Võlaõigus › Võõrandamislepingud

hageja makstavatele summadele maksab Puhastusteenistuse AS kostjale 51 kuu jooksul regulaarselt rahasummasid, mis võetakse hiljem maha korteriomandi väljaostu hinnast. Notariaalselt tõestatud vormis korteriomandi võõrandamise leping jäi hageja ja kostja vahel sõlmimata põhjusel, et Tarmo Teeväli kutsuti kostja juhatuse liikme ametikohalt tagasi ning kostja ei soovinud enam korteriomandit hagejale võõrandada. Kostja soovimatusele korteriomandit hagejale võõrandada viitab asjaolu, et kostja võõrandas korteriomandi Overane OÜ-le, kes kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 09.02.2005. Puhastusteenistuse AS ja kostja vormistasid kirjalikult äriruumide üürilepingu, kuid kostja ei soovinud äriruume üürile anda ja Puhastusteenistuse AS ei soovinud äriruume üürida. Seetõttu vastab üürileping TsÜS §-is 89 lg 1 sätestatud näiliku tehingu tunnustele. Üürilepingu puhul leppisid pooled kokku, et nende tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. Näilikust üürilepingust annab tunnistust asjaolu, et kostja ei olnud T kinnistu omanik, kinnistu kuulus 15.06.2000-31.10.2005 Hansa Liising Eesti AS-ile; üürilepingu objekt ei olnud äriruumidena kasutamiskõlblik; pooled ei koostanud üürilepingu lisa nr 1 (üürilepingu p 1.1), milles pidi olema fikseeritud äriruumide täpne asukoht ja suurus; hageja ja kostja 11.04.2003 kokkuleppe p-s 2 ja üürilepingu p-s 3.1 nimetatud igakuised maksed (12 300 kr) langevad kokku; kostja ruume Puhastusteenistuse AS-ile üle ei andnud ja Puhastusteenistuse AS kostjalt ruumide üleandmist ei nõudnud ega ole T. korruse ruume kunagi faktiliselt kasutanud; asjaolud, mis nähtuvad 11.04.2003 kokkuleppest. Kuigi hageja ja kostja korteriomandi võõrandamise lepingut ei sõlminud, alustas Puhastusteenistuse AS kostja esitatud arvete alusel raha maksmist ning jätkas seda 2005.a veebruarini, mil selgus, et kostja võõrandas korteriomandi Overane OÜ-le. Pärast korteriomandi omaniku vahetumist lõpetas Puhastusteenistuse AS kostjale raha maksmise ja tegi kostjale kirjaliku ettepaneku makstud summade tagastamiseks. Kostja ettepanekule ei reageerinud. Kokku tasus Puhastusteenistuse AS kostja esitatud 23 arve alusel kostjale 282 900 krooni, millele kostja lisas käibemaksu. Kostja ei eitanud, et on Puhastusteenistuse AS-ilt raha saanud. Puhastusteenistuse AS loovutas 16.11.2005 oma nõude kostja vastu hagejale. Hageja palus kostjalt välja mõista 282 900 krooni ja kohtukulud. