L T hagi S K vastu ostu-müügilepingust taganemise õiguslikkuse tuvastamiseks ja korteriomandi üleandmiseks kohustamiseks.
Kohtuistungi toimumise aeg
15. märts 2007/ kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Hageja:
L T (IK xxx)
Hageja esindaja:
M T (volikirja alusel)
Kostja:
S K (IK xxx)
Kostja esindaja:
M F (volikirja alusel)
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud L T kanda. Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Viru Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
ASJAOLUD
1.Kohtule 15 septembril 2006 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 09. aprillil 2003 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu xxx Kohtla-Järve asuva korteriomandi müügiks. Lepingu kohaselt kinnitas hageja, et omab võlgnevusi kommunaalteenuste osas ning AS Eesti Telefon ees, suuruses, mis ei ületa 25 000 krooni. Korteriomandi ostu-müügihinnaks lepiti kokku 25 000 krooni, mille tasumiseks sõlmisid pooled kokkuleppe. Nimetatud kokkuleppe tasumiseks kohustus kostja taotlema kreeditoride nõusolekud lepinguliste kohustuste ülevõtmiseks, koostama kreeditoridega iseseisvad võla tasumise graafikud ning tasuma nimetatud võlgnevused hiljemalt 01.04.2006. Vastavalt lepingule läks korteriomandi valdus kostjale üle 01.aprillil 2003. S K 09. märtsil 2003 kinnistamisavalduse alusel kanti kinnistusraamatusse 17.juunil 2003 vaidlusaluse korteriomandi omanikuna sisse kostja. 1(9)
2.AS-le Eesti Telefon oli hageja võlgnevus 28. detsembril 2002 alustatud täitemenetluse nr.072/2002/5450 alusel 3 452,55 krooni. Hageja ostu-müügilepingust ja asjaõiguslepingust tulenev oluline huvi kostja poolt lepingu täitmise vastu seisnes selles, et kostja taotleb kreeditoridelt, s.o. kommunaalteenuseid osutavate ettevõtetelt ja AS-lt Eesti Telefon nõusolekud võlakohustuste kokku summas 25 000 krooni ülevõtmiseks, koostab nendega võla tasumise graafikud. Hageja kohustus kommunaalmaksete tasumiseks läks üle kostjale ning kostjal oli võlgnevuse summas 25 000 krooni tasumiseks aega kuni 01.aprillini 2006. Seega oli hageja huvi püsimise eelduseks oli eelkõige asjaolu, et võõrandades temale kuuluva korteriomandi, vabaneb ta kõikidest korteriomandil lasuvatest kohustustest võõrandamise aja seisuga ning talle ei teki uusi, sama korteriomandiga seotud võlgu ja kohustusi. Kostja oma lepingulisi kohustusi ei täitnud. Selle tõttu alustati hageja suhtes täitemenetlust (OÜ Tammiku Maja avalduse alusel täiteasi nr.072/2003/1068), mille käigus tasus hageja 02.02.2006 6581,08 krooni. Hageja tasus AS-le Eesti Energia 01.02.2006 - 1808,50 krooni 25.04.2006 3147 krooni. Kostja ei sõlminud vaatamata kommunaalteenuseid osutavate ettevõtete, s.o. AS Eesti Energia, AS Kohtla-Järve Soojus ja OÜ Tammiku Maja kirjadele, võla tasumise graafikuid ega lepinguid kommunaalteenuste eest tasumiseks. Hageja on 20.0aprillil 2006 tasunud AS-le Eesti Telefon 3452,55 krooni.
3.Hageja oli kostjapoolse lepingu mittetäitmise tõttu sunnitud osalema kostjana tsiviilasjas nr.205-1936 AS Kohtla-Järve Soojus hagis L T vastu, mis tõi hagejale kaasa täiendavaid kulutusi ja ebameeldivusi.
4.Hageja esitas kostjale 20.juulil 2006 notari kaudu lepingust taganemise avalduse, mille kohaselt hageja (korteriomandi müüja) taganeb täielikult poolte vahel 09. aprillil 2003 sõlmitud korteriomandi müügilepingust ja asjaõiguslepingust täies ulatuses põhjendusel, et kostja ei ole täitnud tähtaegselt lepingus toodud võlgnevuste tasumise kohustust. Hageja pidi nimetatud võlgnevused tasuma kohtuotsuste alusel ise. Seega on kostja poolt tegemist olulise lepingurikkumisega, kuna rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt hageja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kostja lepingust taganemise avaldusele vastanud ei ole. Seega on taganemine põhjendatud õiguskaitsevahendiks juhul, kui lepingust tuleneva kohustuse täpne järgimine on lepingupoole huvi püsimise eelduseks.
