad materjalid ning tööde maksumuse. Samuti tuleb rentnikupoolsete ehitustööde hüvitamine siduda nende seaduslikkuse ja olemasoleva dokumentatsiooniga, mida aga käesolevas asjas vastavasisulise dokumentatsiooni puudumise tõttu ei ole võimalik teha. 01.08.1997 sõlmiti rendileping nr 06 tingimusega, et seoses rentnikupoolsete ehitustega vabastatakse rentnik rendi tasumisest 1997. a lõpuni. Seega leppisid pooled kokku, et rentnik teostab äritegevuse alustamiseks renditud ruumides remonttöid, mille tõttu ta rendi tasumisest vabastatakse. Arvestades, et rendi suurus alates 1998. aastast oli 100 krooni kuus (kuni 01.01.2004), mida rentnik kuni 21.12.2000 ei tasunud, samuti arvestades hilisemat rendi suurust, renditud ruumide kasutamise tähtaega ning asjaolu, et reeglina amortiseeritakse rendivaraga seonduvad tööd hoidmisperioodi jooksul (4-6 aastat) ja neid ei kompenseerita, ei ole hüvitise maksmine rentnikule põhjendatud. Hageja oli rendilepingu sõlmimisel teadlik ruumide seisukorrast ja remondivajadusest. Pooled leppisid rendilepingu sõlmimisel kokku õiguste ja kohustuste jaotuses selliselt, et renditud ruumid kohandatakse kasutamise otstarbele sobivaks rentniku poolt. Kulude kalkulatsioonid ja kuludokumendid ei tõenda hageja poolt nimetatud ulatuses kulutuste tegemist.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Vaidlustatud kohtuotsus tuleb tühistada tõendite osalise ebaõige hindamise tõttu. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi parenduste maksumuse hüvitamiseks osaliselt, s. o 13686,80 krooni suuruses summas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et käesoleva vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda kuni 01.07.2002 kehtinud RenS § 12 lg 1 ja 2 ning alates 01.07.2002 kehtiva VÕS § 286 lg 1 sätetest. RenS § 12 lg 1 ja 2 sätestasid, et kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisti; rendileandja loata tehtud parendused, mida pole võimalik renditud vara kahjustamata eraldada, lähevad lepingu lõppemisel tasuta üle rendileandjale. Vastavalt VÕS § 286 lõikele 1 kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Maakohus on õigesti kindlaks teinud asjaolud, et: 1) pooltevaheline rendisuhe algas 01.08.1997 ning kestis katkematult kuni 01.12.2005 ning et selle kestel sõlmisid ja tühistasid pooled mitmeid rendisuhte olemust mittemuutvaid kõrvalkokkuleppeid; 2) hageja kasutas kogu rendilepingu kehtivuse ajal 20,8 m2 suurust pinda; 3) hagejal oli tulenevalt 15.08.1997 sõlmitud rendilepingu muudatusest rendileandja luba parenduste ja muudatuste tegemiseks renditud varale, 4) hageja on teinud rendiobjekti suhtes aastatel 1997-2000 kulutusi, muutes kasutuskõlbmatud ruumid kasutuskõlbulikeks, 5) hageja nõue ei ole aegunud. Nimetatud asjaolude osas ei ole ka pooltel apellatsioonimenetluses vaidlust. Samas on maakohus aga ebaõigesti asjaolusid ja tõendeid hinnates leidnud, et hagejal ei ole õigust nõuda hüvitist renditud varale tehtud parenduste eest, kuivõrd ta oli nõus lõpetama 15.08.1997 kokkuleppe, millega rendileandja esindaja oli nõustunud remondi ja ümberehitustöödega renditud pinnal ning kohustus hüvitama remondi kulud 40 000 krooni ulatuses. Poolte 18.09.2000 kirjalikust kokkuleppest „Mitteeluruumide rendilepingu nr 6 lõpetamine“ (tl 8) nähtub, et pooled leppisid selles kokku 01.08.1997 mitteeluruumide rendilepingu nr 6 ning 15.08.1997 rendilepingu muudatuste täpsustamiseks uue mitteeluruumide rendilepingu sõlmimises ja 01.08.1997 sõlmitud rendilepingu ning 15.08.1997 sõlmitud rendilepingu muudatuse kehtivuse lõpetamises. Toimikulehel 11 oleva 18.09.2000 mitteeluruumide rendilepingu nr 06 p-is 1.3 sätestati jätkuvalt hageja kui rentniku õigus rendiobjekti parendamiseks rendileandja kirjalikul nõusolekul tehtud vajalike kulutuste hüvitamisele. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud 18.09.2000 sõlmitud kokkulepe ja rendilepingu uus redaktsioon ei sisalda poolte kokkulepet hageja loobumise kohta eelnevalt X ruumide parendamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõudmisest, ka ei saa kõnesolevate lepete muudest sätetest järeldada, et poolte tahe oli edaspidiselt rendilepingu lõpetamise korral välistada hageja nõudeõigus 15.08.1997 kokkulepitud parenduste hüvitamiseks. Asjaoludest nähtuvalt sõlmiti eelpoolviidatud 18.09.2000 pooltevahelised lepingud eelkõige seetõttu, et hageja oli saanud selleks ajaks renditud ruumide kasutusloa ning võimaluse asuda renditud ruume reaalselt kasutama, mis omakorda tingis vajaduse pooltevahelisi suhteid uuenenud olukorras täpsemalt reguleerida. Et poolte tahe olnuks edaspidiselt rendilepingu lõpetamise korral välistada hageja nõudeõigus 15.08.1997 kokkulepitud parenduste hüvitamiseks, ei tulene ringkonnakohtu arvates ka asjaoludest, et pooled olid kuni jaanuarini 2004 kokku leppinud rendi suuruse 100 krooni kuus ja et hageja asus renti sellises suuruses maksma alles 20.12.2000 alates. Asjaoludest nähtuvalt ei saanud hageja alates 1997 kuni september 2000 renditud ruume oma äritegevuseks kasutada, kuna sel perioodil teostas ta ruumides remonti, et muuta need

kasutuskõlbulikeks, mistõttu on ka mõistetav, et kostja ei nõudnud sel perioodil hagejalt renti. Ka ei saa 18.09.2000 lepingus kokkulepitud renti 100 krooni pidada ülemäära väikeseks, kuivõrd reaalselt sai hageja äripinnana kasutada vaid 7,1 m2 suurust maja õue viivat jalgvärava ruumi (muude ruumide kasutamise vajadus tulenes tervisekaitsenõuetest), ning tõendatud ei ole ka, et samaväärset rendipinda saanuks Tartu kesklinnas välja üürida kõrgema rendiga. Ringkonnakohus leiab, et põhjendatud ei ole vastustaja väide, nagu poleks apellandi kulutused rendiobjektile üldse tõendatud. Apellant on kohtule esitanud tehtud parendustööde ja kulumaterjalide nimekirjad ning kulutuste tegemist tõendavad kviitungid ja arved (vt tl-d 17-67). Apellandi poolt parendustööde loetelus nimetatud tööd kattuvad enamjaolt 15.08.1997 rendilepingu muudatuses loetletud vajalike töödega, mille tegemiseks kostja oma seaduslik esindaja kaudu oli andnud nõusoleku. Ka on ekspert K. Sahk oma arvamuses (vt arvamuse p-id 1.3.1, 2.3.1 ja 5.3) leidnud, et rentnik on teinud renditavates ruumides ehitustöid, mis oma olemuselt vastavad 15.08.1997 poolte kokkuleppes märgitud töödele ning milliste maksumus on ligilähedaselt samas suurusjärgus hageja poolt esitatuga. Ringkonnakohtu arvates ei välista viidatud eksperdiarvamuses toodud need seisukohad, et: 1) teostatud tööde maksumuse ja mahtude kindlaksmääramine pidanuks toimuma enne tööde teostamist, näidates hilisemalt tööde lõpetamise aja kokkuleppes ära teostatud mahu, maksumuse ja asukoha, 2) tööde teostamine ja nende vastuvõtmine omaniku poolt olid seaduslikult korraldamata, 3) esitatud ressursside soetusdokumendid on kõik ehitusloa eelsed ega anna viidet nende kasutuse koha kohta ning dokumendid on lokaliseerimata, kuluks viseerimata ja tööde tehnoloogiliste etappidega sidumata; 4) tehtud tööde loetelu ei haaku osaliselt projekteerija seletuskirjaga, - parendusteks tehtud apellandi kulutuste käsitlemist RenS § 12 lg 1 ja VÕS § 286 lg 1 mõistes vajalikena. Samas leiab ringkonnakohus, et põhjendatud on vastustaja vastuväited, et osa esitatud kulutustest ei saa apellandi poolsete parenduste tegemisega seostada. Nii ei saa käsitleda apellandi kulutustena 02.08.1997 sularaha arvel nr 28238 (201.85 kr), 25.07.1997 sularaha arvel nr 27345 (67,50 kr) ja 09.08.1997 (110 kr ) ning 21.07.1997 (36,15 kr) ja 08.08.1997. a arve-müügitšekkidel (55,50 kr), näidatud summasid, kuivõrd neil on näidatud märgitud ostjana AS Reeli, kes juriidilise isikuna ei ole käesolevas asjas pooleks. Samuti ei tõenda apellandi kulutusi 12.09.1997. a kassatšekk 123 kr ja A/S Laenutus EV ja OÜ DDD Disain 12 tšekki (kokku summas 1087,10 kr)., kuivõrd neile ei ole märgitud üldse ostjat. Tõendamata on ka kuludokumentide - 01.09.1997 arve-müügitšekk (paberikaubad, 88.