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid AS L.Rei endine juhatuse liige Tarmo Teeväli ja hageja Imre Veinpere 11.04.2003 kokkuleppe korteriomandi ettemaksu kohta. On arusaamatu, millist puutumust omab hagiavaldusega 11.04.2003 kokkulepe, mille kohaselt tasus hageja Tarmo Teevälile 25 000 krooni sularahas ja 225 000 krooni viimase isiklikule arveldusarvele. Tegemist on hageja ja Tarmo Teeväli vahelise, kostjasse mittepuutuva tehinguga. Kokkuleppe p-s 3 garanteerib hageja, et Puhastusteenistuse AS tasub AS-ile L.Rei igakuiselt üürilepingu alusel 12 300 krooni. Jättes kõrvale asjaolu, et summad tasuti Tarmo Teeväli isiklikule arveldusarvele, on 11.04.2003 sõlmitud kokkuleppe p-s 2 kajastatud, et 01.04.2003 jõustunud äriruumide üürilepingu järgsed maksed tasub Puhastusteenistuse AS. Seega on Tarmo Teeväli ja Imre Veinpere 11.04.2003 kokkuleppes kajastatud asjaolu, et Puhastusteenistuse AS tasub kehtiva, juba 01.04.2003 jõustunud üürilepingu järgseid makseid. Hageja väited on paljasõnalised. Kostja ja Puhastusteenistuse AS-i vahel sõlmitud äriruumide üürileping on kehtiv ning üürnik tasus üürilepingu järgseid makseid. Üürilepingu p 7.1 kohaselt kinnitavad lepingupooled üüriobjektiks oleva vara faktilist üleminekut üürniku kasutusse. Punkt 5.2.4. sätestab, et üürnik kohustub tasuma üüri ja kõrvalkulud vastavuses sama lepingu tingimustega. Puhastusteenistuse AS täitis äriruumide üürilepingut kuni 2005.a veebruarini. Maksete tasumisega asus üürnik ise seisukohale, et tegemist on reaalse üürisuhtega. Tegemist ei ole ühekordse eksliku tehingu täitmisega, vaid 2 aastat kestva tegevusega. 2005.a veebruarist alates jättis Puhastusteenistuse AS äriruumide üürilepingu järgsed maksed tasumata ning tõenäoliselt seoses võimatusega tasuda lepingujärgseid makseid on väidetav võlanõue võõrandatud hagejale, kes püüab nõuet omakasu eesmärgil kasutada. Hageja leidis, et kostjal ei olnud 282 900 krooni saamiseks õiguslikku alust. Ometi esitas hageja ise kostja ja Puhastusteenistuse AS-i vahel sõlmitud äriruumide üürilepingu, mille alusel tasutud makseid peab