5.Hageja palub tuvastada L T poolt 20.07.2006 lepingust taganemise õiguslikkust. Tunnustada hageja omandiõigust Ridaküla xxx Kohtla-Järvel asuvale korteriomandile (kinnistusregistriosa nr.233907). Muuta kinnistusraamatu kannet ja kanda Viru Maakohtu kinnistusosa konna Kohtla-Järve kinnistusjaoskonna kinnistusraamatusse (registriosa nr.233907 katastritunnus 32202:002:016) II jakku omanikuna sisse L T . Menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja vastus
6.Kohtule 13. oktoobril 2006 esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Vastuse kohaselt kostja ei vaidle vastu asjaolule, et pooled sõlmisid kokkuleppe, mille kohaselt kohustus kostja sõlmima kreeditoridega võlgnevus tasumise graafikud ning tasuma võlgnevused hiljemalt 01. aprilliks 2006. Kostja täitis oma kohustused 03. jaanuaril 2006, seega enne kohustuse täitmise tähtaega. Hageja võlgnevus AS Kohtla-Järve Soojus ees on hagejal tekkinud ajavahemikul 1993 kuni 2002 oktoober, seega hageja väide, et võlgnevused on tekkinud 2003 aasta aprillist on alusetud. Poolte vahel 09. aprillil 2003 sõlmitud lepinguga on hind määratud konkreetse summana 25 000 krooni, siis kostja ei ole kohustatud tasuma hageja võlgnevusi ulatuses, mis ületavad antud summat ning järelikult puudub ka alus kinnitada, lepingut on alusetult rikutud.
7.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja vastus 2(9)
8.Hageja esitas 26. oktoobril 2006 Viru Maakohtule omapoolse seisukoha kostja vastuse suhtes. Vastuse kohaselt kostja väide, et samade poolte vahel on juba sama eseme ja aluse kohta on kehtiv kohtuotsus, ei ole õige. Antud tsiviilasjaga lahendati tehingu tühisuse tuvastamine ja kinnistusraamatu kanda muutmine TsÜS § 94 alusel. Kostja ei ole enne kohustuse tähtaega on kohustusi täitnud. Lepingust tulenevate kohustuste mittetäitmise tõttu kohustus hageja ise kommunaalvõlgnevused tasuma. Kohtuistung
9.25. jaanuaril 2007 toimus kohtuistung hagi tagamise avalduse lahendamise asjus. Hageja esindaja muutis hagi eset ning palub tuvastada lepingust taganemise õiguslikkus ning kostja kohustust anda valdusese korteri omandiõigus asjaõiguslepinguga üle hagejale.
10.Hageja selgituste kohaselt korteri müügil lepiti kokku, et kostja tasub võlad 25 000 krooni ja hagejal ei ole enam tegemist selle korteriga. 2005 alustas Tammiku Maja täitemenetlust, mille maksis hageja koos täitemenetluse kuludega. Eesti Telefoni täitemenetluses maksis hageja 3452 krooni, Eesti Energiale tasus hageja 1808 krooni. Tsiviilasjas 2-05-17563 Kohtla-Järve Soojuse hagi T vastu maksis hageja 15 000. Kostja tasus 03.01.06 31 130 krooni. Lepingust taganemise avaldus oli tehtud 20.07.06.
11.Kostja selgituste kohaselt on ta tasunud soojusele 31 130 krooni, antud võlg oli hageja oma. Lepingu järgi kohustus kostja tasuma 25 000 krooni. Juba siis oli hageja võlg Soojuse ees 38 000 krooni. Kostja on võlad tasunud.
12.Kohus oma 01. veebruari 2007 määrusega rahuldas hageja taotluse hagi tagamiseks ning seadis käsutamise keelumärke kostja korteriomandile asukohaga xxx, Kohtla-Järve. Kohtuistung
13.Hageja selgituste kohaselt on viidatud hagiavalduses, et kostja ei ole mitte ainult jätnud täitmata rahalisi kohustusi, vaid ta ei ole ka võlausaldajate poole pöördunud kohustuste ülevõtmiseks. Kostja oleks pidanud tegema maksegraafikud firmadega kus, olid võlad, Eesti Energiaga sõlmima lepingu jne. Maksmata arvete tõttu alustasid Tammiku Maja, Eesti Telefon täitemenetlusi ja hageja tasus neid võlgu ja tekkisid kulutused täitemenetlusele. Ka see lepingurikkumine on taganemise aluseks. Hageja palub välja nõuda AS-lt Eesti Energia arve, mille alusel kostja võlgnevuse tasus.