-), 08.08.1997 arve müügitšekk (aknavõrk, 55,50 kr), 14.10.1999 arve-saateleht (PVA-liim, elektripirn, 20.74), 30.01.1997. arve-saateleht (kindad, 28.-), 18.06.1998 arve nr 6291 (summas 500,05 kr) ja 2.07.1998 arve nr 541 (akudrell, 93.22), 08.06.1998 rendileping K R nimel (500.-), 27.05.1998 kviitung sissetuleku orderile (AS Siberry, 910.-), 09.09.1998 jaemüügi arve nr 281 (kassalint, 40.40 kr), 08.09.1998 jaemüügi arve nr 15921 (elektripirnid, 325,60), samuti 01.07.1998 arve-müügitšekk (elektripirnid, 19.-), AS Tevo Kaup sularaha arve 19.06.1998 (pintslid jne, 474.-), 23.11.1999 kviitung orderi nr 108 (õigusabi, 700.-), arve-müügitšekid 24.08.1999 (100,50 kr), 04.08.1999 (62.-), 25.08.1999 (100,50 kr), 29.11.1999 (100,50 kr), 01.07.1999 (325.-), nov. 1999 (192.-) (arvetelt ei nähtu, millist kaupa on ostetud), Shell Aardla teenindusjaama arve-kviitung summas 326 krooni kindlustuse kohta, AS Räni Ehituskaup sularaha arve 04.08.1999 summas 78,80 kr (pintslid), OÜ Falleroon arve nr 346 22.01.1997 summas 28 krooni (töökindad), AS Tartem 09.06.1998 arve summas 47 kr (kivipuurid), AS Räni Ehituskaup sularaha arve nr 3805 15.11.1999 summas 40 kr (pakketeip), 28.10.1999 sularaha arve nr 2640 (pintslid, 40,60 kr), 08.12.1999. a arvemüügitšekk nr 515 summas 600 kr (tulekustuti) - seos X ruumides remondi tegemisega,

mistõttu tuleb nende maksumuse võrra (kokku 7476,50 kr) apellandile määratavat hüvitist vähendada. Lisaks sellele ei ole põhjust lugeda vajalikeks kulutusteks apellandi poolt kirjalikus arvestuses toodud töid jalgvärava ruumi koristamiseks, reklaaminiši ehituseks ja riiulite paigalduseks seintele ja põrandale, kokku ca 1200 krooni maksumuses, kuivõrd neid tuleb käsitleda rentniku tegevuse alustamiseks vajalike töödena, milleks tehtud kulutusi vastustaja ei ole kohustatud hüvitama. Eeltoodust tulenevalt tuleb seega apellandi poolt taotletavat kuluhüvitust vähendada 27373,60 kroonini (36050,10 - 7476,50 – 1200). Ringkonnakohus leiab, et hagejale vajalike kulutuste maksumuse hüvitamisel tuleb ReS § 12 lg 1 ja VÕS § 286 lg 1 mõttest tulenevalt arvestada ka seda, millises ulatuses on ruumides tehtud parenduste väärtus rendipinna hageja kasutusoleku ajal vähenenud. Arvestades, et remonditööd olid tehtud aastatel 1997-2000 ning hageja kasutas faktiliselt ruume alates 2000. a sügisest kuni 01.12.2005 (s.o ligikaudu viis aastat) , siis on põhjendatud kulutuste hüvitamisel arvesse võtta parenduste amortisatsiooni 50% ulatuses. Amortisatsiooni ulatuse kindlaksmääramisel ei saa arvesse võtta K. Sahki ekspertarvamuses (p 1.3.8) toodut, et reeglina amortiseeritakse rendivaraga seonduvad tööd hoidmisperioodi jooksul, kui see on turupõhiselt mõistlik ehk 4-6 aasta jooksul, kuivõrd ekspert on esitanud kõnesoleva seisukoha selgitavana, seostamata seda konkreetse rendiobjekti kasutamise iseärasustega. Eeltoodust tulenevalt tuleb seega kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitist kokku 13686,80 krooni (50% 27373,60 kroonist). TsMS § 163 lõikes 1 sätestatakse, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna käesoleval juhul kuulub hagi rahuldamisele ligilähedaselt 38% ulatuses, siis leiab ringkonnakohus, et menetluskulud tuleb jätta hageja kanda 62% ulatuses ja kostja kanda 38% ulatuses. TsMS § 174 lg 1, 2 ja 3 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.