2(8)

hageja, olles ise lepingu suhtes kolmas isik, ekslikult alusetult saaduks. Seega oli kostjal tehingust tulenev alus hagejalt kehtiva üürilepingu alusel 282 900 krooni saamiseks. Toodud asjaolu kinnitab üürnik üürilepingu järgsete summade tasumisega üürileandjale 01.04.2005–15.02.2005. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis AS-ilt L.Rei välja 282 900 krooni Imre Veinpere kasuks. Kohus mõistis AS-ilt L.Rei välja riigilõivu 16 000 krooni ja õigusabikulud 14 145 krooni Imre Veinpere kasuks. 16.11.2005 nõude loovutamise lepinguga (t lk 62-66) loovutas Puhastusteenistuse AS nõude hagejale. On tõendatud, et 11.04.2003 sõlmisid hageja ja kostja, keda esindas juhatuse liige Tarmo Teeväli kokkuleppe (t lk 19), mille kohaselt hageja tasus kostjale 250 000 krooni korteriomandi ettemaksuks, millest 25 000 krooni sularahas ja 225 000 krooni pangaülekandega Tarmo Teevälja isiklikule pangakontole. Puhastusteenistuse AS kohustus tasuma kostjale igakuiselt üürilepingu alusel 12 300 krooni, mis võetakse maha x korteriomandi väljaostu hinnast hageja kasuks. Hageja garanteeris, et Puhastusteenistuse AS tasub igakuiselt 51 kuud ehk kuni 30.06.2007. Korteri väljaostu maksumuseks jääb hagejale 9000 EUR-i ja kostja on kohustatud loobuma antud korteriomandist hageja kasuks. Kostja ja Puhastusteenistuse AS-i vahelise äriruumide üürilepinguga (t lk 22-25) on tõendatud, et kostja annab Puhastusteenistuse AS-ile tähtajaliseks kasutamiseks T Tallinnas asuva hoone esimesel korrusel paiknevad äriruumid. Hageja väitel vastab üürileping näiliku tehingu tunnustele. Kohus nõustus hageja seisukohaga, et kõnealuse üürilepingu näol on tegemist näiliku tehinguga TsÜS § 89 järgi. Tehingu näilikkuse hindamisel omab tähtsust, kas lepingus tähtajaliseks kasutamiseks antavad äriruumid ka reaalselt üürile anti. Samuti tuleb anda hinnang asjaolule, kas kokkuleppe pooled soovisid kokkulepet sõlmides õiguslike tagajärgede saabumist. Fotodega (t lk 27-30) on tõendatud, et nimetatud äriruumid ei olnud kasutamiskõlblikud, mis viitab asjaolule, et nimetatud ruumid ei saanud olla üürilepingu esemeks, kuna vaidlusaluse üürilepingu täitmine oli võimatu. Tunnistaja Tarmo Teeväli ütlustega (t lk 101) on tõendatud, et T Tallinn ruumid ei olnud valmis ehitatud ega kasutatavad kui äriruumid, kostja neid Puhastusteenistuse AS-ile kasutada ei andnud. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et 15.06.2000–31.10.2005 oli kinnistu omanikuks Hansa Liising Eesti AS (t lk 26), mistõttu puudus kostjal õigus nimetatud kinnistut üürile anda ilma Hansa Liising Eesti AS-i nõusolekuta. See tõendab kostja kavatsust mitte luua üürilepinguga õiguslikke tagajärgi, millest võib järeldada, et tegelikkuses kostja ei soovinud äriruume üürile anda ega Puhastusteenistuse AS äriruume üürida. Seega leidis tõendamist, et tahteavaldustel ei olnud avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. Kokkulepe oli suunatud vaid õigusnäivuse tekitamisele. Näiliku tehingu olemusse kuulub tehingu teinud isikute eesmärk jätta kolmandatele isikutele tehingu sisust ekslik mulje. Seega ei kajastu näilikus tehingus mitte tehingu teinud isikute tegelik tahe, vaid püüd seda varjata. Nendel põhjendustel on nimetatud üürileping tühine ehk kehtetu algusest peale. TsÜS § 84 lg 1, VÕS § 3, § 1027, § 1028 lg l alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista rendimaksete (t lk 31-53; 54-58 ja 59-60) näol alusetult saadud 282 900 krooni. Apellatsioonkaebuse põhjendused