14.Kostja selgituste kohaselt tekkis hageja võlg soojuse eest enne korteri müümist. Ostumüügilepingu järgi olid hageja võlad suuremad kui 25 000 krooni. Kostja ei vaidlusta hageja poolt makstud võlgu. Lisaks soojavõlale on kostja maksnud Eesti Energiale, Viru Veele kokku 6634,56 krooni. Kokku on kostja sellegipoolest maksnud rohkem kui 25 000 krooni.
15.Kohus rahuldas hageja nõue, millega palutakse AS-lt Eesti Energia välja nõuda arve ning määras, et lahendab asja kirjalikus menetluses. Kostja seisukoht
16.Kostja esitas 02 mail 2007 omapoolse seisukoha, mille kohaselt esitatud 09.09.2003.a arvest nr 15696533 nähtub, et vastavalt 25.07.2003.a aktile nr AV-33, kuulub tasumisele 1708,50 krooni. Antud arve on tasutud kostja S K poolt 29.08.2006.a vastavalt kassa sissetulekuorder nr 33477. Kostja soovib täpsustada, et eelmainitud aktist ei tea ta midagi, seda pole ta allkirjastanud. Elektrienergiat korteriomandis aadressil xxx Kohtla-Järve ta ei kasutanud ning lepingut teenuste osutamiseks AS-ga Eesti Energia pole sõlminud. 02.07.2003.a arvest nr 14744733 nähtub, et hageja poolt on perioodil 10.01.2001.a kuni 27.08.2002.a kogunenud võlgnevus elektrienergia kasutamise eest summas 4 955,80 krooni. Kostja tasus 1 072,60 3(9)
vastavalt kassa sissetulekuorderile nr 33474 29.08.2006.a, ning samuti tasus kostja hageja võla summas 2781,10 krooni. Seega täitis S.K oma kohustuse, mis oli võetud 09.04.2003.a korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel ulatuses mis ületas tehingusummat ning L.T hagi tuleb jätta rahuldamata ja hagi tagamise abinõud tühistada. Hageja seisukoht
17.Hageja esitas 02. mail 2007 Viru Maakohutule kohtukõne teesid, mille kohaselt hageja toetab oma hagiavalduse väiteid ja palub hagi rahuldada selles toodud põhjendustel, samuti palub hageja arvestada ka kohtuistungitel esitatud tõendeid ja põhjendusi. Kostja vastuse väide, mille kohaselt kostja oli oma kohustused täitnud enne kohustuse täitmise tähtaega, ei ole õige. Hageja lepingust tulenev huvi oli suunatud kõikidest korteriomandiga seotud kommunaalkohustustest vabanemisele, seega oli kostja lepinguline kohustus sõlmida kommunaalettevõtetega võlgnevuse tasumise graafikud. Kuna kostja seda ei teinud, oli hageja sunnitud ise võlgnevused tasuma.
18.Kostja püüab kohut eksitusse viia, väites, et ta tasus L T võla summas 1 708,50 krooni tarbitud elektrienergia eest. Kostja, omandades vaidlusaluse korteri, ei sõlminud elektritarbimise lepingut AS-ga Eesti Energia ja ei tasunud kasutatud elektrienergia eest pikema aja jooksul, vaid pani toime mõõteskeemi rikkumise, sel põhjusel lõpetas AS Eesti Energia 19.06.2003 hagejaga ühepoolselt elektrienergia müügi ja võrgutarbimise lepingu ning koostas 25.07.2003 kontrollakti nr.AV-33 olukorra fikseerimise kohta. Nimetatud kontrollakti alusel esitati hagejale arve summale 1 708,50 krooni. Selle summa tasumine 29.08.2006 kostja poolt ei ole pooltevahelise 09.04.2003 lepinguga ülevõetud hageja kohustuste täitmine, vaid nimetatud summa määrati kostjale omavolilise tarbimise eest ja selle tasumine on kostja seaduslik kohustus, mis põhineb AS Eesti Energia sanktsioonil ja ei tulene pooltevahelisest lepingust.
19.Hageja soovib lisada vastavat TsMS § 331 lg l AS Eesti Energia 25.04.2007 teatis ning kontrollakt, millest nähtub, mille eest on nimetatud summa tasutud. Nimetatud tõendit ei olnud võimalik esitada kohtule enne eelpoolnimetatud arve saamist, kuna hageja ei ole enam korteri omanik, ning AS-1 Eesti Energia ei olnud võimalik leida ilma täpsemat infot omamata vastavaid arveid ja maksedokumente.
20.Kostja poolt oma lepinguliste kohustuste mittetäitmise tõttu oli hageja sunnitud tasuma AS-le Eesti Energia 01.02.2006 - 1808,50 krooni ja 25.04.2006-3147,30 krooni, mis moodustab AS Eesti Energia arvel nr.14744733 summast 4955,80 krooni. Nimetatud summad oli tekkinud perioodil 10.01.01-27.08.02 s.o. L T tarbimisajal ning selle summa tasus hageja ise. Seega ei võtnud kostja neid kohustusi hagejalt üle.