3(8)

AS L.Rei palus otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule; juhul, kui kohus peab võimalikuks asi ise sisuliselt läbi vaadata, palus AS L.Rei otsuse tühistada ning jätta hagi rahuldamata ja nõuda välja Maksu- ja Tolliametilt Puhastusteenistuse AS poolt aprillist 2003 novembrini 2005 kohta esitatud käibe- ja tuludeklaratsioonid; kuulata kohtuistungil suuliselt tunnistajana üle Tarmo Teeväli ning jätta kohtukulud vastustaja kanda. Kohus tuvastas, et kostja ja Puhastusteenistuse AS-i vahel sõlmitud äriruumide üürileping oli näiline ning see tehing on tühine. Kohus hindas ja tegi otsuse lepingu suhtes, mille üheks pooleks on kostja ja teiseks pooleks Puhastusteenistuse AS. Kohus tegi otsuse Puhastusteenistuse AS-i õiguste ja kohustuste suhtes ilma Puhastusteenistuse AS-i menetlusse kaasamata. Maakohtu otsus tuleb tulenevalt TsMS § 656 lg 1 p-dest 1 ja 2 tühistada ainuüksi põhjusel, et maakohus tegi otsuse isiku õiguste ja kohustuste suhtes, keda ei kaasatud asja läbivaatamisele ning keda ei ole asjas ära kuulatud. Üürileping sõlmiti tähtajatult. Seega, kui leping ei ole tühine, on see kehtiv ning ei saa välistada, et Puhastusteenistuse AS võib soovida üürilepingu eset lepingu alusel kasutada. Asjaolu, et väidetavast tehingu tühisusest tekkinud alusetult saadu väljanõudmise nõue loovutati väidetavalt Puhastusteenistuse AS-i poolt hagejale, ei muuda olematuks tühise tehingu õiguslikke tagajärgi kostja ja Puhastusteenistuse AS vahelistes suhetes. Otsus on vastuoluline – ei nähtu, kas kohus leidis, et tegemist on näiliku tehinguga, millega sooviti jätta muljet tehingu olemasolust, või tehinguga, millega varjati tegelikult teha soovitud tehingut. Kohus leidis, et nõustub hageja seisukohaga vaidlusaluse tehingu näilikkuse osas. Kohus justkui nõustus hageja seisukohaga, et tegemist on näiliku tehinguga, millega varjati teist tehingut. Samas leidis kohus, et vaidlusaluse tehingu eesmärgiks ei olnud õiguslike tagajärgede loomine, vaid õigusnäivuse tekitamine, mis ei ole kooskõlas hagiavalduses väidetuga. Vaidlusaluse lepingu õigusliku kvalifikatsiooni kohta järelduste tegemine on asja lahendamise seisukohalt oluline. Riigikohus leidis 23.09.2005 lahendis nr 3-2-1-80-05, et erinevalt näilikust tehingust tuleb kohtul teeseldud tehingu puhul hinnata ka varjatud tehingu sisu ja kehtivust. Seda kohus ei teinud. Samuti leidis Riigikohus, et tegemist ei ole näiliku tehinguga, kui pooled tehinguga õiguslikke tagajärgi ei soovinud, vaid mõlema poole tahe on suunatud üksnes õigusnäivuse tekitamisele. Kohus viitas, et poolte eesmärk oli õigusnäivuse tekitamine – seega on kohtu järeldused vastuolus seaduse ja Riigikohtu praktikaga. Samuti leidis Riigikohus, et kohus peab tuvastama mõlema lepingu poole teadlikkuse tehingu tegemise asjaoludest, mis on samuti tehingu näilikkuse eeldus. Kohus seda ei teinud ega saanud teha, sest tehingu teist poolt – Puhastusteenistuse AS-i menetlusse ei kaasatud. Seega tegi kohus TsÜS § 89 sisule ja mõttele mittevastava otsuse. Kostja esitas 18.04.2006 kohtuistungil taotluse Maksu- ja Tolliametilt dokumentaalse tõendi väljanõudmiseks, millest nähtuks, kas vaidlusaluse üürilepingu alusel kostja esitatud üüriarvetel arvestatud ja märgitud sisendkäibemaksu on Puhastusteenistuse AS maha arvanud tasumisele kuuluvast käibemaksust. Kohus jättis taotluse põhjendamatult rahuldamata. Tehingu näilisuse tuvastamiseks peab tuvastama poolte tegeliku tahte. Lepingu poolte tahteavaldus kajastub lepingus, mille kohaselt tuleb eeldada kostja tahet anda üürile vastavad ruumid ning Puhastusteenistuse AS tahet võtta ruumid üürile ning tasuda selle eest. Kui väidetakse, et lepingu poolte tahe oli teistsugune, tuleb seda tõendada. Põhjendamatud on otsuse järeldused, et üürilepingu näilisuse tuvastamiseks piisab sellest, kui on esitatud tõendid ruumide väidetava mittevastavuse kohta lepingu eesmärgile ning tunnistaja Tarmo Teeväli mitu aastat pärast lepingu sõlmimist ja täitmist antud ütlustest, justkui ei olnud eesmärgiks üürisuhteid luua, vaid varjata teist tehingut. Tehingu näilisuse tuvastamisel on oluline hinnata tehingu poolte käitumist pärast tehingu sõlmimist.

4(8)