21.Hageja tasus pärast 09.04.2003 lepingu sõlmimist 02.05.2003 alustatud täitemenetluse käigus ka OÜ-le Tammiku Maja 6581,08 krooni ja 28.12.2002 alustatud täitemenetluse käigus AS-le Eesti Telefon 3452,55 krooni, seega ei võtnud kostja ka neid hageja kohustusi üle ja ei sõlminud nende summade peale võla tasumise graafkuid.
22.Vastavalt 12.02.2003 kohtuotsusele tsiviilasjas nr.2-640/2003 oli AS Kohtla-Järve Soojus nõue L T vastu 13940 krooni, samuti mõisteti kohtuotsusega AS Kohtla-Järve Soojus kasuks hagejalt välja riigilõivu katteks 1050 krooni, seega kokku 14990 krooni. Nimetatud kohtuotsuse täitmiseks alustas kohtutäitur täitemenetluse. Hageja sõlmiski kostjaga 09.04.2003 lepingu kommunaalvõlgnevuste tasumiseks hagiavalduses toodud põhjendustel. Kuna kostja oma lepingulisi kohustusi ei täitnud, esitas kohtutäitur K M Viru Maakohtule 19.12.2005 hagiavalduse L T’le kuuluva kinnisasjale asukohaga xxx (s.o. hagejale kuuluvale muule varale) sissenõude pööramise viisi otsustamiseks (tsiviilasi nr.2-05-17563). Viru Maakohtu 05.01.2006 otsusega määrati 12.02.2003 kohtuotsusest tuleneva nõude täitmiseks hagejale kuuluva Kasteheina 7 kinnisvarale sissenõude pööramise viisiks enampakkumine. Hageja tasus 12.02.2003 kohtuotsusest tuleneva võla summas 14990 krooni 06.01.2006 AS-le Kohtla-Järve 4(9)
Soojus. Seega ei võtnud kostja üle ka hageja kohustusi AS Kohtla-Järve Soojus ees. Kostja väide hageja kohustuste tasumise kohta AS Kohtla-Järve Soojus ees 03.01.2006 summas 31130,75 krooni, ei ole käesolevas tsiviilajas asjassepuutuv. Nimetatud summa tasus kostja vastavalt Viru Maakohtu 19.01.2006 kohtuotsusele tsiviilasjas nr.2-05-1936, mis põhines S K omaksvõtul. Hageja on seisukohal, et kostja poolt suvalise omaksvõetud summa tasumist 31 130,75 krooni ulatuses ei saa käsitleda hagejalt ülevõetud kommunaalkohustuste täitmisena. Nimetatud summa tasumise kohustus oli kostja suvaotsus ja tulene 09.04.2003 lepingust ja seda võib käsitleda kostja vabatahtlikult võetud kohustusega AS Kohtla-Järve Soojus ees.
23.Hageja märgib seoses eelpooltoodud väitega ka faktilist asjaolu, et AS Kohtla-Järve Soojus esitas hagi 18.05.2005, s.o. pärast hagi aegumist perioodil kuni 18.05.2002 tekkinud küttevõla eest. Sellest tulenevalt oli AS Kohtla-Järve Soojus nõue kommunaalteenuste võlgnevuse eest perioodi kuni 18.05.2002 eest aegunud ja kuna hagejal puudus kohustus võla tasumiseks aegumise tõttu, ei saanud kostja seda puuduvat kohustust ka üle võtta. Seega ei saa hagejal lasuva võla suuruse arvestamisel aluseks võtta AS Kohtla-Järve Soojus poolt tsiviilasjas nr.205-1936 lisatud arvestust aegunud summa 32179,10 krooni eest alates 12.1993 kuni 01.02.2002.
24.Kostja esitatud väide väidetava võlakohustuse tasumise kohta AS-le Viru Vesi ei ole õige. Hagejal puudusid võlgnevused vee-ja kanalisatsiooniteenuste eest. Kostja ei ole esitanud ühtegi usaldusväärset tõendit hageja kohustuste ülevõtmise kohta 09.04.2003 lepingust tulenevalt. Hageja möönab, et kostja ilmselt tasus pärast 09.04.2003 mingit tasu vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest, kuid leiab, et need summad tasus kostja temale osutatud teenuste eest 4 aasta jooksul. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu usaldusväärselt, et kostja oleks üle võtnud ja tasunud hageja väidetava võla vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest.
25.Pärast 01.01.2003 toimus vaidlusalusel korteriomandil arvestus tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest korteriühistu ühise veearvesti järgi ja vee- ning kanalisatsiooniteenuse eest AS Viru Vesi eraldi arvestust ei pidanud. Sellest tulenevalt märgib hageja seda, et ta tasus OÜ-le Tammiku Maja 02.02.2006 täiteasjas nr.072/2003/1068 Ridaküla 12-16 võla summas 6581,08 krooni. Seega ei ole kostja võtnud üle ka hageja võimalikku 09.04.2003 lepingujärgset kommunaalteenuste võlga vee-ja kanalisatsiooniteenuste eest.
26.Hageja on seisukohal, et pooltevahelisest lepingust ei tulene kostja väide, et lepingulised kohustused olid määratletud ainult konkreetse summana 25000 krooni. Lepingust tulenesid kostjale ka muud kohustused, mitte ainult konkreetse summa tasumine hiljemalt 01.04.2006.
27.Hageja leiab, et hagejal oli piisav alus taganeda 09.04.2003 lepingust, kuna kostja ei täitnud oma lepingulisi kohustusi ei võla tasumise kohta, ega ka võla ülevõtmise kohta ja võla tasumiseks graafikute sõlmimisel. Hageja ei ole pärast 09.04.2003 lepingu sõlmimist vabanenud xxx Kohtla-Järve korteril lasuvatest kommunaalkohustustest, samuti on ta ise pidanud tasuma kommunaalvõlgnevusi, olema võlgnikuks täitemenetlustes ja kostjaks kohtumenetlustes, mis ilmselgelt ei olnud hageja poolt 09.04.2003 sõlmitud lepingu eesmärk.
28.Hageja on seisukohal, et kuna hagi on esitatud põhjendusel, et kostja on oma kohustusi rikkunud, oli kostja kohustuseks tõendada lepinguliste kohustuste täitmist. Kostja seda teinud ei ole.
KOHTU PÕHJENDUSED
29.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
30.Kohus tuvastas, et hageja ja kostja sõlmisid 09. aprillil 2003 korteriomandi asukohaga xxx Kohtla-Järve müügilepingu ja vastavalt kinnistusraamatu kandele on kostja alates 17. juunist 5(9)
2003 korteri omanikuks. Müügilepingut sõlmides kinnitas hageja, et tal on võlgnevusi kommunaalteenuseid pakkuvate asutuste ja AS-i Eesti Telefon ees suuruses, mis ei ületa kakskümmend viis tuhat krooni. Müügilepingu kohaselt oli ostuhinnaks 25 000 krooni, mille tasumisena võttis kostja endale üle Müüjaga sõlmitud kokkuleppe alusel Müüja kohustused nimetatud võlgnevuste tasumise osas hiljemalt 01. aprilliks 2006.
31.18. mail 2005 esitas AS Kohtla-Järve Soojus kohtusse hagi hageja vastu soojavõla 28 766,55 krooni nõudes. Kohtuistungil 27. oktoobril 2005 taotles kostja võla ülekandmist endale koos kohtukuludega ning AS Kohtla-Järve Soojus kreeditorina nõustus. 10. jaanuaril 2006 esitas AS Kohtla-Järve Soojus kohtule taotluse menetluse lõpetamiseks, kuna kostja oli tasunud võlgnevuse ja kohtukulud ning kohus lõpetas menetluse 19. jaanuaril 2006. Lisaks sellele tasus kostja 29. augustil 2006 AS-le Viru Vesi võlgnevuse kuni 01.01.03 osutatud vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest summas 3853.40 krooni.
32.20. juulil 2006 tõestas hageja notariaalselt oma tahteavalduse lepingust taganemiseks põhjusel, et kostja ei olnud täitnud lepingust tulenevat kohustust tasuda hageja võlgnevused kommunaalteenuseid osutavate asutuste ees. Hageja esitas 15. septembril 2006 kohtusse hagi lepingust taganemise õiguspärasuse tuvastamiseks ja omandi saamiseks. Hagimaterjalid koos lepingust taganemise avaldusega toimetati kostjale kätte 28. septembril 2006.
33.Täpsustatud hagiavalduses palub hageja tuvastada lepingust taganemise õiguspärasus ja tuvastada kostja kohustus anda vaidlusaluse korteri omandiõigus asjaõiguslepinguga üle hagejale.