Kui üürilepingu alusel on mitme aasta vältel tasutud igakuiselt arvete alusel üüri, ei saa asuda seisukohale, et pooled ei soovinud juba lepingut sõlmides üürisuhet ega üüri tasumist. Väidetava näilisuse tuvastamisel tuleb uurida ja hinnata kõiki täitmisega seotud asjaolusid. Puhastusteenistuse AS tasus üüri mitme aasta vältel igakuiselt üürilepingu ja esitatud arvete alusel. Puhastusteenistuse AS ei piirdunud üürilepingu täitmisel üksnes formaalsete ülekannete tegemisega, vaid pidas lepingut kehtivaks ja siduvaks, kajastades seda oma seadusega nõutud aruandluses. Kui Puhastusteenistuse AS arvas üürilepingu alusel esitatud arvetele lisatud käibemaksu (sisendkäibemaksu) maha oma maksustamisele kuuluvast käibest, käsitles Puhastusteenistuse AS neid arveid järelikult oma ettevõtlusega seotud kuluna. Vastasel korral (st kui üürilepingu alusel ettevõtluse tarbeks teenust ei saadud – üürisuhet ei olnud või kui tegelikult peeti nende summade all silmas hageja korteri eest väljaostumaksete tegemist), poleks Puhastusteenistuse AS saanud vastavaid mahaarvamisi teha. Juhul, kui Puhastusteenistuse AS ei saanud üürilepingu alusel teenust või need tasud olid hoopis hageja korteri väljaostu maksed, oleks Puhastusteenistuse AS pidanud nimetatud teenuse eest tasutu deklareerima kui ettevõtlusega mitteseotud kulu ja vastavalt ka käibemaksumaksu ja tulumaksu arvestama. Seega oleks võimalik Maksu- ja Tolliametilt saada dokumentaalne tõend, millest nähtuks, kuidas käsitles ja deklareeris Puhastusteenistuse AS üürilepingu alusel tekkinud suhet. See, kuidas Puhastusteenistuse AS ise vaidlusalust suhet käsitles oma makse deklareerides, annaks infot Puhastusteenistuse AS tegeliku tahte kohta tehingu tegemise ja täitmise ajal. Kohus peab tõendite kogumisel ja hindamisel arvestama võimalusega, et kostja endisel seaduslikul esindajal, kes väitis tunnistajana, et pooltel puudus tahe üürisuhet luua, võivad olla erinevad motiivid pärast tehingut selliseid väiteid esitada (sh asjaolu, et T. Teeväli vallandati kostja juhatusest ning kostja avalduse alusel menetlevad õiguskaitseorganid T. Teeväli poolt kostja juhatuse liikmena suures ulatuses toime pandud mitmeid ametialaseid kuritegusid; samuti, et T. Teeväli ja hageja on pikaaegsed sõbrad jne). Samuti peab kohus arvestama võimalusega, et Puhastusteenistuse AS-il võivad olla erinevad motiivid asuda väitma, et tegelikult ei soovitud üürisuhet sõlmida. Kohus peaks suhtuma kriitiliselt tunnistaja ütlustesse. Kostja kui lepingu pool on eitanud igasugust näilisust tehingu sõlmimisel. Kohus hindas ebaõigesti tõendeid ja jättis alusetult kostja taotluse dokumentaalse tõendi väljanõudmiseks rahuldamata, rikkudes TsMS § 238 lg-t 1, mis tõi kaasa ebaõige lahendi tegemise. Kohus rahuldas hageja taotluse tunnistaja ülekuulamiseks. Sellest hoolimata ei ole tunnistajat suuliselt üle kuulatud, vaid asja juurde on võetud tunnistaja kirjalikud vastused küsimustele. TsMS §-st 253 lg 1 kohaselt võib kohus tunnistaja suulise ülekuulamise asendada tunnistajalt kirjalikult küsimustele vastuste võtmisega üksnes juhul, kui on täidetud 2 tingimust: 1) kui tunnistaja kohtusse ilmumine on tunnistajale ebamõistlikult koormav ja 2) kirjalik vastamine on piisav. Ei esinenud asjaolusid, miks olnuks tunnistaja kohtusse ilmumine tunnistajale liigselt koormav. Kohus rikkus tõendite kogumisel oluliselt menetlusnorme, mis takistas asjas tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamist. Vastus apellatsioonkaebusele Imre Veinpere ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ja tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse lõppjäreldus hagi rahuldamise kohta on õige. Seega tuleb maakohtu otsus TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi jätta muutmata, küll aga tuleb täiendada maakohtu otsuse põhjendusi.

5(8)