34.Järgnevalt analüüsib kohus, kas hageja on teinud seaduses ettenähtud korral lepingust taganemise avalduse ja seejärel, kas esinesid lepingust taganemise alused. Lepingust taganemine
35.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 188 lg 1 sätestab, et lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tulenevalt kinnisasjade vorminõudest pidi hageja tõestama notariaalse tahteavalduse lepingust taganemiseks ning edastama selle kostjale. Hageja on lepingust taganemise avalduse tõestanud
20.juulil 2006 ning kostja pidi taganemisavalduse kätte saama hiljemalt 28. septembril 2006 allkirja vastu koos hagimaterjalidega, seega on hageja teinud taganemisavalduse seaduses ettenähtud korras. Lepingust taganemise alused
36.VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Vastavalt VÕS § 116 lg 2 olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Tulenevalt VÕS § 116 on lepingust taganemise aluseks kohustuse täitmata jätmine täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või lepingu rikkumine olulisel määral. Vaidlust ei ole selles, et hageja kostjale 6(9)
täitmiseks täiendavat tähtaega andnud ei ole, seega tuleb lahendada küsimus, kas kostja on lepingut rikkunud ja kas ta on seda teinud olulisel määral.
37.Lepingu p 4.1 kohaselt müüja müüb lepingu eseme Ostjale hinnaga 25 000 krooni, millise summa tasumisena võtab ostja endale üle Müüjaga sõlmitud kokkuleppe alusel Müüja kohustuse käesoleva lepingu alapunktis 2.1.5 võlgnevuste tasumise osas. Nimetatud kokkuleppe täitmiseks kohustub Ostja taotlema kreeditoride nõusolekuid nimetatud kohustuse ülevõtmiseks ja koostama kreeditoridega iseseisvaid võla tasumise ajagraafikuid ning tasuma nimetatud võlgnevused hiljemalt 01.04.2006. Lepingu p 2.1.5 kohaselt Müüja kinnitab, et /---/ ta omab lepingu eseme kasutamisega seotud võlgnevusi kommunaalteenuseid osutavate asutuste ja AS-i Eesti Telefon ees suuruses, mis ei ületa kakskümmend viis tuhat krooni. Kohus leiab, et poolte kokkulepet tuleb tõlgendada viisil, mille kohaselt ei tohtinud ostuhind ületada 25 000 krooni. Sellele viitab lepingu p 2.1.5 sõnastus, samuti p 4.1 sõnastus ja see on vastavuses mõistliku arusaamaga. Kuna leping ei sätestanud täpselt, milliseid kohustusi pidi kostja tasuma, siis tuleb asuda seisukohale, et kostja võis ise valida milliseid kohustusi ja millises järjekorras täita. See tähendab ka, et juhul kui vastupidiselt müüja kinnitustele, oli võlgnevusi rohkem kui 25 000 krooni ulatuses, siis võis kostja valida, milliseid kohustusi neist täita, tingimusel, et kokku on ta täitnud kohustusi vähemalt 25 000 krooni ulatuses. Kohus leiab, et tähtaega 01.04.2006 ei saa tõlgendada kui tavapärast täitmistähtaega, vaid et lepingust tulenes kostja kohustus mõistliku aja jooksul asuda võlgnevusi likvideerima, kuna kohustuste täitmisest on huvitatud leping pooleks mitteolevad kreeditorid ja ei oleks mõistlik arvata, et kreeditorid on valmis võlgnevuse täitmist ootama näiteks 3 aastat. Kohus leiab ka, et lepingu esemeks olevate võlgnevuste all tuleb mõista kõiki kohustusi, mis on hagejal tulenevalt korteri omanikuks olemisest ning see ei välista neid kohustusi, mis tekkisid hagejal pärast lepingu sõlmimist, kuid enne omandi üleminekut.
38.Kostja väitel on ta oma kohustuse tasunud makstes AS-le Kohtla-Järve Soojus hageja võla. Kohtuistungi protokollist 27. oktoobril 2005 tsiviilasjas nr 2-05-1936 AS Kohtla-Järve Soojus hagis L T vastu 28 766,55 krooni nõudes nähtub, et kohtuistungil taotles kostja hageja võla ülekandmist temale ja AS Kohtla-Järve Soojus nõustus sellega. Võla ülekandmisega vabanes hageja oma kohustusest AS Kohtla-Järve Soojus ees, millega oli ostu-müügilepingu eesmärk saavutatud. Lisaks nähtub Viru Maakohtu määrusest 19. jaanuaril 2006 tsiviilasjas nr 2-051936, et 10. jaanuaril 2006 esitas AS Kohtla-Järve Soojus kohtule taotluse menetluse lõpetamiseks, kuna kostja oli tasunud võlgnevuse ja kohtukulud.