Hageja väitis, et Puhastusteenistuse AS ja kostja vahel sõlmitud äriruumide üürileping (lk 22-25) on näilik ja selle tegelikuks eesmärgiks oli üürimaksetega tasuda hageja poolt omandavata korteriomandi asukohaga Tallinn x eest. Vaidlust ei ole selles, et Puhastusteenistuse AS on tasunud kostjale 282 900 krooni üürilepingu täitmiseks ja selle summa osas on Puhastusteenistuse AS nõude kostja vastu loovutanud hagejale. Samuti ei ole vaidlust selles, et hageja Imre Veinpere ja kostja on 11.04.2003 sõlminud kokkuleppe, mille p 2 järgi tasub Puhastusteenistuse AS kostjale igakuiselt äriruumide üürilepingu alusel 12 300 krooni, mis võetakse maha x korteriomandi väljaostu hinnast hageja jaoks. Korteriomandi hinnaks leppisid pooled kokku 900 000 krooni ja p 3 järgi kohustus kostja loobuma korteriomandist hageja kasuks. Kokkuleppe p 3 järgi garanteeris hageja, et Puhastusteenistuse AS tasub korteri eest 51 kuud kuni 30.06.2007. TsÜS § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Seega pidi maakohus tuvastama, milline olid kostja ja Puhastusteenistuse AS tahe äriruumide üürilepingu sõlmimisel. Tahteavalduste tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75 lg-st 1, mille kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. VÕS § 271 järgi on üürisuhte sisuks asja kasutusse andmine. Seega tavapäraselt sõlmitakse äriruumide üürileping ruumide kasutamise eesmärgil. Vastavalt äriruumide üürilepingu p-le 1.1 olid üürilepingu esemeks Tallinnas T asuvad äriruumid, mille täpne asukoht ja suurus fikseeritakse lepingu lisas nr 1. Maakohus on tuvastanud, et üürileantud äriruumid olid äriruumidena kasutuskõlbmatud ja teinud sellest järelduse üürilepingu näilikkuse kohta. Kolleegiumi arvates ainuüksi ruumide kasutuskõlbmatus ei tähenda, et nende kasutamiseks sõlmitud üürileping on igal juhul näilik, kuna pooled võivad kokku leppida ka selliste ruumide üürimises. Seetõttu tuleb hinnata ka muid lepingupoolte tahteavalduste kohta esitatud tõendeid. Üürilepingule on alla kirjutanud kostja poolt juhatuse liige Tarmo Teeväli ja Puhastusteenistuse AS-i juhatuse liige Peeter Puudersell. Tarmo Teevälja poolt tunnistajana antud ütluste kohaselt oli üürilepingu eesmärgiks maksta hageja Imre Veinpere poolt omandatava Juhkentali 8-45 asuva korteri eest ja tegelikult ruume üürniku kasutusse ei antud. Tarmo Teeväli kinnitas, et T asuvad ruumid olid äriruumidena kasutuskõlbmatud. Pooled ei ole sõlminud lepingu lisa nr 1, milles oleks määratud üüritud ruumide suurus ja asukoht. Üürnik on küll tasunud üürilepingu alusel üüri, kuid ei ole pärast lepingu sõlmimist asunud ruume kasutama ega pöördunud kordagi kostja poole, et saada üüritud ruumid reaalselt oma kasutusse. Järelikult pidid üürilepingu pooled olema lepingut sõlmides teadlikud, et üürilepingus märgitud ruume tegelikult kasutada ei soovita. Kolleegium märgib, et 16.11.2005 sõlmitud nõude loovutamise lepingus on Puhastusteenistuse AS näidanud loovutatud nõude alusena alusetu rikastumise, millest samuti saab järeldada, kuidas on Puhastusteenistuse AS käsitlenud üürilepingu alusel makstut. Hinnates eeltoodud tõendeid, teeb kolleegium järelduse, et kostja ja Puhastusteenistuse AS tahe ei olnud sõlmida üürilepingut äriruumide kasutamiseks ning taheti jätta ainult mulje üürilepingu olemasolust. Seega oli tegemist näiliku tehinguga ja maakohus on selle õigesti tuvastanud. TsÜS § 89 lg 2 järgi on näilik tehing tühine. Maakohus on küll tuvastanud, et üürilepingu sõlmimisel lepingu poolte tahteavaldustel ei olnud avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi ja tehinguga püüti varjata tegelikku tahet, kuid ei ole tuvastanud, milline oli poolte tegelik tahe. Järgnevalt tuleb tuvastada, kas näiliku tehinguga varjati teist tehingut. TsÜS § 87 lg 3 sätestab, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Kolleegiumi arvates selgub üürilepingu poolte tegelik tahe kostja juhatuse liikme Tarmo Teevälja ütlusest ning kostja ja hageja

6(8)

Imre Veinpere vahel 11.04.2003 sõlmitud kokkuleppest. Tarmo Teeväli ütluste kohaselt oli tehingu eesmärk tulevikus hageja Imre Veinpere ja kostja vahel sõlmitavast korteriomandi müügilepingust tuleneva hageja maksekohustuse täitmine. Eeltoodut kinnitab kostja ja hageja Imre Veinpere vahel 11.04.2003 sõlmitud kokkulepe. Puhastusteenistuse AS-i teadlikkust sellisest kokkuleppest tõendab asjaolu, et Puhastusteenistuse AS on tasunud 23 kuu vältel kostjale igakuiselt 12 300 krooni, saamata kasutada üürilepingu alusel äriruume ja esitamata kostjale selles osas ühtegi pretensiooni. Üüri tasuti kuni korteriomandi võõrandamiseni Overane OÜ-le. Seega varjati üürilepingu sõlmimisega poolte tegelikku kokkulepet, mille kohaselt Puhastusteenistuse AS tasub hageja Imre Veinpere eest kostjale hageja poolt omandatava korteriomandi eest. VÕS § 78 lg 1 järgi võib kohustuse täita kolmas isik ja kolmanda isiku poolt kohustuse täitmisel vabaneb võlgnik oma kohustusest. Seega võis Puhastusteeninduse AS hageja asemel korteriomandi eest kostjale tasuda. Järgnevalt tuleb kontrollida, kas korteriomandi müügileping oli kehtiv. Vaidlust ei ole selles, et Tallinnas x korteriomandi müügilepingut ei ole kunagi hageja ja kostja vahel notariaalses vormis sõlmitud. Hageja seletusest ja tunnistaja Tarmo Teevälja ütlusest ning nende vahel 11.04.2003 sõlmitud kokkuleppest saab järeldada, et hageja ja kostja, keda esindas juhatuse liige Tarmo Teeväli, leppisid suuliselt kokku korteriomandi müümises. Kostja juhatuse liikme Tarmo Teevälja ütluste kohaselt jäi leping notariaalselt vormistamata, kuna Tarmo Teeväli kutsuti kostja juhatuse liikmest tagasi. AÕS § 119 lg 1 järgi tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema tõestatud notariaalselt. Kuna hageja ja kostja ei ole korteriomandi võõrandamise lepingut sõlminud notariaalselt, siis TsÜS § 83 lg 1 järgi on müügileping tühine. Järelikult on Puhastusteenistuse AS tasunud kostjale 282 900 krooni hageja ja kostja vahelise tühise korteriomandi müügilepingu täitmiseks. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik on teiselt isikult midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kohustus hiljem ära langeb. Kuna kohustust, mille alusel tasuda, ei ole olemas, peab kostja tagastama hagejale alusetult saadud 282 900 krooni. Kolleegium leiab, et õige ei ole apellandi väide, mille kohaselt oleks menetlusse kostjana tulnud kaasata Puhastusteenistuse AS. Nõude aluseks olevat asjaolu, milleks oli kostja ja Puhastusteenistuse AS vahelise üürilepingu näilikkus ja sellega teise tehingu varjamine, sai maakohus tuvastada ilma Puhastusteenistuse AS-i menetlusse kaasamata. Apellant väitis kaebuses, et kohus peaks suhtuma kriitiliselt tunnistaja Tarmo Teevälja ütlustesse, kuna endise kostja juhatuse liikmena võib tal olla huvi tõde varjata. Kolleegium leiab, et tunnistaja Tarmo Teevälja ütlused on kooskõlas teiste asjas esitatud tõenditega, mistõttu ei ole põhjust kahelda tunnistaja ütlustes. Ebaõige on apellandi käsitlus, mille kohaselt tehingu kehtivust tõendab see, kuidas arvestas Puhastusteeninduse AS tasutud üürilt käibemaksu ja kas summadelt tasuti tulumaksu. Käibemaksu arvutamine nähtub kostjale esitatud arvetest. Kolleegium leiab, et maksu arvestamine tuleneb seadusest ja mitte sellest, kuidas pool tehingut tõlgendab. Vastustaja on palunud apellandilt välja mõista apellatsiooniastmes tehtud kulud õigusabile summas 14 160 krooni. Kuna asja menetlus on alanud enne 31.05.2005, siis tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi tuleb menetluskulude kindlaksmääramisel ja jagamisel kohaldada kuni 31.12.2005 kehtinud seadust. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi kuulus poolele, kelle kasuks otsus tehti, väljamõistmisele hinnaga hagi puhul kuni 5% hagi rahuldatud osast. Hageja nõue rahuldati summas 282 900 krooni, millest 5% on 14 145 krooni, mille on maakohus oma otsusega välja mõistnud. Seega tuleb vastustaja taotlus jätta rahuldamata.

7(8)

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.