39.Kuna ostu-müügilepingu kohaselt pidi kostja tasuma hageja võlgnevuse, siis analüüsib kohus, kas 27. oktoobril 2005 kohtuistungil ülekantud võlgnevus oli täies ulatuses tekkinud hageja korteriomanikuks olemisest tulenevalt või võis mõni osa sellest pärineda ajast, mil hageja enam omanik ei olnud. Tulenevalt asjaõigusseaduse § 56 lg 1 läheb omand üle kinnistusraamtusse kande tegemisega. Vastavalt kinnistusraamatu kandele on kostja alates 17. juunist 2003 korteri omanikuks ja pärast seda on soojuse eest kohustatud tasuma kostja. Võlgnevuse arvestusest (kliendile väljastatud arved) nähtub, et pärast 17. juunit 2003 esitati hagejale arveid kokku 4359,3 krooni, seega enne 17. juunit 2003 oli võlgnevuse suuruseks 28 766,55 – 4359,3 = 24 407,25 krooni.
40.Lisaks tasus kostja nimetatud tsiviilasjas kohtukulud (vt menetluse lõpetamise määrus), mille hulgas pidi olema riigilõiv hagi esitamise aja seisuga 2100 krooni (aluseks sel ajal kehtinud riigilõivuseaduse redaktsioon). Kuna kohtukulu on seotud hageja omanikuks olemisest tuleneva võlgnevusega, tuleb kohtukulu tasumist lugeda samuti müügilepingu täitmiseks. Seega on kostja seisuga 10. jaanuar 2006 tasunud hageja võlgnevusi kokku 26 507,25 krooni ulatuses.
41.Isegi kui kohtukulude tasumist mitte arvestada, on kostja tasunud 29. augustil 2006 AS-le Viru Vesi võlgnevuse kuni 01.01.03 osutatud vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest summas 3853.40 krooni (Viru Vesi AS tõend 19.01.2007). Hageja esitatud Viru Vesi AS tõend 22.03.2007 ei 7(9)
lükka ümber kostja väiteid, sest selle tõendi andmise ajaks oli kostja juba võla likvideerinud. Ülejäänud hageja vastuväited veevõla tasumisele on paljasõnalised ja tõendamata.
42.Seega oli kostja 29. augustiks 2006 tasunud hageja korteriga seotud võlgnevusi vähemalt 30 360,65 krooni ulatuses. Kuivõrd tulenevalt TsÜS § 69 lg 1 muutub tahteavaldus kehtivaks mitte tegemisega, vaid kättesaamisega, siis tuleb lugeda, et taganemisavaldus muutus kehtivaks
28.septembril 2006, mil hagimaterjalid koos lepingust taganemise avaldusega toimetati kostjale kätte. See tähendab, et lepingust taganemise hetkeks oli kostja oma lepingulised kohustused täielikult täitnud ja hagejal ei olnud alust lepingust taganeda. Hageja vastuväited
43.Isegi kui kostja ei oleks tasunud võlgnevust AS-le Viru Vesi ja kohtukulusid jättes sellega kohustuse täitmata 592,75 krooni ulatuses, ei oleks seda saanud lugeda oluliseks lepingurikkumiseks ilma täiendava täitmise tähtaega andmata, sest VÕS §-ga 116 kohaselt üldjuhul ei loeta kohtupraktikas maksetähtaja ületamist oluliseks lepingurikkumiseks, kuna sellisel juhul eeldab olukord, et võlausaldaja annaks võlgnikule täiendava täitmise tähtaja.
44.Arvestatavad ei ole hageja väited seose puudumise kohta 27. oktoobril 2005 kohtuistungil toimunud võla ülekandmise ja hageja ja kostja vahelise ostu-müügilepingu vahel, kuivõrd kostjal ei olnudki hageja võlgnevuse maksmisel kohutust deklareerida maksmise seost müügilepinguga, vaid kostjal piisas ainult tasuda võlgnevus, mis hagejal oli tekkinud seoses korteri omanikuks olemisega. Isegi kui see nii ei oleks, tuleb märkida, et kohtuistungi protokollist nähtub, et istungil oli korduvalt juttu ostu-müügilepingust.
45.Arvestatavad ei ole hageja vastuväited soojavõla aegumise kohta. Vastavalt TsMS § 230 pidi aegumise asjaolu tõendama hageja. AS Kohtla-Järve Soojus esitas hagi hageja vastu VÕS rakendamise seadusest tuleneva üleminekutähtaja jooksul, mistõttu kuulub kohaldamisele 10 aastane aegumistähtaeg. Hageja ei ole tõendanud, et AS Kohtla-Järve Soojus võlgnevuse arvestusest nähtuks, et võlgnevus oleks tekkinud enam kui 10 aastat enne hagi esitamist. Kuna hageja on väitnud, et AS Kohtla-Järve Soojus hagile eelnes teine hagi, mille suhtes kohus tegi otsuse 12.02.2003, siis võib arvata, et kui ka esines võlgnevus, mis oli tekkinud enam kui 10 aastat enne hagi esitamist, siis võttis kohus selle suhtes seisukoha 12.02.2003 otsusega. Kohtu arvates omab tähtsust see, et hageja ei esitanud AS Kohtla-Järve Soojus hagi menetlemisel aegumise vastuväidet ning nõustus võla ülekandmisega kohtuistungil 27. oktoobril 2005. See võimaldab öelda, et isegi, kui nõue oleks olnud aegunud, siis selle teoga tunnistasid hageja ja kostja nõuet ja aegumine katkes.
46.Kohus leiab, et arvestatav ei ole hageja vastuväide nagu kujutaks võlausaldajate poole pöördumata jätmine ja maksegraafikute taotlemata jätmine endast olulist lepingurikkumist, kuna sellega rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Sisuliselt on hageja sellega kostjale ette heitnud maksetähtaja ületamist. Nagu kohus juba selgitas, siis VÕS § 116 kohaselt üldjuhul ei loeta kohtupraktikas maksetähtaja ületamist oluliseks lepingurikkumiseks, kuna sellisel juhul eeldab olukord, et võlausaldaja annaks võlgnikule täiendava täitmise tähtaja. Seega kuigi antud juhul on ilmne, et kostja ei asunud mõistliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist tegutsema võlgnevuste likvideerimisel ega ei võtnud ühendust võlausaldajatega maksegraafikute sõlmimiseks, võla ülekandmiseks või võlaga ühinemiseks, siis ei tule seda kohtu arvates käsitleda olulise lepingu rikkumisena ilma, et hageja oleks sellises olukorras pidanud andma täiendava tähtaja.
47.Kui sellise kohustuse täitmisega hilinemine võis põhjustada hagejale kahju näiteks võlausaldajate poolt rakendatavate õiguskaitsevahendite näol, siis tulenevalt hea usu põhimõttest oleks hageja pidanud viivitamata andma kostjale täiendava tähtaja ja kostjat informeerima, mitte aga oma tegevusetusega võimaldama kahju suurenemist. 8(9)
48.Kohus leiab, et asjakohane ei ole hageja vastuväide elektrivõla tasumata jätmise kohta ja sellega seonduvad tõendid - AS Eesti Energia tõend 23.01.07, et kostjal puudub leping, AS Eesti Energia tõend, millest nähtub, et kuni 19.06.03 kehtinud lepingu alusel on kostja tasunud 2781.10 krooni, kontorollakt 25.04.07, arve 02.07.03, arve 23.09.03, kassa sissetulekuorder 29.08.06 – kuivõrd kostja on eelnevalt tõendanud, et lepingust taganemise hetkeks oli ta tasunud hageja kohustusi enam kui 25 000 krooni ulatuses ja seega pole vajadust tõendada ülejäänud kohustuste ülevõtmist või ülevõtmata jätmist. Tulenevalt lepingust ei pidanud kostja täitma kõiki hageja kohustusi ning kostjal oli õigus valida, millised ta neist täidab, seega ei mõjutaks AS Eesti Energia ees oleva kohustuse täitmine või täitmata jätmine asja lahendamist.
49.Samal põhjusel ei ole asjakohased OÜ Tammiku Maja ja AS Eesti Telefon võlgnevustega seonduvad vastuväited ja nende väidetega seotud tõendid - täitur Risto Küti 02.05.03 koostatud kontode arestimise akt OÜ Tammiku Maja nõudes summas 6581,08 krooni, mis tulenes IdaViru Maakohtu 07.02.03 lahendist tsiviilasjas nr 2-1689, maksekorraldus selle kohta, et hageja tasus 20.04.06 võla täitur R K’le täiteasjas nr 072/2002/5450 summas 3452,55 krooni, maksekorraldus selle kohta, et hageja tasus 02.02.06 võla OÜ-le Tammiku Maja summas 6581,08 krooni, OÜ Tammiku Maja tõend, et seisuga 01.09.06 võlgnevust ei ole, 28.08.06 on makstud 11 653 krooni.
50.Eeltooduga on kohus tuvastanud, et kuigi hageja tegi müügilepingust taganemise avalduse seaduses ettenähtud korras, siis ei ole kostja lepingust tulenevaid kohustusi olulisel määral rikkunud ning hagejal puudusid lepingust taganemise alused. Toodud põhjustel jätab kohus hagi täielikult rahuldamata. Menetluskulud
51.Kooskõlas TsMS § 173 lg 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotusemenetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
52.Kohus jättis hagi täielikult rahuldamata, seega tuleb menetluskulud jätta täielikult hageja kanda.
53.Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Peeter Pällin Kohtunik
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.